Der neue 16 WEG. von Richter am Amtsgericht Dr. Oliver Elzer

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1 Der neue 16 WEG von Richter am Amtsgericht Dr. Oliver Elzer Folie 1

2 drei Änderungen 16 gibt erstens in zwei Fällen neue und ausdrücklich geschützte Beschlussmacht zur Änderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels 16 regelt zweitens eine Folgeänderung im Hinblick auf erzwungene Kostentragungsregelungen 16 erweitert drittens die Ansicht, was Kosten der Verwaltung sind Folie 2

3 alt V neu 16 III 16 IV 16 V 16 VI 2 16 VIII Inhalt dauerhafte Änderung des 16 II durch Beschluss sowohl für Kosten des Gemeinschafts- als auch Sondereigentums Änderung des 16 II im Einzelfall für Baumaßnahmen isv 21 V Nr. 2, 22 I und II Sicherung der Beschlussmacht gegen Beschränkungen Zuweisung von Nutzungen bei erzwungener Kostenbeteiligung Flankierung von Vergütungsregelungen isv 27 II Nr. 4, III Nr. 6 Folie 3

4 Teil 1 16 Abs. 3 WEG Folie 4

5 was gilt bislang? 16 II trifft nur eine Aussage über die Kosten des Gemeinschaftseigentums wie die im Sondereigentum anfallenden Kosten abzurechnen sind, kann vereinbart, aber auch beschlossen werden. 16 II ist nicht von Gesetzes wegen anwendbar. Folie 5

6 Kosten des Gemeinschaftseigentums 16 II beschreibt den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). Im Einzelfall gilt anderes: ggf. abweichende Regelung durch Vereinbarung ggf. abweichende Regelung durch Beschluss bei Öffnungsklausel zulässig ohne Öffnungsklausel als generelle Abweichung nichtig, sonst nur anfechtbar Folie 6

7 Kosten des Sondereigentums 16 II sagte (und sagt) über den gesetzlichen Maßstab zur Verteilung der Kosten des Sondereigentums nichts aus, obwohl sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden primär müssen daher die Wohnungseigentümer einen Maßstab bestimmen (Vereinbarung oder Beschluss) fehlt es hieran, gilt me 556 a I BGB analog Folie 7

8 556 a Abs. 1 BGB 1. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 2. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Folie 8

9 Was gilt bei Unklarheiten? OLG Köln, Beschluss vom Wx 223/05 kann nicht geklärt werden, ob Kosten im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum anfallen, handelt es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums. können Kosten nicht sicher zugeordnet werden, gilt für sie auch wenn sie teilweise dem Sondereigentum zuzuordnen sind der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel etwa Müllkosten können nur dann nach Verbrauch verteilt werden, wenn eine getrennte Erfassung des durch die Nutzung des Sondereigentums anfallenden Mülls möglich ist Folie 9

10 der neue 16 III Die Wohnungseigentümer können abweichend von 16 II durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Folie 10

11 16 III z e r l e g t 1. Beschluss 2. Kosten Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums isd 556 I BGB Verwaltungskosten 3. Erfassung: nach Verbrauch oder Verursachung 4. Verteilung: nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab verteilen 5. Grenzen keine unmittelbare Abrechnung Ordnungsmäßige Erfassung und Verteilung Folie 11

12 Teil 1.1. Beschluss Folie 12

13 Beschluss Normaler Mehrheitsbeschluss keine besonderen Mehrheiten oder Qualifizierungen; kein Kopfprinzip (arg. 10 V, 12 IV 1, 15 II, 18 III, 21 III) auf die einfache Mehrheit wird abgestellt, weil eine qualifizierte Mehrheit der angestrebten Einheitlichkeit zuwiderliefe im Übrigen gibt es auch keinen Grund, bei Wasser- und anderen Kosten des Gemeinschaftseigentums ein höheres Maß an Zustimmung zu verlangen als bei Kosten aus dem Sondereigentum wichtig für Verwalter ist me vor allem eine sachgerechte Ankündigung und Beschlussfassung Folie 13

14 Änderung und Beschluss soll der Kostenverteilungsschlüssel geändert werden, ist dies wegen 23 II bereits ausdrücklich und gesondert mit der Ladung anzukündigen ein Wohnungseigentümer muss mit der Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht damit rechnen, dass auch der Kostenverteilungsschlüssel geändert wird werden dennoch Kosten- und Änderungsbeschluss ohne Ankündigung zusammen gefasst, ist der Beschluss jedenfalls nicht ordnungsmäßig; ein auf 16 III beruhender Beschluss könnte wegen seiner Wirkungen sogar nichtig sein Folie 14

15 Muster für eine Ladung TOP 4.1. Jahresabrechnung... TOP 5.1. Wirtschaftsplan... TOP 5.2. und TOP 4.2 Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sollen in den nach dem zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umgelegt und abgerechnet werden. Als Wohnfläche ids sollen die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen gelten. Folie 15

16 Beschlussmuster TOP 5.2 und 4.2. Kosten der Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sind in den nach dem zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umzulegen und abzurechnen. Als Wohnfläche ids gelten die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen. Folie 16

17 Teil 1.2. Betriebskosten Folie 17

18 Betriebskosten 16 III meint die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums isd 556 I BGB; die bislang notwendige Unterscheidung wird hinfällig Betriebskosten sind nach 556 I BGB die Kosten, die dem Eigentümer... durch das Eigentum... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Folie 18

19 556 I BGB ivm 2 BetrKV... laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Wasserversorgung, Entwässerung, zentrale Heizungsanlage, zentrale Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen isd Buchstabens, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlage, Lieferung von Warmwasser, Heizungsund Warmwasserversorgungsanlagen, Personen- oder Lastenaufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz, Wäschepflege, sonstige Betriebskosten... Folie 19

20 unterschiedliche Ausgangssituationen das Verständnis des Betriebskostenbegriffs hat im Bereich des WEG andere Auswirkungen als im Mietrecht während es im Mietrecht in der Regel darum geht, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat, ist die Einstandspflicht der Wohnungseigentümer unstreitig Folie 20

21 das Problem die Abgrenzung von Betriebs- und Instandhaltungskosten ist künftig von großer Bedeutung an der Unterscheidung hängt die Grenzziehung zwischen einfacher und qualifizierter Mehrheit der Umfang der Beschlusskompetenz (Einzelfall oder völlige Änderung) Folie 21

22 Teil 1.3. Verwaltungskosten Folie 22

23 Kosten der Verwaltung die Vergütung (das Honorar) des Verwalters Bankgebühren, zb für das Verbandskonto Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, zb eine Haftpflichtversicherung Kosten für eine Maßnahme der Zwangsversteigerung, zb eines Verfahrens nach 10 ZVG Kosten nach 16 VIII oder nach 16 VII für eine Abmeierungsklage Rechtsanwaltskosten, sofern kein Fall des 16 VIII Mietkosten, zb für den Raum für die ETV sonstige administrative Kosten, zb die Arbeiten Dritter anstelle des Verwalters Folie 23

24 Beschlussmuster TOP 5 Verwaltervergütung Die Verwaltervergütung ist ab dem abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Einheiten umzulegen. Bestehen zu diesem Zeitpunkt noch Rückstände, so gilt für diese 16 Abs. 2 WEG. Folie 24

25 Teil 1.4. Erfassung Folie 25

26 Erfassung die Kosten des Betriebs können wenigstens erfasst werden nach Verbrauch (verbrauchte Mengen) Verursachung (über: Nutzung, Zählung, Gebrauch, Personen, Fläche, etc.) was gilt sonst? Pflege Grün- und Außenanlagen? Winterdienst? Versicherungen? Folie 26

27 Erfassungsgeräte sind Erfassungsgeräte vorgeschrieben oder vorhanden, verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung, dass sie eingebaut und genutzt und dass die Kosten entsprechend der Erfassung abgerechnet werden im Übrigen entsprechen Maßnahmen zur Erfassung und verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung tragen und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen und zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führen die Wohnungseigentümer haben allerdings Ermessen: Sie müssen alle für und gegen eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen Folie 27

28 Erfassungsgeräte II sind die Aufwendungen für Erfassung und Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung unverhältnismäßig hoch, können die entsprechenden Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung im Hinblick auf 11 I Nr. 1 Buchstabe a, II HeizkostenV entwickelt hat danach steht die Einführung einer verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Erfassung und Abrechnung von Betriebskosten nicht mehr im Einklang mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hin voraussichtlich erzielen lassen Folie 28

29 Teil 1.5. Verteilung Folie 29

30 Verteilung die Kosten können verteilt werden z.b. nach Verbrauch Verursachung Gebrauchsmöglichkeit Wohnfläche Personen Objekten anderen Verteilungsmaßstäben Folie 30

31 Teil 1.6. Grenzen Folie 31

32 sichere Grenzen Kosten die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, zb bei Gas und Strom keine Verteilung der Grundsteuer Erfassung muss mit Verteilung korrelieren ggf Bestimmungen der Heizkostenverordnung Ordnungsmäßigkeit isv 21 IV, damit ist zb eine Willkür gehindert Folie 32

33 unsichere Grenzen Grundsätze des Zweitbeschlusses? vermietetes Sondereigentum und dort vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel? sachlicher Grund? Kollision mit den Grenzen gewillkürter Öffnungsklauseln zur Änderung des gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssels? Folie 33

34 Problem: vermietetes Sondereigentum der Vermieter kann ggf durch einseitige Erklärung nach 556 a II BGB den mietrechtlichen Abrechnungsmaßstab anpassen Entsprechendes gilt, wenn die Voraussetzungen des 6 IV Satz 2 HeizkostenV vorliegen in allen anderen Fällen hat der Vermieter kraft Gesetzes keine einseitige Änderungsmöglichkeit Folie 34

35 Teil 1.7. Sonstiges Folie 35

36 Verhältnis von 16 III zu 10 II 3 16 III ist gegenüber 10 II 3 lex specialis. kommt ein Beschluss nach 16 III nicht zustande, muss nach 21 IV oder 21 VIII geklagt werden. dem Weg über 10 II 3 fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis; schon wegen 16 V. Folie 36

37 Verhältnis 16 III vs. 21 VII 21 VII ist gegenüber 16 III lex specialis, soweit er erlaubt, einzelnen Wohnungseigentümern Kosten wegen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand aufzuerlegen und damit von 16 II abweicht. Folie 37

38 Änderung der Grundbuchs? mit der Änderung eines vereinbarten KVT wird das Grundbuch zweifellos unrichtig. insoweit stellen sich ua zwei Fragen: Können die Wohnungseigentümer etwas dazu tun, dass das Grundbuch berichtigt wird? Müssen die Wohnungseigentümer und/oder der Verwalter etwas dazu tun, um einen Konflikt zwischen 891 BGB und 24 VII S. 2 zu vermeiden? Folie 38

39 Teil 1.8. Sonstiges Folie 39

40 conclusio 16 III strebt eine höhere Verteilungsgerechtigkeit durch Mehrheitsmacht an und damit weniger Streit an es steht freilich zu erwarten, dass es über die Fragen der Ordnungsmäßigkeit einer Änderung letztlich zu mehr Streit und auch mehr Prozessen kommen wird Folie 40

42 was gilt bislang? Die Wohnungseigentümer können Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach 21 V Nr. 2 zwar beschließen. Die Kosten können aber nur bei einer Öffnungsklausel beschlossen werden. Ohne Öffnungsklausel ist ein Beschluss: entweder nicht ordnungsmäßig (h.m.) oder gar nichtig Folie 42

43 der neue 16 IV Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 V Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 I und II durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 II WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 43

44 1. Einzelfall 16 IV z e r l e g t 2. Maßnahmen nach 21 V Nr. 2, 22 I bis III 3. Grenzen Maßstab trägt Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit Rechnung Ordnungsmäßigkeit 4. Qualifizierter Beschluss Folie 44

45 Teil 2.1. Einzelfall Folie 45

46 Einzelfall der Begriff bezieht sich sowohl auf die bezeichneten Maßnahmen als auch auf die Kostenregelung der Begriff grenzt 16 IV von 16 III ab. eine dauerhafte, abstrakte Änderung der Kosten für eine Maßnahme isv 16 IV ist nur auf Grund einer Öffnungsklausel oder durch eine Vereinbarung möglich Folie 46

47 Teil 2.2. Baumaßnahmen Folie 47

48 21 V Nr I 22 II 22 III Instandsetzung der Fassade oder des Daches Fällen eines Baumes Anbau von Balkonen neue Heizungsanlage neue Klingelanlage mit Kamera (die alte ist defekt) Folie 48

49 Fehlende Kostenregelung Unsicher ist, welche Kostenregelung gilt, wenn die Wohnungseigentümer bei einer Baumaßnahme nach 22 II keinen Beschluss nach 16 IV fassen: 16 II? 16 VI 1 Halbsatz 2 Folie 49

50 Teil 2.3. Grenzen Folie 50

51 Grenzen Maßstab muss Rechnung tragen: dem Gebrauch (Aufzug nur bis III. Stock) einer Gebrauchsmöglichkeit (z.b. Dach eines Hauses einer Mehrhausanlage) auch ohne Nennung der Ordnungsmäßigkeit, 21 IV Folie 51

52 Teil 2.4. qualifizierter Beschluss Folie 52

53 Qualifizierter Beschluss Doppelte Mehrheit mit Ja müssen 75 % sämtlicher! Wohnungseigentümer nach Köpfen stimmen (anderes Stimmrechtsprinzip gilt hier nicht) die Mitstimmenden müssen mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile repräsentieren Beschluss über Kosten und Maßnahme mit Blick auf 23 II bei Ankündigung trennen Vorsicht bei Berechnung der Mehrheiten Folie 53

54 Beschlussmuster TOP 11.2 Balkone Die Baukosten für den Anbau der Balkone haben die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 bis 8 zu jeweils 1/8 zu tragen. [Den Wohnungseigentümern ist bewusst, dass die Balkone durch diesen Beschluss auch nicht teilweise Sondereigentum werden können. Den Wohnungseigentümern ist weiter bewusst, dass dieser Beschluss nicht die künftigen Kosten mit Bezug auf die Balkone regelt.] Folie 54

55 Gegenstand Instandsetzung und Instandhaltung, 21 V Nr. 2, 22 III Maßnahme einfache Mehrheit! Kosten - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA Modernisierung und Anpassung an die Technik, isv 22 II - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA Bauliche Veränderungen und Aufwendungen isv Ja-Stimmen sämtlicher Benachteiligter! - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA Folie 55

56 verpasste Mehrheiten im Grundsatz sind Beschlussteile für sich zu betrachten Gesamtnichtigkeit nach 139 BGB bei gewollt verbundenen Beschlüssen Verwaltertipp: Beschlussgegenstände trennen ( Gefahr Indiz 139 BGB?) Folie 56

57 Weitere Probleme Feststellung der entsprechenden Mehrheiten und Sicherstellung; für Niederschrift me namentlich erfassen Abstimmungen in Mehrhausanlagen vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer Berechnung Mehrheit? Verhältnis zu 16 III bei überschneidenden Themen, zb Aufzug Folie 57

58 Beispiel nach Jennißen wollen die Wohnungseigentümer die Kosten eines Aufzugs nicht nach Miteigentumsanteilen verteilen, können sie etwa die Kosten der Wartung, des Stroms und der Sicherheitsprüfung nach 16 III verteilen. hingegen sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nur als Einzelfallbeschluss regelbar dies hat zur Folge, dass ein Fullservice- Vertrag für den Aufzug aufzuteilen sind Folie 58

60 Schutz der Beschlussmacht die Befugnisse aus 16 III und IV können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden Folie 60

61 Einschränkungen legt eine jetzige oder künftige Vereinbarung höhere Maßstäbe an, so ist sie nichtig abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse auf Grund einer Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen, etwa ohne Korrelation zwischen Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit und Kostenlast oder ohne das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit, sind zulässig. Folie 61

62 Ausschluss will eine Vereinbarung Beschlüsse verhindern, ist sie (ggf teilweise) nichtig will eine Vereinbarung einen Beschluss allerdings nur ändern, ist sie me wirksam Folie 62

64 erzwungene Kostenbeteiligung ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 I nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gem 16 IV nicht anzuwenden Folie 64

65 Folgen wenn ein Wohnungseigentümer gegen seine Stimme nach 16 IV gezwungen wird, sich an den Kosten einer Baumaßnahme zu beteiligen, darf er diese auch nutzen Folie 65

67 Kosten eines Rechtsstreits Grundsatz Kosten eines Rechtsstreits sind keine Kosten, die nach Maßstab des 16 II zu verteilen wären diese Kosten sind nach dem BGH nach dem geltenden Schlüssel subsidiär nach MEA zu verteilen Folie 67

68 Ausnahmen Kosten nach 16 VII: Entziehungsklage und 14 Nr. 4 Halbsatz 2 Teleologische Reduktion von 16 VIII Kosten eines Rechtsstreits nach 43, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts auf Grund einer Vereinbarung über die Vergütung nach 27 II Nr III S. 1 Nr. 6 handelt Folie 68

69 Vergütungsvereinbarungen bei einer Vergütungsvereinbarung der Wohnungseigentümer oder des Verbandes mit einem Rechtsanwalt, der ein anderer als der gesetzliche Gebührenstreitwert zu Grunde gelegt wird, zählen die Mehrkosten zu den Verwaltungskosten isv 16 II die Grundkosten = Kosten nach 49 a GKG berechnet, sind indes weiterhin nicht erstattungsfähig! Folie 69

70 Kritik warum ein Wohnungseigentümer, der etwa einen Wirtschaftsplan anficht, der unter einem evidenten formellen oder materiellem Mangel leidet, und der ohne weiteres absehbar mit seiner Klage obsiegt, sich kostenmäßig daran beteiligen soll, dass die anderen Wohnungseigentümer in Verkennung der Rechtlage vertreten durch den Verwalter den Gebührenstreitwert von z.b auf hochgeschraubt haben, ist nicht erklärlich und spricht der gerichtlichen Kostenentscheidung nach 91 I 1 ZPO Hohn die Regelung nach 16 VIII verführt geradezu die unterliegenden Wohnungseigentümer, einem zu Recht anfechtenden Wohnungseigentümer über den erhöhten Mehrkostenanteil abzustrafen Folie 70

71 ... Ende Folie 71