Der Erbbauzins in der Zwangsversteigerung

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1 Der Erbbauzins in der Zwangsversteigerung unter besonderer Berùcksichtigung der Beleihbarkeit des Erbbaurechts Von Wolf-Heinrich Geifiel Duncker & Humblot Berlin

2 Inhaltsverzeichnis I. Problemstellung Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Interessenlage der Beteiligten 18 II. Das Erbbaurecht und der Erbbauzins Grundzilge des Erbbaurechts 20 a) Begriff und Inhalt des Erbbaurechts 20 b) Entwicklung des Erbbaurechts Der Erbbauzins 25 a) Dinglicher Erbbauzins (Erbbauzinsreallast) 26 b) Schuldrechtlicher Erbbauzins 27 III. Die Beleihung des Erbbaurechts Grundbegriffe der Beleihungspraxis 30 a) Verkehrswert, Beleihungswert, Beleihungsgrenze : 30 b) Wertermittlungsverfahren Die Ermittlung von Beleihungswerten bei Erbbaurechten 33 a) Die Vorschriften der Erbbaurechtsverordnung 34 b) Bodenwert 35 c) Besitzrecht des Erbbauberechtigten am Grundstiick 36 aa) Wertermittlungs-Richtlinien 36 bb) Der Vorschlag von Lehmann 37 ce) Stellungnahme 37 d) Der Erbbauzins als,,neutra)e" Vorlast 39 IV. Die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht Der Gegenstand der Zwangsvollstreckung 41 a) Haftung des Bauwerks und anderer wesentlicher Bestandteile 41 b) Haftung getrennter Erzeugnisse, sonstiger Bestandteile, von Zubehôr und Forderungen 43 c) Zusammenfassung 44

3 10 Inhaltsverzeichnis 2. Die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts 45 a) Ablauf der Zwangsversteigerung 46 b) Feststellung des geringsten Gebots 47 aa) Rechtsdogmatische Prinzipien und Bedeutung 47 bb) Berechnung des geringsten Gebots 48 ce) Bildung des geringsten Gebots in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts 48 dd) Abânderung des geringsten Gebots 49 c) Rechtswirkungen des Zuschlags 52 aa) Erwerb durch den Ersteher 52 bb) Erlôschen und Bestehenbleiben von Rechten 52 d) Auswirkungen der Zustimmungsbediirftigkeit gemàb 5 Abs. 1 ErbbauVO in der Zwangsversteigerung 53 V. Das Schicksal des Erbbauzinses und der Grundpfandrechte in der Zwangsversteigerung Erstrangige Erbbauzinsreallast 56 a) Zwangsversteigerung wegen fàlliger Erbbauzinsraten 56 b) Zwangsversteigerung aus einem nachrangigen Grundpfandrecht 57 c) Wirtschaftliches Ergebnis der Zwangsversteigerung 58 aa) Vollstreckung wegen fàlliger Erbbauzinsanspriiche 58 (1) Folgen fiir den Grundstiickseigentiimer 58 (2) Folgen fiir die Grundpfandrechtsglàubiger 59 (3) Folgen fiir den Ersteher 59 bb) Vollstreckung aus einem Grundpfandrecht 59 (1) Folgen fiir den Grundstiickseigentumer 59 (2) Folgen fur die Grundpfandrechtsglàubiger 60 (3) Folgen fur den Ersteher 60 ce) Zusammenfassung Nachrangige Erbbauzinsreallast 61 a) Zwangsversteigerung wegen fàlliger Erbbauzinsraten 61 b) Zwangsversteigerung aus einem vorrangigen Grundpfandrecht 62 c) Wirtschaftliches Ergebnis der Zwangsversteigerung 62 aa) Folgen fur den Ersteher 62 bb) Folgen fiir die Grundpfandrechtsglàubiger 63 ce) Folgen fiir den Grundstiickseigentiimer 63 (1) Erloschen des Erbbauzinses und Ausfall in der Verteilung. 63 (2) Ausfall des Eigentiimers in der Zwangsversteigerung: Unrecht oder Ungluck? Schuldrechtlicher Erbbauzins Vormerkung zur Anpassung der Erbbauzinsreallast 68 a) Behandlung der Vormerkung in der Zwangsversteigerung 68 aa) Gesetzliche Regelung 68

4 Inhaltsverzeichnis 11 bb) Eigener Wert der Anpassungsvormerkung? 70 (1) Ersatzwert nach 92 ZVG 70 (2) Zuzahlungswert nach 51 ZVG 72 b) Erhôhung der Erbbauzinsreallast nach der Zwangsversteigerung Exkurs: Die analoge Anwendung von 52 Abs. 2 ZVG auf die Erbbauzinsreallast 74 VI. Rechtliche Gestaltungsmôglichkeiten Die Absicherung eines nachrangigen Grundpfandrechtsglâubigers vor einem Ausfall in der Zwangsversteigerung 79 a) Vereinbarung iiber die Hohe des Zwischenzinsabzuges 79 b) Begrenzung des Ersatzanspruchs 82 aa) Hochstbetrag des Wertersatzes nach 882 BGB 82 (1) Die Regelung des 882 BGB 82 (2) Anwendung auf den Erbbauzins 85 (3) Kritik und Stellungnahme 85 bb) Vereinbarung eines variablen Hôchstbetrages 87 c) Stillhalteerklàrung des erbbauzinsberechtigten Grundstiickseigentiimers 90 aa) Inhalt der Erklarung 90 bb) Form 92 ce) Auswirkungen der Stillhalteerklàrung im Zwangsversteigerungsverfahren 93 (1) Abweichende Feststellung des geringsten Gebots nach 59 ZVG 93 (2) Vereinbarung nach 91 Abs. 2 ZVG 96 dd) Bewertung der Stillhalteerklàrung 96 (1) Wirksamkeitsbedenken 97 (2) Lôsung des Rangkonflikts zwischen Eigentiimer und Grundpfandrechtsglàubiger 100 (3) Folgen der Stillhalteerklàrung fiir die Beleihbarkeit des Erbbaurechts 102 ee) Varianten der Stillhalteerklârung 103 ff) Zusammenfassung Die Absicherung eines nachrangigen Grundstiickseigentumers vor dem Erlôschen des Erbbauzinses in der Zwangsversteigerung 106 a) Abtretung des Ruckgewâhranspruchs des Erbbauberechtigten gegen den Grundschuldglàubiger 106 b) Abtretung des auf den Erbbauberechtigten entfallenden Versteigerungserlôses 108 c) Heimfall 109 aa) Zwangsversteigerung als Heimfallgrund 110 bb) Nichteintritt in die schuldrechtlichen Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages als Heimfallgrund 113 d) Zustimmungsvorbehalt fiir eine Belastung des Erbbaurechts 114 e) Zustimmungsvorbehalt fiir eine VerâuBerung des Erbbaurechts 116

5 12 Inhaltsverzeichnis f) Stillhalteerklàrung des Grundpfandrechtsglàubigers 120 aa) Inhalt der Erklàrung 121 bb) Form 121 ce) Auswirkungen der Stillhalteerklàrung 122 (1) AbweichendeVersteigerungsbedingungennach 59ZVG 122 (2) Liegenbelassungsvereinbarung gemàc 91 Abs. 2 ZVG dd) Bewertung 124 VII. Zusammenfassung und Ergebnis 127 Literaturverzeichnis 130