Reform der Rangklasse 2? Änderungsbedarf und Gestaltungsmöglichkeiten

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1 Reform der Rangklasse 2? Änderungsbedarf und Gestaltungsmöglichkeiten Prof. Wolfgang Schneider Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin Folie 1

2 Rangklasse 2 in der Zwangsversteigerung Motive des Gesetzgebers für die Neubelegung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG 1. Begrenzung von Hausgeldausfällen 2. Verdrängen zahlungsunwilliger bzw. -unfähiger Wohnungseigentümer Folie 2

3 Umfang des Vorrechts im Einzelnen - Ansprüche aus einem Einzelwirtschaftsplan (Hausgeldvorschüsse und Rückstellungen) - Ansprüche aus dem Negativsaldo einer Jahresabrechnung ( Abrechnungsspitze ) - Ansprüche aus einem Sonderumlagenbeschluss - Erstattungsansprüche für Kosten eines Sondereigentums, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden - Nebenleistungen insbesondere Zinsen und Verzugszinsen - Kosten der die Befriedigung aus dem Wohnungseigentum bezweckenden Rechtsverfolgung Folie 3

4 Ausbooten des im Versteigerungstermin nicht vertretenen, aber betreibenden Verbandes Keine Zuschlagsversagung gem. 85a Abs. 3 ZVG ( 5/10-Grenze ), wenn ein Befriedigungsberechtigter mit - dem baren Meistgebot - dem Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte - dem fiktiven Ausfall bei der Erlösverteilung zusammengerechnet die Hälfte oder mehr als die Hälfte des gem. 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswertes erreicht. Hintergrund: Befriedigungsfiktion des 114a ZVG Folie 4

5 Beispiel: Grundbuchgesichert: Abt. III Nr. 1: angemeldete öffentliche Lasten: WEG-Verband betreibt wegen Hausgeldern Verkehrswert: ,-- Euro 1.000,-- Euro ,-- Euro ,-- Euro Sog. geringstes Gebot (Kosten pp.): 5.000,-- Euro Im ersten Termin gibt nur Gläubiger Abt. III Nr. 1 ein Gebot ab i.h.v ,-- Euro Keine Zuschlagsversagung gem. 85a Abs. 3 ZVG v.a.w. ( 5/10-Grenze ), obwohl Gebot unter 5/10 (= ,-- Euro) Befriedigungsberechtigter Gläubiger bietet Bar 5.001,-- Euro ,-- fiktiver Ausfall = mehr als die Hälfte des gem. 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswertes. Folie 5

6 Konsequenzen für den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft - Beim Betreiben der Zwangsversteigerung aus dem Vorrecht der Rangklasse 2 kann nur Anwesenheit im Versteigerungstermin vor Rechtsverlust schützen. - Verhinderung eines Wegerwerbs ohne Berücksichtigung der Hausgeldforderungen durch Bewilligung der einstweiligen Einstellung des Verfahrens. - Eigengebot des Verbandes (nur möglich bei entsprechender Ermächtigung des Verwalters gem. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG in der Form des 71 Abs. 2 ZVG!!!) Folie 6.

7 Ablösung der privilegierten Hausgeldforderungen BGH Beschluss v V ZB 129/09 NJW 2010, 3169 = NZM 2010, 324 = ZMR 2010, 383 Hat die Wohnungseigentmergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des 10 Abs.1 ZVG in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu. Folie 7

8 Rechtsfolge der Ablösung Soweit ein Dritter den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung auf ihn über ( 268 Abs. 3 S. 1 BGB). Ein mit der Forderung für den Fall der Zwangsvollstreckung (...) verbundenes Vorzugsrecht kann auch der neue Gläubiger geltend machen ( 412, 401 Abs. 2 BGB).. Folie 8

9 Zeitliche Komponente des Hausgeldprivilegs 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 ZVG Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. 13 Abs. 1 ZVG Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen sind der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Beträge sind Rückstände. Folie 9

10 Zeitliche Begrenzung des Hausgeldprivilegs Beispiel: Beschlagnahme: Erfasst werden: lfd. Hausgeldzahlungen vom bis zum Zuschlag des WEig. rückständige Hausgeldzahlungen vom bis zum Folie 10

11 Titelbeschaffung innerhalb des Zeitkorridors, wenn kein anderer Gläubiger betreibt Beispiel (nach LG Landau v ): Noch keine Beschlagnahme bewirkt. Klageabweisungen in I. und II. Instanz 1. Restliche Hausgeldansprüche für das Kalenderjahr Hausgeldansprüche für das Kalenderjahr Abrechnungsspitze für das Kalenderjahr 2009 (fällig: ) Folie 11

12 Betragliche Erschöpfung des Vorrechtsrahmens 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 3 ZVG Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Beispiel: Beschlagnahme bewirkt am Mtl. Hausgeldzahlungen 300,-- Euro Festsetzung des Verkehrswertes nach zwischenzeitlicher Einstellung des Verfahrens am auf ,-- Euro (5% = ,-- Euro). Vorrangsbereich umfasst derzeit bereits den Zeitraum vom bis = ,-- Euro Folie 12

13 Zwei Problemkreise: Änderungsbedarf? 1. Längere Verfahrensdauer und Erschöpfung des Vorrangsbereichs ohne Verschulden und weitgehend ohne Einflußmöglichkeiten des Verbandes. 2. Ablösungsmöglichkeit kann einen Austausch des schuldnerischen Wohnungseigentümers zumindest behindern und zu weiterem Auflaufen von Hausgeldschulden führen. Stellungnahme: 1. Der Reformansatz ist richtig 2. Regional unterschiedliche Versteigerungskultur Folie 13

14 Änderung des zeitlichen Vorrangsbereiches? 1. Systembruch gegenüber den Rangklassen 3 und 4 des 10 Abs. 1 ZVG begründbar? 2. Gestaltung durch rechtzeitige Titulierung möglich? (Problem: Erwerberverpflichtung zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung zulässig und effektiv?) 3. Reduzierung der Problemfälle durch zunehmende Rechtsprechung zum Hausgeldprivileg Zwischenergebnis: Keine Änderung des zeitlichen Vorrangsbereiches erforderlich. Folie 14

15 Ausschluss der Ablösungsmöglichkeit bzgl. Hausgeldforderungen? 1. Systembruch gegenüber anderen Gläubigern begründbar? 2. Systemwidrig, weil Verfahren ja gerade auf Geldzahlung ausgerichtet ist, die dann unterbunden würde. 3. Ausschluss der Ablösungsmöglichkeit würde die 5%ige Deckelung nicht beseitigen. Zwischenergebnis: Kein Ausschluss der Ablösungsmöglichkeit bzgl. Hausgeldforderungen erforderlich. Folie 15

16 Aufhebung der betraglichen Deckelung des Vorrangsbereiches für Hausgeldforderungen? 1. Systemkonform gegenüber anderen Rangklassen 2. Beseitigung der 5%-Grenze nur für die Zukunft und nur für dinglich Berechtigte, die ihr Recht in Ansehung der aufgehobenen Grenze erworben haben. Verfassungsrechtlich unbedenklich. Ein solches Verfahren würde allerdings zu einem unterschiedlichen und verwirrenden Parallelrecht über Jahrzehnte führen. Folie 16

17 Aufhebung der betraglichen Deckelung des Vorrangsbereiches für Hausgeldforderungen? 3. Vollständige Aufhebung der betraglichen Deckelung für privilegierte Hausgeldforderungen a) Keine echte Rückwirkung (Kein nachträglicher Eingriff in einen in der Vergangenheit abgeschlossenen Sachverhalt; der zeitliche Anwendungsbereich der Änderung liegt in der Zukunft) b) Unechte Rückwirkung (Eintritt der Rechtsfolgen erst nach Aufhebung der 5%- Grenze erfasst noch nicht abgeschlossene Lebenssachverhalte (z.b. Finanzierungen), wodurch erworbene Rechtspositionen entwertet werden können). Folie 17

18 Aufhebung der betraglichen Deckelung des Vorrangsbereiches für Hausgeldforderungen? Unechte Rückwirkung grds. möglich. erfordert Güterabwägung Interesse des Gemeinwohls Vertrauensschutz in ZV-System Mögliche Übergangsregelung: Beschränktes Sonderkündigungsrecht für Grundpfandrechte, soweit nicht ohnehin bereits rechtsgeschäftlich vereinbart. Rechtsvergleich mit Österreich Folie 18

19 Aufhebung der betraglichen Untergrenze als Vollstreckungsvoraussetzung 10 Abs. 3 S. 1 ZVG Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Abs. 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen. Untergrenze ist de facto ohne praktische Bedeutung Verschlankung des Verwaltungsaufwandes Parallelregelung für 18 WEG erforderlich Folie 19

20 Rangklasse 2 in der Zwangsverwaltung BGHZ 182, 361 = NJW 2010, 1003 = Rpfleger 2010, 35 = ZMR 2010, 296 = ZWE 2010, 81 Die Änderung von 10 Abs. 1 Nr. 2 und 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 hat nicht zur Folge, dass die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären. Folie 20

21 BGHZ 182, 361 = NJW 2010, 1003 = Rpfleger 2010, 35 = ZMR 2010, 296 = ZWE 2010, 81 (laufende Hausgeldzahlungen sind jetzt wieder als Ausgaben der Verwaltung zu berücksichtigen) Ungeklärte Folgefragen: 1. Gilt die Entscheidung auch für Abrechnungsspitzen? 2. Gilt die Entscheidung auch für Sonderumlagen? 3. Umfasst die Vorschußpflicht jetzt auch öffentliche Lasten? Folie 21

22 Rangklasse 2 in der Zwangsverwaltung Keine Zwangsverwaltung gegen einen werdenden Wohnungseigentümer BGH ZMR 2010, 125 = ZWE 2010, 215 Eine analoge Anwendung von 147 ZVG zur Durchsetzung von Rechten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, scheidet aus. Folie 22

23 Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten bei einem werdenden Wohnungseigentümer 1. Immobiliarvollstreckung gegen den noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümer Zwangsversteigerung: Zwangsverwaltung: (+) (h.m.: Duldungsanspruch) (-) (kein Eigenbesitz) 2. Immobiliarvollstreckung gegen den noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber Zwangsversteigerung: Zwangsverwaltung: (-) (kein Eigentümer) (-) (BGH s.o.) Folie 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! (und noch einen schönen Abend) Folie 24