Pleite, was tun? Forderungsmanagement des Verwalters Verwaltungsbeiratsseminar 1

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1 Pleite, was tun? Forderungsmanagement des Verwalters Verwaltungsbeiratsseminar 1

2 Forderungsmanagement des Verwalters Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Titulierung Vollstreckung Verwaltungsbeiratsseminar 2

3 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Sonderumlage zur Deckung der Liquidität Überdimensionierter Wirtschaftsplan Beleihung der I-Rücklage Kaltstellen der Wohnung Verwaltungsbeiratsseminar 3

4 Beleihung der I-Rücklage Eigentümer P ist mit 4.800,00 Wohngeld im Rückstand. Dieses Geld wird dringend für die lfd. Unterhaltung der WEG benötigt. Beschluss: Zur Deckung der derzeitigen Liquiditätslücke wird eine Summe von 4.800,00 aus der Rücklage entliehen. Die Summe ist nach erfolgreicher Vollstreckung gegen P der Rücklage wieder zuzuführen. Ist die Vollstreckung nicht binnen einem Jahr erfolgreich, so wird zur Rückführung eine Sonderumlage erhoben Verwaltungsbeiratsseminar 4

5 Beleihung der I-Rücklage Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, Gelder aus der I-Rücklage zum Ausgleich von Hausgeldausfällen zu verwenden. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die Höhe der Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe übersteigt. Unerlässlich ist indes eine eiserne Reserve, deren Höhe je nach den Umständen des Einzelfalles vom Zustand der Anlage, dem Alter und der Reparaturanfälligkeit abhängt. [LG Köln, Urteil v S 111/1; 1OLG München, Beschluss vom Wx 76/07] Verwaltungsbeiratsseminar 5

6 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Kaltstellen der Wohnung Beispiel: Eigentümer P Selbstnutzer - hat Außenstände von 4.800,00, da er die mtl. Beiträge von 400,00 nicht gezahlt hat. Beschluss der WEG: Die WEG macht von Ihrem Zurückbehaltungsrecht gegenüber P bzgl. der Lieferung von Wärmeenergie und Wasser und Strom solange gebrauch, bis die Beträge i.h.v ,00 vollständig ausgeglichen sind. Zu diesem Zwecke sind die Zuleitungen zur Wohnung zu trennen Verwaltungsbeiratsseminar 6

7 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Kaltstellen der Wohnung P findet den Beschluss naturgemäß nicht unbedingt positiv und ficht diesen an. Begründung: - der Beschluss sei nichtig - 22 Abs.1 WEG; er hätte zustimmen müssen Verwaltungsbeiratsseminar 7

8 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Kaltstellen der Wohnung Bei den beabsichtigten Maßnahmen handelt es sich nicht um bauliche Veränderungen i.s.d. 22 Absatz 1 WEG, sondern um eine Maßnahme zur Ermöglichung der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach 273 BGB. Eine Zustimmung ist nach 22 Absatz I 2 WEG nicht erforderlich, da sich die Rechtsbeeinträchtigung im Rahmen des 14 WEG hält. BayObLG, Beschluß vom Z BR 224/ Verwaltungsbeiratsseminar 8

9 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Verfahren Kaltstellen der Wohnung Die Bedeutung der Belieferung mit Heizwärme für die Bewohnbarkeit und die Pflicht der Mitglieder der Gemeinschaft untereinander zur Rücksichtnahme lässt einen Beschluss, die Versorgung mit Heizwärme zu unterbinden, nur bei einem erheblichen Rückstand des betroffenen Mitglieds rechtmäßig sein. Als erheblich ist insoweit ein Rückstand mit mehr als sechs Monatsbeträgen des Hausgelds anzusehen. [[BGH: Urteil vom V ZR 235/04; OLG Dresden, Beschluss vom W 82/07] Verwaltungsbeiratsseminar 9

10 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. LG München I: Schlussurteil vom S 10608/ Verwaltungsbeiratsseminar 10

11 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung Beispiel: Die selbstgenutzte Wohnung steht unter Zwangsverwaltung und über das Vermögen des Eigentümers ist die Insolvenz eröffnet Verwaltungsbeiratsseminar 11

12 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung 149 ZVG [Wohnräume und Unterhalt des Schuldners] (1) Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstücke, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen Verwaltungsbeiratsseminar 12

13 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung 149 ZVG regelt nur das Verhältnis zum die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger, nicht aber das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Insbesondere stört die Versorgungssperre nicht die Befriedigungsreihenfolge in der Zwangsverwaltung. 149 ZVG gilt daher nur für das der Zwangsverwaltung unterliegende Objekt. Das ist die Wohnung als solche, nicht aber die Nutzungsmöglichkeit. [OLG Dresden, Beschluss vom W 82/07] Verwaltungsbeiratsseminar 13

14 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung Beispiel: Die Wohnung des P ist vermietet Verwaltungsbeiratsseminar 14

15 Maßnahmen außerhalb gerichtlicher Kaltstellen der Wohnung Ein Zurückbehaltungsrecht besteht. Der Mieter kann nicht mehr Rechte vom Vermieter ableiten, als diesem selbst zustehen. [BayObLG, Beschluss vom BReg. 2 Z 162/91; OLG Hamm, Beschluss vom W 79/93] Vertragliche Beziehungen, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen könnten, bestehen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Mieter nicht. Die Unterbrechung ist eine verbotene Eigenmacht im Sinne von 858 I BGB [OLG Köln, Urteil vom U 74/99; LG Berlin, Beschluss vom S 376/02,] Verwaltungsbeiratsseminar 15

16 Titulierung Haftungsfalle Der Wohnungseigentumsverwalter ist bei Meidung eigener Haftung verpflichtet, rückständige Wohngeldschuldner mit dem gehörigen Nachdruck und in einem zeitlich engen Rahmen zur Zahlung aufzufordern und bei Ausbleiben der Zahlungen auf eine baldige Titulierung der Forderungen der Gemeinschaft hinzuwirken. [AG Idstein, Beschluß vom UR II 111/01; i. Ergebnis ebenso OLG Köln, Beschluss vom Wx 21/99] Verwaltungsbeiratsseminar 16

17 27 Abs. 3 WEG Titulierung notwendige Kompetenz Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist Verwaltungsbeiratsseminar 17

18 Titulierung notwendige Kompetenz Gemeinschaftsordnung Verwaltervertrag Beschluss der WEG Ansprüche sind nicht im Namen der Verwaltung zu verfolgen, da das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht aus der sich aus dem WEG ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden kann. [BGH: Urteil vom V ZR 145/10] Verwaltungsbeiratsseminar 18

19 Titulierung Beispiel: Der Eigentümer P zahlt auf den lfd. Wirtschaftsplan nicht und hat trotz dauernder Mahnung bis März 2013 kein Hausgeld gezahlt. P hat auf Nachfrage mitgeteilt, dass er wegen eines derzeitigen Engpasses erst einmal andere Gläubiger bedienen wird Verwaltungsbeiratsseminar 19

20 Titulierung Klage auf zukünftige Leistung 259 ZPO Klage auf künftige Leistung kann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. [Boeckh in Formularbibliothek 4 Rd. 404 ff. BayObLG 1982, 203, 210 ständige Rspr. im Gerichtsbezirk Landgericht Dresden (ohne Begründung)] Vorschüsse auf Wohngeld sind regelmäßig wiederkehrende Leistungen. [BGH , Az.: V ZR 350/03] Verwaltungsbeiratsseminar 20

21 Beschluss: Titulierung Vorfälligkeitsbeschluss Die gemäß dem Wirtschaftsplan zu leistenden Wohngelder sind als Jahresbetrag bis zum 2013 zu zahlen. Den Wohnungseigentümern ist es jedoch gestattet, die Beträge in 12 gleichen Raten, zum jeweils 3. Werktag eines Monats, der WEG anzuweisen. Kommt ein Eigentümer mit mehr als 2 Raten in Verzug, so wird das gesamte Wohngeld sofort fällig Verwaltungsbeiratsseminar 21

22 Titulierung Vorfälligkeitsbeschluss Der Beschluss hat den Nachteil, dass die fällig gestellten Beitragsforderungen im Falle der Insolvenz oder Zwangsverwaltung ihren Vorrang einbüßen. Sie können außerdem gegen einen Sondernachfolger des säumigen Wohnungseigentümers nicht geltend gemacht werden, weil es für die Begründung der Haftung auf die Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsforderungen ankommt [BGH, Beschluß vom V ZB 34/03] Verwaltungsbeiratsseminar 22

23 Titulierung Vergleich Beispiel: Nach der Titulierung des Wohngeldes bittet der Eigentümer P um Ratenzahlung und Erlass der Zinsforderung aus dem Urteil Verwaltungsbeiratsseminar 23

24 Titulierung Vergleich Die Ermächtigung des Verwalters, Wohngelder einzuziehen oder Wohngeldansprüche namens der Wohnungseigentümer gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, erfaßt mangels ausdrücklicher Ermächtigung hierzu nicht die Befugnis, in einem außergerichtlichen Vergleich während eines anhängigen Wohngeldverfahrens auf einen Teil der Wohngeldansprüche zu verzichten. [BayObLG (2. ZS), Beschluß vom Z BR 147/98] Verwaltungsbeiratsseminar 24

25 Vollstreckung 1. Mobiliarvollstreckung 2. Vermögensauskunft (Eidesstattlichen Versicherung) 3. Pfändung von Mieten / Konten 4. Zwangsverwaltung 5. Zwangsversteigerung Verwaltungsbeiratsseminar 25

26 1. Mobiliarvollstreckung Die Erfolgsquote bei Mobiliarvollstreckung lag nach einer Studie des Universität Konstanz, August 1999, bei ca. 23 %. In der anwaltlichen Praxis liegt die gefühlte Erfolgsquote bei weniger als 5 %. Grund der geringen Erfolgsquote: Pfändungsschutz für Schuldner nach der ZPO Verwaltungsbeiratsseminar 26

27 2. Vermögensauskunft Die Vermögensauskunft (neudeutsch für eidesstattliche Versicherung) ist nur ein vollstreckungsrechtliches Hilfsmittel in der Zwangsvollstreckung. Der Schuldner ist (nur) verpflichtet Auskunft über sein Vermögen zu erteilen. Mit dieser Auskunft kann der Gläubiger dann über neue Vollstreckungsmaßnahmen entscheiden Verwaltungsbeiratsseminar 27

28 3. Pfändung (Miete) Mit der Pfändung der Miete (Kaltmiete) wird der Mieter des Schuldners verpflichtet, die Miete zukünftig an den Pfändungsgläubiger zu zahlen. Vorteil: Die Miete ist meist höher als titulierte Wohngeldbeiträge, so dass ein Abtrag der titulierten Schuld im zeitlich überschaubaren Rahmen verläuft Verwaltungsbeiratsseminar 28

29 3. Pfändung (Miete) Nachteil: Ja Fe M Ap Ma Ju Jul Au Sp Ok No De lfd. Beitragszahlungspflicht Titulierte Forderung Mietpfändung Verwaltungsbeiratsseminar 29

30 4. Zwangsverwaltung Stop-loss 152 [Aufgaben des Verwalters] (1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen Verwaltungsbeiratsseminar 30

31 4. Zwangsverwaltung Rechte u. Pflichten im Bereich der WEG - Zahlung des lfd. Wohngeldes (nicht rückständiges) - Teilnahme an WEG Versammlungen - Anfechtungsrecht gegen Beschlüsse der WEG - Vermietung der Sondereigentumseinheit Berechtigungen zur dinglichen Gestaltung (z.b. Änderung Teilungserklärung) bestehen nicht Verwaltungsbeiratsseminar 31

32 4. Zwangsverwaltung Beispiel: Wegen der Liquiditätsengpässe, die durch die Nichtzahlung der Wohngelder des Eigentümers eingetreten sind, beschließt die WEG nach Anordnung der Zwangsverwaltung eine Sonderumlage. Der Zwangsverwalter weigert sich zu zahlen, da diese Liquiditätsengpässe wegen Forderungen entstanden sind, die die Zeit vor der Zwangsverwaltung betreffen Verwaltungsbeiratsseminar 32

33 4. Zwangsverwaltung Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig geworden sind, zur Zahlung verpflichtet ist. [BayObLG, NZM 1999, NZM 1999 S. 715 ; BayObLG FGPRAX 1999 S. 138; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2005, S. 1682] Verwaltungsbeiratsseminar 33

34 4. Zwangsverwaltung Die Entschließung der Gemeinschaft, einen durch Wohngeldrückstände verursachten Fehlbedarf auf die Wohnungseigentümer umzulegen, läßt die Verpflichtung zur Zahlung des Rückstands unberührt. Dieser wird durch die Umlage nicht getilgt. Der den Rückstand schuldende Wohnungseigentümer muß den auf ihn entfallenden Umlagebetrag zusätzlich zu seiner noch offenen Schuld begleichen. [BGH, Beschluß vom V ZB 22/88] Verwaltungsbeiratsseminar 34

35 5. Zwangsversteigerung Aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung einer Immobilie werden die Gläubiger in der Reihenfolge wie sie nach 10 Abs. 1 ZVG bestimmt sind befriedigt. Nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallen diesem Rang die lfd. Beiträge und die Rückstände der letzten 2 Jahre vor Anordnung der Zwangsverw. zur WEG, höchstens 5 % des Verkehrswertes Verwaltungsbeiratsseminar 35

36 5. Zwangsversteigerung Beispiel: Eine Bank betreibt die Zwangsversteigerung. Die Liegenschaft hat einen Verkehrswert mit ,00. Die WEG hat Forderungen über 5.600,00 aus dem lfd. bzw. letzten Jahr. Die WEG erhält bei erfolgreicher Versteigerung 1.400, Verwaltungsbeiratsseminar 36

37 5. Zwangsversteigerung Beispiel: Der WEG Verwalter erhält über einen Sachwertgutachter Nachricht, dass dieser die Wohnung des mit 1.500,00 im Rückstand stehenden Eigentümers P für die Zwangsversteigerung bewerten muß und bittet um Zutritt. Der Verwalter freut sich, dass wohl bald einer neuer Eigentümer kommt, die Schulden aus dem Versteigerungserlös gezahlt werden, tut aber nichts weiter Verwaltungsbeiratsseminar 37

38 5. Zwangsversteigerung Nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfolgt die Anmeldung der Forderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Forderungen sind durch geeignete Urkunden (z.b.wp, JA, Beschlussprotokoll) glaubhaft zu machen Verwaltungsbeiratsseminar 38

39 5. Zwangsversteigerung Beispiel: Der WEG Verwalter meldet die bisherigen Forderungen ( 1.500,00) an. Die betreibende Bank löst mit Blick auf Ihre Rechtstellung aus 286 BGB ab. Da Versteigerungsverfahren läuft weiter, wie auch neue Schulden. Der Verwalter meldet die neuen Schulden wiederum im Verfahren an Verwaltungsbeiratsseminar 39

40 5. Zwangsversteigerung Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des 10 Abs. 1 ZVG in voller Höhe einmal in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu. [BGH, Beschluss vom V ZB 129/09] Verwaltungsbeiratsseminar 40

41 5. Zwangsversteigerung Beispiel Die WEG hat ein Urteil wg. Wohngeld erstritten und will hieraus selbst die Zwangsversteigerung betreiben. Bedarf es hierzu eines Beschlusses der WEG? Verwaltungsbeiratsseminar 41

42 5. Zwangsversteigerung Grundsätzlich ergibt sich die Kompetenz der Verwaltung zur Beauftragung von Vollstreckungsmaßnahmen aus 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG, soweit der Verwalter ermächtigt ist, Forderungen des Verbandes gerichtlich geltend zu machen. Für die Zwangsversteigerung bedarf es aber bezogen auf die Einholung eines Sachwertgutachtens ausreichender Geldmittel, die regelmäßig nicht im Wirtschaftsplan ausgewiesen sind. Ein Beschluss der WEG ist empfehlenswert Verwaltungsbeiratsseminar 42

43 Zum Schluss Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben. BGH, Beschl. v I ZB 61/ Verwaltungsbeiratsseminar 43

44 Ende 3. Akt Verwaltungsbeiratsseminar 44