NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 3/2008 Betriebskostenabrechnung: Darf der Vermieter ausnahmsweise auch unwirtschaftliche Betriebskosten umlegen? (BGH, VIII ZR 243/06) Sachverhalt: Im Juni 1999 überträgt der Eigentümer eines Dresdener Wohnhauses die Wärmeversorgung für 15 Jahren an einen gewerblichen Wärmelieferanten, sog. Contractor. Im Jahr 2000 kommt es zu einem Mieterwechsel. Der neue Mieter hat aufgrund des Mustervertrages die Kosten der Wärmelieferung zu tragen. In den Jahren kommt es zu Nachforderungen bei den Heizungs- und Warmwasserabrechnungen. Der Mieter rügt überhöhte Preise und verweigert die Nachzahlung. Rechtlicher Hintergrund: Nach dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gemäß 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die wirtschaftlich sinnvollen Betriebskostenarten der Höhe nach soweit wie möglich zu begrenzen. Überhöhte Kosten darf er nicht verlangen, sog. Wirtschaftlichkeitsgebot Was sagt das Gericht? Der Mieter muss die Nachforderungen für Heizung und Warmwasser zahlen! Der Einwand des Mieters, diese Kosten seien zu hoch und verstießen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, greift nicht durch. Zwar sei der Vermieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots grundsätzlich verpflichtet, beim Einkauf von Betriebsleistungen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Diese mietvertragliche Pflicht besteht jedoch nur dann, wenn schon ein entsprechender Mietvertrag vorhanden ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall; denn bei Abschluss des Wärmelieferungsvertrages (Juni `99) bestand noch kein Mietvertrag mit dem protestierenden Mieter (Februar `00)! Der BGH untersucht noch weiter, ob der Vermieter vorliegend gegen seine Verpflichtung zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis verstoßen hat, etwa weil er nicht zu einem billigeren Wärmelieferanten wechselt. Das lehnt er jedoch ab, weil die 15-jährige Vertragsdauer mit dem Wärmelieferanten noch nicht abgelaufen ist und daher ein Wechsel nicht in Frage kommt.

2 Praxishinweis: Die Entscheidung ist für den Vermieter sehr vorteilhaft. Denn er muss bei Versorgungsverträgen, die er vor Abschluss der Mietverträge eingegangen ist, überhaupt nicht auf die Wirtschaftlichkeit achten der Mieter hat diese Kosten automatisch zu tragen. Zumindest so lange, wie die Versorgungsverträge nicht gekündigt werden können. Der BGH gibt auch den Hinweis, dass der Mieter Schadensersatz gelten machen kann, wenn der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Dieser Hinweis ist nützlich für den Vermieter, da der BGH damit klarstellt, dass die Betriebskosten nicht von Vornherein auf die angemessene Höhe begrenzt sind. Vielmehr muss sich der Mieter erst auf eine etwaige Überhöhung berufen und der Betriebskostenabrechnung Schadensersatz in Höhe des überteuerten Teils entgegen halten. Dabei muss der Mieter nachweisen, dass die Betriebskosten überhöht sind und der Vermieter schuldhaft gehandelt hat! Teilinklusivmiete: Muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach 558 BGB in jedem Fall die konkret anfallenden Betriebskosten mitteilen? (BGH, U. v VIII ZR 331/06) Sachverhalt: Der Mieter mietet eine rund 140 qm große Wohnung in Düsseldorf. Er zahlt eine Miete von 575,50. In diesem Betrag sind alle Nebenkosten außer Heizung, Be- und Entwässerung und Antennenanlage enthalten (sog. Teilinklusivmiete). Der Vermieter bittet um Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete auf insgesamt 690,60. In seinem Mieterhöhungsschreiben gibt der Vermieter an, dass auf die Wohnung durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 pro qm entfallen. Zur weiteren Begründung bezieht er sich auf den örtlichen Mietspiegel. Aus diesem ergibt sich eine ortsübliche Netto-Vergleichsmiete in Höhe von rund 800. Der Mieter weigert sich der Mieterhöhung zuzustimmen. Nach seiner Ansicht hätte der Vermieter die konkret anfallenden Betriebskosten für seine Wohnung angeben müssen. Rechtlicher Hintergrund: Möchte der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem örtlichen Mietspiegel begründen und hat er eine Teilinklusivmiete vereinbart, steht er vor folgendem Problem: Die Mietspiegel weisen nur Nettomieten aus. Er muss also die zu vergleichenden Mieten erst vergleichbar machen, also seine Teilinklusivmiete virtuell umwandeln in eine Nettomiete. Der BGH hat bereits entschieden, dass der Vermieter in diesen Fällen zunächst die konkreten, zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten herausrechnen muss (BGH, VIII ZR 41/05). Die somit berechnete Nettomiete kann er dann gemäß Mietspiegel erhöhen.

3 Was sagt das Gericht? Der BGH gibt dem Vermieter Recht und bejaht die Mieterhöhung. Zunächst stellt er nochmal klar, dass der Vermieter die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zur Berechnung des Betriebskostenanteils der Teilinklusivmiete angeben muss. Der BGH stellt dann fest, dass der Vermieter hier unzutreffend die durchschnittlichen Betriebskosten mitgeteilt hat. Das wirkt sich hier jedoch nicht nachteilig für den Vermieter aus. Nach Ansicht des BGH kommt es nämlich auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten gar nicht an, weil selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt. Deshalb benötigt der Mieter in diesem Sonderfall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. Es drohen weder formelle noch materielle Fehler. Was sagt Ihr Anwalt? Das Urteil ist für den Vermieter sehr praktikabel. Der BGH hält zwar an seiner Meinung fest, dass der Vermieter, der die Erhöhung der Teilinklusivmiete mit dem örtlichen Mietspiegel begründen will, die konkret auf die Wohnung anfallenden Betriebskosten angeben muss. Gleichzeitig erteilt er jedoch einer bloßen Förmelei wenn die Angaben dem Mieter gar nichts nützen - eine Absage. Das Urteil sollte jedoch nicht verallgemeinert werden. Unklar ist nämlich, ob das Mieterhöhungsverlangen auch dann (formell) wirksam ist, wenn das Erhöhungsverlangen überhaupt keine Angaben über den Betriebskostenanteil enthält. Wohnungs- oder Gewerbenutzung: Was gilt bei widersprüchlichen Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung? (OLG München, Beschl. v Wx 137/06) Sachverhalt: In einer Wohnungseigentumsanlage werden die unteren drei Geschosse gewerblich und die oberen Geschosse als Wohnungseigentum genutzt. Die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung bestimmt: Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in den dem Sondereigentum unterliegenden Räume ist der Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt. Ausgenommen hiervon sind die Sondereigentumseinheiten im Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, die jederzeit gewerblich genutzt werden dürfen. In der Teilungserklärung wird das 2. OG als Büro und in einem späteren Nachtrag als Praxis ausgewiesen. Der Eigentümer des 2. OG möchte diese Praxisräume als Wohnung nutzen. Er beantragt in der Wohnungseigentümerversammlung, die Gemeinschaft solle dieser Nutzungsänderung zustimmen. Die Eigentümer lehnen aber ab.

4 Rechtlicher Hintergrund: Auch aus der Teilungserklärung kann sich eine Beschränkung der Nutzung des Sondereigentums ergeben. Sie hat dann den Charakter einer Vereinbarung. Die Bezeichnung als Teileigentum beispielsweise schließt den Gebrauch dieser Räume zu Wohnzwecken grundsätzlich aus. Was sagt das Gericht? Das OLG München gibt dem Eigentümer des 2. OG Recht. Er darf die Einheit als Wohnung nutzen. Der ablehnende Eigentümerbeschluss war nicht nur aufzuheben, sondern er ist sogar nichtig, weil die Wohnungseigentümer über die Frage der Wohnnutzung überhaupt nicht hätten abstimmen dürfen. Für die Wohnanlage ist die Nutzung des Sondereigentums nach Ansicht des OLG München ausschließlich durch die Gemeinschaftsordnung und nicht durch die Teilungserklärung - geregelt. Diese besagt nämlich, dass die drei unteren Einheiten jederzeit gewerblich genutzt werden dürfen, während es für die übrigen Einheiten hierzu der Zustimmung des Verwalters bedarf. Damit ist der Gemeinschaftsordnung eindeutig zu entnehmen, dass eine Wohnnutzung für alle Sondereigentumseinheiten genehmigungsfrei ist, eine gewerbliche Nutzung dagegen nur für die drei unteren Geschosse. Daran ändert auch die Bezeichnung der Einheit in der Teilungserklärung als Büro oder Praxis nichts. Denn es gilt die allgemeine Vermutung, dass die Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung vorgehen; zumindest dann, wenn das Grundbuch, wie im vorliegenden Fall, ausdrücklich zwischen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unterscheidet. Praxishinweis: Es kommt in der Praxis sehr häufig vor, dass die den Grundakten beiliegenden Schriftstücke wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Regelungen enthalten. Dann ist es schwierig zu entscheiden, was gilt. Hier sollte Rechtsrat eingeholt werden. Wohngeld: Wann endet die Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers? (OLG München, Beschl. v , 34 Wx 27/07) Sachverhalt: Die Eigentümergemeinschaft beschließt für die Wirtschaftsjahre 2002 und 2003 keine Wirtschaftspläne mit Vorschussverpflichtung. Am scheidet ein Wohnungseigentümer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Im April 2005 beschließt die Gemeinschaft die Einzelabrechnungen, die auch den Zeitraum vor dem Ausscheiden des Eigentümers betreffen. Auf dieser Grundlage verlangt sie vom ausgeschiedenen Wohnungseigentümer die Zahlung von Wohngeld für einen bestimmten

5 Zeitraum in den Jahren 2002 und Das ehemalige Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt die Zahlung ab. Was sagt das Gericht? Zu Recht! Nach Ansicht des OLG München hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den ausgeschiedenen Eigentümer keinen Anspruch auf Zahlung der geforderten Wohngelder. Denn Wohngeld kann nur durch einenbeschluss der Wohnungseigentümer gefordert werden. Ein solcher Beschluss kann den Eigentümer jedoch nur dann binden, wenn er an der Beschlussfassung auch beteiligt war. Ist er zur Zeit der Beschlussfassung nicht mehr Eigentümer, war er auch hieran nicht mehr beteiligt und kann folglich an den Beschluss auch nicht gebunden sein. Der vor Beschluss der Jahresabrechnung ausgeschiedene Wohnungseigentümer schuldet daher nicht das beschlossene Hausgeld auch wenn er im Zeitraum Eigentümer war. Praxishinweis: Der Wohnungserwerber ist gemäß 10 Abs. 4 WEG auch an die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft gefassten Beschlüsse gebunden (und haftet hierfür der Gemeinschaft!). Über die Beschlüsse kann sich der Erwerber durch Einsicht in die Beschluss- Sammlung informieren. Das ist ihm auch dringend anzuraten. In einem Fall wie dem vorliegenden könnte er erkennen, dass für die Vergangenheit keine Wirtschaftspläne beschlossen wurden, und dass mit Abrechnungsbeschlüssen für längst abgeschlossene Wirtschaftsjahre zu rechnen ist.