NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 11/2009 Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Muss der Vermieter auch dann renovieren, wenn unrenoviert vermietet wurde? Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, auch während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters auszuführen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wurde. In diesem Fall müssen weder Mieter noch Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen. (AG Frankfurt a.m., C 4800/08-50) Der Fall: Der Mietvertrag aus dem Jahr 1977 enthält eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Nach 15 des Formularmietvertrags befand sich die Wohnung im gebrauchsfertigen Zustand und wurde wie besichtigt übernommen. Im Jahr 2008 erfährt der Mieter, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist. Nun möchte er, dass der Vermieter die Wohnung renoviert. Rechtlicher Hintergrund: Seit ungefähr 5 Jahren kippt der BGH viele der gängigen Schönheitsreparaturklauseln. Folge: Der Vermieter und nicht der Mieter muss die Schönheitsreparaturen bei Renovierungsbedarf ausführen. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rd. 75 % aller Mietverträge davon betroffen sind. Jetzt bahnt sich ein Ausweg für die leidgeprüften Vermieter an. Wurde eine unrenovierte Wohnung vermietet, sind die Vermieter vielleicht auch nur verpflichtet, eine unrenovierte Wohnung zur Verfügung zu stellen. Konsequenz: Sie wären nicht verpflichtet, während der Mietzeit zu renovieren! Was sagt das Gericht?: Das Amtsgericht gibt dem Vermieter Recht! Er muss keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen. Zwar ist die entsprechende Klausel unwirksam, so dass grundsätzlich der Vermieter für Dekorationsarbeiten zuständig ist. Entscheidend ist hier aber, dass die Wohnung in einem unrenovierten ( gebrauchsfertigen ) Zustand vermietet wurde. Denn der Vermieter ist nach dem Gesetz lediglich verpflichtet, die Mietsache in demjenigen Zustand zu erhalten, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses

2 vertragsgemäß vereinbart wurde. Vertragsgemäß vereinbart ist grundsätzlich derjenige Zustand, wie er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gegeben war. Praxishinweis: Natürlich wehren sich die Vermieter mit Händen und Füßen, um bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht sämtliche vermietete Wohnungen in regelmäßigen Abständen renovieren zu müssen. Ansatzpunkt könnte wie hier die Vermietung einer unrenovierten Wohnung sein. Auch mit dem Verjährungseinwand haben sich manche Vermieter schon erfolgreich gegen Renovierungsansprüche ihrer Mieter gewehrt. Wie sich die Berufungsgerichte und der BGH hierzu verhalten werden, bleibt allerdings abzuwarten... Geruchsbelästigung durch Imbiss: Kann der Vermieter dem Imbissbetreiber fristlos kündigen? Auch der Vermieter von Imbissräumen muss keine dauerhaften intensiven Gerüche (hier: u.a. Bratenfett) dulden, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass belästigende Gerüche zu vermeiden sind. Er kann dann nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. (OLG Brandenburg, U 85/08) Der Fall: Vermietet sind Räume im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses zum Betrieb eines Imbisses. Vertragslaufzeit: 10 Jahre. Nach 13 des Mietvertrags sind belästigende Gerüche zu vermeiden. Etwa ein Jahr später stellt der Vermieter erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen im Gebäude fest. Sowohl im Treppenhaus als auch in den Büroräumen des 1. OG riecht es stark nach Fett und Bratwurst. Mietinteressenten für das 1. OG springen ab. Nach erfolgloser Abmahnung kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter beruft sich darauf, dass die Behörden sämtliche Genehmigungen auch hinsichtlich der Entlüftung erteilt haben. Rechtlicher Hintergrund: Anerkannt ist, dass jedenfalls der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn es zu unzumutbaren Geruchsentwicklungen kommt. Es fragt sich aber, ob das auch gilt, wenn ein Imbiss vermietet wurde. Denn dann ist ja Hauptzweck des Mietvertrags, dass der Mieter Speisen zubereitet.

3 Was sagt das Gericht?: Der Vermieter gewinnt den Räumungsprozess! Wegen der intensiven Gerüche durfte er nach entsprechender Abmahnung fristlos kündigen. Ob Gerüche dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen, ist davon abhängig, welche Nutzung vertraglich vereinbart wurde. Laut Mietvertrag war der Mieter gehalten, belästigende Gerüche zu vermeiden. Das hat er vertragswidrig nicht getan. An dieser Bewertung ändert auch nichts, dass die Bauaufsichtsbehörde das Lüftungskonzept des Mieters abgenommen hat. Denn die Mietparteien können wie hier auch strengere Anforderungen vereinbaren. Angesichts der langen restlichen Vertragsdauer noch weitere 9 Jahre und der erschwerten Vermietbarkeit des 1. OG ist dem Vermieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. Praxishinweis: Bei der Vermietung von Gastronomieobjekten droht eine Risikohäufung. Speziell zur Lüftung ist zu klären: Ist eine behördlich genehmigte Abluftanlage über Dach zu installieren? Welche Betriebszeiten? Wer übernimmt Wartung und Wartungskosten der Entlüftungsanlage? Darf auch durch Öffnen von Türen und Fenster entlüftet werden? Darf der Mieter zusätzliche kleine Exhauster und/oder Klimaanlagen nutzen? Wer ist für Reinigung und Filterwechsel zuständig? WEG-Wirtschaftsplan: Ist ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan anfechtbar? Ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein entsprechender Beschluss ist grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und daher erfolglos, wenn der abweichende Zeitraum jahrelang geduldet wurde, für den anfechtenden Eigentümer keine Nachteile entstehen und der Anfechtende nicht versucht hat, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird. (OLG München, Wx 164/08) Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt über mehrere Jahre hinweg Wirtschaftspläne auf, denen nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt. Nachdem im Jahre 2007

4 erneut ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan beschlossen wird, ficht ein Eigentümer diesen Beschluss plötzlich an. Rechtlicher Hintergrund: Der Wirtschaftsplan muss für ein Kalenderjahr erstellt werden ( 28 Abs. 1 WEG). Dieses gesetzliche Gebot kann grundsätzlich nur durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder durch sonstige Vereinbarung geändert werden. Eine generelle Änderung durch Mehrheitsbeschluss ist nicht möglich. Ein solcher Beschluss wäre nichtig. Wird in einer Eigentümergemeinschaft über Jahre hinweg abweichend vom Kalenderjahr also falsch abgerechnet und wurde diese Abrechnungsweise von den Wohnungseigentümern stets geduldet, kann die plötzliche Anfechtung eines Eigentümers treuwidrig und damit erfolglos sein. Was sagt das Gericht?: Die Anfechtung scheitert! Nach Ansicht des Gerichts ist die Anfechtung des Wirtschaftsplans angesichts der erheblichen Schwierigkeiten, die mit einer rückwirkenden Umstellung der Abrechnungszeiträume verbunden wären, treuwidrig und muss daher erfolglos bleiben. Zwar entspricht der vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsplan nicht der gesetzlichen Vorgabe ( 28 Abs. 1 WEG). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine Ordnungsvorschrift. Der Anfechtende hat vorliegend durch die richtige Abrechnungsweise keinerlei wirtschaftlichen oder sonstigen Vorteil. Zu berücksichtigen ist weiter, dass diese Abrechnungsweise jahrelang geduldet wurde. Ohne vorherige Aufforderung, den Wirtschaftsplan nunmehr ordnungsgemäß zu erstellen, ist die Beschlussanfechtung daher treuwidrig. Praxishinweis: Der kritische Eigentümer sollte zuerst den Verwalter auffordern, auf das Kalenderjahr umzustellen. Der Verwalter muss diesem Wunsch entsprechen. Tut er es nicht, kann der Eigentümer anfechten, ohne den Einwand der Treuwidrigkeit zu riskieren. Verjährung in der Eigentümergemeinschaft: Wann verjährt der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage? Der Anspruch auf Herstellung eines erstmals ordnungsmäßigen Zustandes der WEG- Anlage verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt ab Kenntnis, dass die Anlage nicht dem Aufteilungsplan entspricht. Ein Zweiterwerber muss sich die Kenntnis (bzw. fahrlässige Unkenntnis) seines Vorgängers zurechnen lassen.

5 (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 60/08) Der Fall: Es geht um eine Wohnanlage aus dem Jahre Eine Kellerfläche (Einheit Nr. 25) verfügt entgegen dem Aufteilungsplan nicht über ein Fenster an der Hinterfront, sondern nur über ein nur sehr kleines Fenster an der Giebelfront. Der Sondereigentümer dieser Kellereinheit moniert diesen Umstand zwar in der Eigentümerversammlung des Jahres 1993, verfolgt ihn aber nicht weiter. 10 Jahre später im Jahr 2003 verkauft er die Kellereinheit. Der Erwerber möchte dort ein Büro einrichten. Weil der Raum hierfür zu dunkel ist, möchte er ein größeres Fenster einbauen. In der Eigentümerversammlung vom März 2006 wird sein entsprechender Antrag abgelehnt. Der Eigentümer ficht diesen ablehnenden Beschluss an. Außerdem möchte er erreichen, dass in seinem Keller der Zustand entsprechend Aufteilungsplan hergestellt wird. Die beklagten Eigentümer berufen sich auf Verjährung. Was sagt das Gericht?: Der anfechtende Eigentümer verliert den Prozess. Das Gericht musste nicht klären, ob der Erwerber hinsichtlich seines Kellers überhaupt einen Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands hat. Denn ein solcher Anspruch wäre jedenfalls schon verjährt. Der Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung verjährt in drei Jahren. Da die Verjährungsfrist bei einer im Jahr 1991 errichteten Anlage ab zu laufen anfängt (Art Abs. 4 Satz 1 EGBGB), ist der Anspruch am verjährt. Der Erwerber hatte auch die erforderliche Kenntnis, d.h. er wusste bereits vor dem , dass das Fenster in der Kellereinheit Nr. 25 nicht dem Aufteilungsplan entsprach. Zwar kannte der Erwerber selbst diesen Fehler zu dieser Zeit noch nicht, weil er zu dieser Zeit noch gar nicht Eigentümer dieser Kellereinheit war (sondern erst ab 2003). Jedoch ist nicht auf ihn, sondern auf seinen Rechtsvorgänger abzustellen. Dieser hat spätestens im Jahr 1993 (Monierung dieses Umstands in der Eigentümerversammlung) Kenntnis von der Fenstersituation in der Kellereinheit gehabt. Diese Kenntnis muss sich der Erwerber zurechnen lassen. Praxishinweis: Das Verjährungsargument wurde bisher selten genutzt. Das kann sich nun ändern.