Durchsetzung von Hausgeldansprüchen der Weg zum Vollstreckungstitel

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1 Durchsetzung von Hausgeldansprüchen der Weg zum Vollstreckungstitel

2 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 6. eingenommene Gelder zu verwalten;

3 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 6. eingenommene Gelder zu verwalten;

4 Zur Anforderung gehört die Mahnung. Sinnvoll ist auch eine zweite Mahnung (mit Fristsetzung und Androhung rechtlicher Folgen)... Aber: Liegt ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vor? 2 RDG: Begriff der Rechtsdienstleistung (1) Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert.

5 Ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz liegt nicht vor! Verwalter handelt nicht in fremden Angelegenheiten. (Aufgrund der besonderen Rechtsstellung des Organs Verwalter im Detail aber streitig). 5 Abs. 2 RDG ist einschlägig: Als erlaubte Nebenleistungen gelten Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung erbracht werden.

6 Spätestens nach drei Monaten Zahlungsausstand sollte der Verwalter rechtliche Schritte einleiten.

7 AG Idstein v UR II 111/01, ZMR 2004, 224: Ein Wohnungseigentumsverwalter ist zur Vermeidung einer eigenen Haftung verpflichtet, Wohngeldrückstände energisch einzufordern. Er hat säumige Wohnungseigentümer mit dem gehörigen Nachdruck in einem zeitlich engen Rahmen zu Zahlungen aufzufordern und bei deren Ausbleiben auf eine alsbaldige Titulierung der Forderungen hinzuwirken.

8 ? Rechtliche Grundlage dieser Pflicht?? Vertretungsmacht für gerichtliche Verfahren? 27 Abs. 2 WEG: (2) Der Verwalter ist berechtigt, 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

9 Beachte: Die Stellung des WEG-Verwalters entspricht nicht der eines GmbH-Geschäftsführers: GmbH-Geschäftsführer: Umfassende Geschäftsführungsaufgaben ( Pflicht zur ordnungsmäßigen Unternehmensleitung ) und Vertretungsbefugnisse. WEG-Verwalter: Keine umfassenden, sondern beschränkte punktuell normierte Aufgaben und Befugnisse.

10 Pflicht und Befugnis zu rechtlichen Schritten beim Hausgeldinkasso muss gesondert begründet werden: Per (Dauer-)Beschluss gem. 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bzw. im Verwaltervertrag.

11 Weiteres Vorgehen: Mit oder ohne Rechtsanwalt? BGH v V ZR 171/11, NZM 2012, 562, Rn 6: Im Umfang der erteilten Vertretungsmacht ist der Verwalter berechtigt, auch ohne besonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft in einem gerichtlichen Verfahren zu beauftragen.

12 Darf der Verwalter selber einen Prozess führen? Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Aber: 79 ZPO: Parteien, die eine fremde Geldforderung geltend machen, müssen sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen Herrschende Meinung: a) Verwalter macht keine fremde Geldforderung geltend. b) Anforderungsbefugnis des 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG geht 79 ZPO vor.

13 Rechtsanwaltsbeauftragung ist zu empfehlen: Schuster bleib bei deinem Leisten!

14 Nach der Rechtsanwaltsbeauftragung: Welche Informationen benötigt der Rechtsanwalt? Wenn Verwalter verlässlich arbeitet, reicht jedenfalls für das gerichtliche Mahnverfahren eine Aufstellung der Rückstände.

15 Nach der Rechtsanwaltsbeauftragung: Welche Informationen benötigt der Rechtsanwalt? Unbeglaubigter Grundbuchauszug betreffend die Schuldnerwohnung Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Verwaltervertrag (Einzel-)Jahresabrechnung und/oder (Einzel-)Wirtschaftsplan, auf welche die Ansprüche gestützt werden Protokoll der Eigentümerversammlung, in welcher die Jahresabrechnung und/oder der Wirtschaftsplan beschlossen wurden Nicht: Eigentümerliste

16 Nach der Rechtsanwaltsbeauftragung, weiteres Vorgehen: Nochmals außergerichtliches Mahnschreiben? Oder gleich gerichtliche Schritte?

17 ESW Partner im Gespräch, Fischen 2014

18 Beachten beim Mahnantrag: Katalognummer 90 ( Wohn-/Hausgeld für WEG ). Objektbezug (Auf welche Wohnung bezieht sich der Anspruch). Bezugszeitraum (Auf welches Kalenderjahr bezieht sich die Forderung). Beispiel für Bezeichnung der Forderung: Jahresabrechnung 2013 für WE Nr. 8, vom bis

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20 ESW Partner im Gespräch, Fischen 2014 Durchsetzung von Vollstreckungstitel

21 Urkundenmahnverfahren / Urkundenklage 592 ZPO: Ein Anspruch, welcher die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand hat, kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. 22. Oktober 2014

22 Urkundenmahnverfahren / Urkundenklage Vorteile: Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung ( 708 Nr. 4 ZPO) Kurzfristigere Terminierung Beklagter kann nur urkundliche Einwendungen erheben

23 Urkundenmahnverfahren / Urkundenklage Abzuraten, denn: Hausgeldanspruch kann durch Vorlage des Beschlussprotokolls nicht urkundlich bewiesen werden. Beim Protokoll handelt es sich lediglich um eine Privaturkunde i.s.v. 416 ZPO, die keinen Beweis für die inhaltliche Richtigkeit der in ihr enthaltenen Erklärungen erbringt. Für die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss zustande gekommen ist, kommt es alleine auf das tatsächliche Geschehen an und nicht darauf, was die Niederschrift enthält. (LG Hamburg v S 127/11 und h.m.)

24 Urkundenmahnverfahren / Urkundenklage: Abzuraten, denn auch die normale Klage geht glatt durch; praktisch alle Einwände des Beklagten sind unbeachtlich: Ergebnis der Einzeljahresabrechnung sei falsch. Eine Sonderumlage sei ungerecht und überflüssig. Der Umlageschlüssel sei materiell fehlerhaft. Die Beschlüsse seien angefochten. Aufrechnung mit Gegenforderungen. Zurückbehaltungsrecht, z. B. wegen angeblicher Schlechtleistung des Verwalters.

25 Auch fehlerhafte Beschlüsse begründen eine Zahlungsverpflichtung, solange sie nicht nichtig oder gerichtlich für ungültig erklärt sind (BGH v V ZR 167/13). Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrecht sind generell oder zumindest weitgehend ausgeschlossen (BGH v V ZR 171/11).

26 Klage auf wiederkehrende Leistung 258 ZPO: Bei wiederkehrenden Leistungen kann auch wegen der erst nach Erlass des Urteils fällig werdenden Leistungen Klage auf künftige Entrichtung erhoben werden Antrag: Der Beklagte wird verurteilt, von Januar bis Dezember 2015 monatlich 230,00 an die Klägerin zu bezahlen, fällig jeweils zum dritten Werktag des Monats, nebst Zinsen i.h.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils ab dem auf den Fälligkeitstermin folgenden Tag.

27 Klage auf wiederkehrende Leistung 258 ZPO Nachteile: Beklagter Wohnungseigentümer kann und wird i.d.r. kostenbefreiend anerkennen ( 93 ZPO). Vollstreckung aus dem Titel ist erst nach Fälligkeit möglich ( 751 Abs. 1 ZPO). Besser: Dauerbeschluss gem. 21 Abs. 7 WEG mit Vorfälligkeitsklausel: Bei Zahlungsverzug mit zwei Hausgeldraten wird restlicher Jahresbetrag fällig.

28 Prozessverlauf: Zustellungsprobleme: Briefkasten des Hausgeldschuldners ist nicht beschriftet; oder er wohnt im Ausland.

29 Prozessverlauf Zustellungsprobleme: Briefkasten des Hausgeldschuldners ist nicht beschriftet; oder er wohnt im Ausland. Zustellung ist Sache der Geschäftsstelle des Amtsgerichts ( 168 ZPO). Beschrifteter Briefkasten ist in Deutschland nicht Pflicht. Tipp: Nachhelfen durch Beschriftung ist aber nicht verboten. Auslandszustellung. Tipp: Klage aus Kostengründen (Übersetzung!) kurz halten. Benennung eines inländischen Zustellungsbevollmächtigten beantragen ( 184 ZPO).

30 Prozessverlauf Muss der Verwalter an der mündlichen Verhandlung teilnehmen oder reicht die Vertretung durch den Rechtsanwalt? ZPO: Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint Wird von Gerichten regelmäßig angeordnet. Die Voraussetzungen liegen beim Hausgeldinkasso aber ebenso regelmäßig nicht vor.

31 Prozessverlauf Sondervergütung für den Verwalter? Prozessbedingter Zusatzaufwand rechtfertigt m. E. auch bei Rechtsanwaltsbeauftragung eine Sondervergütung. Rechtmäßigkeit der Sondervergütung ist noch nicht unstreitig: Nach h.m. umfasst ein vereinbarter Grundpreis zwingend die (gesetzlich geschuldeten, normalen oder zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehörenden ) Grundleistungen.

32 Prozessverlauf Abschluss eines Vergleichs? Kommt nicht in Betracht: Wenn ordnungsmäßig verwaltet wurde, steht der vollständigen Titulierung nichts im Weg und entspricht ein Vergleich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn die Titulierung auch nur teilweise scheitert, liegt ein Fehler des Verwalters und/oder Rechtsanwalts vor. Ein solcher Fehler soll nicht durch im Vergleichswege vertuscht, sondern im Regresswege wiedergutgemacht werden.

33 Prozessverlauf Finanzierung und Abrechnung von Prozesskosten: Kosten für Hausgeldinkasso sind Verwaltungskosten i.s.v. 16 Abs. 2 WEG (BGH v V ZR 168/13). Verwalter darf Hausgeldinkasso-Rechtsverfolgungskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen finanzieren. Umlage der damit verbundenen Ausgaben und Einnahmen in der Jahresabrechnung nach MEA.

34 Falls ich die Redezeit überschritten habe: Entschuldigung!