Der Wohnungseigentumsverwalter im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren: Ausgesuchte Fragen

Transkript

1 Der Wohnungseigentumsverwalter im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren: Ausgesuchte Fragen von Richter am Amtsgericht Dr. Oliver Elzer in Zusammenarbeit mit:

2 Überblick Überblick der ausgewählten Themen Teil 1: Ermächtigung des Verwalters Teil 2: Handeln des Wohnungseigentumsverwalters Teil 3: Beauftragung eines Rechtsanwaltes Teil 4: Rechtsdienstgesetz Teil 5: Vergütungsfragen Teil 6: Vergleichsabschluss und andere Prozesshandlungen

3 Teil 1 : Die Ermächtigung Die Ermächtigung

4 Teil 1 : Die Ermächtigung Ausgangspunkt: Dogmatisches Verständnis der Verwalterstellung ist ungeklärt Organ Gesetzlicher Vertreter Bevollmächtigter?

5 Teil 1 : Die Ermächtigung 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie: 5. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. (3) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1, 2 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.

6 Teil 1 : Die Ermächtigung Ermächtigung Weitere Orte Gemeinschaftsordnung = Vereinbarung ; Problem bei Verwalterwechsel? Verwaltervertrag (tatsächlich: versteckter Beschluss/Vereinbarung); Problem bei Widerspruch zur GO Gerichtsbeschluss; Problem Gerichtskompetenz Ermächtigung im Sinne von 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG kann verstanden werden als Prozessstandschaft Prozessvollmacht

7 Teil 1 : Die Ermächtigung Wesentliche Unterschiede Der Verfahrensbevollmächtigte macht ein fremdes Recht im fremden Namen geltend. Er ist Vertreter der Wohnungseigentümer. Der Verfahrensstandschafter hingegen macht ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend. Er ist selbst Partei des Verfahrens.

8 Teil 2: In wessen Namen handeln? In wessen Namen handeln? fi

9 Teil 2: In wessen Namen handeln? Exkurs: Teilrechtsfähigkeit Nach neuer Ansicht gibt es neben den Wohnungseigentümer eine weiteres rechtfähiges Subjekt. Problem: Tritt der Verwalter auch für dieses auf?

10 Teil 2: In wessen Namen handeln? Verfahrensaufgaben des Verwalters Kontakt zu Gericht (Zustellungen) Einleitung (Mahnverfahren, Eilverfahren, Gerichtsverfahren, Absehen von Verfahren) Organisation Verteidigung: Beauftragung eines Rechtsanwaltes Ggf. Bestimmung des Inhaltes des Verfahrens (Streitgegenstand) Fortgang (Beweisantritt, Erklärungen, Unterlagen) Bestimmung Ende (zb Erledigung, Rücknahme, Vergleich) Einlegung von Rechtsmitteln Zwangsvollstreckung

11 Teil 2: In wessen Namen handeln? Wo wirkt sich Frage aus? Stellung des Wohnungseigentumsverwalters Partei Vertreter der Eigentümer (Gemeinschaft) Beauftragung eines Rechtsanwalts Verwalterwechsel; laufende Verfahren Zwangsvollstreckung

12 Teil 2: In wessen Namen handeln? Prüfsteine für Entscheidung Verfahrensstandschaft Bevollmächtigung 7 RVG, aber Risiko des Verwalters Rubrum Prozessökonomie und Schnelligkeit Verfahrensstandschaft auf der Passivseite ist nicht möglich! 16 WEG Titelgläubiger Kosten (Verfahren und Umlegung) Verwalterwechsel Titelumschreibung Zeuge

13 Teil 2: In wessen Namen handeln? Wahlrecht des Verwalters oder Verpflichtung? Ebenso wie die Wohnungseigentümer, hat auch der Wohnungseigentumsverwalter grundsätzlich ein Wahlrecht, sofern ihm sowohl eine Verfahrensstandschaft als auch eine Bevollmächtigung eingeräumt ist. Ermessensprüfsteine für den Wohnungseigentumsverwalter sollten dabei neben der eventuell leichteren Handhabung des Verfahrens vor allem Kostengesichtspunkte sein.

14 Teil 2: In wessen Namen handeln? Eine Verfahrensvertretung ist nicht immer möglich KG, WuM 2004, 539: Nicht bei Antrag eines Wohnungseigentümers auf Abberufung aus wichtigem Grund Beschlussanfechtungsverfahren? Verfahrensstandschaft auf der Passivseite: In Passivfällen kommt allein eine Verfahrensvollmacht in Betracht. Vollstreckungsstandschaft ist nicht möglich

15 Teil 3: Beauftragung eines RA Beauftragung eines Anwaltes

16 Teil 3: Beauftragung eines RA Beauftragung eines RA Vollmacht für eine Untervertretung ist dem Wohnungseigentumsverwalter ausdrücklich erteilt worden Ausdrückliche Vollmacht fehlt: Ermächtigung im Sinne von 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Keine Ermächtigung, aber besondere Beschlüsse? Keine Erklärung der Gemeinschaft? Notfälle, 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG

17 Teil 3: Beauftragung eines RA Verständnis der Ermächtigung Gesetzliche Vollmacht Eltern Pfleger Organschaftliche Vollmacht Geschäftsführer Vorstand Bevollmächtigung im Sinne von 167 BGB? Vertreter Vertretungsmacht sui generis

18 Teil 3: Beauftragung eines RA Maßgaben Vorrangig ist stets eine Auslegung Prüfsteine: Wortlaut, Interessen, Anlass, Verträge, Vergütung etc. Streit nur wichtig, wenn Zweifel vorliegen Ist der Verwalter gesetzlicher- oder organschaftlicher Vertreter, hat er Vertretungsmacht für eine Untervertretung Ist der Verwalter nur bevollmächtigt, hat er keine Vertretungsmacht für eine Untervertretung

19 Teil 3: Beauftragung eines RA Zweifelslösung Bessere Gründe sprechen me für gesetzliche/organschaftliche Lösung Wortlaut des Gesetzes Praktikabilität Verwalterwechsel (Verstoß gegen das Gesetz?) Passivverfahren/Verfahren der Eigentümer untereinander Lösung der h. M. bei Zweifelsfällen

20 Teil 4: Rechtsdienstgesetz Rechtsdienstleistungsgesetz Diskussionsentwurf

21 Teil 4: Rechtsdienstgesetz Rechtsdienstleistungsgesetz Diskussionsentwurf 5 Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit (2) Stets als erlaubte Nebenleistungen gelten Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit einer der folgenden Tätigkeiten erbracht werden: Haus- und Wohnungsverwaltung 3....

22 Teil 4: Rechtsdienstgesetz Begriff der Rechtsdienstleistung, 2 RDG Rechtsdienstleistung ist jede Hilfeleistung in konkreten fremden Angelegenheiten, die nach der Verkehrsanschauung oder der erkennbaren Erwartung des Rechtsuchenden eine umfassende rechtliche Beurteilung oder eine nach rechtlicher Prüfung erfolgende Gestaltung rechtlicher Verhältnisse zum Inhalt hat. Rechtsdienstleistung ist auch die Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen sowie der Ankauf und sonstige Erwerb fremder Forderungen zum Zweck der Einziehung, wenn die Forderungseinziehung in erheblichem Umfang als eigenständiges Geschäft betrieben wird.

23 Teil 4: Rechtsdienstgesetz 2 Abs. 3 RDG: Was geht nicht? die Erstattung wissenschaftlicher Gutachten die Tätigkeit als Schiedsrichter die Mediation und jede vergleichbare Form der Streitbeilegung die an die Allgemeinheit gerichtete Darstellung und Erörterung von Rechtsfragen und Rechtsfällen in den Medien

24 Teil 5: Vergütungsfragen Vergütung und Sondervergütung

25 Teil 5: Vergütungsfragen Vergütungsübersicht (Klauselkontrolle) BGH, NJW 1993, 1924 = MDR 1993, 865: Sondervergütung nach dem RVG für das Betreiben des Verfahrens. Beauftragung eines RA nach 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Problem: Wer ist Auftraggeber? Mahn- und Beitreibungsgebühren außergerichtlich (12,50 EUR) gerichtlich (Relation Vergütung Wohngeldrückstand?) Ort der Regelung Verteilung der Kosten

26 Teil 5: Vergütungsfragen Umlegung der Verfahrenskosten Umstritten ist, nach welchem Maßstab die Kosten umzulegen sind. Nach me herrschender Meinung ist 100 ZPO anzuwenden. Damit sind die durch die gerichtliche Kostenentscheidung belasteten Wohnungseigentümer nach Kopfteilen in gleicher Höhe zu belasten.

27 Teil 6: Vergleichsabschluss Vergleichsabschluss und andere Prozesshandlungen

28 Teil 6: Vergleichsabschluss Der Vergleich Doppelnatur Prozesshandlung Materiell-rechtliches Rechtsgeschäft Vollmacht für Abschluss; 81 ZPO Dogmatische Einordnung Beschluss? schuldrechtliche Vereinbarung Vertrag Problem: Bindung von Sondernachfolgern

29 Teil 6: Vergleichsabschluss Andere Prozesshandlungen Verzicht [-] Anerkenntnis[-] Erledigterklärung [+] Rücknahme [-]

30 ENDE