Illiquide Eigentümer in der WEG Rechtssicheres Verhalten der übrigen Eigentümer und Haftungsfallen des Verwalters

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1 Illiquide Eigentümer in der WEG Rechtssicheres Verhalten der übrigen Eigentümer und Haftungsfallen des Verwalters Referat Rechtsanwalt Axel Frohne am bei den 16. Mitteldeutschen Immobilientagen in Erfurt

2 I. Hausgeldbeitreibung Ein wichtiges Prinzip des Wohnungseigentums ist die solidarische Aufbringung der für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel durch sämtliche Wohnungseigentümer. Ist das wirtschaftliche Leistungsvermögen eines oder gar mehrerer Wohnungseigentümer dauerhaft gemindert bzw. aufgehoben, ist die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage bedroht.

3 Auch wenn nach der Rechtsprechung des BGH vom zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und durch die WEG-Reform ab eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung des einzelnen Eigentümers für Verwaltungsschulden im Außenverhältnis nicht oder nur in Höhe der Miteigentumsanteile anzunehmen ist, bleibt das Haftungsrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der gesamtschuldnerischen Solidarhaftung für Hausgeldausfälle im Innenverhältnis bedeutend.

4 Hinzu kommt, dass im Falle einer Illiquidität der Gemeinschaft im Verschuldensfalle auch nach Auffassung des BGH unter dem Gesichtspunkt des 840 BGB eine gesamtschuldnerische Haftung für Verwaltungsschulden im Außenverhältnis eintreten kann (z.b. durch Kommunalabgabengesetz).

5 1. Praxis wegen dieses Gefährdungspotenzials müssen geeignete Instrumentarien zur Sicherung der finanziellen Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig bereit gestellt werden a) 21 Abs. 7 WEG Durch die mit der WEG-Novelle neugeschaffene Beschlusskompetenz des 21 Abs. 7 WEG können Regelungen zur Begründung von Beitragsforderungen nach 28, 23 und 25 WEG den Mehrheitsbeschlüssen über Wirtschaftsplan und Abrechnung flankiert werden.

6 Die Wohnungseigentümer können gemäß 21 Abs. 7 WEG insbesondere über die Art und Weise von Beitragszahlungen, deren Fälligkeit und die Folgen des Verzugs sowie über die Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwandes mit einfacher Beschlussmehrheit Regelungen treffen. Zur Erleichterung der Zahlungsanforderung und überwachung kann die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftseinzugsverfahren nunmehr beschlossen werden.

7 b) Fälligkeit von Zahlungen Zur Vermeidung der sich aus einer auf Leistung zukünftiger Beitragsforderungen analog 257 bis 259 ZPO gerichteten Klage ergebenen Probleme können nunmehr zulässigerweise insbesondere Fälligkeitsregelungen für das so genannte Hausgeld beschlossen werden, um das Erfordernis erst verzugsauslösender Mahnungen zu vermeiden.

8 Hierzu kommt im Wesentlichen die so genannte Verfallklauselregelung in Betracht, nach der der gesamte Jahresbetrag des Wirtschaftsplans sofort nach Beschlussverkündung fällig gestellt und dem Wohnungseigentümer nachgelassen wird, hierauf monatlich kalendermäßig bestimmte Ratenzahlungen zu leisten. Tritt Verzug mit mehreren Raten (üblicherweise 2) ein, so entfällt das Recht der Ratenzahlung und der gesamte ausstehende Betrag wird wieder fällig.

9 Formulierungsvorschlag: Die Eigentümerversammlung beschließt den von der Verwaltung als Anlage zur Einladung vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan nebst Einzelwirtschaftsplänen vom. für den Zeitraum von. Der so eben beschlossene Gesamt- wirtschaftsplan sowie die Einzelwirtschaftspläne gelten als Anspruchsgrundlage auch über das angegebene Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan, längstens jedoch bis zum Ablaufe des folgenden Wirtschaftsjahres.

10 Der sich aus dem jeweiligen Einzelwirtschaftsplan für den jeweiligen Wohnungseigentümer ergebende anteilige Jahreshausgeldvorauszahlungsbetrag ist fällig und zahlbar mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung. Dem jeweiligen Wohnungseigentümer wird nachgelassen, den Jahreshausgeldvorauszahlungsbetrag in monatlich gleichen Raten jeweils im Voraus bis zum Ablaufe des dritten Werktags eines jeden Monats auf das vom Verwalter angegebene Konto zu leisten.

11 Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Verwaltungskonto an. Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird die Hausverwaltung zum angegebenen Termin von dieser Gebrauch machen. Gerät ein Eigentümer mit den Gerät ein Eigentümer mit den Hausgeldvorauszahlungen ganz oder teilweise in Höhe des Betrags zweier monatlicher Hausgeldraten in Verzug, so ist der gesamte dann noch ausstehende Jahreshausgeldvorauszahlungsbetrag wieder zur sofortigen Zahlung fällig.

12 Das gilt nicht für den Fall der Veräußerung des jeweiligen Sondereigentums, der Anordnung der Zwangsverwaltung über das jeweilige Sondereigentum, der Übertragung des Eigentums durch die Zwangsversteigerung sowie für die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des jeweiligen Sondereigentümers. In diesen Fällen verbleibt es bei der Fälligkeit der monatlichen Jahreshausgeldvorauszahlungen jeweils zum dritten Werktag eines Monats.

13 Bei der so genannten Vorfälligkeitsregelung werden im Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan unmittelbar monatlich kalendermäßig bestimmte Ratenzahlungen beschlossen. Tritt Verzug mit mehreren Raten ein, so werden die bis dato noch ausstehenden Raten zur sofortigen Zahlung fällig gestellt.

14 3. Gerichtliche Beitreibung a) Klage oder Mahnverfahren Das Mahnverfahren bei Hausgeldrückständen empfiehlt sich, da im Falle des Wider- oder Einspruchs zu einer nicht unerheblichen Zeitverzögerung führend, nur dann, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Schuldner einen Vollstreckungsbescheid gegen sich ergehen lässt, also lediglich vermutet wird, dass der Schuldner die Zahlung vergessen hat.

15 II. Die Vollstreckung von Hausgeldschulden Wenn der Verwalter die Ermächtigung zur Hausgeldbeitreibung entweder durch die Gemeinschaftsordnung oder einen Beschluss nach 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG erhalten hat, ist mit dieser Ermächtigung auch die Berechtigung und Verpflichtung zur Vollstreckung verbunden, sodass es nicht einer neuen Ermächtigung bedarf.

16 1. Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen eines Schuldners Hierzu gehören die üblichen Vollstreckungsmöglichkeiten der Zivilprozessordnung. Es können die beweglichen Sachen des Schuldners durch einen Gerichtsvollzieher gepfändet werden. Auch können statt beweglichen Sachen Forderungen des Schuldners gepfändet werden, wobei das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zuständig ist.

17 Hierbei bieten sich Forderungen gegen Dritte an, wie z.b. Arbeitgeber, Banken und Mieter. Dieser Vollstreckungsweg hat nur dann Erfolg, wenn die Forderung nicht bereits anderweitig gepfändet oder vorab schon abgetreten wurde. Ohne Erfolg in der Vollstreckung kann die eidesstattliche Versicherung beantragt werden.

18 2. Die Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners (Immobilie) a) Die Zwangsverwaltung Bei der Wahl der Vollstreckungsmöglichkeit in Bei der Wahl der Vollstreckungsmöglichkeit in Form der Zwangsverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft muss zunächst überlegt werden, ob die Wohnung, in die vollstreckt wird, vermietet, leer oder eigengenutzt ist.

19 Nur bei vermieteter Wohnung und der fehlenden Möglichkeit der Pfändung von Mietforderungen wegen Vorpfändungen oder Abtretungen, bietet sich die Zwangsverwaltung an. Bei Leerstand oder Eigennutz kann das Rechtsschutzbedürfnis für einen Zwangsverwaltungsantrag bereits fehlen, da die Zwangsverwaltung ausschließlich zum Erzielen von Erträgen beantragt werden kann.

20 Diese Möglichkeit könnte bei Leerstand oder Eigennutz nicht gegeben sein, sodass ein Antrag bereits abgelehnt würde. Nur die gewünschte Zahlung von Hausgeldern durch einen Zwangsverwalter mit entsprechenden Vorschüssen der Eigentümergemeinschaft was zurzeit fraglich ist an den Zwangsverwalter könnte somit zur Unzulässigkeit des Zwangsverwaltungsantrages führen. Es müsste somit die Vermietbarkeit bei Leerstand geprüft werden.

21 Allerdings kann der WEG-Verwalter auch verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Hausgeldeingangs aus einem wegen Hausgeldrückstands erwirkten Vollstreckungs- bescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben, wenn ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Hausgeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht zahlt (so OLG Hamburg 1993).

22 Weiterhin ist bei der Zwangsverwaltung wichtig, daran zu denken, dass bei anschließender Zwangsversteigerung Vorschüsse für erbrachte Wohngeldzahlungen des Zwangsverwalters nur insoweit zu berücksichtigen sind, als sie objekterhaltend oder verbessernd verwandt worden sind, was dann die Eigentümergemeinschaft als Gläubiger darlegen und beweisen müsste, also im Wesentlichen wohl nur bei Durchführung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen und Bezahlung der Feuerversicherungsprämie

23 b) Zwangsversteigerung Weiterhin ist auch die Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes, insbesondere 10, 15 bis 145 ZVG, möglich. Bis zur WEG-Reform ab war sie bei erheblichen voreingetragenen Belastungen wenig sinnvoll, da die Eigentümergemeinschaft in der Rangklasse 5 nach vor allem Banken geführt wurde, was sich aber durch die WEG-Reform erheblich dadurch verbessert hat, dass die Eigentümergemeinschaft in die Rangklasse 2 vor die Banken gerückt ist.

24 Durch die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 können dann beschränkte Forderungen in Höhe von maximal 5 % des Verkehrswertes unter bestimmten Voraussetzungen eingeholt werden. Unabhängig von der Betrachtung der Eintreibung von Forderungen muss allerdings eine Eigentümergemeinschaft bei nicht bestehenden Zahlungsmöglichkeiten eines Eigentümers überlegen, sich von diesem zu trennen, was nur durch die Zwangsversteigerung oder das Entziehungsverfahren möglich ist.

25 Bei beiden Möglichkeiten kommt im Ergebnis nur die Zwangsversteigerung in Betracht. Hierbei könnte das Verfahren aber langwierig sein, da es sich dadurch verlängern kann, wenn im ersten Termin das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswertes erreicht.

26 Auch kann die die Zwangsversteigerung betreibende Eigentümergemeinschaft durch einen berechtigten Dritten, wie vor allem Banken gemäß 268 BGB befriedigt werden, woraufhin dann die Forderung auf den Dritten übergeht. Es würde dann der zahlungsunfähige Eigentümer weiter in der Eigentümergemeinschaft verbleiben, wodurch möglicherweise weitere Zwangsversteigerungsmaßnahmen ergriffen werden müssten.

27 c) Zwangssicherungshypothek Bezüglich der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen gibt es noch die Möglichkeit der Eintragung einer sogenannten Zwangssicherungshypothek an nächst offener Rangstelle mit der Möglichkeit, hieraus ohne erneuten Duldungstitel die Zwangsversteigerung zu betreiben.

28 Da die Zwangsversteigerung auch aus der persönlichen Forderung möglich ist, hat die Zwangssicherungshypothek an sich nur den Zweck, einen Verkauf zu erschweren und dadurch Zahlungen zu erhalten. Allerdings würde durch eine Vollstreckung aufgrund der Zwangssicherungshypothek die Forderung der Eigentümergemeinschaft eine dingliche, was bei der persönlichen Forderung zurzeit fraglich ist. Dieses hätte den Vorteil, dass ein Absonderungsrecht in einer Insolvenz besteht und möglicherweise noch in das Grundstück nach Eigentümerwechsel vollstreckt werden kann.

29 d) Alle Vollstreckungsmöglichkeiten sind nebeneinander möglich, allerdings immer nur, wenn auch der Titel vorhanden ist, da dieser den verschiedenen Vollstreckungsgerichten zugeleitet werden muss. Es sollten somit immer bei Erhalt eines Titels vollstreckbare Ausfertigungen eingeholt werden, um keine Zeit zu verlieren.

30 Voraussetzung für eine Vollstreckung ist immer das Vorliegen eines rechtskräftigen Vollstreckungstitels versehen mit einer Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung beim Schuldner. Nur im Fall der Zwangsversteigerung kann auch bei Betreibung der Zwangsversteigerung durch einen Dritten die Beteiligung der Eigentümergemeinschaft durch Anmeldung ohne Titel erfolgen.

31 III. Entziehung des Wohnungseigentums gemäß 18, 19 WEG In der Literatur ist einhellige Meinung, dass das Verfahren zur Entziehung des Wohnungseigentums ein stumpfes Schwert in den Händen der Wohnungseigentümer ist, da zunächst ein Beschluss gefasst, geklagt und dann das gerichtliche Versteigerungsverfahren betrieben werden muss, was viel Zeit und vor allem Geld kostet.

32 Eine Anfechtung des Entziehungsbeschlusses ist nur aus formalen Gründen möglich, sodass inhaltliche Gründe erst im Klageverfahren vom Gericht geprüft werden können. Da die Zwangsversteigerung lediglich aufgrund eines Zahlungstitels möglich ist, hat das Entziehungsverfahren für Rückstände eines Eigentümers an Bedeutung verloren, kann somit lediglich noch als Druckmittel dienen. Es kommt somit nur noch bei der weiteren Alternative des 18 Abs. 2 Ziffer 1 WEG in Betracht, wenn ein Eigentümer gröblich gegen Pflichten verstößt.

33 IV. Zuletzt sollte noch in diesem Zusammenhang auf das sogenannte Ausfrieren und Austrocknen hingewiesen werden. Im Ausnahmefall kann eine Gemeinschaft unter Hinweis auf 273 BGB, das Zurückbehaltungsrecht, mehrheitlich beschließen, einen renitenten Wohngeldschuldner mit hohen, mindestens 6 Monate Hausgeld übersteigenden Schulden, nicht anderweitig vollstreckbaren titulierten Wohngeldrückständen einstweilen (befristet) von der Energieversorgung abzutrennen, d.h. auszufrieren und auch auszutrocknen.

34 Eine solche Maßnahme aus technischen Gründen ggf. auch nur innerhalb eines Sondereigentums möglich und durchsetzbar muss aus Verhältnismäßigkeitsgründen als Ultima Ratio letzte Möglichkeit angesehen werden. Gemeinschaftliche Leitungen dürfen auch keiner Frostgefährdung ausgesetzt werden. Insoweit kann auch das Betreten einer Wohnung zu Zwecken der Sperrung solcher Versorgungseinrichtungen gerichtlich erzwungen werden. Der Verwalter hat jedoch im Anschluss daran dafür zu sorgen, dass die zwangsweise geöffnete Wohnung wieder ordnungsgemäß abgesichert und verschlossen wird.

35 Diese Maßnahmen sind aus der Sicht der Gemeinschaft nach herrschender Meinung im Wohnungseigentumsrecht auch zulässig, selbst wenn die Schuldnerwohnung vermietet sein sollte und auch von dritter (Mieter) Seite titulierte Wohngeldrückstände nicht ausgeglichen werden können. Allerdings ist bei dem Mieter das Betretungsrecht nach der Rechtsprechung zweifelhaft und wohl nicht gerichtlich durchsetzbar.

36 V. Haftungsrisiko Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern bei der Ausübung seiner Verwaltungstätigkeit gemäß 280 ff., 276, 675, 611 BGB für jede schuldhafte Verletzung der ihm gesetzlich oder aus dem konkret geschlossenen Verwaltervertrag obliegenden Pflichten dem Grunde nach auf Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

37 Bei der Wahrnehmung der Pflichten im Zusammenhang mit dem Finanzwesen der Gemeinschaft sind die Anforderungen an eine geordnete kaufmännische Buchhaltung, Forderungsüberwachung sowie Veranlassung der Beitreibung hoch, der Verschuldensmaßstab dagegen gering, da diese Tätigkeiten zur Erfüllung kardinaler Vertragspflichten gerechnet werden.

38 Dem Umfang nach haftet der Verwalter für jeden auf seiner konkreten Pflichtverletzung adäquat kausal beruhenden Schaden der Wohnungseigentümer, also ggf. für die gesamte ausgefallene Forderung nebst Zinsen und Kosten. Das Verschulden des Verwalters wird gemäß 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; die Beweislast für Haftungsgrund und höhe liegt im Streitfall jedoch bei der Eigentümergemeinschaft.

39 Zu beachten ist, dass der Verwalter gemäß 278 BGB für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden haftet. Dieses Haftungsrisiko sollte durch den Abschluss einer ausreichenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgedeckt werden. Auch sollten möglichst lückenlos wesentliche Geschäftsvorgänge dokumentiert werden.

40 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen schuldhafter Pflichtverletzung verjähren gemäß 195, 199 BGB innerhalb von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres der Entstehung, Fälligkeit und Kenntnis der Wohnungseigentümer vom Anspruch, längstens jedoch innerhalb von 10 Jahren.