Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr Grundstücksmärkte und Immobilienbewertung. Der Immobilienmarkt

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1 Der Immobilienmarkt Grundsätzlich ist zwischen bebauten und unbebauten Liegenschaften (Immobilien) zu unterscheiden. Bei bebauten Liegenschaften wird üblicherweise zwischen Wohngebäuden, Büro- und Geschäftsgebäuden, zwischen Gewerbe- und Industriegebäuden sowie landoder forstwirtschaftlich genutzten Gebäuden unterschieden.

2 Der Immobilienmarkt Generelle Besonderheiten von Immobilien Heterogenität (hoher Komplexitätsgrad) Standortgebundenheit (Immobilität) - Lage Verkauf und Vermietung Rechte, Lasten und Pflichten

3 Der Immobilienmarkt Eigenschaften von Immobilien Objekteigenschaften Lageeigenschaften

4 Der Immobilienmarkt Lageeigenschaften Makrolage Mikrolage

5 Der Immobilienmarkt Makrolage: Großräumiges Verflechtungsgebiet (Stadt, Region, ) z.b. Arbeitsmarktsituation Ausbildungs- Karrieremöglichkeiten Klima Agglomerationseffekte

6 Der Immobilienmarkt Mikrolage: Unmittelbare Umgebung der Liegenschaft z.b. Verkehrsanbindung Nahversorgung Bebauungsdichten Grünflächenanteile Image und soziales Milieu

7 Der Immobilienmarkt Besonderheiten von unbebauten Immobilien (Grundstücken) Nicht-Vermehrbarkeit Nutzung/Widmung Anliegerleistungen

8 Der Immobilienmarkt Objekteigenschaften von unbebauten Immobilien (Grundstücken) - Standortfaktoren Größe Form, Orientierung Niveau, Boden und Untergrund Technische Infrastruktur

9 Der Immobilienmarkt Besonderheiten von bebauten Immobilien Unteilbarkeit Dauerhaftigkeit Länge des Lebenszyklus Lange Produktionsdauer Hohe Produktionskosten Hohe Transaktionskosten Begrenzte Substituierbarkeit

10 Der Immobilienmarkt Objekteigenschaften von bebauten Immobilien Größe Baualter und Zustand Höhe der Räume, Grundriss Orientierung und Stockwerkslage Ausstattung, Möblierung Außenanlagen

11 Der Immobilienmarkt Anbieter am Immobilienmarkt Private Haushalte Wohnungsgenossenschaften Gemeinnützige Bauträger Freie Wohnbaugesellschaften Gebietskörperschaften

12 Der Immobilienmarkt Nachfrager am Immobilienmarkt Private Haushalte Unternehmen / Betriebe Bauträger und Gebietskörperschaften (auf dem Bodenmarkt)

13 Der Immobilienmarkt Besonderheiten des Immobilienmarktes Räumliche und sachliche Teilmärkte Eigentumsformen Gebäude- und Wohnungstypen Neubau- und Gebrauchtimmobilien Fehlende Marktransparenz Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen

14 Der Immobilienmarkt Marktformen am Immobilienmarkt Monopolistische Angebotskonkurrenz (privater Sektor) Oligopolistische Angebotskonkurrenz (Wohnbaugesellschaften) Angebotsmonopol (Gemeinden, Wiener Wohnen)

15 Immobilienbewertung Wertbegriffe Marktwerte (MV) Verkehrswert Existing Use Value Alternative Use Value

16 Immobilienbewertung Wertbegriffe Nicht-Markt-Werte (NMV) Versicherungswert Beleihungswert Einheitswert Investitionswert Liquidationswert

17 Immobilienbewertung Methoden (in Österreich) kodifizierte Verfahren (in Österreich) nicht kodifizierte Verfahren

18 Immobilienbewertung (in Österreich) kodifizierte Verfahren Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren

19 Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln

20 Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren Anwendungen (Regelfall): Unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Reihenhäuser Doppelhäuser Anwendungen (eingeschränkt): Luxusimmobilien Industriebrachen

21 Immobilienbewertung Sachwertverfahren Der Sachwert ist durch die Addition des Bodenwertes, des Bauwertes, des Wertes sonstiger Bestandteile und des Zubehörs zu ermitteln

22 Immobilienbewertung Sachwertverfahren Anwendungen (Regelfall): Ein- und Zweifamiliehäuser Anwendungen (eingeschränkt): Luxusimmobilien Schösser und Burgen Schulen, Kindergärten Gewerbe- und Industrieobjekte kirchliche und karitative Liegenschaften

23 Immobilienbewertung Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren kommt bei bebauten Grundstücken zur Anwendung, die primär zur Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind oder dazu verwendet werden könnten. Der Ertragswert des Grundstücks ergibt sich insbesondere aus dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Grundstücksertrag.

24 Immobilienbewertung Ertragswertverfahren Anwendungen (Regelfall): Miethäuser Hotels, Gastronomie Büro- und Verwaltungsobjekte Handelsimmobilien Anwendungen (eingeschränkt): Schulen, Kindergärten Gewerbe- und Industrieobjekte vermietete Kleinimmobilien

25 Immobilienbewertung Nicht kodifizierte Verfahren Residualwertverfahren Discounted Cashflow Modell der Hedonischen Preise

26 Immobilienbewertung Residualwertverfahren Bevorstehende Umnutzung (property in transition) Tragfähiger Grundwert = Fiktiver Wert (eines Projektes) minus Kosten der Entwicklung / Erstellung

27 Immobilienbewertung Discounted Cashflow Bewertung von Zahlungsströmen Prognosezeitraum: üblich 10 Jahre Fiktiver Wiederverkaufswert (Restwert)

28 Das österreichische Mietzinshaus Errichtet zw und 1930 (Gründerzeit) Standorte: Wien, Graz, Salzburg, Innsbruck Wohnnutzfläche: zw. 700 m2 und m2 Besitzer: Einzelpersonen, Miteigentumsgemeinschaft Ausschließliche Geltung des MRG

29 Das österreichische Mietzinshaus Potenzialanalyse / Entwicklungsstrategien Sanierung / Anhebung der Mieten Nachverdichtung / Dachgeschossausbau Abbruch / Neubau

30 Das österreichische Mietzinshaus Bautechnische Befundaufnahme Bautechnische Charakteristika Durchgangszimmer Badezimmer/WC: zu klein bzw. nicht vorhanden Wohnungen nur zu einer Gebäudeseite ausgerichtet Wohnräume zu groß dimensioniert Einzelne Räume (Kabinett) zu klein

31 Das österreichische Mietzinshaus Wirtschaftliche Befundaufnahme Mietvertragsanalyse / Nachhaltigkeit Hauptmietzinsreserve / Kautionen Gerichts- und Schlichtungsstellenverfahren Meldeabfragen Wohnrechtliche Kategorien Investitionen und Zustand Tatsächliche Nutzung / Nutzflächen

32 Das österreichische Mietzinshaus Bewertung Ertragswertverfahren (EW) Sachwertverfahren (SW) Verkehrswert = (FaktorEW * EW + SW)/(FaktorEW+1) FaktorEW: 2-3

33 Das österreichische Mietzinshaus Ertragswertverfahren Roherträge Erträge aus Vermietung von Wohn- und Geschäftsflächen Erträge aus Vermietung von Stellplätzen Sonstige: Werbeflächen, Mobilfunkmasten,

34 Das österreichische Mietzinshaus Ertragswertverfahren Kosten Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten

35 Das österreichische Mietzinshaus