Was ist meine Immobilie Wert?

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1 Gratis E-BOOK Was ist meine Immobilie Wert? S. 1 Mainhattan Immobilien e.k.

2 Vorwort Verehrte Leserin, verehrter Leser, wir danken Ihnen, für Ihr Interesse an diesem gratis E-Books. Mit diesem E-Book erhalten Sie wertvolle Tipps und einen ersten Einblick in die Immobilien Werteinschätzung. Hinweis: Dieses E-Book ersetzt keine Ausbildung zu einem Sachverständiger für Immobilienbewertung, es liefert wertvolle Einblicke in den Umfang der Immobilienbewertung. Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen. Ihr Mainhattan Immobilien Team S. 2 Mainhattan Immobilien e.k.

3 Einleitung Vielleicht kenne Sie die Situation, Sie gedenken Ihr Grundstück, Ihre Immobilie zu verkaufen oder planen den Kaufeines solchen. Damit Sie aber auch den richtigen Preis ermitteln und Sie später nicht zu viel Geld bezahlen oder verschenken, ist eine Werteinschätzung sehr hilfreich. Wie ist es in der Praxis? Man schaut mal in die Zeitung oder ins Internet und sucht nach vergleichbaren Objekten. Es wird mit der Familie, Freunden oder Bekannten oder sonstigen Personen über das Vorhaben gesprochen. Im Immobilienalltag bekommen wir als Makler oft zu hören, ach mein Nachbar, ja der hat seine Immobilie aber für xy Euros verkauft! Wenn der, seine Immobilie schon zu diesem Preis verkauft hat, dann muss ich für meine ja mindestens xy Euros erhalten. Dies mag schon mal zutreffen, aber ist das immer so? Wohl eher nicht! Oftmals wird mehr erzählt als dran ist. WIESO? Immobilien sind unterschiedlich, genau wie wir Menschen. Jeder von uns hat einen anderen Geschmack, eine andere Vorstellung. Ob die Lage? Die Größe? Die Ausrichtung? In der Stadt oder mehr Richtung Land? Bis hin zu den einzelnen Details, wie Farbe der Tapete, die Größe der Fliesen usw. Aber dies ist auch ok so! Und daher lässt sich nicht immer gleich sagen, zu welchem Preis eine Immobilie verkauft werden kann oder was sie Wert ist. Grundsätzlich gibt es bei der Immobilienwerteinschätzung drei Varianten, allerdings nicht die Variante, die die alles Entscheidende ist. So haben wir zum Beispiel im Laufe unserer Tätigkeit, Immobilien gesichtet, die aus Sicht des Sachwertverfahrens weitaus niedriger waren als von ihrem Vergleichswertverfahren! Grundsätzlich ist es zu empfehlen, einen Gutachter, Sachverständiger oder einen Profi mit zur Hand nehmen. S. 3 Mainhattan Immobilien e.k.

4 Kosten eines Gutachtens Eine grundsätzliche Gebührenordnung für Sachverständige existiert nicht mehr. Jedoch gibt es Richtwerte. Diese sind zum einen Abhängig vom Verkehrswert des Grundstücks, aber auch des Schwierigkeitsgrades der Einschätzung. So können von ein paar 100 Euros bis zu mehreren Euros anfallen. Beispielsweise können bei einem Grundstück mit einem Verkehrswert von angenommen Euro, Kosten zwischen Euro und ca Euro entstehen. Die Bewertungsmethoden Die möglichen Bewertungsmethoden sind: a. Das Vergleichswertverfahren b. Das Ertragswertverfahren c. Das Sachwertverfahren Umstände die den Immobilienwert beeinflussen sind u.a.: Größe von Grund und Boden Alter des Gebäudes Bauweise Beschaffenheit der baulichen Nutzung Liegen Wegerechte oder andere Belastungen vor Lage des Grundstücks Maß der baulichen Nutzung Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks und der Gebäude Ausrichtung und Zuschnitt Um eine Werteinschätzung machen zu können ist es grundsätzlich wichtig, dass Sie Zahlen & Daten, Marktkenntnisse und die möglichen Methoden kennen. S. 4 Mainhattan Immobilien e.k.

5 a. Das Vergleichswertverfahren Wie der Name schon sagt, geht es bei dem Vergleichswertverfahren darum, zu prüfen, wie die Preise für vergleichbare Grundstücke und oder Immobilien am Markt sind. Hier ist es sehr wichtig den Immobilienmarkt genauestens zu analysieren und zu kennen. Das heißt, sammeln Sie Daten und Fakten. Zum Beispiel: Um welche Grundstücksarten handelt es sich? Unbebaut, bebaut zum Beispiel mit einem Einfamilienhaus, einem Reihenhaus, einem Doppelhaus, Wohnungen, Mehrfamilienhaus Keller, kein Keller, Dachgeschossausgebaut, Garage usw. Vergleichen Sie die Ausstattungsmerkmale? Begonnen von dem allgemeinen baulichen Zustand, über Elektroinstallationen, die Sanitäreinrichtungen, wurden zum Beispiel Schönheitsreparaturen regelmäßig durchgeführt, Zustand der Fenster, Heizung etc. Bei unbebauten Grundstücken sind vor allem die Bodenrichtwerte entscheidend. Diese erhalten Sie zum Beispiel über Gutachterausschüsse. Berechnungsbeispiel: Nehmen wir an, Sie haben den Kaufpreis für mehrere Wohnungen in der Größenordnung um die 70 Quadratmeter Wohnfläche gesammelt, die sich in ähnlicher Lage und Ausstattung befinden und zusammen einen durchschnittlichen Kaufpreis von ca Euro aufweisen. Dann rechnen Sie wie folgt: EUR : 70 QM = EUR pro QM Die von Ihnen angestrebte oder zu verkauf stehdene Wohnung hat eine Wohnfläche von, sagen wir, 83 QM. Sie rechnen: EUR pro QM x 83 QM = EUR Kaufpreis. Kleiner Tipp: Über die IHK s haben Sie die Möglichkeit, jährlichen Immobilienreport zu erhalten. Bei Bedarf sprechen Sie uns gerne an oder schreiben eine kurze an: info@mainhattan-immobilien.eu S. 5 Mainhattan Immobilien e.k.

6 b. Das Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren unterteilt sich nochmals in drei weiter Verfahrensmöglichkeiten - Allgemeines Ertragswertverfahren - Vereinfachtes Vertragswertverfahren - DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow-Verfahren) Grundsätzlich ist es auch hier wichtig Daten und Fakten zu sammeln. Zum Beispiel sollten Ihnen die zu erzielenden Mieten bekannt sein. Heißt, wie hoch ist die zu erzielende Miete für z.b. für eine 1 Zimmer- oder für eine 5 Zimmerwohnung? Ein Haus etc.? Wie schnell lässt sich die dementsprechende Immobilie in dieser Lage vermieten? Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Soll ich als Vermieter eine Küche einbauen oder es dem Mieter überlassen? usw. Wichtig, für Ein- oder Zweifamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren eher nicht geeignet. Hier sollte lieber auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden, da sich diese Immobilienarten mehr an der Substanz orientieren. In diesem E-Book widmen wir uns nun dem vereinfachten Ertragswertverfahren. Dazu sind folgende Informationen von Nöten: - Jahresrohertrag der Immobilie - Bewirtschaftungskosten - Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung - Restnutzungsdauer diskontierter (abgezinster) Bodenwert Barwertfaktoren ergeben sich nach 20 ImmoWertV aus Anlage 1 und Anlage 2 Zu finden im Internet über: S. 6 Mainhattan Immobilien e.k.

7 Wie wird gerechnet? Jahresrohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag x Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung = Gebäudeertragswert plus Restnutzungsdauer diskontierter (abgezinster) Bodenwert = Ertragswert Formel Vervielfältiger (Liegenschaftszins in % + 1 ) hoch Restnutzungsdauer in Jahren - 1 (Liegenschaftszins in % + 1 ) hoch Restnutzungsdauer in Jahren x Liegenschaftszins in % Rechenbeispiel Bodenwert: EUR Rohertrag: EUR pro Jahr Bewirtschaftungskosten: EUR pro Jahr Liegenschaftszins: 5 % Restnutzungsdauer d. Immobilie 70 Jahre Formel Vervielfältiger: Vereinfachtes Verfahren: (5% + 1)^70 1 (5% + 1)^70 x 5% = 19,34 Rohertrag Abzgl. Bewirtschaftungskosten Reinertrag EUR EUR EUR Gebäudereinertrag EUR Vervielfältiger 19,34 Gebäudeertragswert EUR Bodenwert EUR Barwertfaktor für den Bodenwert 0,0329 Abgezinster Bodenwert EUR EUR Ertragswert: EUR Die Barwertfaktoren erhalten Sie im Internet auf der folgenden Seite: S. 7 Mainhattan Immobilien e.k.

8 c. Das Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist wohl mit das aufwändigste und umfangreichste Verfahren und wird daher nur angeschnitten, um dem Leser eine Übersicht zu verschaffen. Gerne unterstützen wir sie bei näherem Interesse. Zum Sachwertverfahren benötigen Sie Kenntnisse über - den Bodenwert - den Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen wie o Wert der Gebäude o Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen Berechnung des Bodenwertes: Fläche des Grundstückes in m² x Bodenrichtwert pro m² Es gilt zudem zu prüfen, welche Geschossflächenzahl (GFZ) für das zu bewertende Grundstück zugelassen sind. Kleiner Tipp, dies kann über den Gutachterausschuss geprüft werden. Nachdem der Bodenwert ermittelt wurde, ist das Gebäude zu betrachten. Orientierung: Normaler Herstellungswert der Gebäude abzüglich Wertminderung wegen Alters plus Wert der baulichen Anlage plus Wert der sonstigen Anlagen = Sachwert Klingt erstmal einfach Jedoch gibt es auch hierbei wieder einige Punkte auf die zu achten sind. Zum Beispiel, mit welchem Immobilientyp haben wir es zu tun? Wertsteigerung Reihenhaus Reiheneckhaus Doppelhaushälfte freistehendes Haus Weiter ist die Ausstattung wichtig: Zu prüfen und von der Ausführung (von einfacher bis guter Ausführung) einzuschätzen sind, - Raumgrößen - Sanitäre Ausstattung - Heizung - Fenster - Fußboden - Wandbehandlung - Kücheneinrichtung S. 8 Mainhattan Immobilien e.k.

9 Ebenso gilt es die Kostengruppen von einfach bis stark gehoben einzuschätzen, für: - Fassade - Fenster - Dächer - Sanitär - Innenwandbekleidung der Nassräume - Bodenbeläge - Innentüren - Heizung - Elektroinstallationen Weiter sollten die wichtigsten Einflussgrößen auf die Kosten pro m² Brutto-Grundfläche bekannt sein! Hierzu zählen: Ausstattung / Örtliche Lohn- und Preisniveau / Abweichung von der üblichen Größe vergleichbarer Gebäude / Verwendete Baustoffe / Konstruktion / Vorhandener Grundriss / Anzahl der Geschosse / Vorhandensein eines Kellers / Dachform / Bauweise, freistehend, Reihenhaus etc. Haben wir die oberen Punkte ermittelt, gilt es die Grundflächen, im Einzelnen zu betrachten. Das heißt von Etage zu Etage, nach DIN 277. Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen und deren konstruktive Umschließung eines Bauwerkes bilden die Bruttogrundfläche (BGF). Sie unterteilt sich in die Nettogrundfläche und die Konstruktionsgrundfläche. Nettogrundfläche (NGF): Die Nettogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks ohne die Konstruktionsflächen. - weitere Gliederung in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Nettogrundfläche (NGF) schließt folgende Grundflächen ein: - Freiliegenden Installationen - Fest eingebauten Gegenständen, wie z.b. von Öfen, Heiz- und Klimageräten, Badeoder Duschwannen usw. - Nicht raumhohe Vormauerungen und Bekleidungen - Einbaumöbeln, - Nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern, - Installationskanälen und schächten sowie Kriechkellern über 1,0 m² lichtem Querschnitt, - Aufzugsschächten. S. 9 Mainhattan Immobilien e.k.

10 Konstruktionsfläche (KGF): Die Konstruktionsgrundfläche bildet die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes von: - Wänden, Stützen, Pfeilern, Schornsteinen, - Raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen - Installationshohlräumen - Wandnischen und schlitzen, - Wandöffnungen z.b. Türen, Fenster, Durchgänge, - Installationskanälen und schächten sowie Kriechkellern bis 1,0m² lichtem - Querschnitt. DIN 277-1, Ermittlungsgrundlagen: Die Grundflächen und Rauminhalte sind nach Ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: - Bereich a: Überdeckt und in voller Höhe umschlossen - Bereich b: Überdeckt, aber nicht in voller Höhe umschlossen - Bereich c: nicht überdeckt. Ferner sind sie getrennt nach Grundrissebenen und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. Dies gilt auch für Grundflächen unter und über Schrägen. Im nächsten Schritt ist der Gbäudetyp zu ermitteln, Einfamilien-, Zweifamilenhause oder mehr? mit oder ohne Keller? Anzahl der Etagen? ausgebautes Dachgeschoss? Geschosshöhe? usw. Hat man den Gebäudetypen ermittel, geht es weiter über das Baujahr und die Ausstattungsstandards. Mit Hilfe des Bundesanzeigers NHK 2010 erfahren sie hierüber näheres. Haben Sie auch diese Punkte zusammen, ist der Preisindex für Gebäude zu ermitteln. Aktuelle Veröffentliche Preisindexe finden Sie unter Ein Beispiel: Nehmen wir an, die Normalherstellungskosten 2000 eines Einfamilienhauses betrugen 500 EUR/Brutto-Grundfläche. Gesucht wird der anzusetzende Wert für Mai Herstellungswert = Normalherstellungskosten 2000 x Inde 2013 Index 2000 S. 10 Mainhattan Immobilien e.k.

11 Herstellungswert = 500 EUR/Brutto-Grundfläche x 122,2 98,0 = 623,47 EUR/Brutto-Grundfläche Somit haben Sie nun die EUR/Brutto-Grundfläche ermittelt und multiplizieren den Wert mit der Brutto-Grundläche um den Baupreis zu erhalten. Zusammenführung: Die Zusammenführung sieht wie folgt aus: Anfangs haben wir den Wert des Bodens ermittel Dann den Wert des Gebäudes Beim Wert des Gebäudes muss jedoch noch die Alterswertminderung berücksichtigt s und in Abzug gebracht werden. Zum Schluss erfolgt der Zuschlag für die Außenanlagen Wert des Bodens plus Wert des Gebäudes abzgl. Alterswertminderung plus Zuschlag Außenanlagen = Wert der Immobilie Nun habe Sie einen groben Einblick in die Wertermittlung erhalten, sollte dieses Thema relevant für Sie sein und Sie Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Gespräch gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns wie folgt: info@mainhattan-immobilien.eu Telefon: S. 11 Mainhattan Immobilien e.k.

12 PS: Ebenso empfehlen wir Ihnen gerne ein paar Sachbücher zu diesem Thema. Wir wünschen Ihnen viel Spaß und freuen uns auf Ihren Kontakt. Herzlichste Grüße Ihr Mainhattan Immobilien Team S. 12 Mainhattan Immobilien e.k.