ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
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- Reiner Bauer
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1 Seite 1 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN Bauvorhaben 1-Familienwohnhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Carport, mit einer Wohnung im Erd- und Dachgeschoss und eine Einliegerwohnung im Untergeschoss. Garage und Carport. Grundstücksgröße 554.
2 Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines / Grundlagen der Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten 2 Beschreibung des Grundstückes 2.1 Allgemein 2.2 Überörtliche Anbindung und Verkehrslage 3 Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.1 Bodenwertermitlung 3.2 Herstellungskosten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Besondere Bauteile und Einrichtungen Baunebenkosten Gesamtnutzungsdauer Außenanlagen 3.3 Berechnung der Anschaffungs- und Herstellungskosten 4 Aufteilung der Baukosten auf einzelne Gewerke
3 Seite 3 1 Allgemeines / Grundlagen der Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten Allgemeine Angaben Objektbeschrieb Anschaffungs- und Herstellungskosten Bauherr 1-Familienwohnhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Carport, mit einer Wohnung im Erd- und Dachgeschoss und eine Einliegerwohnung im Untergeschoss. Garage und Carport. Grundstücksgröße ,00 Grundbuch und Katasterangaben Ronny und Andrea Wirzieheninseigeneheim Grundbuch von Trapporalis 2806 Waldbach 69 Gebäude- und Freifläche 5 a 54 m²
4 Seite 4 2 Beschreibung des Grundstückes 2.1 Allgemein Bundesland Kreis Ort Einwohneranzahl Baden-Württemberg Trappenkreis Trapporalis 2.2 Überörtliche Anbindung und Verkehrslage Nächstgelegene größere Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim Orte Landeshauptstadt Stuttgart Nächstgelegene Bundesstraßen Nächstgelegene Autobahnzufahrt Nächstgelegener Bahnhof Nächstgelegener Flughafen B 345 A 6 Staufrei Bahnhof Nurweitweg Stuttgart
5 Seite 5 3 Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.1 Bodenwertermittlung Es ergibt sich aus dem Bodenrichtwert folgender Bodenwert in Höhe von erschließungs- und beitragsfrei: Gesamtanwesen 554,00m² /m² 190, , , Herstellungskosten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Dem Gebäude liegen folgende s zugrunde: Gebäudeteil einfach mittel gehoben stark gehoben Summe Fassadengestaltung 4,00 Fenster 1,25 3,75 Dächer 5,50 Sanitär 3,50 3,50 Innenwandbekleidung der 5,00 Nassräume Bodenbeläge 2,50 Innentüren 2,00 Heizung 3,50 3,50 Elektroinstallationen 4,00 Summe 0,00 12,50 20,25 9,25 42,00 Summe 0,00 29,76 48,21 22,02 100,00 Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Aufgrund der Gebäudetypisierung ergeben sich folgende Normalherstellungskosten: Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für den "einfach" Nutzungsgruppe Gebäudeart Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss einfach NHK 2000 Grundwert ergibt für 2008 /m² 580,00 Regionale und örtliche Einflüsse Regionalfaktor A Baden-Württemberg 1,02 Regionalfaktor B Für Orte bis Einwohner 0.95 bis 0.98 ergibt für ,95 Modifizierter NHK Grundwert einfach /m² 562,02
6 Seite 6 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für den "mittel" Nutzungsgruppe Gebäudeart Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss mittel NHK 2000 Grundwert ergibt für 2008 /m² 660,00 Regionale und örtliche Einflüsse Regionalfaktor A Baden-Württemberg 1,02 Regionalfaktor B Für Orte bis Einwohner 0.95 bis 0.98 ergibt für ,95 Modifizierter NHK Grundwert mittel /m² 639,54 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für den "gehoben" Nutzungsgruppe Gebäudeart Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss gehoben NHK 2000 Grundwert ergibt für 2008 /m² 760,00 Regionale und örtliche Einflüsse Regionalfaktor A Baden-Württemberg 1,02 Regionalfaktor B Für Orte bis Einwohner 0.95 bis 0.98 ergibt für ,95 Modifizierter NHK Grundwert gehoben /m² 736,44 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für den "stark gehoben" Nutzungsgruppe Gebäudeart Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss stark gehoben NHK 2000 Grundwert ergibt für 2008 /m² 999,99 Regionale und örtliche Einflüsse Regionalfaktor A Baden-Württemberg 1,02 Regionalfaktor B Für Orte bis Einwohner 0.95 bis 0.98 ergibt für ,95 Modifizierter NHK Grundwert stark gehoben /m² 968,99 Gewichtung des NHK 2000 Grundwertes Modifizierter NHK Grundwert Relativer Gebäudeanteil Relativer NHK-Anteil einfach 562,02 0,00% 0,00 mittel 639,54 29,76% 190,33 gehoben 736,44 48,21% 355,04 stark gehoben 968,99 22,02% 213,37 Summe 100,00% 758,74
7 Seite 7 Indexierung Normalherstellungskosten 2000 /m³ Baupreisindex Normalherstellungskosten im Baujahr /m³ 758, Besondere Bauteile und Einrichtungen Folgende Betriebseinrichtungen werden einzeln erfasst und in ihrem Herstellungswert auf der Grundlage der durchschnittlichen Herstellungskosten geschätzt: Gemauerte Garage Die Herstellungskosten werden geschätzt auf 3.581,50 Carport Die Herstellungskosten werden geschätzt auf 2.625,00 Balkon im Dachgeschoss Die Herstellungskosten werden geschätzt auf ,00 Kamin Die Herstellungskosten werden geschätzt auf ,00 Treppenabgang zur Einliegerwohnung mit Lichthof Die Herstellungskosten werden geschätzt auf ,00 Ausbau Einliegerwohnung im Untergeschoss Die Herstellungskosten werden geschätzt auf , Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten, einschließlich der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen (Betriebs-) Einrichtungen und Außenanlagen, bestimmt. Für Einfamilienhäuser betragen die Baunebenkosten 16 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus der für die Bestimmung der Normalherstellungskosten (NHK) gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Für Gebäude 1-Familienhäuser beträgt die Gesamtnutzungsdauer zwischen 60 bis 100 Jahren. Für die Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer werden die s zugrundegelegt, wie Sie bei einem freistehenden Einfamilienhaus zur Anwendung kommen würden; diese stellen sich wie folgt dar: einfach mittel gehoben stark gehoben Summe 0,00 29,76 48,21 22,02 100,00% Somit ergibt sich folgende rechnerische Gesamtnutzungsdauer: einfach mittel gehoben stark gehoben Anteil 0,00 29,76 48,21 22,02 damit verbundene 60,00 73,33 86,67 100,00 Gesamtnutzdauer gewichtete Gesamtnutzdauer 86,00 Somit kommt eine Gesamtnutzungsdauer von gerundet 90 Jahren zum Tragen Außenanlagen Der Wert der Außenanlagen wird mit 8,00% des Gebäudesachwertes angesetzt.
8 Seite Berechnung der Anschaffungs- und Herstellungskosten Herstellungskosten ohne Baunebenkosten und ohne besondere Bauteile Wohnhaus Brutto Grundfläche (BGF) m² 345,00 Normalherstellungskosten /m² 849,03 Gebäudeherstellungswert ohne Baunebenkosten /m² ,35 Herstellungskosten besondere Bauteile ohne Baunebenkosten Gemauerte Garage 3.581,50 Carport 2.625,00 Balkon im Dachgeschoss ,00 Kamin ,00 Treppenabgang zur Einliegerwohnung mit Lichthof ,00 Ausbau Einliegerwohnung im Untergeschoss ,00 Summe ,50 Herstellungskosten ohne Baunebenkosten Anwesen ,35 besondere Bauteile ,50 Herstellungskosten ohne Baunebenkosten ,85 Herstellungskosten mit Baunebenkosten Baunebenkosten 16,00% aus , ,50 Herstellungskosten mit Baunebenkosten ,35 Außenanlagen Gebäudewert ,35 Außenanlagen 8% ,51 Anschaffungs- und Herstellungskosten Bodenwert ,00 Gebäudekosten ,35 Kosten Außenanlagen ,51 Anschaffungs- und Herstellungskosten ,86 Anschaffungs- und Herstellungskosten gerundet (volle Tausend) ,00
9 Seite 9 4 Aufteilung der Baukosten auf einzelne Gewerke Rohbau Lohnanteil Gewerk % % Baustelleneinr., Erdarbeiten 1, ,00 5,00 461,55 Grundleit., Dränage + Abdicht. 2, ,00 45, ,05 Mauer-, Betonarbeiten 30, ,00 40, ,00 Zimmer- u. Holzbauarbeiten 5, ,00 25, ,50 Dachdecker- u. Dachabdichtung 5, ,00 40, ,00 Klempnerarbeiten 1, ,00 50, ,50 Stahlrohbauarbeiten 0, ,00 30,00 488,70 Summe Rohbau 46, , ,30 Ausbau Lohnanteil Gewerk % % Heizung 6, ,00 25, ,00 Rohinst. Gas-, Wasser-, Abw. 4, ,00 60, ,40 Rohinst. Elektro 3, ,00 60, ,60 Metallbau / Schlosser 1, ,00 30, ,30 Fenster, Haustüren / Rolladen 7, ,00 15, ,75 Innenputz- / Verkleidung 5, ,00 75, ,75 Außenputz- / Verkleidung 4, ,00 44, ,72 Summe Ausbau 33, , ,52 Innenausbau Lohnanteil Gewerk % % Innentüren 2, ,00 25, ,00 Fliesen, Platten, Balkonbel. 4, ,00 50, ,00 Estrich 3, ,00 15, ,50 Bodenbeläge 2, ,00 35, ,25 Maler / Tapezierer 3, ,00 65, ,35 Sanitärinstall., Endmontage 2, ,00 35, ,25 Elektro, Endmontage 1, ,00 10,00 597,30 Restarbeiten, Sonstiges 0, ,00 40, ,00 Summe Innenausbau 19, , ,65 Summe Baukosten 100, , ,47
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