WERTERMITTLUNG. Immobilienbewertung Max Mustermann Wertstrasse Werthausen

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1 Seite 1 WERTERMITTLUNG Objektbeschrieb 4-Familienwohnhaus mit einer 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, einer 5-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss, sowie einer 3-Zimmer-Wohnung und einer 1-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss. Zu dem Anwesen gehören 4 Stellplätze in der Fahrzeughalle. Verkehrswert

2 Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines / Grundlagen der Wertermittlung 2 Beschreibung des Grundstückes 2.1 Allgemein 2.2 Überörtliche Anbindung und Verkehrslage 2.3 Örtliche Lage und Anbindung 2.4 Ergänzende Lagefaktoren 2.5 Lagebeurteilung 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Allgemein 3.2 Gebäude 3.3 Parkierung 3.4 Außenanlagen 4 Beschreibung des Wohnbereiches 5 Ermittlung des Verkehrswertes 5.1 Definition des Verkehrswertes 5.2 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens 5.3 Bodenwertermittlung 5.4 Ertragswertverfahren Rohertrag Nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Differenz zwischen ortsüblich nachaltig erzielbarer Nettokaltmiete und vereinbarter Miete Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Sonstige wertbeeinflussende Umstände Berechnung des Ertragswertes 6 Verkehrswert

3 Seite 3 1 Allgemeines / Grundlagen der Wertermittlung Allgemeine Objektangaben Objektbeschrieb Verkehrswert Allgemeine Angaben zur Wertermittlung Zweck der Bewertung Eigentümer Wertermittlungsstichtag 4-Familienwohnhaus mit einer 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, einer 5-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss, sowie einer 3-Zimmer- Wohnung und einer 1-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss. Zu dem Anwesen gehören 4 Stellplätze in der Fahrzeughalle. Bewertung für Ankaufsverhandlungen Gerry und Susi Immobilieneigentümer Grundbuch und Katasterangaben Grundbuch von Schönhausen Flst. 989 Schönhauser Strasse 87 Gebäude- und Freifläche 2 ar 88 m² Hausverwaltung Hausverwaltung Es ist keine Hausverwaltung bestellt.

4 Seite 4 2 Beschreibung des Grundstückes 2.1 Allgemein Bundesland Kreis Ort Einwohneranzahl Baden-Württemberg Schätz- und Bewertungskreis Siedlungshausen 2.2 Überörtliche Anbindung und Verkehrslage Nächstgelegene größerestuttgart, Mannheim, Karlruhe Orte Landeshauptstadt Nächstgelegene Bundesstraßen Nächstgelegene Autobahnzufahrt Nächstgelegener Bahnhof Nächstgelegener Flughafen Stuttgart B 345 A 6 Ausfahrt Wertermittlungshausen Bahnhof Schätzhausen Stuttgart 2.3 Örtliche Lage und Anbindung Stadtzentrum Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf Öffentlicher Nahverkehr Medizinische Versorgung Aus- und Fortbildung Freizeit 2.4 Ergänzende Lagefaktoren Bauweise Durchgrünung, Freifläche Image Immissionsbelastung

5 Seite Lagebeurteilung Die Lagebeurteilung setzt sich aus den Kriterien Örtliche Lage und Anbindung und den Ergänzenden Lagefaktoren zusammen. Beide Beurteilungskriterien werden gleichstark gewichtet. Kriterium Örtliche Lage und Anbindung Gesamt Ergänzende Lagefaktoren Beurteilungsparameter Stadtzentrum sehr gut Einkaufsmöglichkeiten sehr gut für den täglichen Bedarf Öffentlicher sehr gut Nahverkehr Medizinsche sehr gut Versorgung Aus- und Fortbildung sehr gut Freizeitmöglichkeiten gut und somit für die Gesamtbeurteilung Bauweise Durchgrünung Image Immisionsbelastung Beurteilungs der Wohnlage ergibt für die einzelnen Beurteilungskriterien sehr gut mittel-gut

6 Seite 6 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Allgemein Art des Anwesens Ursprüngliches Baujahr 1948 fiktives Baujahr 1969 Modernisierung 3.2 Gebäude Konstruktion 4-Familienwohnhaus mit Fahrzeughalle mit vier Stellplätzen für PKW bislang wurden keine Modernisierungen durchgeführt Konstruktionsart Außenwände Türen Treppen Dach Form Konstruktion Dachdeckung Außenansicht Schall- und Wärmeschutz Massivbauweise Kellerbereich: Gewölbe, Umfassungswände: Mauerwerk Holztüre Holztreppe mit Holzgeländer Statteldach Holzkonstruktion Ziegeleindeckung --- Fassade Putz gestrichen Heizung und Warmwasserversorgung Heizung Warmwasserversorgung Einzelöfen Baumängel und Bauschäden Dezentrale Warmwasserversorgung über Boiler Bauschäden 3.3 Parkierung Parkierung 3.4 Außenanlagen Zugangswege und Hauseingang Putzschäden, teilweise Fenster eneuerungsbedürftig Fahrzeughalle mit vier Stellplätzen Aphaltbereich Fahrradabstellplätze --- Bepflanzung --- Mülllagerung Auf dem Grundstück ohne besondere Vorrichtung.

7 Seite 7 4 Beschreibung des Wohnbereichs Lage Innenwandflächen Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss Wohnräume Tapete, Raufaser Küche Fliesen um Arbeitsbereich, Restfläche Raufaser Sanitär Fliesensockel Sonstige --- Deckenflächen Wohnräume Putz, Raufaser Küche Putz Sanitär Putz Sonstige --- Bodenbeläge Wohnräume Teppich Küche Kunstbelag Sanitär Kunstbelag Sonstige - Fenster und Türen Fenster Holzverbundfenster Türen Holztüren Treppen innerhalb der Wohnung und Balkon / Terrasse Treppen --- Balkon / Terrase --- Baumängel und Bauschäden Bauschäden

8 Seite 8 5 Ermittlung des Verkehrswertes 5.1 Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist wie folgt definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 5.2 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Das Objekt wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei diesem Verfahren steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen, insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer als auch Zustandsbesonderheiten, die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. 5.3 Bodenwertermittlung Die Preisbildung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern bekannt gewordenen Informationen für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb, auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen, in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichsverfahren zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des beitragsund abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind. Bodenrichtwerte werden als zonale oder als punktuelle Bodenwerte mitgeteilt. Der zonale Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Punktuelle Bodenrichtwerte gelten für eine in der Karte in der Regel grundstücksgenau bezeichneten Lage mit den zum Bodenrichtwert beschriebenen fiktiven Grundstückseigenschaften. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen, wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgehalt, sowie Abweichungen des Wertermittlungsstichtages vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Bodenwertes von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert. Somit ergibt sich ein Bodenrichtwert in Höhe von erschließungs- und beitragsfrei: Richtwert in / m² Angewandter Bodenrichtwert in / m² Flächenanteil in m²

9 Seite 9 Bodenwert Gesamtanwesen in m² 288,00 230, ,00 Bodenwert , Ertragswertverfahren Rohertrag Vereinbarte Miete Die vereinbarte Miete stellt sich wie folgt dar: Einheit Wohnfläche m² monatlich ( /m²) monatlich ( ) jährlich ( ) Einheit 1 55,00 4,73 260, ,00 Einheit 2 108,00 0,00 0,00 0,00 Einheit 3 53,00 4,72 250, ,00 Einheit 4 31,00 5,81 180, ,00 Summe 690, ,00 Parkierung Einheit Anzahl Stellplätze monatlich ( /Stellplatz) monatlich ( ) jährlich ( ) Einheit 1 1,00 25,00 25,00 300,00 Einheit 2 1,00 0,00 0,00 0,00 Einheit 3 1,00 25,00 25,00 300,00 Einheit 4 1,00 25,00 25,00 300,00 Summe 75,00 900,00 Gesamtmieteinnahmen Mieteinheit monatlich ( ) jährlich ( ) Wohnwirtschaftliche Nutzung 690, ,00 Parkierung 75,00 900,00 Summe 765, , Nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Einheit 1 Mietbeurteilung Die Basis für die Ermittlung des Rohertrages ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Dies entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Mietbeurteilung der Wohnung erfolgt anhand folgender Kriterien: Größe der Wohnung Die Wohnfläche der Wohnung wird mit 55,00 m² angesetzt. Baujahr Als Baujahr wird 1969 angesetzt. Lagebeurteilung der Wohnung Die Lagebeurteilung wurde in Kapitel 2.1 mit mittel-gut eingestuft. Ausstattung der Wohnung Über die relativen Ausstattungsanteile der wertbestimmenden Gebäudeteile wird der

10 Seite 10 Ausstattungsstandard festgelegt. Die Auswahl der wertbestimmenden Ausstattungsparameter entspricht den Parametern der Normalherstellungskosten Es handelt sich um ein Wohnhaus mit folgendem Ausstattungsstandard wobei der relative Anteil der Ausstattungsstandardstufe jeweils sachverständig geschätzt wurde: Gebäudeteil mittel gehoben Summe Fassadengestaltung 4,00% 0,00 0,00 Fenster 0,00 5,00% 0,00 Dächer 5,50% 0,00 0,00 Sanitär 0,00 7,00% 0,00 Innenwandbekleidung der Nassräume 0,00 5,00% 0,00 Bodenbeläge 0,00 2,50% 0,00 Innentüren 2,00% 0,00 0,00 Heizung 7,00% 0,00 0,00 Elektroinstallationen 0,00 4,00% 0,00 18,50% 23,50% 0,00% 42,00% 44,05% 55,95% 0,00% 100,00% Wohnkomfort der Wohnung Die Beschaffenheit des Wohnkomforts der Wohnung ist eine mietpreisrelevante Determinante. Der Wohnkomfort der zu bewertenden Eigentumswohnung stellt sich wie folgt dar: Beschaffenheit mögl. Punkte tats. Punkte Gute Aufteilung der gesamten Wohnung 7 0 Guter Zuschnitt der einzelnen Räume 7 0 Gute Lichtverhältnisse, viel Helligkeit und Sonne 7 7 Gute Belüftungsmöglichkeit der Wohnung 6 6 Abstellräume / - flächen im Keller und / oder Speicher 7 7 Separate Waschküche ausshalb der Wohnung 11 0 Trockenraum außerhalb der Wohnung 9 0 Garage / KfZ-Stellplatz auf dem Grundstück Gartenbenutzung 12 0 Balkon / Terrasse 11 0 Bad und WC sind getrennt 14 0 Bad und WC sind überdurchschnittlich ausgestattet 14 0 Zusätzliches Gäste-WC 14 0 Warmwasserversorgung in Bad und Küche 7 7 Vom Vermieter gestellte Einbauküche/Teilausstattung 14 0 Ausreichende Elektroinstallationen, unter Putz 7 7 Energiesparende Maßnahmen, z.b. Isolierverglasung 8 0 Bedienderfreundliche kostensparende Heizung 8 0 Schallisolierung, z. B. durch speziellen Bodenbelag 13 0 Überdurchschnittlliche Qualität des Fußbodens 13 0 Summe Klassifizierung Aufgrund der Wohnungsgröße und des Baujahres ergeben sich folgende Mietspannen pro m² und Monat in : Preisspanne entsprechend Mietspiegel von /m² bis /m² 5,00 6,40 Ermittlung der ortsüblich nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete Aufgrund der Lagebeurteilung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und Monat:

11 Seite 11 Mietansatz auf Grund Lagebeurteilung bevorzugte Lage gute Lage mittlere Lage e Lage benachteiligte Lage Spannen 6,40 6,05 5,70 5,35 5,00 Klassifizierung mittel-gut Nachhaltige Miete auf Grund Lagebeurteilung 5,88 Aufgrund der Ausstattung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund der mittel gehoben Ausstattung Spannen 5,00 5,47 5,93 Klassifizierung 44,05% 55,95% 0,00% Nachhaltige Miete auf Grund Ausstattung 5,26 Aufgrund des Wohnkomforts ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund normal besser Wohnkomfort Spannen 5,00 5,70 6,40 Klassifizierung Nachhaltige Miete auf Grund Wohnkomfort 5,00 Die einzelnen Kriterien sind hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Mietpreisbildung entsprechend zu würdigen. Dies erfolgt anhand der dargestellten Gewichtung der Parameter. Somit ergibt sich folgende vorläufige ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige Nachhaltige Miete auf Lagebeurteilung Ausstattung Wohnkomfort Grund Mietansatz 5,88 5,26 5,00 18,00% 70,00% 12,00% Vorläufige gewichtete Nettokaltmiete 5,34 Nach Berücksichtigung der Artmerkmale der Eigentumswohnung ergeben sich folgende Zu- und Abschläge von der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Zu- und Abschläge Werte Wohnung in % Wohnung in Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit maximal 4 4,00% 4,00% 0,21 Wohnungen pro Haupteingang Souterrainwohnung -6,00% 0,00% 0,00 Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung 5,00% 0,00% 0,00 Komplette Modernisierung einer Wohnung 8,00% 0,00% 0,00 Wohnung in einem kernsanierten Altbau 12,00% 0,00% 0,00 Summe 4,00% 0,21 Somit ergibt sich folgende ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige ortsübliche nachhaltige 5,34 Nettokaltmiete Zu- und Abschläge 0,21 Ortsübliche Nachhaltige Nettokaltmiete 5,55 Parkierung Garagen Die monatliche ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wird mit angesetzt.

12 Seite 12 Einheit 2 Mietbeurteilung Die Basis für die Ermittlung des Rohertrages ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Dies entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Mietbeurteilung der Wohnung erfolgt anhand folgender Kriterien: Größe der Wohnung Die Wohnfläche der Wohnung wird mit 108,00 m² angesetzt. Baujahr Als Baujahr wird 1969 angesetzt. Lagebeurteilung der Wohnung Die Lagebeurteilung wurde in Kapitel 2.1 mit mittel-gut eingestuft. Ausstattung der Wohnung Über die relativen Ausstattungsanteile der wertbestimmenden Gebäudeteile wird der Ausstattungsstandard festgelegt. Die Auswahl der wertbestimmenden Ausstattungsparameter entspricht den Parametern der Normalherstellungskosten Es handelt sich um ein Wohnhaus mit folgendem Ausstattungsstandard wobei der relative Anteil der Ausstattungsstandardstufe jeweils sachverständig geschätzt wurde: Gebäudeteil mittel gehoben Summe Fassadengestaltung 4,00% 0,00 0,00 Fenster 0,00 5,00% 0,00 Dächer 5,50% 0,00 0,00 Sanitär 0,00 7,00% 0,00 Innenwandbekleidung der Nassräume 0,00 5,00% 0,00 Bodenbeläge 0,00 2,50% 0,00 Innentüren 2,00% 0,00 0,00 Heizung 7,00% 0,00 0,00 Elektroinstallationen 0,00 4,00% 0,00 18,50% 23,50% 0,00% 42,00% 44,05% 55,95% 0,00% 100,00%

13 Seite 13 Wohnkomfort der Wohnung Die Beschaffenheit des Wohnkomforts der Wohnung ist eine mietpreisrelevante Determinante. Der Wohnkomfort der zu bewertenden Eigentumswohnung stellt sich wie folgt dar: Beschaffenheit mögl. Punkte tats. Punkte Gute Aufteilung der gesamten Wohnung 7 0 Guter Zuschnitt der einzelnen Räume 7 0 Gute Lichtverhältnisse, viel Helligkeit und Sonne 7 7 Gute Belüftungsmöglichkeit der Wohnung 6 6 Abstellräume / - flächen im Keller und / oder Speicher 7 7 Separate Waschküche ausshalb der Wohnung 11 0 Trockenraum außerhalb der Wohnung 9 0 Garage / KfZ-Stellplatz auf dem Grundstück Gartenbenutzung 12 0 Balkon / Terrasse 11 0 Bad und WC sind getrennt 14 0 Bad und WC sind überdurchschnittlich ausgestattet 14 0 Zusätzliches Gäste-WC 14 0 Warmwasserversorgung in Bad und Küche 7 7 Vom Vermieter gestellte Einbauküche/Teilausstattung 14 0 Ausreichende Elektroinstallationen, unter Putz 7 7 Energiesparende Maßnahmen, z.b. Isolierverglasung 8 0 Bedienderfreundliche kostensparende Heizung 8 0 Schallisolierung, z. B. durch speziellen Bodenbelag 13 0 Überdurchschnittlliche Qualität des Fußbodens 13 0 Summe Klassifizierung Aufgrund der Wohnungsgröße und des Baujahres ergeben sich folgende Mietspannen pro m² und Monat in : Preisspanne entsprechend Mietspiegel von /m² bis /m² 4,15 6,15 Ermittlung der ortsüblich nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete Aufgrund der Lagebeurteilung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und Monat: Mietansatz auf Grund Lagebeurteilung bevorzugte Lage gute Lage mittlere Lage e Lage benachteiligte Lage Spannen 6,15 5,65 5,15 4,65 4,15 Klassifizierung mittel-gut Nachhaltige Miete auf Grund Lagebeurteilung 5,40 Aufgrund der Ausstattung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund der mittel gehoben Ausstattung Spannen 4,15 4,82 5,48 Klassifizierung 44,05% 55,95% 0,00% Nachhaltige Miete auf Grund Ausstattung 4,52 Aufgrund des Wohnkomforts ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund normal besser Wohnkomfort Spannen 4,15 5,15 6,15 Klassifizierung Nachhaltige Miete auf Grund Wohnkomfort 4,15 Die einzelnen Kriterien sind hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Mietpreisbildung entsprechend

14 Seite 14 zu würdigen. Dies erfolgt anhand der dargestellten Gewichtung der Parameter. Somit ergibt sich folgende vorläufige ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige Nachhaltige Miete auf Lagebeurteilung Ausstattung Wohnkomfort Grund Mietansatz 5,40 4,52 4,15 18,00% 70,00% 12,00% Vorläufige gewichtete Nettokaltmiete 4,63 Nach Berücksichtigung der Artmerkmale der Eigentumswohnung ergeben sich folgende Zu- und Abschläge von der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Zu- und Abschläge Werte Wohnung in % Wohnung in Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit maximal 4 4,00% 4,00% 0,19 Wohnungen pro Haupteingang Souterrainwohnung -6,00% 0,00% 0,00 Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung 5,00% 0,00% 0,00 Komplette Modernisierung einer Wohnung 8,00% 0,00% 0,00 Wohnung in einem kernsanierten Altbau 12,00% 0,00% 0,00 Summe 4,00% 0,19 Somit ergibt sich folgende ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige ortsübliche nachhaltige 4,63 Nettokaltmiete Zu- und Abschläge 0,19 Ortsübliche Nachhaltige Nettokaltmiete 4,82 Parkierung Garagen Die monatliche ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wird mit angesetzt. Einheit 3 Mietbeurteilung Die Basis für die Ermittlung des Rohertrages ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Dies entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Mietbeurteilung der Wohnung erfolgt anhand folgender Kriterien: Größe der Wohnung Die Wohnfläche der Wohnung wird mit 53,00 m² angesetzt. Baujahr Als Baujahr wird 1969 angesetzt. Lagebeurteilung der Wohnung Die Lagebeurteilung wurde in Kapitel 2.1 mit mittel-gut eingestuft. Ausstattung der Wohnung Über die relativen Ausstattungsanteile der wertbestimmenden Gebäudeteile wird der

15 Seite 15 Ausstattungsstandard festgelegt. Die Auswahl der wertbestimmenden Ausstattungsparameter entspricht den Parametern der Normalherstellungskosten Es handelt sich um ein Wohnhaus mit folgendem Ausstattungsstandard wobei der relative Anteil der Ausstattungsstandardstufe jeweils sachverständig geschätzt wurde: Gebäudeteil mittel gehoben Summe Fassadengestaltung 4,00% 0,00 0,00 Fenster 0,00 5,00% 0,00 Dächer 5,50% 0,00 0,00 Sanitär 0,00 7,00% 0,00 Innenwandbekleidung der Nassräume 0,00 5,00% 0,00 Bodenbeläge 0,00 2,50% 0,00 Innentüren 2,00% 0,00 0,00 Heizung 7,00% 0,00 0,00 Elektroinstallationen 0,00 4,00% 0,00 18,50% 23,50% 0,00% 42,00% 44,05% 55,95% 0,00% 100,00% Wohnkomfort der Wohnung Die Beschaffenheit des Wohnkomforts der Wohnung ist eine mietpreisrelevante Determinante. Der Wohnkomfort der zu bewertenden Eigentumswohnung stellt sich wie folgt dar: Beschaffenheit mögl. Punkte tats. Punkte Gute Aufteilung der gesamten Wohnung 7 0 Guter Zuschnitt der einzelnen Räume 7 0 Gute Lichtverhältnisse, viel Helligkeit und Sonne 7 7 Gute Belüftungsmöglichkeit der Wohnung 6 6 Abstellräume / - flächen im Keller und / oder Speicher 7 7 Separate Waschküche ausshalb der Wohnung 11 0 Trockenraum außerhalb der Wohnung 9 0 Garage / KfZ-Stellplatz auf dem Grundstück Gartenbenutzung 12 0 Balkon / Terrasse 11 0 Bad und WC sind getrennt 14 0 Bad und WC sind überdurchschnittlich ausgestattet 14 0 Zusätzliches Gäste-WC 14 0 Warmwasserversorgung in Bad und Küche 7 7 Vom Vermieter gestellte Einbauküche/Teilausstattung 14 0 Ausreichende Elektroinstallationen, unter Putz 7 7 Energiesparende Maßnahmen, z.b. Isolierverglasung 8 0 Bedienderfreundliche kostensparende Heizung 8 0 Schallisolierung, z. B. durch speziellen Bodenbelag 13 0 Überdurchschnittlliche Qualität des Fußbodens 13 0 Summe Klassifizierung Aufgrund der Wohnungsgröße und des Baujahres ergeben sich folgende Mietspannen pro m² und Monat in : Preisspanne entsprechend Mietspiegel von /m² bis /m² 5,15 6,70 Ermittlung der ortsüblich nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete Aufgrund der Lagebeurteilung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und Monat:

16 Seite 16 Mietansatz auf Grund Lagebeurteilung bevorzugte Lage gute Lage mittlere Lage e Lage benachteiligte Lage Spannen 6,70 6,31 5,93 5,54 5,15 Klassifizierung mittel-gut Nachhaltige Miete auf Grund Lagebeurteilung 6,12 Aufgrund der Ausstattung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund der mittel gehoben Ausstattung Spannen 5,15 5,67 6,18 Klassifizierung 44,05% 55,95% 0,00% Nachhaltige Miete auf Grund Ausstattung 5,44 Aufgrund des Wohnkomforts ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund normal besser Wohnkomfort Spannen 5,15 5,93 6,70 Klassifizierung Nachhaltige Miete auf Grund Wohnkomfort 5,15 Die einzelnen Kriterien sind hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Mietpreisbildung entsprechend zu würdigen. Dies erfolgt anhand der dargestellten Gewichtung der Parameter. Somit ergibt sich folgende vorläufige ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige Nachhaltige Miete auf Lagebeurteilung Ausstattung Wohnkomfort Grund Mietansatz 6,12 5,44 5,15 18,00% 70,00% 12,00% Vorläufige gewichtete Nettokaltmiete 5,53 Nach Berücksichtigung der Artmerkmale der Eigentumswohnung ergeben sich folgende Zu- und Abschläge von der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Zu- und Abschläge Werte Wohnung in % Wohnung in Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit maximal 4 4,00% 4,00% 0,22 Wohnungen pro Haupteingang Souterrainwohnung -6,00% 0,00% 0,00 Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung 5,00% 0,00% 0,00 Komplette Modernisierung einer Wohnung 8,00% 0,00% 0,00 Wohnung in einem kernsanierten Altbau 12,00% 0,00% 0,00 Summe 4,00% 0,22 Somit ergibt sich folgende ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige ortsübliche nachhaltige 5,53 Nettokaltmiete Zu- und Abschläge 0,22 Ortsübliche Nachhaltige Nettokaltmiete 5,75 Parkierung Garagen Die monatliche ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wird mit angesetzt.

17 Seite 17 Einheit 4 Mietbeurteilung Die Basis für die Ermittlung des Rohertrages ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Dies entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Mietbeurteilung der Wohnung erfolgt anhand folgender Kriterien: Größe der Wohnung Die Wohnfläche der Wohnung wird mit 31,00 m² angesetzt. Baujahr Als Baujahr wird 1969 angesetzt. Lagebeurteilung der Wohnung Die Lagebeurteilung wurde in Kapitel 2.1 mit mittel-gut eingestuft. Ausstattung der Wohnung Über die relativen Ausstattungsanteile der wertbestimmenden Gebäudeteile wird der Ausstattungsstandard festgelegt. Die Auswahl der wertbestimmenden Ausstattungsparameter entspricht den Parametern der Normalherstellungskosten Es handelt sich um ein Wohnhaus mit folgendem Ausstattungsstandard wobei der relative Anteil der Ausstattungsstandardstufe jeweils sachverständig geschätzt wurde: Gebäudeteil mittel gehoben Summe Fassadengestaltung 4,00% 0,00 0,00 Fenster 0,00 5,00% 0,00 Dächer 5,50% 0,00 0,00 Sanitär 0,00 7,00% 0,00 Innenwandbekleidung der Nassräume 0,00 5,00% 0,00 Bodenbeläge 0,00 2,50% 0,00 Innentüren 2,00% 0,00 0,00 Heizung 7,00% 0,00 0,00 Elektroinstallationen 0,00 4,00% 0,00 18,50% 23,50% 0,00% 42,00% 44,05% 55,95% 0,00% 100,00%

18 Seite 18 Wohnkomfort der Wohnung Die Beschaffenheit des Wohnkomforts der Wohnung ist eine mietpreisrelevante Determinante. Der Wohnkomfort der zu bewertenden Eigentumswohnung stellt sich wie folgt dar: Beschaffenheit mögl. Punkte tats. Punkte Gute Aufteilung der gesamten Wohnung 7 0 Guter Zuschnitt der einzelnen Räume 7 0 Gute Lichtverhältnisse, viel Helligkeit und Sonne 7 7 Gute Belüftungsmöglichkeit der Wohnung 6 6 Abstellräume / - flächen im Keller und / oder Speicher 7 7 Separate Waschküche ausshalb der Wohnung 11 0 Trockenraum außerhalb der Wohnung 9 0 Garage / KfZ-Stellplatz auf dem Grundstück Gartenbenutzung 12 0 Balkon / Terrasse 11 0 Bad und WC sind getrennt 14 0 Bad und WC sind überdurchschnittlich ausgestattet 14 0 Zusätzliches Gäste-WC 14 0 Warmwasserversorgung in Bad und Küche 7 7 Vom Vermieter gestellte Einbauküche/Teilausstattung 14 0 Ausreichende Elektroinstallationen, unter Putz 7 7 Energiesparende Maßnahmen, z.b. Isolierverglasung 8 0 Bedienderfreundliche kostensparende Heizung 8 0 Schallisolierung, z. B. durch speziellen Bodenbelag 13 0 Überdurchschnittlliche Qualität des Fußbodens 13 0 Summe Klassifizierung Aufgrund der Wohnungsgröße und des Baujahres ergeben sich folgende Mietspannen pro m² und Monat in : Preisspanne entsprechend Mietspiegel von /m² bis /m² 6,30 7,50 Ermittlung der ortsüblich nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete Aufgrund der Lagebeurteilung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und Monat: Mietansatz auf Grund Lagebeurteilung bevorzugte Lage gute Lage mittlere Lage e Lage benachteiligte Lage Spannen 7,50 7,20 6,90 6,60 6,30 Klassifizierung mittel-gut Nachhaltige Miete auf Grund Lagebeurteilung 7,05 Aufgrund der Ausstattung ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund der mittel gehoben Ausstattung Spannen 6,30 6,70 7,10 Klassifizierung 44,05% 55,95% 0,00% Nachhaltige Miete auf Grund Ausstattung 6,52 Aufgrund des Wohnkomforts ergibt sich folgender Mietansatz in pro m² und pro Monat: Mietansatz auf Grund normal besser Wohnkomfort Spannen 6,30 6,90 7,50 Klassifizierung Nachhaltige Miete auf Grund Wohnkomfort 6,30 Die einzelnen Kriterien sind hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Mietpreisbildung entsprechend

19 Seite 19 zu würdigen. Dies erfolgt anhand der dargestellten Gewichtung der Parameter. Somit ergibt sich folgende vorläufige ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige Nachhaltige Miete auf Lagebeurteilung Ausstattung Wohnkomfort Grund Mietansatz 7,05 6,52 6,30 18,00% 70,00% 12,00% Vorläufige gewichtete Nettokaltmiete 6,59 Nach Berücksichtigung der Artmerkmale der Eigentumswohnung ergeben sich folgende Zu- und Abschläge von der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Zu- und Abschläge Werte Wohnung in % Wohnung in Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit maximal 4 4,00% 4,00% 0,26 Wohnungen pro Haupteingang Souterrainwohnung -6,00% 0,00% 0,00 Maisonette- / Galerie- / Penthouse- / Attikawohnung 5,00% 0,00% 0,00 Komplette Modernisierung einer Wohnung 8,00% 0,00% 0,00 Wohnung in einem kernsanierten Altbau 12,00% 0,00% 0,00 Summe 4,00% 0,26 Somit ergibt sich folgende ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro m² und pro Monat in : Vorläufige ortsübliche nachhaltige 6,59 Nettokaltmiete Zu- und Abschläge 0,26 Ortsübliche Nachhaltige Nettokaltmiete 6,85 Parkierung Garagen Die monatliche ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wird mit angesetzt. Gesamte Mieteinahmen Wohnwirtschaftliche Nutzung Einheit Wohnfläche (m²) monatlich ( /m²) monatlich ( ) jährlich ( ) Einheit 1 55,00 5,55 305, ,40 Einheit 2 108,00 4,82 520, ,48 Einheit 3 53,00 5,75 304, ,72 Einheit 4 31,00 6,85 212, ,52 Summe 247, , ,12 Parkierung Einheit monatlich ( ) jährlich ( ) Einheit 1 Garagenplätze 30,00 360,00 Einheit 2 Garagenplätze 30,00 360,00 Einheit 3 Garagenplätze 30,00 360,00 Einheit 4 Garagenplätze 30,00 360,00 Summe 120, ,00

20 Seite 20 Gesamtemieteinahmen Mieteinheit monatlich ( ) jährlich ( ) Wohnwirtschaftliche Nutzung 1.342, ,12 Parkierung 120, ,00 Summe 1.462, , Differenz zwischen ortsüblich nachaltig erzielbarer Nettokaltmiete und vereinbarter Miete Es ergibt sich folgende Differenz zwischen ortsüblich nachhaltig erzielbarer und vereinbarter Nettokaltmiete für die Einheit 1: Mieteinheit vereinbarte Miete nachhaltige Miete Differenz in Differenz in % Einheit 1 260,00 305,45-45,45-17,48 Die Mietdifferenz wird als nicht werthaltig angesehen, da die Differenz zwischen vereinbarter und nachhaltiger Miete mittels einer Mieterhöhung ausgeglichen werden kann. Es ergibt sich folgende Differenz zwischen ortsüblich nachhaltig erzielbarer und vereinbarter Nettokaltmiete für die Einheit 3: Mieteinheit vereinbarte Miete nachhaltige Miete Differenz in Differenz in % Einheit 3 250,00 304,81-54,81-21,92 Der vereinbarte Mietzins der Wohnung liegt unter der ortsüblichen nachhaltigen Nettokaltmiete und nicht im Rahmen der Wesentlichkeitsgrenze, so dass eine sofortige 20 % Mietpreiserhöhung nicht ausreichend ist, um die underrented Vermietung zu kompensieren. Somit liegt ein sonstiger wertbeeinflussender Umstand gemäß 19 WertV vor. Es ergibt sich folgende Differenz zwischen ortsüblich nachhaltig erzielbarer und vereinbarter Nettokaltmiete für die Einheit 4: Mieteinheit vereinbarte Miete nachhaltige Miete Differenz in Differenz in % Einheit 4 180,00 212,46-32,46-18,03 Die Mietdifferenz wird als nicht werthaltig angesehen, da die Differenz zwischen vereinbarter und nachhaltiger Miete mittels einer Mieterhöhung ausgeglichen werden kann. Mieteinheit Differenz monatlich Differenz jährlich Einheit 3-54,81-657,72 Summe -54,81-657, Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks-) Reinertrags berücksichtigt. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko der Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf den Mieter umgelegt werden können.

21 Seite 21 Kostenart Summe in % Verwaltungskosten 3,00 Instandhaltungskosten 15,00 Mietausfallwagnis 2,00 Summe 20, Liegenschaftszins Der Liegenschaftszinssatz beträgt für den zu bewertenden Grundbesitz 5,50% Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Diese wird allerdings verlängert, das heißt das Gebäude fiktiv verjüngt, wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Ausstattungsstandard mittel gehoben jeweiliger Anteil 44,05% 55,95% 0,00% damit verbundene Gesamtnutzungsdauer in Jahren gewichtete Gesamtnutzungsdauer 66 insgesamt in Jahren gerundete Gesamtnutzungsdauer in Jahren 70 Folgende Modernisierungsarbeiten wurden durchgeführt bzw. werden im Rahmen dieser Wertermittlung als durchgeführt unterstellt und mit der nachfolgenden Punktzahl bewertet: Modernisierungsmaßnahme Punkte Treppenhaus saniert 1 Restaurierung der Fassade 1 Einbau einer Sammelheizung bzw. neuen 2 Etagenheizung Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. 3 Decken und Fußböden Erneuerung der Dacheindeckung 2 Summe 11 Somit ergibt sich folgende rechnerische Gesamtnutzungsdauer: Nutzungsdauer in Jahre 70 Baujahr 1948 Bewertungsjahr 2009 modifizierte Restnutzungsdauer in Jahre 30 rechnerisches Nutzungsende 2039 fiktives Baujahr Sonstige wertbeeinflussende Umstände Over- / Underrented Vermietung Einheit 3 ist underrented vermietet. Bis zur Anpassung der Mieteinnahmen auf den ortsüblich, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete ergibt sich folgende Differenz zu Lasten des Vermieters:

22 Seite 22 Jahr Ortsüblich e Miete in Mietzinser Mietpreiss Vereinbart Differenz höhung in teigerung e Miete in in im % in % Monat pro m² Differenz Differenz Kapitalisie Abgezinst in im insgesamt rte e Jahr pro in Differenz Differenz m² (Differenz in Vervielfälti ger) 1 5, ,00 5,66-0,09-1,09-57,77-54,88-54,88 2 5, ,00 5,66-0,14-1,68-89,04-84,59-80,18 3 5, ,00 5,66-0,19-2,28-120,84-114,80-103,14 Summe: Summe Overrented / Underrented Vermietung Einheit Overrented Underrented Summe Einheit 3 0,00-238,20 Summe 0,00-238,20-238,20 Schadensbeseitigungskosten Putzarbeiten Für die Maßnahme werden angesetzt. Fenster und Rollladen Für die Maßnahme werden angesetzt Berechnung des Ertragswertes Jahresrohertrag Gesamtanwesen Zu bewertender Grundbesitz ,12 Jahresrohertrag ,12 Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 526,59 Instandhaltungskosten 2.632,97 Mietausfallwagnis 351,06 insgesamt vom Rohertrag in % % 20,00 Bewirtschaftungskosten 3.510,62 Reinertrag Jahresrohertrag ,12 abzüglich Bewirtschaftungskosten ,62 Reinertrag ,50 Bodenwertverzinsung Bodenwert gesamt ,00 Liegenschaftszins in % 5,50 Verzinsungsbetrag 5.5 % aus ,20 Reinertrag der baulichen Anlage Reinertrag ,50 abzüglich der Bodenverzinsung 3.643,20 Reinertrag der baulichen Anlage ,30

23 Seite 23 Kapitalisierung Zins in % 5,50 Restnutzungsdauer in Jahren 30 Vervielfältiger für Verzinsung und Abschreibung 14,53 Gebäudeertragswert x ,83 Vorläufiger Ertragswert Gebäudeertragswert ,83 zuzüglich Bodenwert ,00 Vorläufiger Ertragswert ,83 Sonstige wertbeeinflussende Umstände Over- und underrented Vermietung Over-/Underrented -238,20 Schadensbeseitigungskosten Putzarbeiten ,00 Fenster und Rollladen ,00 Summe ,00 Ertragswert Vorläufiger Ertragswert ,83 Over- und Under-rented Vermietung -238,20 Schadensbeseitigungskosten ,00 Ertragswert ,63 Ertragswert gerundet ,00

24 Seite 24 6 Verkehrswert Mehrfamilienwohnhaus Der Verkehrswert wird in Anlehnung an den Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag mit ,00 (in Worten: einhundertsiebenundachtzigtausend) geschätzt.

25 Seite 25 Anlagen Ansicht 1