DER EIGENTUMSWOHNUNG NR. 7 UND DES TIEFGARAGENSTELLPLATZES G3 SILBERPAPPELWEG 18 IN BACKNANG. Auftraggeber

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1 GUTACHTEN ÜBER DIE ORTSÜBLICHE VERLGEICHSMIETE NACH DEM II. WOHNRAUMKÜNDIGUNGSGESETZ DER EIGENTUMSWOHNUNG NR. 7 UND DES TIEFGARAGENSTELLPLATZES G3 SILBERPAPPELWEG 18 IN BACKNANG Auftraggeber Helmut und Helga Blind Objektbeschrieb 1 ½ Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 7 im Obergeschoss bestehend aus Wohnen/Essen, Schlafnische, Bad/WC, Flur, Balkon, Kellerraum, mit 38,42 m² Wohnfläche. Die Eigentumswohnung steht leer. Autoabstellplatz G3 in der Tiefgarage. Die Objekte liegen in dem 10-Familienhauses in Backnang, Silberpappeweg 18, Baujahr ca Ortsübliche Vergleichsmiete EIGENTUMSWOHNUNG NR ,00 / MONAT TIEFGARAGENPLATZ NR. G3 35,00 / MONAT

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 ALLGEMEINES / GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG ALLGEMEINE OBJEKTANGABEN ANGABEN ZUM GUTACHTEN GRUNDLAGEN DES GUTACHTENS MIETER UND WEG-VERWALTUNG BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKES LAGE ALLGEMEIN ÜBERÖRTLICHE ANBINDUNG UND VERKEHRSLAGE ÖRTLICHE LAGE UND ANBINDUNG ERGÄNZENDE LAGEFAKTOREN LAGEBEURTEILUNG BESCHREIBUNG DER GEBÄUDE UND AUßENANLAGEN ALLGEMEIN GEBÄUDE NUTZUNGS- UND RAUMAUFTEILUNG AUSFÜHRUNG UND AUSSTATTUNG TIEFGARAGE MIT FAHRRADABSTELLRAUM AUßENANLAGEN SONDEREIGENTUM WOHNEINHEIT STELLPLATZ / GARAGE MIETWERTERMITTLUNG BEGRIFFSDEFINITION NACH 558 ABS. 2 BGB ERMITTLUNG AUF GRUNDLAGE VON VERGLEICHSMIETEN VORGEHENSWEISE EIGENTUMSWOHNUNG NR Mietbeurteilung der zu bewertenden Wohnung Kriterien der Mietbeurteilung Mietbeurteilung der Eigentumswohnung Nr Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten TIEFGARAGENSTELLPLATZ NR. G MIETWERT EIGENTUMSWOHNUNG NR. 7 IM OBERGESCHOSS TIEFGARAGENPLATZ NR. G RECHTSGRUNDLAGEN DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG...A LITERATUR...B ANLAGEN... C BERECHNUNGEN... R

3 Seite 1 1 Allgemeines / Grundlagen der Wertermittlung 1.1 Allgemeine Objektangaben Objektbeschrieb 1 ½ Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 7 im Obergeschoss bestehend aus Wohnen/Essen, Schlafnische, Bad/WC, Flur, Balkon, Kellerraum, mit ca. 38,42 m² Wohnfläche. Die Eigentumswohnung steht leer. Autoabstellplatz G3 in der Tiefgarage. Ortsübliche Vergleichsmiete Die Objekte liegen in dem 10-Familienhauses in Backnang, Silberpappeweg 18, Baujahr Eigentumswohnung Nr. 7: 285,00 / Monat Tiefgaragenplatz Nr. G3: 35,00 / Monat Ausfertigungen 4 Ausfertigungen, davon eine Ausfertigung für den Sachverständigen Dieses Gutachten umfasst 38 Seiten Davon als Anlage 16 Seiten 1.2 Angaben zum Gutachten Gegenstand des Gutachtens Gegenstand der Bewertung ist: Die 1 ½ Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 7 im Obergeschoss bestehend aus Wohnen/Essen, Schlafnische, Bad/WC, Flur, Balkon, Kellerraum, mit ca. 38,42 m² Wohnfläche. Die Wohnungsgröße wurde aus den Bauunterlagen entnommen. Die Wohnungsgröße ist unstrittig. Autoabstellplatz G3 in der Tiefgarage. Zweck des Gutachtens Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Backnang für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer

4 Seite 2 Auftraggeber Helmut und Helga Blind Eigentümer Helmut Blind Helga Blind - je zur Hälfte - Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung Teilnehmer am Ortstermin Frau Helga Blind Der Sachverständige Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage zur Neuvermietung der Eigentumswohnung Nr. 7 und des Tiefgaragenstellplatzes G Grundlagen des Gutachtens Umfang der Miete, Mietbegriff Bei den weiteren Untersuchungen wird ein Mietbegriff zugrunde gelegt, bei dem es sich um die Miete für die Überlassung der Räumlichkeiten ohne den daneben vom Mieter zu tragenden Heiz- und Nebenkosten handelt. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Unterlagen, Recherchen und Auszug aus dem Stadtplan Informationen, auf denen das Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitt) Gutachten basiert: des Baugesuchs Aufzeichnungen des Gutachters bei der Ortsbesichtigung Vergleichsmieten, die dem Sachverständigen vorliegen 1.4 Mieter und WEG-Verwaltung Mieter Sowohl die Eigentumswohnung als auch der Tiefgarargenplatz sind momentan nicht vermietet Hausverwaltung Ursel Esenwein Hausverwaltungen, Mörikestrasse 12 in Backnang;

5 Seite 3 2 Beschreibung des Grundstückes 2.1 Lage Allgemein Bundesland Kreis Amtsgerichtsbezirk Ort Einwohnerzahl Baden-Württemberg Rems-Murr-Kreis Backnang Backnang Ca Einwohner (Statistisches Landesamt) Überörtliche Anbindung und Verkehrslage Nächstgelegene größere Orte - Waiblingen (ca. 15 km entfernt), Landeshauptstadt Bundesstrassen Autobahnzufahrt Bahnhof Flughafen - Ludwigsburg (ca. 18 km entfernt), - Stuttgart (ca. 26 km entfernt) - Esslingen (ca. 24 km entfernt) - Heilbronn (ca. 26 km entfernt) Stuttgart (ca. 26 km entfernt) B 27 (ca. 3 km entfernt) Autobahn A 81 Würzburg-Stuttgart, Anschlussstelle Mundelsheim (ca. 18 km entfernt) Bahnhof Backnang (ca. 2,8km entfernt) Flughafen Stuttgart (ca. 40 km entfernt) Örtliche Lage und Anbindung Lage des Grundstückes Das Grundstück liegt im Silberpappelweg. Stadtzentrum In die Innenstadt von Backnang sind es ca. 1,8 km. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf In naher Umgebung, das heißt im maximalen Umkreis von ca. 1,9 km entfernt. Öffentlicher Nahverkehr Bushaltestelle in unmittelbarer Umgebung, ca. 0,3 km entfernt, mit ca. ¼- bis ½-Stunden-Taktung. Medizinische Versorgung - Allgemeinmedizin Ca. 1 km entfernt. - Zahnarzt

6 Seite 4 Ca. 1,5 km entfernt Aus- und Fortbildung - Grundschule Ca. 1 km entfernt. - Klinikum Backnang verfügt über ein Klinikum mit Fachabteilungen, das in weniger als 15 min zu erreichen ist. - Weitere ärztliche Versorgung Weitere zahlreiche Fachärzte sind in Backnang angesiedelt. - Hauptschule Ca. 1 km entfernt. - Realschule Ca. 3 km entfernt. - Gymnasium Ca 0,5 km entfernt. - Weitere Bildungseinrichtungen In Stuttgart ist eine Universität, mehrere Fachhochschulen (Hochschule für Technik; Hochschule für Medien) und eine Berufsakademie untergebracht. Fachhochschulen sind weiterhin in Ludwigsburg (Hochschule für öffentliche Verwaltung) und Heilbronn (Hochschule für Technik und Wirtschaft) angesiedelt; weiterhin verfügt Ludwigsburg über eine pädagogische Hochschule. Freizeit - Kultur Kulturelle Einrichtungen verschiedener Art, z.b. verschiedene Museen und Galerien, verschiedene Kleinkunsttheater, ein Stadtarchiv und eine Stadtbücherei befinden sich in Backnang.

7 Seite 5 - Bildung Backnang verfügt für die musikalische Früherziehung und Grundausbildung über eine Jugendmusikschule sowie eine Jugendkunstschulabteilung. Im Bereich der Erwachsenenbildung sind sowohl private Anbieter am Markt als auch die Volkshochschule. - Sport Sportangebote, wie zum Beispiel Hallenbad und Freibad sind in naher Umgebung vom Silberpappelweg untergebracht, größere Sporteinrichtungen befinden sich in Backnang. - Einrichtungen für die Geselligkeit Einrichtungen für die Geselligkeit, z.b. Gaststätten sind zum Teil in näherer Umgebung des Silberpappelweges anzutreffen, eine größere Vielfalt ist in der Stadtmitte zu finden. - Naherholung Freizeitmöglichkeiten mit Naturerlebnis (z. B. Wandern, Radfahren, Spaziergänge) sind vom Bewertungsobjekt und dem angrenzenden Bereich gut erreichbar Ergänzende Lagefaktoren Umgebende Bebauung Das Wohngebiet In der Taus ist zum einen durch Geschosswohnungsbau, zum anderen durch freistehende 1- bis 2-Familienhäuser gekennzeichnet. Durchgrünung / Freifläche Sowohl der Bereich des Geschosswohnungsbaues als auch der 1- bis 2-Familienhausbereich ist hinreichend durchgrünt. Das Erholungsgebiet Plattenwald ist in naher Umgebung. Image Die lokale Presse berichtet, dass mobile Jugendarbeit im Bereich des Akazienweges notwendig ist, da sich

8 Seite 6 Störende Anlagen und Immissionen dort ein buntes Treiben der Jugendlichen zum Leidwesen der Nachbarn entwickelt hat. Der Silberpappelweg führt in den Ahornweg, der nicht ausschließlich als reine Anliegerstrasse genutzt wird, sondern trägt auch einen Anteil am Durchgangsverkehr in das Wohngebiet mit leicht erhöhtem Verkehrsaufkommen Lagebeurteilung Die Lagebeurteilung setzt sich aus den Kriterien Örtliche Lage und Anbindung und den Ergänzenden Lagefaktoren zusammen. Beide Beurteilungskriterien werden gleich stark gewichtet. Beurteilungskriterien Beurteilungsparameter Beurteilung der Wohnlage ergibt für die einzelnen Beurteilungskriterien und somit die Gesamtbe-urteilung Stadtzentrum gut Einkaufsmöglichkeiten für den sehr gut täglichen Bedarf Örtliche Lage und Anbindung Ergänzende Lagefaktoren Bauweise Durchgrünung Image Öffentlicher Nahverkehr Medizinische Versorgung Aus- und Fortbildung Freizeitmöglichkeiten Immissionsbelastung gut gut sehr gut gut gut-mittel gut mittel-einfach gut-mittel gut mittel gut

9 Seite 7 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Allgemein Art des Anwesens und Baujahr Art des Anwesens Wohnhaus mit Tiefgarage Art der Einheiten Wohnwirtschaftliche Nutzung Baujahr 1994 Anbau Keine Modernisierung Nach Augenschein wurden keine Modernisierungen durchgeführt. 3.2 Gebäude Nutzungs- und Raumaufteilung Untergeschoss Abstellraum, Heizungsraum, Waschküche Erdgeschoss bis Wohnwirtschaftliche Nutzung Dachgeschoss Ausführung und Ausstattung Konstruktion Konstruktionsart Fundamente Außenwände Massive Bauweise Beton Kellerwände Stahlbeton Umfassungswände Innenwände Kellerfußbodenplatte Geschossdecken Treppen Dach Form Mauerwerk Mauerwerk Stahlbeton Stahlbeton Geschosstreppen aus Stahlbeton, belegt mit Steinbelag, Stahlgeländer mit Stahlhandlauf Satteldach

10 Seite 8 Konstruktion Dachdeckung Dachentwässerung Sonderbauten Keller (ohne Treppenhausbereich) Innenwandflächen Deckenflächen Fußboden Fenster und Türen Treppenhaus Holzkonstruktion Ziegel außenliegende Dachrinne Dachaufbauten Gestrichen, Mauerwerk Gestrichen Glattstrich Fenster Metalleinfachfenster Türen Metalltüren Innenwandflächen Deckenflächen Fußboden Fenster und Türen Putz Putz Steinbelag Fenster Kunststofffenster isolierverglast Türen Außenansicht Schall- und Wärmeschutz Fassade Sockel Fenster- und Türeinfassungen Hauseingangstüre als Glastüre mit Kunststoffrahmen, Klingel- und Briefkastenanlage separat. Nicht vorhanden Erdgeschoss bis Dachgeschoss Putz gestrichen Putz gestrichen Verputzt

11 Seite 9 Heizung und Warmwasserversorgung Heizung Warmwasserversorgung Besondere Einrichtungen und Bauteile --- Sonderbauten --- Baumängel und Bauschäden Baumängel Bauschäden Gas-Zentral-Heizung Zentral über Heizung Nach Augenschein keine. Fassade Weiträume Bereiche der Fassade sind durchfeuchtet bzw. veralgt. Treppenhaus: Rissbildung im Dachgeschoss Treppenhaus: Stützmauern im Bereich der Tiefgaragenabfahrt veralgt. 3.3 Tiefgarage mit Fahrradabstellraum Lage Untergeschoss Anzahl Stellplätze 10 Stück Belag Glattstrich bzw. Tritt zur Schleuse mit Steinbelag Wand Beton Decke Im überbauten Bereich: Heraklithdämmung, restlicher Deckenbereich: Beton Verkehrsregelung Ampel 3.4 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen Zugangswege Hauseingang und Vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Betonstein und Waschbetonplatten

12 Seite 10 Befestigte Hoffläche Stellplätze im Freien Fahrradabstellplätze Bepflanzung Grundstückseinfriedung Mülllagerung Betonstein Rasenstein Nicht vorhanden Grünfläche und Sträucher Stützmauern, Zaun, Hecke Auf Gemeinschaftsfläche durch Holzverkleidung separiert.

13 Seite 11 4 Sondereigentum 4.1 Wohneinheit Lage Eigentumswohnung Nr. 7: Obergeschoss Art der Räume Innenwandflächen Wohnen / Essen, Schlafnische, Flur Küchennische Bad und WC Deckenflächen Wohnen / Essen, Schlafnische, Flur Küchennische Bad und WC Bodenbeläge Wohnen / Essen, Schlafnische, Flur Küchennische Bad und WC Fenster und Türen Fenster und Türen 1 ½-Zimmer-Wohnung Tapete, Raufaser Ca. 48 cm Fliesen, Restfläche: Tapete raumhoch gefliest Raufaser, Holzdecke mit integrierter Beleuchtung Raufaser Holzdecke mit integrierter Beleuchtung Teppich Fliesen Fliesen Fenster Elektro- und Sanitärinstallation Elektroinstallation Kunststofffenster isolierverglast Türen Holztüren, Türe zum Flur als Echtglastüre mit verglastem Oberlicht und feststehendem Verglasungsseitenteil Türöffner, Gegensprechanlage, Telefon- und Fernsehkabelanschluss, Herdanschluss

14 Seite 12 Sanitärinstallation Bad und WC Waschbecken, WC, Dusche Küche Anschluss Spüle Treppen innerhalb der Wohnung und Balkon / Terrasse Treppen --- Balkon / Terrasse Balkon mit Fliesenbelag mit Lochblechbrüstung und Stahlgeländer Grundrissgestaltung und wirtschaftliche Wertminderung Grundrissgestaltung Wohnwirtschaftliche Nutzung: Wirtschaftliche Wertminderung Baumängel und Bauschäden Baumängel Zweckmäßige und zeitgemäße Raumaufteilung der Räumlichkeiten für eine 1 ½-Zimmer-Wohnung. - Nach Augenschein keine Bauschäden Stellplatz / Garage Tiefgaragenstellplatz Stellplatz Nr. G3

15 Seite 13 5 Mietwertermittlung 5.1 Begriffsdefinition nach 558 Abs. 2 BGB Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß 558 Abs. 2 BGB als das übliche Entgelt zu verstehen, das in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 abgesehen, geändert worden ist. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. 5.2 Ermittlung auf Grundlage von Vergleichsmieten Vorgehensweise Die Stadt Backnang verfügt über keinen qualifizierten Mietspiegel. Daher wird in diesem Gutachten die ortsübliche Vergleichsmiete als sogenannte Nettokaltmiete ermittelt. Darunter versteht man die reine Miete für die Überlassung der Räumlichkeiten ohne die daneben vom Mieter zu tragenden Heiz- und Nebenkosten. Alle Vergleichsobjekte sind als Nettokaltmietverträge abgeschlossen worden. Es wird ein unbefristeter Mietvertrag unterstellt. Die Kosten der Schönheitsreparaturen sind vertraglich auf den Mieter zu übertragen. Die Vergleichsobjekte stimmen hinsichtlich der Größenkategorisierung und der Baujahresalterklasse mit dem zu bewertenden Objekt überein. Das zu bewertende Objekt wird anhand der mietpreisbestimmenden Determinanten Lage, Ausstattung und Wohnkomfort eingestuft. Die Beurteilung erfolgt nach dem Schulnotensystem. Für die Lage ergeben sich dabei die Notenskala von 1 für bevorzugte Wohnlage bis 5 für benachteiligte Wohnlage. Die Ausstattung wird mit 1 für gehoben, 3 für mittel und 5 für einfach bewertet; analog erfolgt die Beurteilung für den Wohnkomfort (1 für besser, 3 für normal und 5 für einfach). Weiterhin erfolgt eine Gewichtung hinsichtlich des Ausmaßes dieser Determinanten auf die Mietpreisbildung. Das heißt die Lage wird mit 0,5, die Ausstattung mit 0,3 und der Wohnkomfort mit 0,2 gewichtet. Die Vergleichsobjekte werden ebenfalls hinsichtlich der wertbildenden Merkmale beurteilt. Dabei ist hinsichtlich der Ausstattungsfaktoren eine prozentuale Aufsplittung in gehoben, mittel und einfach vorzunehmen. Sowohl für das zu bewertende Objekt als auch die Vergleichsobjekte bildet sich durch die Addition der gewichteten Bewertungen eine

16 Seite 14 Bewertungssumme. Über die Differenz zwischen der Bewertungssumme für das zu bewertende Objekt und der Vergleichsobjekte lässt sich die tatsächliche Nettokaltmiete auf die Vergleichsmiete umrechnen Eigentumswohnung Nr Mietbeurteilung der zu bewertenden Wohnung Kriterien der Mietbeurteilung Die Mietbeurteilung der Wohnung erfolgt anhand folgender Kriterien: Größe der Wohnung Die Wohnfläche beträgt 38,42 m². Baujahr Als Baujahr wird 1994 angesetzt. Lagebeurteilung der Wohnung Die Lagebeurteilung wurde in Kapitel 2.1 mit überwiegend gut eingestuft. Ausstattung der Wohnung Über die relativen Ausstattungsanteile der wertbestimmenden Gebäudeteile wird der Ausstattungsstandard festgelegt. Die Auswahl der wertbestimmenden Ausstattungsparameter entspricht den Parameter der Normalherstellungskosten Es handelt sich um ein Wohnhaus mit folgendem Ausstattungsstandard wobei der relative Anteil der Ausstattungsstandardstufe jeweils sachverständig geschätzt wurde: Gebäudeteil relativer Anteil der Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes Summe einfach mittel gehoben stark geh. Fassade 4,00% Fenster 5,00% Dächer 5,50% Sanitär 7,00% Innenwandbekleidung der Nassräume 5,00% Bodenbeläge 2,50% Innentüren 1,00% 1,00% Heizung 7,00% Elektroinstallation 4,00% 4,00% 25,00% 13,00% 0,00% 42,00% 9,52% 59,52% 30,95% 0,00% 100,00%

17 Seite 15 Wohnkomfort der Wohnung Die Beschaffenheit des Wohnkomforts der Wohnung ist eine mietpreisrelevante Determinante. Für die Beschaffenheit einer Wohnung hat die Stadt Trier einen Kriterienkatalog erstellt, der den Wohnkomfort qualifiziert. Dieses Punktesystem stellt hinsichtlich der Auswahl und der Gewichtung der einzelnen Parameter ein allgemein verwendbares Bewertungsraster dar, das auf das zu bewertende Objekt angewendet werden kann. Dieser Katalog basiert auf nachfolgendem Punktesystem und stellt sich für die Wohnung wie folgt dar: Beschaffenheit Mögl. Punkte Tats. Punkte Gute Aufteilung der gesamten Wohnung 7 7 Guter Zuschnitt der einzelnen Räume 7 7 Gute Lichtverhältnisse, viel Helligkeit und Sonne 7 7 Gute Belüftungsmöglichkeit der Wohnung 6 6 Abstellräume / - flächen im Keller und / oder Speicher 7 7 Separate Waschküche ausshalb der Wohnung Trockenraum außerhalb der Wohnung 9 9 Garage / KfZ-Stellplatz auf dem Grundstück Gartenbenutzung 12 0 Balkon / Terrasse Bad und WC sind getrennt 14 0 Bad und WC sind überdurchschnittlich ausgestattet 14 0 Zusätzliches Gäste-WC 14 0 Warmwasserversorgung in Bad und Küche 7 7 Vom Vermieter gestellte Einbauküche/Teilausstattung Ausreichende Elektroinstallationen, unter Putz 7 0 Energiesparende Maßnahmen, z.b. Isolierverglasung 8 8 Bedienderfreundliche kostensparende Heizung 8 8 Schallisolierung, z. B. durch speziellen Bodenbelag 13 0 Überdurchschnittlliche Qualität des Fußbodens 13 0 Summe 113 Wohnkomfortqualifizierung normal Mietbeurteilung der Eigentumswohnung Nr. 7 Aufgrund der Lagebeurteilung ergibt sich folgende Beurteilung der Wohnung: Bevorzugte Wohnlage Gute Wohnlage Mittlere Wohnlage Einfache Wohnlage Benachteiligte Wohnlage Bewertung nach Notensystem 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 Klassifzierung X Bewertung 2,00 Aufgrund der Ausstattung ergibt sich folgende Beurteilung der Wohnung:

18 Seite 16 Einfach mittel gehoben Bewertung nach Notensystem Klassifzierung 9,52% 59,52% 30,95% Bewertung 2,57 Aufgrund des Wohnkomforts ergibt sich folgende Beurteilung der Wohnung: Einfach normal besser Bewertung nach Notensystem Klassifzierung X Bewertung 3 Unter Zugrundelegung der Gewichtung der einzelnen Parameter für die Mietpreisbildung ergibt sich folgende Beurteilung: aufgrund Lagebeurteilung aufgrund Ausstattung Bewertung 2,00 2,57 3 Gewichtung 0,50 0,30 0,2 Gewichtete Bewertung 2, Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten Für das Objekt konnten folgende Vergleichsobjekte eruiert werden, die sich entsprechend der mietpreisbildenden Determinanten wie folgt darstellen: Vergleichsobjekt Lage * 0,5 Bewertungssumme Ahornweg, Backnang Melanchthonweg, Backnang Elly-Heuss-Knapp- Weg, Backnang Stettiner Ring, Backnang (1) Stettiner Ring, Backnang (2) Ausstattung * 0,3 aufgrund Wohnkomfort Wohnkomfort * 0,2 gehoben mittel einfach insgesamt ,00% 50,00% 20,00% 2,80 3 2, ,00% 50,00% 0,00% 2,00 3 2, ,00% 70,00% 0,00% 2,40 3 2,32 2,5 10,00% 50,00% 40,00% 3,60 5 3,33 2,5 10,00% 50,00% 40,00% 3,60 5 3,33 Für das zu bewertende Objekt wurde folgende Bewertungssumme ermittelt: Bewertungssumme zu bewertendes Objekt 2,37

19 Seite 17 Ausgehend von diesen Vergleichswohnungen ergibt sich unter Berücksichtigung der beschriebenen Anpassungen und unter Zugrundelegung der Anpassungen hinsichtlich Lage, Ausstattung und Wohnkomfort folgender Mietwert: Vergleichsobjekt Bewertungssumme Differenz Bewertungssumme Differenz in % tatsächliche Vergleichsmiete in / m² Nettokalt-miete in / m² Ahornweg, Backnang 2,44 0,07 2,89% 7,5 7,53 Melanchthonweg, Backnang Elly-Heuss-Knapp- Weg, Backnang Stettiner Ring, Backnang (1) Stettiner Ring, Backnang (2) 2,2-0,17-7,23% 8 7,93 2,32-0,05-2,17% 7,9 7,88 3,33 0,96 40,42% 6,5 6,90 3,33 0,96 40,42% 6,5 6,90 Es ergibt sich folgendes vorläufiges arithmetisches Mittel: arithmetisches Mittel in / m² 7,43 Dieser vorläufige Mittelwert muss noch auf Ausreißer getestet werden, dafür scheiden sämtliche Werte aus, die mehr als 30 % vom ermittelten, vorläufigen arithmetischen Mittel abweichen: untere Ausschlussgrenze in / m² 5,20 obere Ausschlussgrenze in / m² 9,66 Es fällt kein Vergleichswert aus der Vergleichswertermittlung. Daher ist das vorläufige arithmetische Mittel auch der Mittelwert nach Bereinigung der Ausreißer. Somit wird die ortsübliche Vergleichsmiete für das Objekt wie folgt ermittelt: Einheit Nutz- bzw. Wohnfläche m² nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten monatlich monatlich ( /m²) ETW Nr. 7 38,42 7,43 285,43 gerundet 285,00

20 Seite Tiefgaragenstellplatz Nr. G3 Bei folgenden Vergleichswohnungen ist ein Tiefgaragenplatz zu Wohnung zusätzlich vermietet worden: - Stettiner Ring (1) - Stettiner Ring (2) Die Miete für diese Stellplätze beträgt in beiden Fällen 35 / Monat. Aufgrund der vergleichbaren Lage dieser Stellplätze schätze ich die ortsübliche Vergleichsmiete für den Tiefgaragenstellplatz mit 35 / Monat.

21 Seite 19 6 Mietwert 6.1 Eigentumswohnung Nr. 7 im Obergeschoss Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Eigentumswohnung Nr. 7 wird zum Wertermittlungsstichtag mit Euro 285,00 / Monat. geschätzt. 6.2 Tiefgaragenplatz Nr. G3 Die ortsübliche Vergleichsmiete für den Tiefgaragenstellplatz 7 wird zum Wertermittlungsstichtag mit Euro 35,00 / Monat. geschätzt. Heilbronn, den 21. Dezember 2005 Steffen Holzinger Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Diplom-Betriebswirt (FH) Öffentlich zugelassener Auktionator für die Versteigerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten Bankkaufmann

22 Seite A Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Der Wertermittlung liegen zugrunde: BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Art. 1 der Verordnung vom 05. April 2002 (BGBl. I S. 1250) BauNVO Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.April1993 (BGBl. I 1993 S. 466) Wert V Wertermittlungsverordnung vom (BGB1 I S 2209), geändert durch Artikel 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes vom (BGB1 I S 2081) WertR Wertermittlungsrichtlinien in der Fassung vom 11. Juni 1991 vom (BAnz. Nr. 182a vom , zuletzt geändert durch Erlass des BMBau vom 03. Mai2001 (Banz. Nr. 109 vom 16. Juni 2001) BGB Bürgerliches Gesetzbuch in der im Bundesgesetzblatt Teil III; Gliederungsnummer 400-2, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juli 2001 (BGBl. I S. 1658) BMVBW Erlass des BMVMW zu den Normalherstellungskosten 2000 NHK 2000 vom 01. Dezember 2001

23 Seite B Literatur Dröge, Ferdinand Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Auflage, München, 2005 Gerady, Theo / Möckel, Rainer / Troff, Praxis der Grundstücksbewertung Herbert (Herausgeber) (Loseblattsammlung), Landsberg am Lech Kleiber, Wolfgang / Simon, Jürgen / Verkehrswertermittlung von Grundstücken Weyers, Gustav 4. Auflage, Köln, 2002 Ross, Franz Wilhelm / Brachman, Rolf / Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden Holzner, Peter und des Verkehrswertes von Grundstücken, 27. Auflage, Hannover, 1993 Simon / Reinhold Wertermittlung von Grundstücken, 2. Auflage, Hannover, 1995 Sommer, Goetz / Piehler, Jürgen Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis (Loseblattsammlung), Freiburg Sprengnetter, Hans Otto Grundstücksbewertung, Arbeitsmaterialien (Loseblattsammlung), Sinzig Sprengnetter, Hans Otto Grundstücksbewertung, Lehrbuch (Loseblattsammlung), Sinzig Vogels, Manfred Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage, Wiesbaden und Berlin, 1996

24 Seite C Anlagen (nicht maßstabsgetreu) Auszug aus dem Stadtplan

25 Seite D Lageplan

26 Seite E Ansicht Nordwesten

27 Seite F Ansicht Südwesten

28 Seite G Ansicht Nordosten

29 Seite H Ansicht Südosten

30 Seite I Ansicht Schnitt 1-1

31 Seite J Ansicht Schnitt 2-2

32 Seite K Ansicht Obergeschoss mit Eigentumswohnung Nr. 7

33 Seite L Ansicht Untergeschoss mit zur Eigentumswohnung Nr. 7 gehörigem Kellerverschlag und Abstellplatz Nr. G 3 in der Tiefgarage

34 Seite M Ansicht Südosten Ansicht Norden

35 Seite N Ansicht Nordosten Ansicht Westen

36 Seite O Ansicht Tiefgaragenzufahrt Ansicht Wohnzimmer

37 Seite P Ansicht Flur (vom Wohnzimmer aus) mit Einbaugarderobe Ansicht auf Schlafbereich

38 Seite Q Ansicht auf Küchenbereich Ansicht auf Tiefgaragenstellplatz

39 Seite R Berechnungen Wohnfläche Die Größenangaben wurden aus dem Auffteilungsplan übernommen. Die Aufteilung, wie sie vor Ort vorgefunden wurde, fand bei Flächenberechnung Anwendung. Entsprechend der Ausführung wurden die Größenangaben auf die einzelnen Räumlichkeiten bezogen.. Raumart Wohnwirtschaftliche Fläche in m² Flur 5,99 Dusche / WC 3,12 Kochnische 2,44 Schlafnische 4,05 Wohnen / Essen 21,29 Zwischensumme 1 36,89 abzüglich 3 % Putz -1,11 Zwischensumme 2 35,78 Balkon 2,64 Wohnfläche 38,42