3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

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1 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Vierfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Vierfamilienwohnhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; eingeschossig; teilunterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: 1875 (gemäß Bauakte) 2007: neue Heizung, tlw. neue Bodenbeläge, neue Fenster (gemäß Angaben des Eigentümers) Energieausweis liegt nicht vor nicht erkennbar insgesamt verputzt und gestrichen; Nordseite mit Eternit verkleidet Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Keller unter Wohnung des Eigentümers: Kellerräume als Lager, Küchenzeile Erdgeschoss: Wohnung des Eigentümers, links: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur, WC, Bad, 2 Zimmer (Durchgangszimmer) Vermietete Wohnung, rechts: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flur, Küche, Bad und WC Dachgeschoss: DG links : 3 Zimmer, Wohnen, Schlafen, Küche, Bad, WC, Flur und Zugang zur Bühne DG rechts : Wohnen, Schlafen, Kind, WC, Küche mit Bad, Zugang zur Bühne über Treppenhaus Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 11 von 77

2 3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau, Fachwerk (Nadelholz) Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: nicht bekannt Mauerwerk, soweit sichtbar einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Holzfachwerk mit Ausmauerung Mauerwerk, Holzfachwerk mit Ausmauerung Holzbalken, Holz-Trägerkappendecke vernachlässigt; Kellertreppe: Beton Geschosstreppe: Holzkonstruktion mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Dach: Eingangstür aus Kunststoff, mit Lichtausschnitt, Hauseingang geringfügig vernachlässigt Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz, Träger aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachstein (Beton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen nicht gedämmt Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz sehr einfache Ausstattung, technisch überaltert, tlw. auf Putz verlegt; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen; Klingelanlage Zentralheizung Brötje ; mit flüchtigen Brennstoffen (Gas), Baujahr 2007; Flachheizkörper keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 12 von 77

3 3.2.5 Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend zu folgenden Beschreibungseinheiten zusammengefasst: Wohnung im EG links zur Beschreibungseinheit Wohnung EG links Wohnung im DG links zur Beschreibungseinheit Wohnung DG links Wohnung im EG rechts zur Beschreibungseinheit Wohnung EG rechts Wohnung im DG rechts zur Beschreibungseinheit Wohnung DG rechts Wohnung EG links Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Laminat, Fliesen glatter, einfacher Putz, tlw. mit einfachen Tapeten Deckenputz Tapeten; teilweise Holzdecke Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Doppelfenster; einfache Beschläge; aufgesetzte Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Betonwerkstein Eingangstür: Holztür Zimmertüren: einfache Türen, aus Holz; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 Waschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss, raumhoch gefliest; durchschnittliche Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Holzdecke WC: 1 WC, 1 Waschbecken, gefliest bis ca. 1,50 m; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Holzdecke Einbauküche, Schwedenofen in Küche nicht in Wertermittlung enthalten Rattenbefall im Keller, geringe Deckenhöhe im Keller, wellige Holzdecken in Kinderzimmer, Fußboden uneben für das Baujahr zeittypisch gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 13 von 77

4 Wohnung DG links Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Teppichboden, PVC, Laminat glatter, einfacher Putz, tlw. mit einfachen Tapeten, Holzpaneelen in einfacher Ausführung Deckenputz; teilweise Paneele-Elemente Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; einfache Beschläge; aufgesetzte Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Betonwerkstein Eingangstür: Holztür Zimmertüren: einfache Türen, aus Holz; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 Waschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss, PVC Boden; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Holzdecke WC: 1 WC, nur Boden gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte nicht in Wertermittlung enthalten Boden- Wand- und Decken-Beläge nicht fachmännisch angebracht, Zugang zur Bühne: Gebälk OK, neue Schalung, starke Hitze für das Baujahr zeittypisch gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), Wohnung EG rechts Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Laminat, Fliesen glatter, einfacher Putz Deckenputz Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Doppelfenster; einfache Beschläge; aufgesetzte Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Betonwerkstein Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 14 von 77

5 Türen: Eingangstür: Holztür Zimmertüren: einfache Türen, aus Holz; Falt-Türe; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: WC: 1 WC, außerhalb im Flur: 1 Waschbecken, nur Boden gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte Bad: noch nicht komplett fertiggestellt; hohe Feuchtigkeit in Wänden (bis 155 digits); 1 eingebaute Dusche, 1 Waschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss, nur Boden gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte nicht in Wertermittlung enthalten Feuchtigkeitsprobleme in Bad und Schlafzimmer (Außenwand: digits); Elektrik auf Putz verlegt; Zugang zum Keller über Treppenhaus (teilweise unterkellert): vermüllt, starker Geruch für das Baujahr zeittypisch Wohnung DG rechts Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: PVC, Laminat glatter, einfacher Putz, tlw. mit einfachen Tapeten Deckenputz Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; einfache Beschläge; aufgesetzte Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Betonwerkstein Eingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt Zimmertüren: einfache Türen, aus Holz; Falt-Türe; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: Bad: in Küche eingebaut, Wände nicht komplett bis zur Decke ge- Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 15 von 77

6 schlossen; 1 eingebaute Wanne, 1 Waschbecken, nur Boden gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte; WC: 1 WC, nur Boden gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: nicht in Wertermittlung enthalten Zugang zur Bühne über Treppenhaus: 1 Balken durchgebrochen, wurde erneuert für das Baujahr zeittypisch gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangstreppe, Dachaufbauten Besonnung und Belichtung: Allgemeinbeurteilung: gut bis ausreichend Rattenbefall im Keller, geringe Deckenhöhe im Keller, Teilunterkellerter Bereich nicht zugänglich wegen Müll und Gestank, wellige Holzdecken in Kinderzimmer, Fußboden uneben, Treppengeländer tlw. sanierungsbedürftig; Feuchtigkeitsproblematik in EG-Wohnung rechts gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich. Es besteht ein punktueller Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Nebengebäude 3.4 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Zaun) Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 16 von 77

7 Anlage 4: Seite 1 von 13 Fotodokumentation Bild 1-4: Außenansichten Bild 2: Nordseite Bild 3: Westseite Bild 4: Südwest Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 46 von 77

8 Anlage 4: Seite 2 von 13 Fotodokumentation Bild 5: Süden mit Teil des Gartens Bild 6-7: Eingänge Bild 8: Kelleraußentreppe Bahnhofstraße 55/1, Aalen Seite 47 von 77