3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

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1 Gutachten-Aktenzeichen ONA 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Insbesondere wurde geprüft, ob die Heizungsanlage gem. den Anforderungen des 10 EnEV ausgetauscht werden muss und ob Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken gem. 10 EnEV gedämmt werden müssen. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; eingeschossig; unterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; einseitig an Nachbargebäude angebaut; mit zusätzlichem Anbau (Scheune) Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: ca (gemäß Bauakte) gemäß Angaben des Miteigentümers: 1973: Heizungseinbau (Holzofen) 1978: überwiegend Holzfenster erneuert 1992: Umstellung der Heizung auf Ölbefeuerung 2007: neues Bad im EG Energieausweis liegt nicht vor keine ersichtlich insgesamt verputzt und gestrichen Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Außentreppe, Kellerräume, Vorraum, Waschküche, Heizung Erdgeschoss: 3 Zimmer, Küche, Bad, Flur; Zugang zur Scheune: dient als Garage, Lager, Kartoffelkeller Dachgeschoss: 3 Zimmer, Küche, Bad, Flur Lehenstraße 20, Aalen Seite 10 von 66

2 Gutachten-Aktenzeichen ONA Spitzboden: 2 Zimmer Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Streifenfundament, Beton (Schal-) Beton; Lichtschächte massiv einschaliges Mauerwerk (Hohlblocksteine) ohne zusätzliche Wärmedämmung Mauerwerk Decke über UG: Stahlbeton, Holzbalken Kelleraußentreppe: Beton mit Waschbeton-Belag Kellertreppe: Beton Geschosstreppe: Holzkonstruktion mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Dach: Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Pfetten aus Holz, Träger aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Doppelfalzziegel; mit Dämmung nicht ausreichender Dämmung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz einfache Ausstattung, technisch überaltert; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen; einfache Beleuchtungskörper, Klingelanlage Heizung: Zentralheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1992; alte Heizkörper, teilweise Flachheizkörper; im Gutachten wird der Austausch der defekten Heizungsanlage unterstellt; Kunststofftank im Gebäude, Tankgröße ca Liter (4 x 800 Liter) Lehenstraße 20, Aalen Seite 11 von 66

3 Gutachten-Aktenzeichen ONA Lüftung: Warmwasserversorgung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend zu einer Beschreibungseinheit mit der Bezeichnung Wohnung zusammengefasst Wohnung Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Holzdielen mit Teppichboden, PVC, Holzdielen; im Gutachten wird der teilweise Austausch der Bodenbeläge vorausgesetzt glatter, einfacher Putz, tlw. mit einfachen Tapeten; auch die Wand-Beläge werden im Gutachten als zu ersetzen unterstellt Deckenputz mit Tapeten; teilweise Holzdecke; das Gutachten sieht eine Erneuerung der Deckenbekleidungen vor Fenster aus Holz mit Doppelverglasung; teilweise Ursprung, teilweise Baujahr 1978; teilweise aufgesetzte Rollläden aus Kunststoff; Fensterläden aus Holz; Das Gutachten setzt den Austausch aller Fenster durch Kunststofffenster mit Rollladen voraus; Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Betonwerkstein Eingangstür: Metalltür mit Lichtausschnitt Zimmertüren: Türen, aus Holz; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: besondere Einrichtungen: Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: Grundrissgestaltung: Bad EG: 1 bodengleiche Dusche, 1 WC, 1 Waschbecken, raumhoch gefliest; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Handtuchheizkörper Einbauküche (nicht mehr werthaltig) nicht in Wertermittlung enthalten Feuchtigkeitsschäden im UG und DG; Dachgebälk teilweise defekt für das Baujahr zeittypisch Lehenstraße 20, Aalen Seite 12 von 66

4 Gutachten-Aktenzeichen ONA wirtschaftliche Wertminderungen: gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), mangelnde Wärmedämmung Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangstreppe, Eingangsüberdachung besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: keine vorhanden ausreichend Feuchtigkeitsschäden im UG und DG; Dachgebälk ausbesserungsbedürftig gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), mangelnde Wärmedämmung Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein punktueller Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Nebengebäude Stellplätze im Hof, Scheune / Schuppen dienen als Garage und Lager, mit Holztor, einfach verglaste Fenster, Doppelfalzziegel Satteldach, Stromanschluss 3.4 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung, befestigte Stellplatzfläche 3.5 Vermarktungschance der Immobilie Wie bereits oben erwähnt spricht die ländliche Lage nicht für eine rasche Vermarktung der Immobilie. Weitere Nachteile sind die begrenzte Grundstücksfläche, Lage an der Durchgangsstraße sowie der Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, der gleichzeitig eine gewisse Unsicherheit über die anstehenden Kosten mit sich bringt. Auch dass die Scheune für die nächsten 8 Jahre vermietet ist, ohne weitere Mieteinnahmen (da die Miete bereits im Voraus bezahlt wurde) spricht nicht für das Gebäude. Lehenstraße 20, Aalen Seite 13 von 66

5 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 4: Seite 1 von 9 Bild 1-4: Fassaden-Ansichten Bild 4: mit Scheune Lehenstraße 20, Aalen Seite 44 von 66

6 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 7: Seite 1 von 1 Wohnflächenberechnungen Lehenstraße 20, Aalen Seite 57 von 66

7 Gutachten-Aktenzeichen ONA 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Garagen Garagen; Baujahr: 1970; Fundament: Stampfbeton Bauart: massiv; Bimshohlblocksteine 24 cm Außenansicht: verputzt; Dachform: Pultdach; Dach aus: in Holzkonstruktion mit Welleternit-Dach; Untersicht mit Heraklith verkleidet; Tor: 2 Tore: elektrische Alu-Rolltore; Boden: Beton, einmal mit Grube ca. 1,60 tief; Fenster: Glasbausteine; Ausstattungsmerkmale: Strom vorhanden; Besonderheiten: Anbau in Holzkonstruktion 3.3 Nebengebäude keine vorhanden 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung, Einfriedung (Zaun) Lehenstraße 18, Aalen- Wasseralfingen Seite 9 von 39

8 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 1 von 3 Bild 1: Vorderseite über Nachbargrundstück anzufahren Bild 2: Rückseite mit Holzanbau Bild 3: elektrische Rolltore Bild 4: Innenansichten Lehenstraße 18, Aalen- Wasseralfingen Seite 27 von 39

9 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 2 von 3 Bild 5-7: Innen-Ansichten Bild 6: Holzlager Bild 8: Wiese mit rückwärtiger Garagen- Ansicht Lehenstraße 18, Aalen- Wasseralfingen Seite 28 von 39

10 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 3 von 3 Bild 9: Blickrichtung Straße Bild 10-11: Wiesengrundstück mit Obstbäumen: Apfel, Birne, Zwetschge Lehenstraße 18, Aalen- Wasseralfingen Seite 29 von 39

11 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 1 von 4 Bild 1-2: Flst. 95 Bild 3-4: Flst. 235/5 u. 235/6 Himmlingsweiler, Affalterried, Aalen Seite 54 von 85

12 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 2 von 4 Bild 5: Anfahrt zu den Flst. 262/2 bis 259/2 Bild 6-7: Flst. 253/1 Bild 8: Zufahrt zu den Flst. 262/2 bis 259/2 Himmlingsweiler, Affalterried, Aalen Seite 55 von 85

13 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 3 von 4 Bild 9: Flst. 259/2 u. 260/2 Bild 10: 259/2 bis 261/2 Bild 11-12: Flst. 261/2 und 262/2 Himmlingsweiler, Affalterried, Aalen Seite 56 von 85

14 Gutachten-Aktenzeichen ONA Anlage 1: Seite 4 von 4 Bild 13-14: Flst. 262/2 mit befallenen Fichten (braun) Bild 15-16: Obstbäume auf Flst. 262/2 und 261/2 Himmlingsweiler, Affalterried, Aalen Seite 57 von 85