4. Beschreibung der baulichen Anlagen

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1 Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht Aktenzeichen 1 K 201 / Beschreibung der baulichen Anlagen Nachstehende Beschreibung enthält nur Angaben und beschreibt nur Merkmale, die für diese Wertermittlung von erkennbarem Einfluss sind. Damit wird keine vollständige Beschreibung der gesamten Bau- und Ausstattungsgegebenheiten vorgelegt. 4.1 Gebäudebeschreibung Baujahr, Geschosse, Bauzahlen, Energieausweis Baujahr (Erstnutzung): Nach Angaben aus der Bauakte wurden folgende Genehmigungen erteilt: 1950 Ursprüngliches Wohnhaus 1969 Einbau eines Öltanks 1978 Unterirdische Heizöllagerung 1991 Garage Baumaßnahmen: Geschosse: Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung: 1978 Erneuerung von Fenstern, Sanitärräumen, Elektrik und Einbau einer zentralen Heizung 1983 Dach mit Wärmedämmung 1997 Ausbau Bühnenraum 2007 Zwerchgiebel im Dachgeschoss, Erneuerung Heizkessel und Brenner Untergeschoss (teilweise Unterkellerung des Erdgeschosses, geringe Raumhöhe): Treppenraum, Öllager, Waschküche mit zentraler Heizungsanlage Die Darstellung in den vorliegenden Planunterlagen, weicht von der tatsächlichen Raumaufteilung ab. Insbesondere sind die Räume mit den Bezeichnungen Ev. Keller und Meist nicht unterkellert nicht vorhanden. Die Wand zwischen Treppenraum und Kohlenkeller ist nicht hergestellt. Die Grube soll es nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung ebenfalls nicht geben. Erdgeschoss: Hauseingang mit Zugang zur Diele, Flur mit Treppenraum, Küche mit Zugang zum Wohnzimmer sowie zu Terrasse und Garten, 2 weitere Zimmer, Abstellraum und Bad Dachgeschoss: Flur mit Treppe ins Erdgeschoss, Schiebtür als Abschlusstür am Treppenaustritt ohne Podest, Zimmer, Bad, Küche mit Zugang zum Abstellraum und Wohn-/Essbereich mit Zugang zum Bühnenraum über eine steile Treppe Bühnenraum: Flur mit steiler Treppe ins Dachgeschoss, Toilette und 2 Räume Forchenweg 19 Seite 10 von 21 in Waldenbuch

2 Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht Aktenzeichen 1 K 201 / 15 Mietfläche: Die in den Räumen eingetragenen Flächenangaben in den vorliegenden Planunterlagen wurden von mir grob überschlägig auf Plausibilität geprüft. Bei den Flächenangaben handelt es sich vermutlich um Fußbodenflächen, augenscheinlich ohne für eine Mietflächenberechnung übliche Abzüge, beispielsweise für Flächen mit geringerer Raumhöhe. Die Mietfläche wurde deshalb grob überschlägig aus der Bruttogrundfläche und einem Korrekturfaktor zur Berücksichtigung nicht anechenbarer Flächenteile ermittelt. Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss: grob überschlägig rund: 112 m² Die Räume des Bühnenraums sind in diesem Ansatz nicht berücksichtigt. Die so ermittelte Fläche dient der groben Orientierung zur Beschreibung des Bewertungsobjekts und ist für andere Zwecke, z.b. als Angabe in einem Mietvertrag, nicht verwendbar. Bruttogrundfläche (BGF): Die Bruttogrundfläche (Bereiche a und b) nach DIN ( ) wurde an Hand der teilweise vermaßten Zeichnungen aus der Bauakte ermittelt. Energieausweis: Wohnhaus gerundet ca. 242 m² Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung gibt es keinen Energieausweis. Kosten, die zur Einhaltung der EnEV (beispielsweise die Erstellung eines Energieausweises und die daraus eventuell resultierenden Anforderungen an den Wärmeschutz und die Anlagentechnik) aufzuwenden sind, sind in dieser Wertermittlung nicht berücksichtigt, siehe auch Ziffer Konstruktion Außenwände: Decken: Treppen im Gebäude: Dach: Fassade: Vermutlich massiv Überwiegend Holzbalkendecken, über dem Untergeschoss teilweise massiv Massive Treppe vom Untergeschoss zum Dachgeschoss, steile Holztreppe zum Bühnenraum Satteldach mit Zwerchgiebel zur Gartenseite, gedeckt mit Betondachsteinen, angabegemäß mit Wärmedämmung Verputzt und gestrichen Forchenweg 19 Seite 11 von 21 in Waldenbuch

3 Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht Aktenzeichen 1 K 201 / Ausbau Heizung, Warmwasserversorgung: Sanitäre Einrichtungen: Fenster: Sicht-, und Blendschutz: Belüftung, Belichtung: Türen: Bodenbeläge: Wand- und Deckenbeläge: Terrasse: Garage: Schuppen: Hauszentrale ölbefeuerte Heizung, kombiniert mit der Warmwasserversorgung. Die Wärmeübertragung erfolgt über Heizkörper. Erdgeschoss: Tageslicht-Bad mit Badewanne, Waschtisch und Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten Dachgeschoss: Tageslicht-Bad mit Dusche, Waschtisch und Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten Bühnenraum: Toilette mit wandhängendem WC und Waschtisch Überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, am Zwerchgiebel im Dachgeschoss raumhohe Verglasung mit Schiebeelement ohne Absturzsicherung, im Dachgeschoss und im Bühnenraum Dachflächenfenster in Holz mit Isolierverglasung An den Fenstern überwiegend Rollladen, innenliegende Jalousie an der Verglasung des Zwerchgiebels Das Wohnhaus ist vierseitig belichtet und belüftet. Der Bühnenraum bietet Aussicht in die Umgebung. Hauseingangstür: Holztür mit Einfachverglasung Innentüren im Erdgeschoss: teils Holzwerkstoff beschichtet oder furniert, teils Holz gestrichen Innentüren im Dachgeschoss und Bühnenraum: Massivholz, teils mit Glaseinsatz, teils als Schiebetüren Erdgeschoss: Unterschiedliche Beläge in einfacher bis mittlerer Qualität (z. B. Laminat, textiler Belag und PVC) Dachgeschoss: Überwiegend Parkett, PVC in Küche und Bad Bühnenraum: Grobspanplatten (OSB-Platten) Teilweise tapeziert, teilweise Raufaser gestrichen Bäder ringsum raumhoch, Toilette halbhoch gefliest, Fliesenspiegel im Arbeitsbereich der Küchen Auf der Gartenseite gelegene Terrasse aus Werksteinplatten mit Zugang von der Küche im Erdgeschoss An der westlichen Grundstücksgrenze in Fertigbauweise erstellte Garage mit Flachdach, Holzkipptor, Fenster und Tür an der Rückseite und Stromanschluss, laut Planunterlagen 7,50 m x 2,99 m In der südöstlichen Ecke des Grundstücks gelegener Schuppen in massiver Bauweise mit Satteldach, nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung baufällig und daher aus Sicherheitsgründen von mir nicht von innen besichtigt. Der Schuppen ist augenscheinlich kürzer als im Liegenschaftskataster dargestellt, siehe Anlage II. Forchenweg 19 Seite 12 von 21 in Waldenbuch

4 Amtsgericht Stuttgart - Vollstreckungsgericht Aktenzeichen 1 K 201 / Außenanlagen Die nicht überbauten Grundstücksteile sind teils mit Gras bewachsen und teils zum Gehen und Fahren befestigt, beispielsweise der Hauszugang und die Aufstellfläche vor der Garage. Das Grundstück ist an der Gartenseite durch Zäune, Hecken und bauliche Anlagen umschlossen. An den Grundstücksgrenzen ist es teils mit Mauern terrassiert. Laut mündlicher Auskunft bei der Ortsbesichtigung befindet sich im Erdreich des Gartens ein stillgelegter Öltank. 4.4 Bauzustand Das Wohngebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Bau- und Unterhaltungszustand. Instandhaltungsstau ist beispielsweise im Bereich der Bodenbeläge und der Malerarbeiten zu erkennen, insbesondere an den Außentüren und Toren sowie an den Innenwänden und Dachschrägen im Dachgeschoss. In Teilbereichen besteht Instandsetzungsbedarf: Die Wände im Untergeschoss weisen Verfärbungen und Putzabplatzungen auf. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wirkten die Wände trocken. Im Erdgeschoss sind im Wohnzimmer Risse zwischen Wand und Decke sowie Unebenheiten im Boden erkennbar. Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung wurde nachträglich eine massive Bodenplatte unter diesem Raum eingefügt. Bei den Rissen soll es sich um Setzungsrisse handeln, die sich nicht mehr verändern. Der Bodenbelag im Dachgeschoss hat eine schadhafte Stelle, einen Brandfleck. An der Dachschräge neben dem Zwerchgiebel sind abgetrocknete Spuren von Durchfeuchtung zu sehen. Nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung soll der ursächliche Feuchteschaden bis auf die sichtbaren Verfärbungen und Ablösungen der Tapete behoben sein. An dem raumhohen Schiebeelement des Zwerchgiebels fehlt eine Absturzsicherung. Der Schuppen ist nach Auskunft bei der Ortsbesichtigung baufällig. Es sind mir zum Wertermittlungsstichtag keine weiteren nennenswerten besonders wertbeeinflussenden Mängel oder Schäden an dem Wertermittlungsobjekt bekannt und ich gehe für diese Wertermittlung ungeprüft davon aus, dass keine weiteren bestehen. Forchenweg 19 Seite 13 von 21 in Waldenbuch

5 Gutachten Nr Anlage III Blatt 1

6 Gutachten Nr Anlage III Blatt 2

7 Gutachten Nr Anlage III Blatt 3

8 Gutachten Nr Anlage III Blatt 4

9 Gutachten Nr Anlage IV Blatt 1 Foto 1 Blick vom Garten auf das Wohnhaus Foto 2 Garten mit Terrasse und Schuppen Foto 3 Blick vom Garten auf die Garage