Besichtigungsprotokoll mit Schätzwert

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1 Dipl.-Ing. (Ass.) HEIKO BODE S a c h v e r s t ä n d i g e n b ü r o f ü r I m m o b i l i e n b e w e r t u n g Anschrift: Rübenfeld 3, Wrestedt - Wieren Telefon: / Fax: 05825/ sv.bode@t-online.de Auftragsnummer: S Datum: Besichtigungsprotokoll mit Schätzwert Auftraggeber: Gemeinde Faßberg Adresse: Faßberg, Große Horststraße Auftragseingang: Zweck: Gegenstand der Besichtigung: Veräußerung Ein mit einem Mehrfamilienhaus und Nebengebäuden bebautes Grundstück Objektadresse: Faßberg, Niederohe 2 Ortsbesichtigung: Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Schätzwert: Anmerkungen: rd ,00 Keine differenzierte Wertermittlung, nur Schätzung; keine Haftung Ausfertigung Nr. 3 (NUR ZUR ANSICHT) Dieses Protokoll besteht aus 17 Seiten und wurde auftragsgemäß in dreifacher Ausfertigung (davon eine digital als pdf-datei), sowie einer Ausfertigung für die Unterlagen des Sachverständigen erstellt.

2 1. Grund- und Bodenbeschreibung 1.1 Lage Bundesland: Kreis: Ort: Art der Lage: Niedersachsen Landkreis Celle Gemeinde Faßberg, Ortsteil Schmarbeck, Wohnplatz Niederohe Kleinsiedlung im Außenbereich ohne Versorgungsfunktion Innerörtliche Lage: Mittel der Siedlung: ca. 100 m Geschäfte des täglichen Bedarfs: Öffentliche Verkehrsmittel: Verwaltung: ca. 4 km (Faßberg) ca. 0 m (Bus) ca. 4 km (Rathaus Gemeinde Faßberg) Umgebende Bebauung: Beeinträchtigungen: Wohnlage: Keine Straßenverkehr auf der angrenzenden Landesstraße L280 Einfach 1.2 Grundstück Grundstücksgröße: Erschließung: Anschlüsse: Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Anmerkung: m² (gemäß Liegenschaftskataster) Überörtliche Verbindungsstraße, Landesstraße L280 (=> gesicherte Erschließung) Strom, Wasser, Abwasserkanal, Telefon, Kabelfernsehen Baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Die Grundstücksqualität Baureifes Land im Außenbereich ergibt sich auf Grund der Bebauung. Bei einem vollständigen Rückbau, kann der Entwicklungszustand nur noch als Fläche für die Land- und Forstwirtschaft (vgl. 5 Abs. 1 ImmoWertV) beurteilt werden. Abgabenrechtlicher Zustand: frei (keine Beiträge in naher Zukunft zu erwarten, nicht überprüft) Bodenrichtwert: Bauland 7,00 /m² Stichtag: Nutzung: MD ASB Bezugsfläche: - Anmerkung: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Baugrundstück im Außenbereich, für das noch Erschließungsbeiträge zu entrichten sind. Da das Bewertungsobjekt erschlossen ist, wird in Anlehnung an den Bodenrichtwert für Schmarbeck, ein relativer Bodenwert von 15,00 /m² für das Bewertungsgrundstück als angemessen beurteilt. Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 2

3 2. Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 2.1 Mehrfamilienhaus Gebäudeart: Baujahr: Modernisierungen: Freistehendes Mehrfamilienhaus (geringfügig unterkellert, ein Vollgeschoss, teilweise ausgebautes Dachgeschoss) 1910 Hauptgebäude, 1915 bis 1948 Anbauten (gemäß Unterlagen Auftraggeber) Augenscheinlich wurden in den letzten 15 Jahren keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt. Wohn-/Nutzfläche: Wohnung 1 (EG links): rd. 58,6 m² Wahlraum (EG links): rd. 38,4 m² Wohnung 2 (EG rechts): rd. 108,5 m² Wohnung 3 (DG links): rd. 80,3 m² Wohnung 4 (DG rechts): rd. 65,4 m² Wohn-/Nutzfläche insgesamt: rd. 351,2 m² Anmerkung: Bauweise: Keller: Außenwände: Innenwände: Geschossdecke: Dach: Hauseingänge: Treppen: Fenster: Die Wohn-/Nutzfläche wurde auf der Grundlage vorliegender Grundrisse, die örtlich nicht überprüft wurden, ermittelt/geschätzt. Ferner waren im Ortstermin der Wahlraum und die Wohnung 2 nicht zugänglich. Fachwerkkonstruktion aus Holz Massivbauweise, nur Nutzfläche Fachwerk mit Ausfachung aus Verblendmauerwerk Fachwerk; Leichtbauweise Stahlbetondecken (KG), Holzbalkendecke (EG) Krüppelwalmdach mit Dachziegeln; oberste Geschossdecke baujahrstypisch wärmegedämmt; Dachraum ungedämmt Wohnung 1: Einfache Eingangstür aus Holz, lackiert; Wahlraum: Einfache Eingangstür aus Metall 2; Treppenhaus: Einfache Eingangstür aus Holz, lackiert, Oberlicht; Wohnung 2: Eingangstür aus Holz mit Lichtausschnitt Einfache Kellertreppe aus Holz mit offenen Stufen, mittlere Geschosstreppen aus Holz mit geschlossenen Stufen Holzfenster mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster; mittlere Beschläge Heizung: Wärmeerzeugung: Zentralheizung mit Flüssiggas als Brennstoff Wärmeverteilung: Warmwasser: Platten- und Rippenheizkörper mit Thermostatventilen Über Heizung mit Warmwasserspeicher Elektroinstallation: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Übliche Ausstattung Einfache Ausstattung Einfache Ausstattung Einfache Ausstattung Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 3

4 Innentüren: Sanitäre Installation: Grundrissgestaltung: Besondere Bauteile: Besondere Einrichtungen: Sonstige Besonderheiten: Mängel und Schäden: Einfache, lackierte Türen aus Holz, tlw. mit Lichtausschnitten; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen Jede Wohnung mit Bad Badewanne/Dusche, Waschbecken und WC (mittlere Armaturen, einfache Ausstattung); Küchenanschlüsse in den Wohnungen Zweckmäßig Gauben Keine Nach Auskunft des Landkreises Celle ist das Objekt nicht in der Liste der Baudenkmäler des Landkreises Celle eingetragen. Es handelt sich also um kein Baudenkmal. Im Ortstermin wurden folgende wesentlichen Mängel und Schäden festgestellt, die über eine altersbedingte Wertminderung hinausgehen: - Mangelnde Wärmedämmung (Fassade und oberste Geschossdecke) - Eingangstüren (bis auf Eingang Wahlraum) sanierungsbedürftig - Bäder modernisierungsbedürftig - Wohnung 4 nicht ausgebaut - Erhöhter Renovierungsbedarf in den übrigen Räumen - Schädlingsbefall der Holzkonstruktion - Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist noch befriedigend, auch wenn das Gebäude einen leicht vernachlässigten Eindruck macht. Für eine nachhaltige Nutzung sind erhebliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Dem Gebäude wird ein mittlerer Ausstattungsstandard zugeordnet und auf Grund der bereits vor längerer Zeit durchgeführten und der unterstellten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wird dem Objekt ein fiktives Baujahr 1990 zugeordnet. 2.2 Nebengebäude Schuppen 1 Gebäudeart: Baujahr: Nutzung: Dach: Fenster, Türen und Tore: Ausstattungsmerkmale: Besonderheiten: Mängel und Schäden: Freistehendes Einzelgebäude (nicht unterkellert, ein Vollgeschoss, Dachgeschoss) 50er Jahre (geschätzt) Abstellraum Walmdach mit Dachziegeln Betonfenster mit Einfachverglasung, Holztüren Vermutlich: Stromanschluss Anbau (Holzkonstruktion mit Pultdach) Im Ortstermin wurden folgende Mängel und Schäden festgestellt: - Dach sanierungsbedürftig (Eindeckung schadhaft, Dachentwässerung schadhaft, etc.) - Fassade schadhaft/feucht - Defekte Jalousie für offenen Bereich Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 4

5 - Anbau abgängig - Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ungenügend und das Gebäude macht einen vernachlässigten Eindruck. Es wird als nicht wertbeeinflussend beurteilt. Es wird empfohlen, vor einem Abriss zu prüfen, ob ein Ersatzbau errichtet werden kann Schuppen 2 Gebäudeart: Baujahr: Nutzung: Dach: Fenster, Türen und Tore: Ausstattungsmerkmale: Mängel und Schäden: Freistehendes Einzelgebäude (nicht unterkellert, ein Vollgeschoss, kein Dachgeschoss) 50er Jahre (geschätzt) Abstellräume Satteldach mit Wellfaserzementplatten (vermutlich asbesthaltig) Betonfenster mit Einfachverglasung, Holzbrettertüren, Flügeltor aus Holz Vermutlich: Stromanschluss Im Ortstermin wurden folgende wesentlichen Mängel und Schäden festgestellt: - Dacheindeckung schadhaft - Feuchtigkeit an der Fassade - Türen schadhaft - Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ungenügend und das Gebäude macht einen vernachlässigten Eindruck. Es wird als nicht wertbeeinflussend beurteilt. Es wird empfohlen, vor einem Abriss zu prüfen, ob ein Ersatzbau errichtet werden kann. 2.3 Außenanlagen Ausstattung: Besonderheiten: Mängel und Schäden: Allgemeinbeurteilung: Normale Ausstattung Keine Auf dem Grundstück befinden sich größere Nadelbäume in der unmittelbaren Nähe des Wohnhauses, die entfernt werden sollten Die Außenanlagen machen einen leicht vernachlässigten Eindruck. Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 5

6 3. Haftungshinweis Das Besichtigungsprotokoll wurde von mir auf Grund einer einfachen in Augenscheinnahme des Bewertungsobjektes und den Angaben des Auftraggebers erstellt. Die Aktualität / Richtigkeit der in Wort und Schrift vor Ort mitgeteilten oder den aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen entnommenen Angaben wird vorausgesetzt; die Haftung wird diesbezüglich ausgeschlossen. Es handelt sich somit um keine differenzierte Wertermittlung, sondern lediglich um eine pauschale Schätzung ohne vollständige eigene Tatsachenerhebung. Auftragsgemäß wurde das Grundbuch nicht eingesehen und es wurden keine Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, über die planungsrechtliche Situation und den abgabenrechtlichen Zustand eingeholt. Sich hieraus ergebende Lasten und Beschränkungen bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis ist somit als vorläufig anzusehen und insbesondere nicht für eine gerichtliche Auseinandersetzung verwertbar. Der Ersteller dieses Protokolls kann somit auch keine Haftung für den von ihm angegebenen Schätzwert übernehmen. Wieren, den Dipl.-Ing. (Ass.) Heiko Bode Sachverständiger für Immobilienbewertung HINWEIS: Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Protokoll ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Ferner enthält es personenbezogene Daten (z.b. Eigentümer, Mieter, Teilnehmer im Ortstermin etc.) und nicht für die Veröffentlichung genehmigte Innenfotos. Es ist daher nicht für die Veröffentlichung im Internet oder die Weitergabe an unbeteiligte Dritte geeignet. Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 6