Nachhaltigkeit vs. Wertigkeit

Transkript

1 Nachhaltigkeit vs. Wertigkeit Dieter Nitsche Hartmut Hohmann

2 Wert?

3 So sehen Sie ihr Haus So sieht es der Käufer Ihr Haus im Wertgutachten So sieht die Bank ihr Haus Ihr Haus im Blickwinkel des Finanzamtes

4 Eine Immobilie hat viele Werte! Einheitswert Sachwert Versicherungswert Marktwert Beleihungswert Bilanzwert Zustandswert Liquidationswert Investorenwert

5 Baugesetzbuch 194: Verkehrswert Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

6 Gesetzlich normierte Wertermittlungsverfahren: Vergleichswert Sachwert Ertragswert

7 Vergleichswert

8 Sachwert +

9 Ertragswert

10 Was sind Nachhaltige Immobilien?

11 Ökologie Ökonomie Sozio-Kulturelle Aspekte Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit vs. Wertigkeit Die drei Säulen der Nachhaltigkeit: Nachhaltigkeit

12 Nachhaltiges Bauen Ökologie Ökonomie Soziale Aspekte Quelle: F. Meckmann, Nachhaltiges Bauen Eine qualitative Übersicht und quantitative Analyse, BBW an der TU Graz, 2009

13 Nachhaltigkeitszertifikate

14 Welche Stellschrauben beeinflussen den Wert?

15 Welche Parameter beeinflussen den Wert?: Modernisierungen Verkehrswert Wertermittlung Restnutzungsdauer Mieterträge Liegenschaftszins u.v.a.

16 100% Restnutzungsdauer Unterlassene Instandhaltung Modernisierung Lage Grundstücksmarkt Modernität Baujahr Gesamtnutzungsdauer in Jahren

17 Mietertrag Mieter sind bereit durchschnittlich 4,5% höhere Mietkosten für nachhaltige Immobilien zu bezahlen. Quelle: Roland Berger Studie "Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement"

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19 Mietertrag Energetische Mietpreisspiegel der Stadt Darmstadt:

20 Ertrag 1 Ertrag 2 Ertrag 3 Ertrag 4 Ertrag n WERT Nachhaltigkeit vs. Wertigkeit Liegenschaftszinssatz: Zukunftserwartung des Marktes Liegenschaftszinssatz Lage Mietverträge Marktsituation Modernität Restnutzungsdauer in Jahren

21 Wie wirken sich Investitionen auf den Immobilienwert aus?

22 Fakt: Die Werte energetisch sanierter und unsanierter Gebäude entwickeln sich auseinander! Unsanierte Gebäude laufen aus dem Markt!

23 Mehrwert? Zahlreiche Studien belegen: Nachhaltige Immobilien erzielen höhere Transaktionspreise und Mieten! Autor Jahr Land Typ Wert Brounen und Kok 2010 Niederlande Einfamilienhäuser Verkaufspreise +2,8 % Feige et. Al. Forthcoming Schweiz Wohnungen Mietpreise + 1,6% Energie&Wasser +1,3% Gesundheit Salvi et. Al Schweiz Einfamilienhäuser mit Minergie-Label Warmeling 2010 Deutschland Einfamilienhäuser Energiebedarf Verkaufspreise +7% Verkaufspreise +1,40 /m² je reduzierte kwh/m²

24 Energetischer Mehrwert: 7 l/m²a 700 pro Jahr 30 l/m²a pro Jahr Einsparung pro Jahr Einfamilienhaus Baujahr vor kwh/m²a 30 Liter Heizöl/m²a Gedämmtes Einfamilienhaus Mit aktueller Heizungstechnik 70 kwh/m²a 7 Liter Heizöl/m²a 3 l/m²a 300 pro Jahr Einsparung pro Jahr Energiekosten Verbrauchsoptimiertes EFH Mit kontrollierter Lüftung 30 kwh/m²a 3 Liter Heizöl/m²a

25 Beispielprojekt 1: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung Ländliches Gebiet, gute Infrastruktur 270 m² Wohnfläche Sanierungsbedürftig Energieverbrauch 230 kwh/m² Baujahr 1970;RND 24 Jahre Mietzins: 5,00 /m² Verkehrswert unsaniert Modernisierungskosten Heizung: Dach: Außenwand: Kellerdecke: Fenster Gesamt ca

26 Beispielprojekt 1: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung Ländliches Gebiet, gute Infrastruktur 270 m² Wohnfläche Sanierungsbedürftig Energieverbrauch 230 kwh/m² Baujahr 1970;RND 24 Jahre Mietzins: 5,00 /m² Verkehrswert unsaniert Energetisch modernisiert Energieverbr.71kWh/m² RND 44 Jahre Mietzins: 5,50 /m² Verkehrswert vollsaniert

27 Beispielprojekt 1: BILANZ Vollmodernisierung

28 Beispielprojekt 1: BILANZ Teilmodernisierung

29 Beispielprojekt 2: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung Ländliches Gebiet, gute Infrastruktur 270 m² Wohnfläche Altersgemäßer Zustand Energieverbrauch 165 kwh/m² Baujahr 1990;RND 40 Jahre Mietzins: 5,50 /m² Verkehrswert unsaniert Modernisierungskosten Heizung: Dach: Außenwand: Kellerdecke: Lüftung: Fenster Gesamt ca

30 Beispielprojekt 1: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung Ländliches Gebiet, gute Infrastruktur 270 m² Wohnfläche Altersgemäßer Zustand Energieverbrauch 165 kwh/m² Baujahr 1990;RND 40 Jahre Mietzins: 5,50 /m² Verkehrswert unsaniert Energetisch modernisiert Energieverbr. 51 kwh/m² RND 50 Jahre Mietzins: 6,27 /m² Verkehrswert vollsaniert

31 Beispielprojekt 2: BILANZ Vollmodernisierung

32 Beispielprojekt 2: BILANZ Teilmodernisierung

33 Beispielprojekte: Fakten Je älter das Gebäude, desto lohnenswerter ist die Modernisierung Vollmodernisierungen sind technisch sinnvoller als Teilmodernisierungen Vollmodernisierungen sind werthaltiger als Teilmodernisierungen Etwaige Zuschüsse auf Modernisierungen durch KfW o.ä. wirken sich positiv auf die Bilanz aus

34 TRENDTHEMA: Altersgerechtes Bauen

35 Wie wohnen Senioren heute? Repräsentative Befragung von Senioren in einer Studie des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)

36 Wie ist der Bestand an altersgerechtem Wohnraum? Studie Wohnen im Alter des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Bestand 2010: rd weitgehend barrierefreien Wohnungen mit definierten Anforderungen: nicht mehr als 3 Stufen zum Haus oder Wohnungseingang (oder techn. Hilfe) Keine Stufen innerhalb der Wohnung (oder techn. Hilfe) Ausreichende Bewegungsflächen und Türbreiten im Sanitärbereich Vorhandensein einer bodengleichen Dusche Bedarf bis 2020: ca. 3,0 Mio. mobilitätseingeschränkte Senioren!

37 Einfluss Altersgerechtigkeit auf den Verkehrswert: Voraussetzung: altersgerechte Lage und Infrastruktur Marktanteil der Senioren und Nachfrage steigt stetig -> Stabilität der Miete garantiert Barrierefreiheit bringt Flexibilität und Komfort -> Erhöhung der Restnutzungsdauer

38 TRENDTHEMA: Raumlufthygiene

39 Umweltbundesamt Leitfaden für Innenraumhygiene in Schulgebäuden

40 Folgen von Schadstoffen: Messungen im Kinderzimmer Wohngesundes Zimmer Standardzimmer

41 Fazit: Nachhaltiges Sanieren lohnt sich! Vor Kauf- oder Verkaufentscheidung lohnt es sich einen Sachverständigen ins Boot zu nehmen, um keine Phantasiepreise zu zahlen oder im völlig überzogenen Preisrahmen anzubieten!

42 Ein Experte ist ein Mann, der hinterher genau sagen kann, warum seine Prognose nicht gestimmt hat. Winston Churchill

43 Altersgerechtes Bauen BACK UP

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45 Prinzip des Ertragswertverfahrens:

46 Ertragswert ZFH BJ 1970, nicht saniert Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Liegenschaftszins in % Grundstücksgröße Vermietbare Fläche Gesamt Jahre 23 Jahre 3,50 ca. 2831,00 m² ca. 270,00 m² Roherträge Flächen Mietansätze Mieten p.a. Wohnflächen Hauptgebäude 270,00 m² 5, ,00 Garagenstellplätze 4 Stpl. 30, ,00 Roherträge Gesamt ,00 - Bewirtschaftungskosten %-Sätze der Roherträge BWK p.a. Verwaltungskosten pauschal 1.250,00 Instandhaltung ca. 14 /m² 3.780,00 Mietausfallwagnis 2% 352,80 = Bewirtschaftungskosten Gesamt = Reinertrag 5.382, ,20 - Bodenwertverzinsung 6.341,44 = Gebäudereinertrag 5.915,76 x Ertragsvervielfältiger 15,620 = Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert besondere objektspezifische Merkmale , , , ,00 Nachrüstung energetischer Maßnahmen für Bestandsbegäude gem. EnEV Heizung; Dachsanierung Ertragswert Ertragswert gerundet

47 Ertragswert ZFH BJ 1970, energetisch saniert Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Liegenschaftszins in % Grundstücksgröße Vermietbare Fläche Gesamt Jahre 43 Jahre 3,50 ca. 2831,00 m² ca. 270,00 m² Roherträge Flächen Mietansätze Mieten p.a. Wohnflächen Hauptgebäude 270,00 m² 5, ,00 Garagenstellplätze 4 Stpl. 30, ,00 Roherträge Gesamt - Bewirtschaftungskosten %-Sätze der Roherträge ,00 BWK p.a. Verwaltungskosten pauschal 1.250,00 Instandhaltung ca. 10,00 /m² 2.700,00 Mietausfallwagnis 2% 385,20 = Bewirtschaftungskosten Gesamt = Reinertrag 4.335, ,80 - Bodenwertverzinsung 6.341,44 = Gebäudereinertrag 8.583,36 x Ertragsvervielfältiger 22,063 = Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert , , ,00 besondere objektspezifische Merkmale - Ertragswert Ertragswert gerundet

48 Ertragswert ZFH BJ 1970, nachhatig saniert Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Liegenschaftszins in % Grundstücksgröße Vermietbare Fläche Gesamt Jahre 51 Jahre 3,25 ca. 2831,00 m² ca. 270,00 m² Roherträge Flächen Mietansätze Mieten p.a. Wohnflächen Hauptgebäude 270,00 m² 5, ,00 Garagenstellplätze 4 Stpl. 30, ,00 Roherträge Gesamt ,00 - Bewirtschaftungskosten %-Sätze der Roherträge BWK p.a. Verwaltungskosten pauschal 1.250,00 Instandhaltung ca. 10,00 /m² 2.700,00 Mietausfallwagnis 2% 385,20 = Bewirtschaftungskosten Gesamt = Reinertrag 4.335, ,80 - Bodenwertverzinsung 5.888,48 = Gebäudereinertrag 9.036,32 x Ertragsvervielfältiger 24,747 = Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert , , ,05 besondere objektspezifische Merkmale - Ertragswert Ertragswert gerundet

49 Ertragswert ZFH BJ 1990, nicht saniert Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Liegenschaftszins in % Grundstücksgröße Vermietbare Fläche Gesamt Jahre 40 Jahre 3,25 ca. 2831,00 m² ca. 270,00 m² Roherträge Flächen Mietansätze Mieten p.a. Wohnflächen Hauptgebäude 270,00 m² 5, ,00 Garagenstellplätze 4 Stpl. 30, ,00 Roherträge Gesamt ,00 - Bewirtschaftungskosten %-Sätze der Roherträge BWK p.a. Verwaltungskosten pauschal 1.250,00 Instandhaltung ca. 10 /m² 2.700,00 Mietausfallwagnis 2% 385,20 = Bewirtschaftungskosten Gesamt = Reinertrag 4.335, ,80 - Bodenwertverzinsung 5.888,48 = Gebäudereinertrag 9.036,32 x Ertragsvervielfältiger 22,208 = Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert besondere objektspezifische Merkmale Heizung; Ertragswert Ertragswert gerundet , , , ,

50 Ertragswert ZFH BJ 1990, energetisch saniert Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Liegenschaftszins in % Grundstücksgröße Vermietbare Fläche Gesamt Jahre 50 Jahre 3,25 ca. 2831,00 m² ca. 270,00 m² Roherträge Flächen Mietansätze Mieten p.a. Wohnflächen Hauptgebäude 270,00 m² 6, ,80 Garagenstellplätze 4 Stpl. 30, ,00 Roherträge Gesamt - Bewirtschaftungskosten %-Sätze der Roherträge ,80 BWK p.a. Verwaltungskosten pauschal 1.250,00 Instandhaltung ca. 10 /m² 2.700,00 Mietausfallwagnis 2% 435,10 = Bewirtschaftungskosten Gesamt = Reinertrag 4.385, ,70 - Bodenwertverzinsung 5.888,48 = Gebäudereinertrag ,22 x Ertragsvervielfältiger 24,552 = Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert , , ,28 besondere objektspezifische Merkmale Ertragswert Ertragswert gerundet

51 Schema des Ertragswertverfahrens:

52 Schema des Ertragswertverfahrens:

53 Schema des Ertragswertverfahrens:

54 Rentenbarwertfaktor in der Immobilienbewertung

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56 Ermittlung der Restnutzungsdauer: Punktemodell

57 Ermittlung der Restnutzungsdauer: Punktemodell

58 Beispielprojekt: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung Ländliches Gebiet, gute Infrastruktur 270 m² Wohnfläche Sanierungsbedürftig Energieverbrauch 230 kwh/m² RND 24 Jahre Mietzins: 5,00 /m² Verkehrswert unsaniert Nachhaltig saniert: Energetisch Barrierearm Wohngesund Energieverbr. 71 kwh/m² RND 51 Jahre Mietzins: 5,50 /m² Verkehrswert nachhaltig saniert