Sonstige Daten der Wertermittlung

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1 Sonstige Daten der Wertermittlung Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren 2018 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen NORDHAUSEN EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS GOTHA ERFURT ILM-KREIS WEIMAR WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA ALTENBURGER LAND SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL SAALFELD- RUDOLSTADT GREIZ HILDBURG- HAUSEN SAALE- ORLA-KREIS SONNEBERG

2 Eine Wiedergabe von Daten aus diesem Dokument ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren 2018 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen Bildquelle Titelblatt: Bilddatenbank TLVermGeo

3 Inhalt 1 Allgemeines Allgemeine Modellbeschreibung Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und des Rohertragsfaktors für Wohnungseigentume Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Allgemeines zum Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe Allgemeines zum Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe Anlage 1 zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren für Wohnungseigentume Anlage 2 zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Abkürzungsverzeichnis Rechtliche Grundlagen...44 Liegenschaftszinssätze

4 Abbildungen Abbildung 01 Abbildung 02 Abbildung 03 Abbildung 04 Abbildung 05 Abbildung 06 Abbildung 07 Abbildung 08 Abbildung 09 Abbildung 10 Abbildung 11 Abbildung 12 Abbildung 13 Abbildung 14 Abbildung 15 Abbildung 16 Abbildung 17 Abbildung 18 Abbildung 19 Abbildung 20 Abbildung 21 Ablauf des allgemeinen Ertragswertverfahrens nach der Ertragswertrichtlinie... 8 Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und des Rohertragsfaktors für Wohnungseigentume... 9 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe...10 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe...13 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Kauffalldetailübersichtskarte Sondershausen beim Liegenschaftszins-satz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe...16 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Kauffalldetailübersichtskarte Nordhausen beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe...21 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe...24 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Kauffalldetailübersichtskarte Sondershausen beim Liegenschaftszins-satz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

5 Abbildung 22 Abbildung 23 Abbildung 24 Abbildung 25 Abbildung 26 Abbildung 27 Abbildung 28 Abbildung 29 Abbildung 30 Abbildung 31 Abbildung 32 Abbildung 33 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Kauffalldetailübersichtskarte Nordhausen beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Modellbeschreibung zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...31 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...32 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...33 Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...34 Kauffalldetailübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilien-häusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...34 Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe...36 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktoren von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...37 Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...38 Kauffalldetailübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent...38 Liegenschaftszinssätze

6 1 Allgemeines Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen hat nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO) u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten ( 193 Abs. 3 BauGB) bereitzustellen. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 28 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Liegenschaftszinssatz für die folgende Objektart beschlossen. Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 23 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Liegenschaftszinssatz für die folgende Objektart beschlossen. Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 28 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Liegenschaftszinssatz für die folgende Objektart beschlossen. Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 Gemäß 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 1 BauGB sollen Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, insbesondere Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze) für die verschiedenen Grundstücksarten abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Liegenschaftszinssätze werden nach 14 ImmoWertV auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die finanzmathematische Funktion als Verzinsung von in Immobilien eingesetztem Kapital. Das bedeutet, dass ein erhöhtes Risiko beim Kapitaleinsatz in Immobilen einen höheren Liegenschaftszinssatz bewirkt. Der Liegenschaftszinssatz stellt die Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. 6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

7 Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes p: mit: RRRR pp = KKKK bbbbbb qq 11 qq nn 11 GG bbbbbb KKKK bbbbbb RE KP G BW q p n bog Reinertrag Kaufpreis Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis (GG = KKKK BBBB) Bodenwert 1 + pp Liegenschaftszinssatz (in Prozent) Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Liegenschaftszinssätze

8 2 Allgemeine Modellbeschreibung Die Anwendung des Ertragswertverfahrens führt nur dann zu marktgerechten Resultaten, wenn der in dem folgenden Abschnitt abgedruckte Liegenschaftszinssatz in dem Bewertungsmodell angewendet wird, in dem er auch abgeleitet worden ist. jährlicher Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Bodenwert jährlicher Reinertrag x - = Bodenwertverzinsungs- betrag Liegenschaftszinssatz = Bodenwert Reinertragsanteil der baulichen Anlagen x Kapitalisierung = + vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen vorläufiger Ertragswert ggf. zusätzliche Marktanpassung marktangepasster vorläufiger Ertragswert +/- ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (bog) Ertragswert Abbildung 01 Ablauf des allgemeinen Ertragswertverfahrens nach der Ertragswertrichtlinie Damit dem Grundsatz Immer im selben Modell arbeiten entsprochen werden kann, wird zu den Liegenschaftszinssätzen auch das verwendete Modell (siehe Abbildung 2) mit angegeben. Zusätzlich wird die Stichprobe mit entsprechenden Kennziffern beschrieben. Die Merkmale des Bewertungsobjektes sind dabei sachverständig zu würdigen. Bei der Verwendung des hier veröffentlichten Liegenschaftszinssatzes ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. 8 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

9 3 Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und des Rohertragsfaktors für Wohnungseigentume Objektart Mehrfamilienhaus (Eigentumswohnungen) Mehrfamilienhaus gemischte Nutzung (überw. Wohnen) Kaufpreis Rohertrag Wohn- bzw. Nutzflächen Werte für Stellplätze, Carports, Garagen oder Tiefgaragen wurden in Abzug gebracht (siehe Anlage 1, Seite 39). Soweit im Kaufvertrag ausgewiesen wurden Werte für Inventar und Zubehör in Abzug gebracht. marktüblich erzielbarer Ertrag Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, die auf Marktüblichkeit überprüft und ggf. angepasst wurden - sachverständige Schätzung der Erträge, je nach Lage und Ausstattung Mieterträge von zur Wohnung gehörenden Stellplätzen, Carports, Garagen oder Tiefgaragen blieben bei der Ermittlung des Jahresrohertrages unberücksichtigt. nach geprüften Angaben oder überschlägig berechnet Bewirtschaftungskosten 2015 Verwaltungskosten 335,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag 2016 Verwaltungskosten 336,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag 2017 Verwaltungskosten 339,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag nach Anlage 1 der EW-RL (siehe Anlage 1, Seite 39-40) Gesamtnutzungsdauer Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre Restnutzungsdauer besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Bodenwert nach Anlage 3 der SW-RL Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL Kaufpreise ohne bog bzw. Kaufpreise wurden um bog bereinigt entsprechend dem Eigentumsanteil ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts Abbildung 02 Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und des Rohertragsfaktors für Wohnungseigentume Liegenschaftszinssätze

10 4 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 Liegenschaftszinssatz (%) : 6,3 % Standardabweichung der Stichprobe (%) : ± 1,9 % Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [28] Baujahr [28] Rohertrag ( /Jahr) [28] Minimum 200, ,00 5. Perzentil 233, ,00 Median 297, ,00 Mittelwert 302, , Perzentil 381, ,00 Maximum 453, ,00 Wohnfläche (m²) [28] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [28] bereinigter Kaufpreis ( ) [28] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [28] Restnutzungsdauer (Jahre) [28] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [28] Minimum 2, ,00 5. Perzentil 3, ,00 Median 4, ,00 Mittelwert 4, , Perzentil 5, ,00 Maximum 6, ,00 Raumanzahl [28] Bodenwert ( /m²) [28] Liegenschaftszinssatz (%) [28] Minimum 2 9 2,1 5. Perzentil ,5 Median ,2 Mittelwert ,3 95. Perzentil ,8 Maximum ,3 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 18 Abbildung 03 im Landkreis Nordhausen 10 Gesamt 28 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Hinweis zur Beschreibung der Stichproben: Die in den eckigen Klammern dargestellten Zahlen z.b. [21] geben die Anzahl der in die Auswertung eingeflossenen Datensätze an. 10 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

11 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 28 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 22 ca. 79 % nicht vermietet 4 ca. 14 % keine Angabe 2 ca. 7 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 11 ca. 39 % 50 m² bis < 80 m² 17 ca. 61 % 80 m² und größer 0 0 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 0 0 % Garage 2 ca. 7 % Carport 2 ca. 7 % Außenstellplatz % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 10 ca. 36 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Liegenschaftszinssatz zu Bodenwertniveau dargestellt. 12,00 Verteilung der Kauffälle 10,00 Liegenschaftszinssatz [%] 8,00 6,00 4,00 2,00 0, Bodenwertniveau [ ] Kauffälle Abbildung 04 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < 23 Liegenschaftszinssätze

12 Abbildung 05 Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

13 5 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Liegenschaftszinssatz (%) : 6,0 % Standardabweichung der Stichprobe (%) : ± 1,1 % Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [23] Baujahr [23] Rohertrag ( /Jahr) [23] Minimum 212, ,00 5. Perzentil 221, ,00 Median 348, ,00 Mittelwert 343, , Perzentil 454, ,00 Maximum 552, ,00 Wohnfläche (m²) [23] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [23] bereinigter Kaufpreis ( ) [23] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [23] Restnutzungsdauer (Jahre) [23] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [23] Minimum 3, ,00 5. Perzentil 4, ,00 Median 5, ,00 Mittelwert 5, , Perzentil 6, ,00 Maximum 6, ,00 Raumanzahl [23] Bodenwert ( /m²) [23] Liegenschaftszinssatz (%) [23] Minimum ,0 5. Perzentil ,4 Median ,0 Mittelwert ,0 95. Perzentil ,7 Maximum ,1 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 16 Abbildung 06 im Landkreis Nordhausen 7 Gesamt 23 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssätze

14 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 23 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 20 ca. 87 % nicht vermietet 1 ca. 4 % keine Angabe 2 ca. 9 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 4 ca. 17 % 50 m² bis < 80 m² 15 ca. 65 % 80 m² und größer 4 ca. 17 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 3 ca. 13 % Garage 0 0 % Carport 1 ca. 4 % Außenstellplatz 12 ca. 52 % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 7 ca. 30 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Liegenschaftszinssatz zu Bodenwertniveau dargestellt. 9,00 Verteilung der Kauffälle Liegenschaftszinssatz [%] 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Bodenwertniveau [ ] Kauffälle Abbildung 07 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

15 Abbildung 08 Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Abbildung 09 Kauffalldetailübersichtskarte Sondershausen beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Liegenschaftszinssätze

16 6 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentum mit dem Bodenwertniveau <= 60 Liegenschaftszinssatz (%) : 4,6 % Standardabweichung der Stichprobe (%) : ± 1,7 % Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [28] Baujahr [28] Rohertrag ( /Jahr) [28] Minimum 255, ,00 5. Perzentil 281, ,00 Median 419, ,00 Mittelwert 444, , Perzentil 758, ,00 Maximum 827, ,00 Wohnfläche (m²) [28] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [28] bereinigter Kaufpreis ( ) [28] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [28] Restnutzungsdauer (Jahre) [28] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [28] Minimum 4, ,00 5. Perzentil 4, ,00 Median 5, ,00 Mittelwert 5, , Perzentil 8, ,00 Maximum 9, ,00 Raumanzahl [28] Bodenwert ( /m²) [28] Liegenschaftszinssatz (%)[28] Minimum ,0 5. Perzentil ,1 Median ,6 Mittelwert ,6 95. Perzentil ,5 Maximum ,8 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 4 Abbildung 10 im Landkreis Nordhausen 24 Gesamt 28 Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe 16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

17 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 28 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 27 ca. 96 % nicht vermietet 0 0 % keine Angabe 1 ca. 4 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 1 ca. 4 % 50 m² bis < 80 m² 15 ca. 53 % 80 m² und größer 12 ca. 43 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 1 ca. 4 % Garage 1 ca. 4 % Carport 1 ca. 4 % Außenstellplatz 19 ca. 68 % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 6 ca. 21 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Liegenschaftszinssatz zu Bodenwertniveau dargestellt. 9,00 Verteilung der Kauffälle Liegenschaftszinssatz [%] 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Bodenwertniveau [ ] Kauffälle Abbildung 11 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= 60 Liegenschaftszinssätze

18 Abbildung 12 Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= 60 Abbildung 13 Kauffalldetailübersichtskarte Nordhausen beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

19 7 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen hat nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO) u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten ( 193 Abs. 3 BauGB) bereitzustellen. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 32 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Rohertragsfaktor für die folgende Objektart beschlossen. Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 27 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Rohertragsfaktor für die folgende Objektart beschlossen. Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 29 Kauffällen aus den Jahren 2015 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Rohertragsfaktor für die folgende Objektart beschlossen. Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau <= 60 Der Rohertragsfaktor gem. 13 ImmoWertV dient zur Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke. Er ist eine Vergleichsgröße für die Wertermittlung von Ertragswertobjekten, die unabhängig vom Ertragswertmodell ist. Bei der Verwendung des hier veröffentlichten Rohertragsfaktors ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Der Rohertragsfaktor ermöglicht einen schnellen Überblick über das örtliche Preisniveau des jeweiligen Teilmarktes. Der Rohertragsfaktor ermittelt sich aus dem Verhältnis vom bereinigten Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag). Dabei beinhaltet die Jahresnettokaltmiete die jährliche zu erzielende Miete inklusive Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, jedoch ohne umlagefähige Betriebskosten. Des Weiteren sind im Kaufpreis eventuell andere ausgewiesene Kaufpreisanteile z. B. für Inventar nicht enthalten. Der ermittelte Faktor enthält damit die Werte der Gebäudesubstanz sowie des Grund und Bodens. Liegenschaftszinssätze

20 Zwischen dem Liegenschaftszinssatz und dem Rohertragsfaktor besteht eine enge Beziehung. Beide Daten basieren auf dem erzielbaren Ertrag aus dem jeweiligen Grundstück und stehen damit zwangsläufig in einer engen Wechselwirkung. bereinigter Kaufpreis Rohertragsfaktor (RoF) = Jahresnettokaltmiete (jährlicher Rohertrag (RoE)) 20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

21 8 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 Rohertragsfaktor ( / ) : 8,8 Standardabweichung der Stichprobe ( / ) : ± 2,3 Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [32] Baujahr [32] Rohertrag ( /Jahr) [32] Minimum 200, ,00 5. Perzentil 230, ,00 Median 300, ,00 Mittelwert 300, , Perzentil 380, ,00 Maximum 450, ,00 Wohnfläche (m²) [32] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [32] bereinigter Kaufpreis ( ) [32] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [32] Restnutzungsdauer (Jahre) [32] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [32] Minimum 2, ,00 5. Perzentil 3, ,00 Median 4, ,00 Mittelwert 4, , Perzentil 5, ,00 Maximum 6, ,00 Raumanzahl [32] Bodenwert ( /m²) [32] Rohertragsfaktor (/) [32] Minimum 2 9 4,7 5. Perzentil ,2 Median ,0 Mittelwert ,8 95. Perzentil ,5 Maximum ,2 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 20 Abbildung 14 im Landkreis Nordhausen 12 Gesamt 32 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau < 23 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssätze

22 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 32 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 26 ca. 81 % nicht vermietet 4 ca. 13 % keine Angabe 2 ca. 6 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 0 0 % 50 m² bis < 80 m² 29 ca. 91 % 80 m² und größer 3 ca. 9 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 0 0 % Garage 3 ca. 9 % Carport 3 ca. 9 % Außenstellplatz 14 ca. 44 % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 12 ca. 38 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Bodenwertniveau zu Rohertragsfaktor dargestellt. 25 Verteilung der Kauffälle Bodenwertniveau [ ] ,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 Rohertragsfaktor [/] Kauffälle Abbildung 15 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

23 Abbildung 16 Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau < 23 Liegenschaftszinssätze

24 9 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Rohertragsfaktor ( / ) : 10,3 Standardabweichung der Stichprobe ( / ) : ± 2,4 Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [27] Baujahr [27] Rohertrag ( /Jahr) [27] Minimum 200, ,00 5. Perzentil 210, ,00 Median 350, ,00 Mittelwert 350, , Perzentil 520, ,00 Maximum 640, ,00 Wohnfläche (m²) [27] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [27] bereinigter Kaufpreis ( ) [27] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [27] Restnutzungsdauer (Jahre) [27] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [27] Minimum 3, ,00 5. Perzentil 4, ,00 Median 5, ,00 Mittelwert 5, , Perzentil 6, ,00 Maximum 6, ,00 Raumanzahl [25] Bodenwert ( /m²) [27] Rohertragsfaktor (/) [27] Minimum ,8 5. Perzentil ,7 Median ,9 Mittelwert ,3 95. Perzentil ,4 Maximum ,5 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 16 Abbildung 17 im Landkreis Nordhausen 11 Gesamt 27 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 und Beschreibung der Stichprobe 24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

25 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 27 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 23 ca. 85 % nicht vermietet 1 ca. 4 % keine Angabe 3 ca. 11 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 5 ca. 19 % 50 m² bis < 80 m² 16 ca. 59 % 80 m² und größer 6 ca. 22 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 4 ca. 15 % Garage 0 0 % Carport 2 ca. 7 % Außenstellplatz 12 ca. 45 % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 9 ca. 33 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Bodenwertniveau zu Rohertragsfaktor dargestellt. Bodenwertniveau [ ] Verteilung der Kauffälle ,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 Rohertragsfaktor [/] Kauffälle Abbildung 18 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Liegenschaftszinssätze

26 Abbildung 19 Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < 59 Abbildung 20 Kauffalldetailübersichtskarte Sondershausen beim Liegenschaftszinssatz von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau 23 bis < Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

27 10 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 Rohertragsfaktor ( / ) : 14,8 Standardabweichung der Stichprobe ( / ) : ± 3,6 Stichprobe mtl. Nettokaltmiete ( ) [29] Baujahr [29] Rohertrag ( /Jahr) [29] Minimum 255, ,00 5. Perzentil 281, ,00 Median 419, ,00 Mittelwert 443, , Perzentil 758, ,00 Maximum 827, ,00 Wohnfläche (m²) [29] Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [29] bereinigter Kaufpreis ( ) [29] Minimum ,00 5. Perzentil ,00 Median ,00 Mittelwert , Perzentil ,00 Maximum ,00 mtl. Nettokaltmiete/ Wohnfläche ( /m²) [29] Restnutzungsdauer (Jahre) [29] ber. Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [29] Minimum 4, ,00 5. Perzentil 4, ,00 Median 5, ,00 Mittelwert 5, , Perzentil 8, ,00 Maximum 9, ,00 Raumanzahl [29] Bodenwert ( /m²) [29] Rohertragsfaktor (/) [29] Minimum ,1 5. Perzentil ,1 Median ,8 Mittelwert ,8 95. Perzentil ,6 Maximum ,7 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 4 Abbildung 21 im Landkreis Nordhausen 25 Gesamt 29 Rohertragsfaktor für Wohnungseigentume mit dem Bodenwertniveau >= 60 und Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssätze

28 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 29 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich der Vermietung folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Zustand Anzahl Prozent vermietet 27 ca. 93 % nicht vermietet 1 ca. 3 % keine Angabe 1 ca. 3 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Größe Anzahl Prozent 25 m² bis < 50 m² 1 ca. 3 % 50 m² bis < 80 m² 13 ca. 45 % 80 m² und größer 15 ca. 52 % Hinsichtlich der Stellplätze wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Art des Stellplatzes Anzahl Prozent TG-Stellplatz 1 ca. 3 % Garage 1 ca. 3 % Carport 1 ca. 3 % Außenstellplatz 17 ca. 59 % kein Stellplatz bzw. keine Angabe 9 ca. 31 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Bodenwertniveau zu Rohertragsfaktor dargestellt. 115 Verteilung der Kauffälle Bodenwertniveau [ ] ,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 Rohertragsfaktor [/] Kauffälle Abbildung 22 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

29 Abbildung 23 Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= 60 Abbildung 24 Kauffalldetailübersichtskarte Nordhausen beim Rohertragsfaktor von Wohnungseigentumen mit dem Bodenwertniveau >= 60 Liegenschaftszinssätze

30 11 Allgemeines zum Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen hat nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO) u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten ( 193 Abs. 3 BauGB) bereitzustellen. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 22 Kauffällen aus den Jahren 2014 bis 2017 wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Liegenschaftszinssatz für die folgende Objektart beschlossen. Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Gemäß 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 1 BauGB sollen Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, insbesondere Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze) für die verschiedenen Grundstücksarten abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Liegenschaftszinssätze werden nach 14 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die finanzmathematische Funktion als Verzinsung von in Immobilien eingesetztem Kapital. Das bedeutet, dass ein erhöhtes Risiko beim Kapitaleinsatz in Immobilen einen höheren Liegenschaftszinssatz bewirkt. Der Liegenschaftszinssatz stellt die Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes p: mit: RE KP G BW q p n bog RRRR pp = KKKK bbbbbb qq 11 qq nn 11 GG bbbbbb KKKK bbbbbb Reinertrag Kaufpreis Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis (GG = KKKK BBBB) Bodenwert 1 + pp Liegenschaftszinssatz (in Prozent) Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hinweis zur Beschreibung der Stichproben: Für die in der Stichprobe aufgeführten Kriterien gibt die in der eckigen Klammer dargestellte Zahl z.b. [22] die Anzahl der in die Auswertung eingeflossenen Datensätze an. 30 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

31 12 Modellbeschreibung zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Rohertrag Wohn- bzw. Nutzfläche marktüblich erzielbarer Ertrag Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, die auf Marktüblichkeit überprüft und ggf. angepasst wurden - sachverständige Schätzung der Erträge, je nach Lage und Ausstattung nach geprüften Angaben oder überschlägig berechnet Bewirtschaftungskosten Reinertrag - Wohnungen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis nach Anlage 1 der EW-RL (siehe Anlage 2, Seite 41-42) - Stellplätze: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (siehe Anlage 2, Seite 41-42) Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzungsdauer Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre nach Anlage 3 der SW-RL wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach Nr und Anlage 4 SW-RL sowie Nr. 9 Abs. 2 EW-RL Wertansatz für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen kein gesonderter Ansatz; Anlagen sind im üblichen Umfang im Liegenschaftszinssatz enthalten besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Kaufpreise ohne bog bzw. Kaufpreise wurden um bog bereinigt (vgl. Nr. 11 der EW-RL) Bodenwert Bodenrichtwert; gegebenenfalls angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts Abbildung 25 Modellbeschreibung zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Liegenschaftszinssätze

32 13 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Liegenschaftszinssatz (%) : 5,8 % Standardabweichung der Stichprobe (%) : ± 1,8 % Stichprobe Rohertrag ( ) [22] Bodenwert ( /m²) [22] Bodenwertanteil (%) [22] Minimum 9.228, ,7 5. Perzentil , ,3 Median , ,9 Mittelwert , ,8 95. Perzentil , ,7 Maximum , ,1 Baujahr [22] Restnutzungsdauer (Jahre) [22] RND/GND (%) [22] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Grundstücksgröße (m²) [22] Bruttogrundfläche (m²) [22] Wohnfläche (m²) [22] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [22] Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [22] Liegenschaftszinssatz (%) [22] Minimum ,00 3,0 5. Perzentil ,00 3,0 Median ,00 6,1 Mittelwert ,00 5,8 95. Perzentil ,00 8,1 Maximum ,00 8,3 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 12 Abbildung 26 im Landkreis Nordhausen 10 Gesamt 22 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent 32 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

33 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 22 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich Bodenwertniveaus folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Bodenwertniveau Anzahl Prozent unter 23 /m² 9 ca. 41 % zwischen 23 /m² und < 60 /m² 11 ca. 50 % über 60 /m² 2 ca. 9 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die Größenverhältnisse der Wohnfläche aufteilen: Einheiten im Gebäude Anzahl Prozent Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 WE 16 ca. 72 % Mehrfamilienhaus mit 7 bis 20 WE 5 ca. 23 % Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 WE 1 ca. 5 % Hinsichtlich der Baujahresklassen wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Baujahresklassen Anzahl Prozent Neubauten 0 0 % Baujahre ab 1991 ohne Neubauten 3 ca. 14 % Baujahre 1950 bis ca. 18 % Baujahre bis ca. 68 % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Liegenschaftszinssatz zu Bodenwertniveau dargestellt. 9 Verteilung der Kauffälle Liegenschaftszinssatz [%] Bodenwertniveau [ ] Kauffälle Abbildung 27 Verteilung der Kauffälle beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Liegenschaftszinssätze

34 Abbildung 28 Kauffallübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Abbildung 29 Kauffalldetailübersichtskarte beim Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilien-häusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent 34 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

35 14 Allgemeines zum Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen hat nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO) u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten ( 193 Abs. 3 BauGB) bereitzustellen. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 30 Kauffällen aus den Jahren 2014 bis 2017 wurden durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen am der Rohertragsfaktor für die folgende Objektart beschlossen. Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Der Rohertragsfaktor gem. 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient zur Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke. Er ist eine Vergleichsgröße für die Wertermittlung von Ertragswertobjekten, die unabhängig vom Ertragswertmodell ist. Bei der Verwendung des hier veröffentlichten Rohertragsfaktors ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Der Rohertragsfaktor ermöglicht einen schnellen Überblick über das örtliche Preisniveau des jeweiligen Teilmarktes. Der Rohertragsfaktor ermittelt sich aus dem Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag). Dabei beinhaltet die Jahresnettokaltmiete die jährliche zu erzielende Miete inklusive Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, jedoch ohne umlagefähige Betriebskosten. Des Weiteren sind im Kaufpreis eventuell andere ausgewiesene Kaufpreisanteile z. B. für Inventar nicht enthalten. Der ermittelte Faktor enthält damit die Werte der Gebäudesubstanz sowie des Grund und Bodens. Zwischen dem Liegenschaftszinssatz und dem Rohertragsfaktor besteht eine enge Beziehung. Beide Daten basieren auf dem erzielbaren Ertrag aus dem jeweiligen Grundstück und stehen damit zwangsläufig in einer engen Wechselwirkung. bereinigter Kaufpreis Rohertragsfaktor (RoF) = Jahresnettokaltmiete (jährlicher Rohertrag (RoE)) Liegenschaftszinssätze

36 15 Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Rohertragsfaktor ( / ) : 10,0 Standardabweichung der Stichprobe ( / ) : ± 2,6 Stichprobe Rohertrag ( ) [30] Bodenwert ( /m²) [30] Bodenwertanteil (%) [30] Minimum 7.044, ,7 5. Perzentil 8.657, ,4 Median , ,9 Mittelwert , ,8 95. Perzentil , ,3 Maximum , ,1 Baujahr [30] Restnutzungsdauer (Jahre) [30] RND/GND (%) [30] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Grundstücksgröße (m²) [30] Bruttogrundfläche (m²) [30] Wohnfläche (m²) [30] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kaufvertragsdatum (dd.mm.jjjj) [30] Kaufpreis/Wohnfläche ( /m²) [30] Rohertragsfaktor (/) [30] Minimum ,00 6,1 5. Perzentil ,00 6,8 Median ,00 9,9 Mittelwert ,00 10,0 95. Perzentil ,00 14,0 Maximum ,00 14,5 Anzahl der Kauffälle im Kyffhäuserkreis 15 Abbildung 30 im Landkreis Nordhausen 15 Gesamt 30 Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent mit Beschreibung der Stichprobe 36 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

37 Weitere Angaben zur Stichprobe: Bei den untersuchten 30 Kaufällen (100 %) wurden bezüglich Bodenwertniveaus folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Bodenwertniveau Anzahl Prozent unter 23 /m² 11 ca. 37 % zwischen 23 /m² und < 60 /m² 16 ca. 53 % über 60 /m² 3 10 % Des Weiteren wurden die verarbeiteten Kauffälle dahingehend betrachtet, wie sich die die Anzahl der Einheiten im Gebäude verteilen: Einheiten im Gebäude Anzahl Prozent Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 WE 22 ca. 73 % Mehrfamilienhaus mit 7 bis 20 WE 7 ca. 23 % Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 WE 1 ca. 3 % Hinsichtlich der Baujahresklassen wurden folgende Angaben aus den ausgewerteten Kauffällen entnommen: Baujahresklassen Anzahl Prozent Neubauten 0 0 % Baujahre ab 1991 ohne Neubauten 3 10 % Baujahre 1950 bis % Baujahre bis % In der nachfolgenden Grafik wird die Verteilung der Kauffälle von Bodenwertniveau zu Rohertragsfaktor dargestellt 120 Verteilung der Kauffälle Bodenwertniveau [ ] Rohertragsfaktor [/] Kauffälle Abbildung 31 Verteilung der Kauffälle beim Rohertragsfaktoren von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Liegenschaftszinssätze

38 Abbildung 32 Kauffallübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent Abbildung 33 Kauffalldetailübersichtskarte beim Rohertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Anteil unter 20 Prozent 38 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen

39 16 Anlage 1 zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren für Wohnungseigentume 1. Bodenwertniveau Bei der Einteilung der Auswertung in vergleichbare Gebiete, wurde eine Unterteilung nach Bodenwertniveau vorgenommen Ortslagen ab 23 /m² bis kleiner 23 /m² Stadtrandlagen und größere Orte ab 23 /m² bis kleiner 60 /m² Stadtlagen ab 23 /m² bis ab 60 /m² 2. Stellplätze Außenstellplätze, Garage, Carports oder Tiefgaragen sind, wenn keine Preise ausgewiesen wurden, je nach Bodenwertniveau pauschal mit folgenden Werten zu berücksichtigen: Ortslagen Stellplatzart Wert ( ) Außenstellplatz: 1600,00 Carport 1600,00 Garage: 3100,00 Tiefgarage: - Stadtrandlagen und größere Orte Stellplatzart Wert ( ) Außenstellplatz: 3000,00 Carport 3000,00 Garage: 4500,00 Tiefgarage: 5000,00 Stadtlagen Stellplatzart Wert ( ) Außenstellplatz: 4300,00 Carport 4300,00 Garage: 5200,00 Tiefgarage: 6900,00 3. Bewirtschaftungskosten für Wohnungseigentume (jährliche Anpassung) 2015 Verwaltungskosten 335,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag Liegenschaftszinssätze

40 2016 Verwaltungskosten 336,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag 2017 Verwaltungskosten 339,00 / Jahr Instandhaltungskosten 11,00 /m² Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag nach Anlage 1 der EW-RL 4. Aufzug Für einen Aufzug in einem Mehrfamilienwohnhaus werden 50,00 /m² pauschal am Kaufpreis berücksichtigt, wenn keine Preise ausgewiesen wurden. 5. Inventar/Einrichtung In den Kaufpreisen nicht enthalten sind Kaufpreisanteile für Inventar/Einrichtungen (wie z.b. Möbel, Sauna, Kamin, usw.). 40 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Kyffhäuserkreises und des Landkreises Nordhausen