Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze 2016

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1 Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg NORDHAUSEN EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUTHAINICH-KREIS SÖMMERDA WEIMARER LAND ERFURT EISENACH GOTHA WARTBURGKREIS WEIMAR ALTENBURGER LAND JENA SAALEHOLZLANDKREIS GERA ILM-KREIS GREIZ SCHMALKALDENMEININGEN SUHL SAALFELDRUDOLSTADT SAALEORLA-KREIS HILDBURGHAUSEN SONNEBERG

2 Eine Wiedergabe von Daten aus diesem Dokument ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg Bildquelle Titelblatt: Bilddatenbank TLVermGeo

3 Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze 2016 Inhalt 1. Sachwertfaktoren... 3 Allgemeines... 3 Modellbeschreibung... 4 Sachwertfaktoren 2016 für den Ilm-Kreis...10 Sachwertfaktoren 2016 für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...13 Sachwertfaktoren 2016 für den Landkreis Sonneberg Liegenschaftszinssätze...19 Allgemeines...19 Modellbeschreibung...20 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Ilm-Kreis...22 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...23 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Landkreis Sonneberg...24 Abbildungen Abbildung 1 Ablauf des Sachwertverfahrens... 4 Abbildung 2 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren... 7 Abbildung 3 Sachwertfaktoren für den Ilm-Kreis (Tabelle)...10 Abbildung 4 Sachwertfaktoren für den Ilm-Kreis (Grafik)...11 Abbildung 5 Beschreibung der Ableitung für den Ilm-Kreis...11 Abbildung 6 Beschreibung der Stichprobe für den Ilm-Kreis...12 Abbildung 7 Sachwertfaktoren für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Tabelle)...13 Abbildung 8 Sachwertfaktoren für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Grafik)...14 Abbildung 9 Beschreibung der Ableitung für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...14 Abbildung 10 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...15 Abbildung 11 Sachwertfaktoren für den Landkreis Sonneberg...16 Abbildung 12 Sachwertfaktoren für den Landkreis Sonneberg...17 Abbildung 13 Beschreibung der Ableitung für den Landkreis Sonneberg...17 Abbildung 14 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Sonneberg...18 Abbildung 15 Ablaufschema des Ertragswertverfahrens...19 Abbildung 16 Liegenschaftszinssatz für den Ilm-Kreis...22 Abbildung 17 Beschreibung der Stichprobe für den Ilm-Kreis...22 Abbildung 18 Liegenschaftszinssatz für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...23 Abbildung 19 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt...23 Abbildung 20 Liegenschaftszinssatz für den Landkreis Sonneberg...24 Abbildung 21 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Sonneberg...24 Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

4 Rechtliche Grundlagen BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) geändert worden ist ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) SW-RL Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) vom 5. September 2012 (BAnz. AT ) VW-RL Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswertes und des Bodenwertes (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) vom 20. März 2014 (BAnz AT ) ThürGAVO Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung -ThürGAVO-) vom 23. September 2013 (GVBl. S. 302) 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

5 1. Sachwertfaktoren Allgemeines Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg hat nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung -ThürGAVO-) u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten bereitzustellen. Dazu gehören die Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren). Die Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis zwischen den vorläufigen nicht marktangepassten Sachwerten und den um den Werteinfluss von ggf. vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bereinigten Kaufpreisen abgeleitet: kk ii = KKKK ii ± bbbbbb ii vvvvvv ii mit: k = Sachwertfaktor KP = Kaufpreis vsw = vorläufiger Sachwert (schadensfrei) bog = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale i = Kauffall Empirische Studien und langjährige Analysen haben in der Wertermittlungspraxis gezeigt, dass der Sachwertfaktor hauptsächlich durch die Objektart, die Lage, die Höhe des vorläufigen Sachwertes und das verwendete Sachwertmodell signifikant beeinflusst wird. Aus diesem Grund wurde als Modellansatz gewählt, die Sachwertfaktoren in Abhängigkeit von der Lageklasse (Bodenwertniveau) und der Höhe des vorläufigen (d. h. nicht marktangepassten) Sachwertes zu ermitteln. Die Anbauarten Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser wurden aufgrund einer zu geringen Anzahl von Kauffällen gemeinsam mit den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in den Selektionsansatz für die Sachwertfaktoren abgeleitet. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 280 Kauffällen im Ilm-Kreis, 208 Kauffällen im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und 114 Kauffällen im Landkreis Sonneberg aus den Jahren 2014/2015 wurden am die Sachwertfaktoren für die folgenden Objektarten beschlossen: Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend), Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, Reihenmittelhäuser Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

6 Modellbeschreibung Die Anwendung des Sachwertverfahrens führt nur dann zu marktgerechten Resultaten, wenn die in den folgenden Abschnitten abgedruckten Sachwertfaktoren in dem Bewertungsmodell angewendet werden, in dem sie auch abgeleitet wurden (Modellkonformität). Herstellungskosten 1 der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) Erfahrungssätze/Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 2 Bodenwert Alterswertminderung vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert +/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sachwert Abbildung 1 Ablauf des Sachwertverfahrens Damit dem Grundsatz immer im selben Modell arbeiten entsprochen werden kann, wird zu den Sachwertfaktoren auch das verwendete Modell (siehe Abbildung 2) mit angegeben (Modelltransparenz). Insbesondere ist dabei zu beachten, dass die Sachwertfaktoren aus um den Werteinfluss von ggf. vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bereinigten Kaufpreisen abgeleitet wurden. Deshalb muss auch bei der Wertermittlung der Sachwertfaktor auf den vorläufigen Sachwert ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale angewendet werden. Erst nach Marktanpassung des vorläufigen Sachwertes dürfen ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Wertminderung auf Grund von Baumängeln und/oder Bauschäden) berücksichtigt werden. 1 Normalherstellungskosten 2010 siehe auch Abbildung 2 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren auf Seite 6 2 Zur Berücksichtigung des Sachwertes der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen siehe Hinweis auf Seite 5 4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

7 Bei der Verwendung der hier veröffentlichten Sachwertfaktoren ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Mit Hilfe der bei den tabellierten Sachwertfaktoren ausgewiesenen Konstanten aa und bb lassen sich, unter sach- und fachgerechter Würdigung, in der jeweiligen Lageklasse (Bodenwertniveau) und in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert zusätzliche Sachwertfaktoren berechnen. Dabei gilt: kk = aa vvvvvv bb mit: k = Sachwertfaktor vsw = vorläufiger Sachwert (in Millionen Euro) a, b = Konstanten Hinweis zur Berücksichtigung der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen bei der Ableitung bzw. Anwendung der Sachwertfaktoren: Zu den baulichen Außenanlagen gehören u. a. Wege- und Platzbefestigungen, Stützmauern, Einfriedungen und Entwässerungs- und Versorgungsanlagen. Zu den sonstigen Anlagen gehört insbesondere der auf einem Grundstück vorhandene Aufwuchs. Die Sachwerte der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen sind grundsätzlich nur insoweit gesondert zu berücksichtigen, wie sie nicht bereits vom Bodenwert miterfasst werden ( 21 Abs. 3 ImmoWertV). Mit den vorliegenden Sachwertfaktoren werden bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen im üblichen Umfang erfasst. Bei der Anwendung dieser Sachwertfaktoren sind demnach für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen insoweit keine Sachwerte nach Maßgabe des 21 Abs. 3 ImmoWertV zu ermitteln und anzusetzen. Der so ermittelte Sachwert enthält damit auch den Wertanteil der üblichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen. Soweit allerdings die auf dem zu bewertenden Grundstück befindlichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen erheblich von dem mit dem Sachwertfaktor erfassten üblichen Umfang abwichen, wurden diese nach Erfahrungssätzen pauschaliert berücksichtigt (3%-6%). Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

8 Modellbeschreibung zur Ermittlung von Sachwertfaktoren Die Sachwertfaktoren gemäß 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV werden in Thüringen auf der Basis der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie-SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom abgeleitet. Die Verwendung der abgeleiteten Sachwertfaktoren bedingt eine modellkonforme Sachwertermittlung, schließt im Einzelfall aber nicht aus, das Modell sachverständig zu interpretieren und auszufüllen. Es ist zu beachten, dass die anliegenden Tabellen 1-4 eine Richtlinie zur Orientierung sind. Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis geeigneter, um die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bereinigter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet. Das Modell für die Ableitung der Sachwertfaktoren sowie die wesentlichen Modellparameter sind zu beschreiben. Werte für übertiefe Grundstücksteile und selbständig nutzbare Teilflächen sind (im Sinne des 17 Abs. 2 ImmoWertV) zu berücksichtigen. Weiterhin sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog - 8 ImmoWertV), z. B. über das durchschnittliche Maß hinausgehende Baumängel/Bauschäden, positive oder negative Unterhaltungszustände etc. zu berücksichtigen (auf schadensfreie Objekte abstellen). Kaufpreis Objektart Normalherstellungskosten Gebäudestandard Baunebenkosten Korrekturfaktoren für Land und Ortsgröße (Regionalfaktor) Sonstige Korrekturfaktoren (u.a. Fachwerk, Fertigteilhäuser) nicht ausgebautes Dachgeschoss, Flachdach ausgebautes Dachgeschoss, fehlender Drempel Selektiert wurden Kaufobjekte mit einem Kaufpreis ab ,00. Soweit geboten, ist vorab der Kaufpreis auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. freistehendes Einfamilienhaus, freistehendes Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenendhaus, Reihenmittelhaus NHK 2010 (Anlage 1 der SW-RL) nach Standardmerkmalen und Standardstufen der SW-RL in den NHK 2010 enthalten keine keine Korrektur Tabelle 1 Korrektur Tabelle 2 ausgebauter Spitzboden Korrektur Tabelle 3 Objektgrößenanpassung: Bezugsmaßstab keine Brutto-Grundfläche nach SW-RL Gebäudemix verwenden wenn erforderlich (Anbauten, Teilunterkellerungen, Teilausbau, Souterrain etc.) 6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

9 Wertansatz für bei der BGF- Berechnung nicht erfasste Bauteile Baujahr Baupreisindex diese Bauteile sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten; werthaltige, nicht in der BGF erfasste Bauteile, sind gesondert, nach Erfahrungssätzen, pauschaliert zu berücksichtigen; (Orientierungssätze in Tabelle 4) ursprüngliches Baujahr Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (am Wertermittlungsstichtag, Wohngebäude); inter- bzw. extrapolierter Gesamtnutzungsdauer (Anlage 3 SW-RL) Standardstufe 1 Standardstufe 2 Standardstufe 3 Standardstufe 4 Standardstufe 5 60 Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre Restnutzungsdauer Alterswertminderung Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL linear Außenanlagen und sonstige Anlagen sind i.d.r. im üblichen Umfang im Sachwert enthalten; entsprechen sie nicht den üblichen Rahmen werden sie nach Erfahrungssätzen pauschaliert berücksichtigt (3-6 %) selbständig nutzbare Teilflächen sind vom Kaufpreis abzusetzen (im Sinne 17 Abs. 2 ImmoWertV); Diese selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann; u.a. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte bleiben unberücksichtigt (Ausnahmen sind Rechte, die bei der Kaufpreisbildung relevant waren); 8 ImmoWertV, u.a. Baumängel/Bauschäden (max ,- ), Bodenwert Grundstücksfläche zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts Abschlag % bei absehbar unvollständigem Straßenausbau; Faktor Eckgrundstück 0,95; Lage in 2. Reihe bleibt unberücksichtigt lageübliche, objektbezogene Grundstücksgröße Kauffälle der Jahre Abbildung 2 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

10 Orientierungswerte für die Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit von Dachgeschossen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern gemäß Entwurfsfassung der SW-RL (gemittelte Werte): Bewertung von Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach Tabelle 1 Berücksichtigung des Grades der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei den Kostenkennwerten Dachgeschoss Gebäudeart BGF der DG-Ebene nicht ausgebaut, aber nutzbar nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar nicht ausgebaut, nicht nutzbar flach geneigtes Dach Flachdach 1.02 / 1.12 / 1.22 / / 2.12 / 2.22 / / 3.12 / 3.22 / / 1.12 / / 2.12 / / 3.12 / / 2.22 / / 1.13 / / 2.13 / / 3.13 / / 2.23 / / 1.13 / 1.23 / / 2.13 / 2.23 / / 3.13 / 3.23 / 3.33 Zuschlag Abschlag vom jeweiligen Kostenkennwert wird angerechnet wird angerechnet --- wird nicht angerechnet Bewertung von Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss Berücksichtigung eines fehlenden Drempels 2 % 2 % 2 % 3 % 8 % 8 % 8 % 12 % wird nicht angerechnet Tabelle 2 Gebäudeart 1.01 / 2.01 / / 2.11 / / 2.21 / / 2.31 / 3.31 Pauschaler Abschlag an dem NHK-Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 4 % 3 % 5 % 4 % Faktor 0,96 0,97 0,95 0,96 8 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

11 Berücksichtigung eines ausgebauten Spitzbodens (anwendbar ab einer lichten Höhe des Dachraumes incl. Drempel von ca. 5,2 m) Tabelle 3 Gebäudeart 1.01 / 2.01 / / 2.11 / / 2.21 / / 2.31 / 3.31 Pauschaler Zuschlag auf den NHK-Kostenkennwert für die Gebäudeart mit ausgebautem Dachgeschoss 11 % 8 % 14 % 10 % Faktor 1,11 1,08 1,14 1,10 Orientierungswerte für die bei der BGF-Berechnung nicht erfassten Bauteile Tabelle 4 Pauschalbetrag in (Herstellungskosten) Flachdachgaube Schleppdachgaube Satteldachgaube Balkone/ Terrassen (einschl. Geländer, ISO- Korb, Dämmung, Abdichtung, Belag) 1.800, zzgl /m² (Ansichtsfläche, Front) 1.900, zzgl /m² (Ansichtsfläche, Front) 2.100, zzgl /m² (Ansichtsfläche, Front) 1.000, zzgl. 750 /m² Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

12 Sachwertfaktoren 2016 für den Ilm-Kreis Bodenwertniveau vorläufiger Sachwert Sachwertfaktoren bb kk = aa (vvvvvv 1 MMMMMM ) 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² ,01 1, ,00 1, ,95 0,99 1, ,95 0,99 1,02 1, ,95 0,98 1,02 1, ,94 0,98 1,01 1, ,94 0,97 1,00 1, ,94 0,97 1,00 1, ,94 0,96 0,99 1, ,94 0,96 0,99 1, ,93 0,96 0,98 1, ,93 0,96 0,98 1, ,93 0,95 0,97 1, ,93 0,95 0,97 0, ,93 0,95 0,97 0, ,93 0,95 0,96 0, ,94 0,96 0, ,94 0,96 0, ,94 0,96 0, ,94 0,95 0, ,94 0,95 0, ,94 0,95 0, ,93 0,95 0, ,93 0,95 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, , , , , , , ,93 Abbildung 3 a 0,90 0,89 0,88 0,87 b -0,02-0,04-0,06-0,08 Sachwertfaktoren für den Ilm-Kreis (Tabelle) 10 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

13 Abbildung 4 Sachwertfaktoren für den Ilm-Kreis (Grafik) Schätzfunktion kk = aa vvvvvv bb Bodenwertniveau 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , , ,85942 mittlerer Fehler von a 0, , , ,05723 Regressionskoeffizient b -0, , , ,09510 mittlerer Fehler von b 0, , , ,03518 Korrelation 0, , , ,34221 Abbildung 5 Beschreibung der Ableitung für den Ilm-Kreis Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abbildung 3) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abbildung 5) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a x ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

14 Kriterium Stichprobe für den Ilm-Kreis vorläufiger Sachwert (EUR) Bodenrichtwert (EUR/m²) Bodenwertanteil (%) Minimum ,32 8,00 2,87 5. Perzentil ,65 12,95 5,61 Median ,41 28,00 14,54 Mittelwert ,47 37,16 16, Perzentil ,20 85,00 35,57 Maximum ,19 105,00 54,24 Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer (Jahre) RND/GND (%) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße Bruttogrundfläche Wohnfläche Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche Sachwertfaktor (EUR/m²) Minimum ,65 5. Perzentil ,72 Median ,97 Mittelwert , Perzentil ,17 Maximum ,35 Anzahl der Kauffälle im Ilm-Kreis 280 Gesamt 280 Abbildung 6 Beschreibung der Stichprobe für den Ilm-Kreis 12 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

15 Sachwertfaktoren 2016 für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Bodenwertniveau vorläufiger Sachwert Sachwertfaktoren bb kk = aa (vvvvvv 1 MMMMMM ) 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² ,90 1, ,90 1,00 1, ,90 0,98 1, ,89 0,98 1,06 1, ,89 0,97 1,05 1, ,89 0,96 1,03 1, ,89 0,96 1,02 1, ,89 0,95 1,02 1, ,89 0,95 1,01 1, ,89 0,94 1,00 1, ,88 0,94 0,99 1, ,88 0,93 0,99 1, ,88 0,93 0,98 1, ,88 0,93 0,97 1, ,88 0,93 0,97 1, ,88 0,92 0,96 1, ,88 0,92 0,96 1, ,92 0,96 0, ,92 0,95 0, ,91 0,95 0, ,91 0,94 0, ,94 0, , , ,96 a 0,86 0,84 0,83 0,82 b -0,01-0,06-0,09-0,13 Abbildung 7 Sachwertfaktoren für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Tabelle) Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

16 Abbildung 8 Sachwertfaktoren für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Grafik) Schätzfunktion kk = aa vvvvvv bb Bodenwertniveau 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , , ,81551 mittlerer Fehler von a 0, , , ,07518 Regressionskoeffizient b -0, , , ,11478 mittlerer Fehler von b 0, , , ,04956 Korrelation 0, , , ,32945 Abbildung 9 Beschreibung der Ableitung für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abbildung 7) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abbildung 9) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a x ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. 14 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

17 Kriterium Stichprobe im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt vorläufiger Sachwert (EUR) Bodenrichtwert (EUR/m²) Bodenwertanteil (%) Minimum ,72 6,00 2,17 5. Perzentil ,00 9,00 3,94 Median ,65 26,00 13,61 Mittelwert ,78 33,10 15, Perzentil ,18 73,25 37,03 Maximum ,16 130,00 67,58 Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer (Jahre) RND/GND (%) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße Bruttogrundfläche Wohnfläche Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche Sachwertfaktor (EUR/m²) Minimum ,00 0,64 5. Perzentil ,50 0,77 Median ,09 0,98 Mittelwert ,47 0, Perzentil ,64 1,17 Maximum ,00 1,30 Anzahl der Kauffälle im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 208 Gesamt 208 Abbildung 10 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

18 Sachwertfaktoren 2016 für den Landkreis Sonneberg Bodenwertniveau vorläufiger Sachwert Sachwertfaktoren bb kk = aa (vvvvvv 1 MMMMMM ) 10 /m² 20 /m² 40 /m² ,89 0,94 1, ,88 0,93 0, ,87 0,92 0, ,87 0,92 0, ,86 0,91 0, ,86 0,90 0, ,86 0,90 0, ,85 0,89 0, ,85 0,89 0, ,85 0,89 0, ,84 0,88 0, ,84 0,88 0, ,84 0,88 0, ,84 0,87 0, ,83 0, , , , , , , ,88 a 0,77 0,79 0,80 b -0,05-0,06-0,08 Abbildung 11 Sachwertfaktoren für den Landkreis Sonneberg 16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

19 Abbildung 12 Sachwertfaktoren für den Landkreis Sonneberg Schätzfunktion kk = aa vvvvvv bb Bodenwertniveau 10 /m² 20 /m² 40 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , ,78314 mittlerer Fehler von a 0, , ,10397 Regressionskoeffizient b -0, , ,08375 mittlerer Fehler von b 0, , ,06212 Korrelation 0,14 0,12 0,30 Abbildung 13 Beschreibung der Ableitung für den Landkreis Sonneberg Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abbildung 11) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abbildung 13) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a x ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

20 Kriterium Stichprobe für den Landkreis Sonneberg vorläufiger Sachwert (EUR) Bodenrichtwert (EUR/m²) Bodenwertanteil (%) Minimum ,43 6,00 2,89 5. Perzentil ,93 9,00 3,78 Median ,36 16,00 11,52 Mittelwert ,61 20,32 12, Perzentil ,25 41,00 25,78 Maximum ,38 52,00 40,73 Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer (Jahre) RND/GND (%) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße Bruttogrundfläche Wohnfläche Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche Sachwertfaktor (EUR/m²) Minimum ,60 5. Perzentil ,67 Median ,91 Mittelwert , Perzentil ,07 Maximum ,20 Anzahl der Kauffälle im Landkreis Sonneberg 114 Gesamt 114 Abbildung 14 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Sonneberg 18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

21 2. Liegenschaftszinssätze Allgemeines Nach 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sind Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) die Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte der Grundstücke der verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mehrfamilienwohnhäuser und gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser, im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst und das Marktgeschehen für renditeorientierte Immobilien dargestellt. Der Liegenschaftszins wird vom Gutachterausschuss anhand von vergangenen Markttransaktionen ermittelt. Dieser kann als marktübliche Renditeerwartung oder Zinssatz einer alternativen Anlage interpretiert werden und als solcher auch aus der Beurteilung der Mieteinnahmen und dem Kapitalzinssatz hergeleitet werden. Das bedeutet, dass ein erhöhtes Risiko beim Kapitaleinsatz in Immobilien einen höheren Liegenschaftszinssatz bewirkt. Der Liegenschaftszinssatz stellt die Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Liegenschaftszinssätze werden auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute oder genutzte Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Abbildung 15 Ablaufschema des Ertragswertverfahrens Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

22 Modellbeschreibung für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 20 WE, Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 WE, gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus mit gewerblichen Anteil (max. bis 1/3 des Gebäudeanteiles) Kaufpreis Selektiert wurden Kaufobjekte mit einem Kaufpreis ab ,00. Soweit geboten, ist vorab der Kaufpreis auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Objektart Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 WE, Mehrfamilienhaus mit 7 bis 20 WE, Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 WE, gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus (bis maximal 1/3 Gebäudeanteil) Vermietung Vollvermietung wird unterstellt; Objekte mit mehr als 1/3 Leerstand (bezogen auf die Gesamtmietfläche) werden nicht berücksichtigt; (Stellplatz ist in der Miete enthalten) Rohertrag (Jahr) marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten ( 18 ImmoWertV); Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - Mieten aus der Kaufpreissammlung - Mieten aus Sammlungen der Sachverständigen des Gutachterausschusses - geeignete lokale Mietspiegel - und Anlehnung an die aktuellen Mietspiegel des IVD Thüringen Bewirtschaftungskosten Wohn-, Gewerbeanteil (Werte gerundet) Verwaltungskosten: Instandhaltungskosten: Mietausfallwagnis: 280 /Einheit 11 /m² WF bei min. 22 Jahren Bezugsfertigkeit, 9 /m² bei weniger als 22 Jahren Bezugsfertigkeit 2 % des Jahresrohertrages Bewirtschaftungskosten Garagen/Carport (Einstellplätze) (Werte gerundet) Verwaltungskosten: Instandhaltungskosten: Mietausfallwagnis: 37 /Einheit 83 /Einheit 2 % des Jahresrohertrages Reinertrag Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzungsdauer (Anlage 3 SW-RL) Standardstufe 1 Standardstufe 2 Standardstufe 3 Standardstufe 4 Standardstufe 5 60 Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre 20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

23 Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale selbständig nutzbare Teilflächen sind vom Kaufpreis abzusetzen (im Sinne 17 Abs. 2 ImmoWertV); Diese selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann; u.a. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte bleiben unberücksichtigt (Ausnahmen sind Rechte, die bei der Kaufpreisbildung relevant waren); 8 ImmoWertV, u.a. Baumängel/Bauschäden (max ,- ) Bodenwert zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts Abschlag % bei absehbar unvollständigem Straßenausbau; Faktor Eckgrundstück 0,95; Lage in 2. Reihe bleibt unberücksichtigt Grundstücksfläche lageübliche, objektbezogene Grundstücksgröße Kauffälle der Jahre Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes p: RE q-1 G - bog p = Ø ( - x ) x 100 KP - bog q n 1 KP - bog RE KP G BW Reinertrag Kaufpreis Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis G = KP BW Bodenwert q 1+p p n bog Liegenschaftszinssatz (in Prozent) Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

24 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Ilm-Kreis Bezeichnung Anzahl Datensätze Mittelwert Standardabweichung Ilm-Kreis 71 5, ,10706 gerundet 5,2 Spanne 4,0 6,5 Abbildung 16 Liegenschaftszinssatz für den Ilm-Kreis Kriterium Liegenschaftszinssatz (%) Wohn-/Nutzfläche Kaufpreis / Wohn-/Nutzfläche (EUR/m²) Minimum 3, Perzentil 4, Median 5, Mittelwert 5, Perzentil 6, Maximum 6, Kriterium Bodenrichtwert (EUR/m²) Baujahr (jjjj) Restnutzungsdauer (Jahre) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Anzahl der Kauffälle im Ilm-Kreis 71 Gesamt 71 Abbildung 17 Beschreibung der Stichprobe für den Ilm-Kreis 22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

25 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Bezeichnung Anzahl Datensätze Mittelwert Standardabweichung LK Saalfeld-Rudolstadt 53 5, ,10500 gerundet 5,3 Spanne 4,0 6,0 Abbildung 18 Liegenschaftszinssatz für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Kriterium Liegenschaftszinssatz (%) Wohn-/Nutzfläche Kaufpreis / Wohn-/Nutzfläche (EUR/m²) Minimum 3, Perzentil 4, Median 5, Mittelwert 5, Perzentil 6, Maximum 6, Kriterium Bodenrichtwert (EUR/m²) Baujahr (jjjj) Restnutzungsdauer (Jahre) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Anzahl der Kauffälle im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 53 Gesamt 53 Abbildung 19 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze

26 Ableitung des mittleren Liegenschaftszinssatzes 2016, Landkreis Sonneberg Bezeichnung Anzahl Datensätze Mittelwert Standardabweichung LK Sonneberg 20 6, ,19227 gerundet 6,0 Spanne 4,6 7,0 Abbildung 20 Liegenschaftszinssatz für den Landkreis Sonneberg Kriterium Liegenschaftszinssatz (%) Wohn-/Nutzfläche Kaufpreis / Wohn-/Nutzfläche (EUR/m²) Minimum 4, Perzentil 4, Median 6, Mittelwert 6, Perzentil 7, Maximum 7, Kriterium Bodenrichtwert (EUR/m²) Baujahr (jjjj) Restnutzungsdauer (Jahre) Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Anzahl der Kauffälle im Landkreis Sonneberg 20 Gesamt 20 Abbildung 21 Beschreibung der Stichprobe für den Landkreis Sonneberg 24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg

27 NORDHAUSEN EICHSFELD Leinefelde-Worbis KYFFHÄUSERKREIS Artern UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS Schmalkalden SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL Gotha GOTHA HILDBURG- HAUSEN ERFURT ILM-KREIS SONNEBERG WEIMAR SAALFELD- RUDOLSTADT WEIMARER LAND Saalfeld JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS Pößneck SAALE- ORLA-KREIS GERA GREIZ Zeulenroda- Triebes ALTENBURGER LAND Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Standort der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

28 Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Saalfeld Albrecht-Dürer-Straße Saalfeld +49 (0) (0) gutachter.saalfeld@tlvermgeo.thueringen.de Vertrieb: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Saalfeld Juni 2016