I n t e r n e. V e r k e h r s w e r t e r m i t t l u n g. für. Dr. Gerhard H. Wächter Berlin

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1 I n t e r n e V e r k e h r s w e r t e r m i t t l u n g für Dr. Gerhard H. Wächter Berlin Z w e i f a m i l i e n h a u s R e h l i n g e r s t r a ß B e c k i n g e n F l u r 0 8 N r / 1 Bewertungsstichtag S a c h w e r t : ,00 E r t r a g s w e r t : ,00 V E R K E H R S W E R T : ,00

2 Verkehrswertermittlung: Zweifamilienhaus B e c k i n g e r s t r a ß e B e c k i n g e n F l u r 0 8 F l u r N r / 1 Das Grundstück ist beim Amtsgericht Merzig, Grundbuchamt Wilhelmstraße 2 in Merzig verzeichnet. Belegenheit: Amtsgericht Merzig Grundbuch von Beckingen Flur Nr. 08 Nr. 182/1 in einer grundbuchmäßigen Größe von 801 m 2 Abteilung I: Eigentümer : Dr. jur. Gerd Wächter Abteilung II und III: keine Eintragungen Baujahr des Gebäudes: ca.1910 Modernisierung 1996/1997 Grund der Bewertung: Verkaufsabsicht Bewertungsstichtag: Februar 2014 Keine Angaben über Altlasten

3 Bewertungsmethoden Die ortsüblichen Methoden der Verkehrswertermittlung für Einund Zweifamilienhäuser. Bauweise: -massive Bauweise -Keller : Massivdecke - Ansichten: Verputzt Wahl des Wertermittlungsverfahrens: - Gewählt werden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. - Vergleichswerte, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, liegen nicht vor.

4 GRUNDSTÜCKSBESCHREI BUNG Lage und Charakteristik des Grundstückes: Bebautes Grundstück in Dorfrandlage Baugrund eben Umgebung: Freistehend. Nachbar zur linken Seite ca. 30 m, zur linken ca. 20 m Nebenstraße, einseitig bebaut gegenüberliegend Gewerbegrundstück (Baustofflager) Das Objekt liegt in der Gemeinde Beckingen. Beckingen ist eine Kleinstadt und liegt im Bundesland Saarland. Die geographischen Koordinaten von Beckingen sind 49,40 Grad nördlicher Breite und 6,70 Grad östlicher Länge, was im Westen von Deutschland nahe der Grenze zu Frankreich liegt. Die Einwohnerzahl von Beckingen beträgt etwa Einwohner. Michelbach liegt in einem abseitigen, von der Prims wegführenden Tal und an den umgebenden Hängen. Michelbach ist ein kleiner Ort mit ca.1000 Einwohner auf einer Fläche von 51,7 Qkm. Die Gemeinde Beckingen besteht aus 9 Ortsteilen mit ausgeprägter Infrastruktur und guten Einkaufsmöglichkeiten liegen jeweils ca. 3 km entfernt in westlicher Richtung über die Bundesstrasse 51, Autobahn und Umgehungsstraße sehr gut zu erreichen. Die BAB A8 (Saarbrücken Luxembourg) befindet sich in 4,5 km Entfernung. Der Bahnhof Beckingen in 750 m Entfernung. Orts- und Verkehrslage: Das Bewertungsobjekt befindet sich ca. 150 m von der Kreuzung L 156 (Dillingerstraße,Bahnhofstraße, Talstraße) entfernt. In der Rehlingerstraße befindet sich linksseitig Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern, auf der rechten Seite befindet sich ein Lager einer Baustofffirma. Die Zufahrt erfolgt über eine asphaltierte zweispurige Straße und wird hauptsächlich als Zubringer von Naherholungssuchenden und Zulieferer der ansäßigen Handwerkern im hinteren Teil der Rehlingerstraße benutzt. Der Verkehrslärm ist nicht messbar. In ca. 40 m Entfernung befindet sich die Eisenbahntrasse Saarbrücken-Trier. Zum Besichtigungszeitpunkt war die Lärmbelästigung durch den Eisenbahnverkehr weniger belastend als angenommen. Das Objekt ist mit einem Vorgarten versehen.

5 Die Anwohner parken auf der Straße. Grundstückscharakter und Bodenbeschaffenheit: Das Bewertungsobjekt hat ein Vollgeschosse ein aussgebautes Dachgeschoss und Keller. Es ist freistehend. Das Haus steht auf einem leicht trapezförmigen Grundstück mit einer Tiefe von ca. 57 m und einer Breite von ca. 13 m. Das Haus steht linksseitig zur Breite des Grundstücks und ist ca. 5 m zurückgesetzt. Das vorne befriedete Grundstück ist mit Bürgersteig zur Straße abgegrenzt. Die Grundstücksform des Bewertungsobjektes ist im Zuschnitt regelmäßig. Erschließung: Das Grundstück ist erschlossen. Verkehrsmäßige Anbindung: In ca. 750 m Entfernung befindet sich der Beckinger Bahnhofbacher Bahnhof; ca. 300 m entfernt ist die Bushaltestelle mit regelmäßigen Linien nach Dillingen und Haustädter Tal. Einkaufsmöglichkeiten sind ausreichend und in erreichbarer Entfernung vorhanden, des Weiteren befinden sich eine erweiterte Realschule in Beckingen. Im 6 km entfernten Dillingen sind diverse Bildungseinrichtungen bis zum Abitur vorhanden. Beschreibung des Gebäudes das Gebäude ist 1910 erbaut worden und 1996/97 modernisiert worden. Der Baukörper des Hauses hat einen rechtwinkligen Zuschnitt mit freistehend angebauter Treppe zum Dachgeschoss. Von der Strasse und von der Garagenzufahrt erfolgt die Zuwegung zum Haus über Natursteinweg. Auf dem Grundstück, rechts vom Haus befindet sich ein Tor,das die Zuweg zur Dachgeschosswohnung abgrenzt. Vor und Hinter dem Haus befinden sich Gärten. Der Baukörper hat eine Grundfläche von 10,10 m mal 11,20. Das Haus in Massivbauweise überwiegend Sandstein erbaut. Die Kellerdecke ist in gemauerten Kappen erstellt die Geschossdecke als Holzbalkendecke ausgeführt. Dach ist isoliert und in Holz/Ziegel Konstruktion ausgeführt. Die Bodenbeläge sind Holz, Laminat, PVC und Fliesen. Die Holzfenster sind doppelverglast. Das Haus wird über Ölzentralheizung geheizt, die Warmwasserversorgung zum Teil über Durchlauferhitzer

6 Die Kellertreppe ist steil und abgenutzt. Insgesamt ist die Bausubstanz als gut zu bezeichnen, zum Teil nicht mehr zeitgemäß. Die Bäder sind zeitgemäß und mit Tageslicht versehen. Das Haus ist in altersgemäßem gutem Zustand. Die Elektroaustattung ist ausreichend. Fassade, Dachentwässerung und Haustür sind überholungsbedürftig. Die Heizungsanlage ist 17 Jahre alt. Der m 3 umbaute Raum für Neubau (konventionelle Bauart) von Wohngebäuden wie folgt zugrunde gelegt. Keller 150 Wohnhaus 300 Eine Bodenrichtwertkarte liegt nicht vor. Die Bodenwerte lt. Geodatenzentrum Saarland weisen einen Wert von bei 40,00 /qm aus. Für die weitere Bodenwertberechnung wird ein Bodenwert mit 40,00 /qm zugrunde gelegt. Das Gartenland wird mit 12,50 bewertet Bodenwert: 801 qm lt. Grundbuch hiervon : Bodenwertermittlung qm Art Preis/m Bauland 40, , Gartenland 12, ,50 Vorhandene Anschlüsse 6.250,00 Summe ,50 gerundet Bodenwert ,00

7 Sachw ertermittlung Der m 3 umbaute Raum für Neubau (konventionelle Bauart) von Wohngebäuden wie folgt zugrunde gelegt. Keller 150 Wohnhaus 300 Sachwertermittlung Länge Tiefe Höhe Umbauter Raum Gebäudewert Wertminderung 50% Bauwert KG 10,1 11,2 2, , , ,00 EG 10,1 11,2 3, , , ,00 DG 10,1 11,2 2, , , , ,00 Bodenwert ,00 Sachwert ,00 S a c h w e r t G e b ä u d e Z w e i f a m i l i e n h a u s R e h l i n g e r s t r a ß e Beckingen Wert Nach Sachw ertverfahren = ,00 Ertragswertermittlung Es wird davon ausgegangen, dass langfristig folgende Kaltmieten erzielt werden können Mieteinnahmen monatlich jährlich Kapitalisiert Erdgeschoss Dachgeschoss Summe ,00 Ertragswert Zweifamilienhaus Rehlingerstraße Beckingen

8 Eine Miete von 790,00 erscheint langfristig und nachhaltig erzielbar mit 5 % kapitalisiert ergibt sich eine Ertragswert von = ,00 Verkehrsw ertermittlung Verkehrswert Zweifamilienhaus Rehlingerstraße Beckingen Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Summe ,00 Verkehrswert = ,00 Der Reparaturstau wird wie folgt angesetzt Heizungsmodernisierung Haustüre Dachentwässerung Fassade Kellerterppe übriges Summe: Verkehrsw ert ,00