LIEGENSCHAFTEN BEWERTEN

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1 LIEGENSCHAFTEN BEWERTEN AUSBAU 1

2 MARKT 2

3 MARKTWERT Fr / kg Fr / kg 3

4 MARKTWERT Vergleich ist für Liegenschaften nicht legitim Liegenschaften sind immobil 4

5 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) Liegenschaften sind ortsgebunden 5

6 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) Jede Liegenschaft ist ein Unikat Gebäude und Lage sind untrennbar 6

7 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) GLEICH ist nie GLEICH 7

8 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) Gebäude + Lage 8

9 Die LAGE ist WERT-bestimmend! Kanton Gemeinde Entscheidend: STEUERBELASTUNG Lage innerhalb der Gemeinde Lage im Quartier Entscheidend: STATUS 9

10 Erschliessung, Dienstleistung, Kultur Erschliessung ÖV - Individualverkehr Zugang zur Liegenschaft eben am Berg Lift Distanz zum Zentrum, Einkaufsmöglichkeiten Bildungsangebot Kulturangebot 10

11 Immobil - Lage Zentral Dicht Abgelegen Vereinzelt 11

12 Gebäude Bautyp Wohnform FREISTEHEND ZUSAMMENGEBAUT 12

13 Immobil - Lage Sicht verbaut Fernsicht 13

14 Primär BEWERTUNG LAGE BEWERTUNG Sekundär GEBÄUDE BEWERTUNG 14

15 Bewertungsmethoden Die Branche kennt unterschiedliche Bewertungsmethoden. In der Schweiz sind verbreitet : Vergleichswert (Hedonisch) Substanzwert (Mischwert Gewichtung von Substanz und Ertrag) Barwert (Ertragswertorientiert) DCF Methode (Bewertung von Portfeuilles) 15

16 Bewertungsmethoden VERGLEICHSWERT-METHODE Direkter oder Bewertungsmethoden Indirekter Vergleich der Merkmale von Vergleichsobjekten. Hedonische Methode = mathematisch statistisches Modell auf Basis einer Datenbank. Liegenschaftsmerkmale Lagemerkmale 16

17 Bewertungsmethoden Anwendung bei einfachen Objekten wie VERGLEICHSWERT-METHODE Landbewertung von unbebauten Grundstücken Einfamilienhäuser Stockwerkeigentum Plausibilisierung von anderen Bewertungen 17

18 Der Sachwert (Realwert) Setzt sich zusammen aus: Zeitwert aller baulichen Anlagen Kosten für die Umgebungsarbeiten Baunebenkosten (Gebühren, Bewilligungen ) Landwert 18

19 Sachwertmethode Gebäude + Boden Weit verbreitete Meinung: Der Wert des Gebäudes richte sich nach den Erstellungskosten (Baukosten) Weit verbreitete Meinung: Der Wert des Bodens richte sich nach den Baulandkosten. (Erschliessung und Land) 19

20 Sachwertmethode Die einstigen Baukosten sind für den Sachwert nicht von Bedeutung! Aktuelle Baukosten zur Erstellung des substanzgleichen Gebäudes im heutigen Zeitpunkt sind gefragt. 20

21 Beispiel Sachwertbewertung Einfamilienhaus Baujahr 1992, Grundstück 700 m² Neubauwert Wohnhaus 990 m³ à Fr Neubauwert Nebengebäude (Garage) 90 m³ à Fr Total Gebäudeneubauwert Umgebung 7 % davon Nebenkostenanteil 4% davon Total Neubauwert

22 Sachwert GEBÄUDE Neubauwert aller Bauten Fr Alters-Entwertung: Differenzierte Altersentwertung nach Bauteilen oder nach Bauteilgruppen: Rohbau, Gebäudehülle, Ausbau, Installationen Gebäudealter 20 Jahre Wertminderungstabelle % Altersentwertung 16.2 % x = Zeitbauwert Fr

23 SACHWERT LANDANTEIL Die Baulandpreise sind für überbaute Grundstücke nur bedingt von Bedeutung! Der Landwert überbauter Grundstücke ist nicht dem Landwert von unbebauten Grundstücken gleichzusetzen. Eine freie Überbaubarkeit ist nicht mehr gegeben! Vergleich absoluter Wert (Baulandpreis) zu relativem Wert. Gemäss Tabelle Landentwertung Ermittlung nach LAGEKLASSEN (Punktierung) Landwert in Prozenten der Neubauwerte 23

24 SACHWERT LANDANTEIL Beispiel: Baulandwert Fr /m² Theoret. Gebäudealter 20 Jahre Landwert 80% = Fr /m² Relativer Landwert in Anlehnung an SIA D 047 Alter Entwertung Alter Entwertung Alter Entwertung

25 SACHWERT LANDANTEIL Beispiel: Lageklasse A Standort 4.80 B Nutzung 3.50 C Lage 4.00 D Erschliessung 2.50 E Marktverhältnisse 3.50 Total 18.30/ 5 Lageklasse 3.7 Auf Grund der Lageklasse beträgt der Landwertanteil am Neubauwert (BKP 2,4,5) % Neubauwert Fr x 29.7% = Fr Parzellenfläche: 700 m² = Fr / m² 25

26 GEBÄUDE + LANDANTEIL Zeitwert aller Gebäude Fr Landwert relativ: 700 x = Fr (Landwert Lageklasse ) Sachwert Liegenschaft Fr Und nun?? Entspricht dies dem Marktwert?? 26

27 Sachwert / Marktwert Preisvorstellung Verkäufer: Fr Sachwert Fr Preisvorstellung Interessent Fr VERHANDLUNG = MARKTWERT Käufermarkt / Verkäufermarkt 27

28 Sachwert (Realwert) Vorteil Ist für jedermann gut verständlich und nachvollziehbar Nachteil Wird durch die Marktverhältnisse auf dem Immobilienmarkt schwach beeinflusst. Anwendung für Liegenschaften für Eigenbedarf, wo die Rendite des eingesetzten Kapitals eine untergeordnete Rolle spielt. SELBSTGENUTZTES WOHNEIGENTUM 28

29 Immobilienbewertung aktuell Vergangenheit Zukunft CHANCE + POTENZIAL = WERTFAKTOR 29

30 ERTRAGSWERT METHODE BARWERTMETHODE Finanzmathematische Ermittlung Basiert auf Einnahmen / Ausgaben die beim Betrieb einer Liegenschaft generiert werden. Ermittlung über den nachhaltig erzielbaren Mietwert. Im Mietwert ist abgebildet: Nachfrage (Markt) Lagequalität Ausbaustandard Komfort 30

31 BEISPIEL BARWERTMETHODE Bauwert inkl. Umgebung, NK Fr Berechnung Rückstellungsbedarf für zyklische Erneuerungen in Zukunft: Erneuerung in 30 Jahren Anteil Baukosten 20 % Erneuerungsbedarf = Zinssatz 3.0 % 31

32 BEISPIEL BARWERTMETHODE Mietwert Fr Abzug Betriebskosten, Unterhalt Abzug Verwaltung -700 Nettomietwert Fr Restnutzungsdauer 80 Jahre (Baujahr 1992) Zinssatz/Barwertfaktor 2.75/ Wert Liegenschaft kapitalisiert Fr abzüglich Erneuerung in 30 Jahren 32

33 BEISPIEL BARWERTMETHODE Wert Liegenschaft kapitalisiert Fr abzüglich Erneuerungen in 30 Jahren: Fr Abzinsungfaktor Barwert = Marktwert Fr Vergleich Sachwert Fr Differenz Fr

34 FAZIT LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG Die Wahl der Bewertungsmethode richtet sich nach Bedarf und Zweckbestimmung der Liegenschaft, Information über den Marktwert Vergleichswert-Methode Vorwiegend Eigennutzung (bei guter Nachfrage) Sachwert-Methode Eigennutzung mässige Nachfrage und / oder renditeorientierte Liegenschaft Ertragswertmethode (Barwert) 34

35 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 35