Herzlich Willkommen. «Wohnen» 15. März 2018 I Villmergen

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Pamela Gärtner
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1 Herzlich Willkommen «Wohnen» 15. März 2018 I Villmergen

2 Heute für Sie da Stefan Köchli Vorsitzender der Bankleitung Raiffeisenbank Villmergen 2

3 Agenda 1. Einführung 2. Liegenschaftsbewertung 3. Immobilienverkauf als Prozess 4. Tragbarkeit 5. Zins- und Marktumfeld 3

4 Dubai 1990 Dubai

5 5 Entwicklung Immobilienpreise

6 So treu sind die Schweizer ihrem Eigenheim Quelle: comparis.ch 6

7 Liegenschaftsbewertung

8 Wieviel ist meine Immobilie wert?

9 Liegenschaftsbewertung Welches ist der richtige Wert? Verkehrs-/Marktwert Wert, den ein Dritter bezahlen müsste Expertenschätzung ZGB 617 Anrechnungswert für Erbteilung Steuerwert Amtlicher Wert, kantonale Unterschiede Kantonaler Schätzer Veranlagung Vermögenssteuer Verkaufspreis Festlegung durch Verkäufer Seite 9

10 Verkaufspreis Bewertungsmethoden Hedonische Methode Statistische Berechnung Basis bilden aktuelle Marktdaten Ca. 25 Objekte für eine geeignete Referenz Ampelsystem Realwert Geschätzter Sachwert Landwert + Zeitbauwert = Neubauwert./. Altersentwertung + Baunebenkosten Verkaufspreis Der Verkaufspreis ist dennoch immer abhängig von Angebot und Nachfrage! Die Bewertungsmethoden geben einen Anhaltspunkt zur Preissetzung Der Markt bestimmt den Preis 10

11 Verkaufspreis Hedonische Schätzmethode (HSM) Wertfaktor Möglichkeiten Lage im Ort Haustyp Lage im Gebäude Wohnfläche Kubatur Wertquote Zustand Gebäude Bauqualität Weiteres Luxusobjekt Nähe zu Schulen, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholung, ÖV Mehrfamilienhaus, Terrassenhaus, Gartenwohnung, Dachwohnung, Etagenwohnung, Attikawohnung Stockwerk, Besonnung, Lärmbelastung, Anzahl Aussenwände, Nachbarn, Anschluss an Lift, Erreichbarkeit Nettowohnfläche (beheizt), Balkonfläche und Grundstückfläche separat Volumen je nach verwendeter Norm anders (SIA 416 Gebäudeversicherung/116) Bei Stockwerkeigentum Baujahr, Renovationen, Zustand Fassade/Fenster/Dach/Elektroinstallationen/Boden/Küche/Sanitäranlagen Ausstattung Küche/Böden/Sanitär, Qualität der Wärmeerzeugung, Aufteilung Grundriss, Umgebung Wertrelevante Servitute, Baurecht, Anzahl Parkplätze, Minergie, Anzahl Zimmer, Anzahl Nasszellen Mit Swimmingpool, Sauna, Tennisplatz, überdurchschnittliche Ausstattung, gehobene Architektur, Grösse 11

12 Verkaufspreis Hedonische Schätzmethode (HSM) Positive Wertfaktoren Negative Wertfaktoren Schulen etc. innerhalb von 10 Minuten Viele Sonnenstunden Viele Aussenwände, wenig Wohnungen auf dem Stockwerk Erreichbarkeit der Wohnung via Lift Erreichbarkeit Haus Renovationen der letzten 3 Jahre Bauweise gemäss SIA-Normen Flexibler Grundriss Äussert gesuchte Lage innerhalb der Ortschaft Luft- und Lärmimmissionen Hohe Wohnungsdichte, kleiner Grenzabstand Elektrosmog (Antennen, Hochspannungsleitungen) Drohende Naturgefahren wie Überschwemmungen oder Lawinen Alter der Anlagen Anstehende Renovationen 12

13 Immobilienverkauf als Prozess

14 Immobilienverkauf als Prozess 7 Themenfelder Abschluss Notar; Grundbuch; Steuern Erste Gedanken / Fahrplan... Strategie festlegen Bewertung; Festlegung Verkaufspreis Verhandlungen mit Interessenten Publikation; Verkaufskanäle Verkaufsdokumentation erstellen 14

15 Verkaufsstrategie Soll ich einen Makler beauftragen? Zeitlicher Aufwand Fachwissen, Marktkenntnisse Verkaufspreis finden und durchsetzen Besichtigungstermine, Verhandlungen mit Kaufinteressenten Emotionale Distanz Zugang zu breitem Netzwerk Vermittlungsprovision 2-3% des Kaufpreises Wahl des Maklers Erfahrungen des Maklers im Marktgebiet Lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen Fragen Sie den Makler nach seinem Vorgehen Präsenz und Reputation des Maklers Professionalität des Maklers Verbindliche schriftliche Vereinbarung 15

Verkaufsstrategie Zielgruppe Familien mit

Nähe von Schulen Kinderlose Paare suchen Ruhe

16 Verkaufsstrategie Zielgruppe Familien mit jugendlichen Kindern legen den Fokus auf gute Anbindungen zum ÖV Familien mit Kleinkindern suchen kinderfreundliche Siedlungen in der Nähe von Schulen Kinderlose Paare suchen Ruhe und haben in der Regel höhere Eigenmittel zur Verfügung 16

17 Verkaufsstrategie Verkaufskanäle Internet Zeitung Inserat Makler Homegate Immoscout24 Lokalzeitung Tagesanzeiger NZZ Ausschreibung im Dorfladen/ Grossverteiler Pinwände Ganz dem Makler überlassen 17

18 Verkaufsprozess Verkaufsdokumentation Vorher Nachher Quelle: Nordlixx.de; homestaging-marionvogt.de 18

19 Verkaufsprozess Vermeidbare Fehler Mangelnde Planung Emotionen / Nostalgie Fehlende Unterlagen Realistische Preissetzung Finanzielle Tragweite nicht klar Terminplanung notwendig Sentimentale Werte sind nicht preisrelevant Realistisches Bild vermitteln Seriösen Eindruck vermitteln Zeit sparen Preis nicht unter-, aber auch nicht überschätzen 19

20 Tragbarkeit

21 Tragbarkeit Standardberechnung Finanzierung Bankfinanzierung Total Belastung inkl. Nebenkosten Amortisationsrate - Anrechenbare Einkommen Wert der Liegenschaft 1 Mio. CHF Tragbarkeit Standardfinanzierung Freies Einkommen % Belastung % Tragbarkeit bei voraussichtlicher Pensionierung Anrechenbare Leistungen Pro Jahr 1. Säule (AHV) Säule (BVG) Gesetzliche Renten Weitere Einnahmen - Weitere Ausgaben - Tragbarkeit Pensionierungszeitpunkt Freies Einkommen % Belastung % Anrechenbare Einnahmen Lösungsvorschlag Teilamortisation von

22 Tragbarkeit Fazit Spätestens ab Alter 50 persönliche Finanzplanung angehen Eigene konkrete Sparziele erreichen (3. Säule) Zinsdifferenz zwischen 5% und effektivem Zinssatz Sparquote Liquiditätsreserve für Renovation / Sanierung Energetische Sanierung vs. Amortisation Aus Steuersicht Renovationen während Erwerbsphase vornehmen Tragbarkeit im Falle von Krankheit / Invalidität / Todesfall absichern 22

23 Zins- und Marktumfeld

24 Hypothekarzinsen bisher nur leicht über Rekordtiefs Zinssätze für Neugeschäfte, Mittelwert, in % /08 01/09 01/10 01/11 01/12 01/13 01/14 01/15 01/16 01/17 01/18 10-J.-Fest 5-J.-Fest Libor-Hypothek 3M-CHF-Libor Zielrate 10-J.-Eidgenossen Quelle: SNB, Raiffeisen Economic Research 24

Der Traum vom Eigenheim Bereits ein Haus von 600 000 Franken ist

25 Der Traum vom Eigenheim Bereits ein Haus von Franken ist für die Hälfte aller Schweizer zu teuer 25 Quelle: SonntagsZeitung

26 Stabiles Hypothekarwachstum Laufzeitstruktur neue Hypotheken Raiffeisen, Anteile in % q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q Libor 1-3-J.-Fest 4-7-J.-Fest über 7-J.-Fest Hypothekarvol., in % yoy, r.s. Quelle: SNB, Raiffeisen Economic Research 26

27 EFH-Preise steigen weiterhin Hedonischer Raiffeisen-EFH-Transaktionspreisindex, in % gegenüber Vorjahr Quelle: SRED, Raiffeisen Investment Office 27

28 Teure EFH schwieriger zu vermarkten EFH-Insertionsdauer in Tagen nach Preis in 1'000 CHF, Median, Zentren Urban Land Touristisch Quelle: Meta-Sys, Raiffeisen Investment Office 28

29 STWE-Preise: Stabile Aufwärtsbewegung Hedonischer Raiffeisen-STWE-Transaktionspreisindex, in % gegenüber Vorjahr Quelle: SRED, Raiffeisen Investment Office 29

30 Höhere Insertionsdauern abseits von Zentren STWE, Median in Tagen, 2q17 Quelle: Meta-Sys, Raiffeisen Investment Office 30

31 STWE-Preise: Hohe Wohnkostendifferenz Monatliche Wohnkosten 100m2-Wohnung in CHF, 10-J.-Festhypothek, inkl. steuerliche Aspekte und Unterhalt q08 4q11 4q14 4q17 Wohnkostendifferenz Mieten, r.s. Kaufen, r.s. 1'950 1'900 1'850 1'800 1'750 1'700 1'650 1'600 1'550 1'500 1'450 Quelle: Meta-Sys, SNB, SRED, Raiffeisen Economic Research 31

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