Marktwertschätzung. Objektdaten. Pflanzschulstrasse Zürich. Transaktions-Identifikator IAZI_15184/1 Baujahr Auftraggeber Philippe Lasser

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1 Objektdaten Transaktions-Identifikator IAZI_15184/1 Baujahr 1913 This documentation is for advertisement purposes only. All information presented is based on data furnished by PLZ GmbH. IAZI does not assume any liability. Auftraggeber Philippe Lasser Firma PLZ GmbH Bewertungsstichtag Berechnungen IAZI AG, Zürich Erfassung durch Kornelia Widmaier Immobilienexperte Mitarbeiter IAZI AG Verkehrswert (Hedonisch) CHF 2' Brutto-Rendite (Soll) 8.01% Brutto-Rendite (Ist) 8.01% Soll-Miete CHF 176'275.- Leerstand CHF 0.- Ist-Miete CHF 176'275.- Mitarbeiter IAZI AG Dipl. Architekt ETH/SIA IAZI-Immobilienexperte Seite 1 von 6

2 Facts & Figures Eckdaten Flächen & Volumen Baujahr 1913 Büro- und Geschäftsnutzfläche (m 2 ) 0 Letzte grosse Renovation 1990 Nettowohnfläche (m 2 ) 402 Gesamtmiete (Soll) in CHF 105'528 Total Nutzfläche (m 2 ) 402 Anteil Mietertrag aus Geschäftstätigkeit 0% Grundstücksfläche (m 2 ) 191 (%) Anzahl Stockwerke 4 Raumvolumen Norm (m 3 ) Gebäudevers. 2'150 Anzahl Nasszellen 5 Anzahl Wohnungen im Gebäude Anzahl Aufzüge 0 1-Zi 1 ½-Zi 2-Zi 2 ½-Zi 3-Zi 3 ½-Zi 4-Zi Anzahl Parkplätze Tiefgarage Anzahl Parkplätze separate Garage 0 4 ½-Zi 5-Zi 5 ½-Zi 6-Zi 6 ½-Zi 7-Zi ++ Total Anzahl Abstellplätze Qualitative Merkmale und Nutzung Bemerkungen Sehr gut Gut Mittel Schlecht Standort in der Gemeinde Zustand des Gebäudes Bauqualität Wesentliche preisrelevante Servitute Baurecht Baurecht Restdauer (Jahre) Ferienwohnung Nein Nein Keine Nein Seite 2 von 6

3 Hedonische Bewertung Geschätzter Marktwert CHF 2'202'000.- *** Quelle Datenbasis Vorbehalte Bewertungsmethode Anwendung der Methode in der Schweiz Hinweise zur Bewertung * ** *** Immobilienbewertungsmodelle IAZI Aktuelle Markttransaktionen Der angegebene Marktwert beruht auf der Selbstdeklaration der Objekteigenschaften durch den Besteller und stellt den wahrscheinlichsten Preis dar, den das Objekt zum Bewertungsstichtag am Markt erzielen könnte. Verhandlungsgeschick, Informationsstand der Parteien, Zeitdruck sowie allfällige Spezialfaktoren können zu Abweichungen von diesen Werten führen. Die Schätzung basiert auf der hedonischen Methode, die in den 50er Jahren in den USA entwickelt wurde. Diese Methode erlaubt es, den Wert von Gütern zu vergleichen, die sehr unterschiedlich sind. Die Grundüberlegung der hedonischen Methode bei der Wohnraumbewertung ist folgende: Der Wert einer Immobilie erklärt sich aus den baulichen und geografischen Eigenschaften. Anhand der Preise, die bei Handänderungen erzielt wurden, bestimmt man mit Hilfe einer bewährten statistischen Methode (multiple lineare Regression) für den betreffenden Zeitraum den Anteil, den jede einzelne Eigenschaft am gesamten Wert der Immobilie hat. IAZI hat bereits 1994 zusammen mit Immobilienexperten von Banken, Pensionskassen und Versicherungen diejenigen Eigenschaften ermittelt, welche die Immobilienmarktpreise am genauesten erklären: Zu den baulichen Eigenschaften gehören Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen, Alter usw. Zu den geografischen Eigenschaften gehören die Lage der Gemeinde oder des Quartiers (Steuern, Zentralität, Infrastruktur, Tourismus usw.) und die Lage der Immobilie innerhalb der Gemeinde oder des Quartiers. Heute bewerten über 50 Schweizer Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Rahmen der Hypothekenvergabe die Objekte mit der IAZI-Methode. Jeden Monat erhält und überprüft IAZI Daten von Hunderten von Handänderungen auf dem Immobilienmarkt. Anhand der aktuellsten Transaktionen berechnet und implementiert IAZI alle drei Monate seine Modelle zur Immobilienbewertung. Auf diese Weise wird die Aktualität der Wohnraumbewertung durch IAZI ständig gewährleistet. Der Marktpreis auf dieser Seite ist mit Sternchen (***, **, *) versehen. Diese geben Auskunft über die Zuverlässigkeit der Schätzung. Handelt es sich um ein typisches Objekt, so ist der Preis mit drei Sternchen bezeichnet. Das bedeutet, dass viele Objekte dieses Typs gehandelt wurden und die Schätzung sehr zuverlässig ist. Stehen neben dem Preis zwei Sternchen, so sind die Eigenschaften der Immobilie leicht atypisch. Handelt es sich um ein atypisches Objekt, das nur sehr selten gehandelt wird, ist der Preis mit nur einem Sternchen versehen. Das bedeutet, dass nur wenige solcher Objekte gehandelt wurden, zum Beispiel Objekte älteren Baujahres, Objekte mit Servituten usw. Seite 3 von 6

4 Definitionen und Erläuterungen ANTEIL DER MIETEN AUS GESCHÄFTSTÄTIGKEIT Anteil der aus Geschäftstätigkeiten stammenden Mieteinnahmen (inkl. Parkmieten) in Prozent der totalen Jahresmiete. Parkmieten sowie Subventionen sind in der totalen Jahresmiete enthalten. ANZAHL DER AUFZÜGE Anzahl der Aufzüge im Gebäude. ANZAHL DER NASSZELLEN Anzahl der Nasszellen, wobei eine Nasszelle mindestens eine Badewanne oder eine Dusche enthält. ANZAHL DER PARKPLÄTZE Anzahl der Parkplätze in separaten Garagen, in der Tiefgarage und auf Abstellplätzen, die insgesamt zum Objekt gehören. ANZAHL DER ZIMMER Anzahl der Zimmer, wobei Küche und Nasszellen nicht als Zimmer zählen. ANZAHL STOCKWERKE Anzahl der Stockwerke, wobei Untergeschosse und unausgebaute Dachstöcke nicht als Stockwerke zählen. Ein ausgebauter Dachstock und das Parterre werden als Stockwerke gezählt. BAURECHT UND RESTJAHRE Wenn ein Baurecht vorliegt, wird für die Nutzung des Baulandes ein Mietzins bezahlt. Es wird die Anzahl der Jahre bis zum Verfall des Baurechts erfasst. BAUJAHR Jahr, in dem das Gebäude erstellt wurde. BAUQUALITÄT Diese Variable erlaubt die Beurteilung der Grundstruktur. Folgende Punkte werden beachtet: - Konstruktionsweise - Qualität der verwendeten Baumaterialien, der Isolation, der Verglasung, Ausstattung von Küche und Badezimmern - Qualität der Umgebungs- / Aussenraumgestaltung, des Grundrisses (Raumaufteilung, Belichtung, Zugänglichkeit der Räume etc.) und der Wärmeerzeugung und -verteilung Bei der Bestimmung der Bauqualität wird sehr gut bei etwa 5-10%, gut bei ca %, mittel bei ca % und schlecht bei ca. 5-10% der Liegenschaften vergeben. BEMERKUNGEN, Bemerkungen zum Objekt, zur Bewertung, zu den Berechnungsnormen oder der Finanzierung sowie zur Art des Rechtsgeschäftes. Diese Bemerkungen sollen die gemachten Standardangaben ergänzen. BRUTTO-RENDITE (SOLL) Die Bruttorendite berechnet sich als die Erträge (Soll Einnahmen) dividiert durch den Wert der Immobilie am Anfang des Jahres. BRUTTO-RENDITE (IST) Die Bruttorendite berechnet sich als die Erträge (Ist Einnahmen) dividiert durch den Wert der Immobilie am Anfang des Jahres. Seite 4 von 6

5 LAUFNUMMER Dieser Identifikator muss es dem IAZI und dem Kunden erlauben, die Transaktionen bei Rückfragen eindeutig zu bestimmen. GRUNDSTÜCKSFLÄCHE Es handelt sich um die Grundstücksfläche in m² gemäss Grundbuch. GESCHÄFTS- UND BÜRONUTZFLÄCHE Die Nutzfläche ist gemäss der SIA-Norm 416 (2003) angegeben, sofern nicht anders vermerkt. JAHR DER LETZTEN RENOVATION Das Jahr in dem eine umfassende Renovation vorgenommen wurde, z.b. Erneuerung der Fassade, Dach, Küche oder Bäder. LEERSTAND Durchschnittliche Leerstandsziffer des Gebäudes in Prozent im betreffenden Jahr. Die Leerstandsziffer wird als das Verhältnis der Differenz zwischen Soll- und Ist-Miete zur Soll-Miete definiert. MIETEINNAHMEN PRO JAHR (SOLL-MIETE) Die Jahresmieten in CHF (keine Eigenmietwerte) bei Vollvermietung, d.h. ohne Leerstände. Parkmieten sowie Subventionen sind in den totalen Jahresmieten enthalten. MIETEINNAHMEN PRO JAHR (IST-MIETE) Die effektiv bezahlten Jahresmieten in CHF, d.h. die tatsächlich eingenommenen Mieterträge. NETTOWOHNFLÄCHE Die Nettowohnfläche (NWF) ist die Summe aller begeh- und belegbarer Bodenflächen (in ganzen m 2 ) innerhalb der Wohnung. - Inklusive: Cheminée, Eingang und Vorplatz, Fensternische > 0.5 m 2, versetzbare Wände, innere Treppen - Exklusive: Aussenmauern, innere Trennwände, Kamin, Balkon, Gartensitzplatz, Estrich, Keller, Räume unter 1.2 m Raumhöhe RAUMVOLUMEN Das Raumvolumen wird in ganzen m³ nach "Gebäudeversicherung", "SIA" oder "Andere" angegeben. Seite 5 von 6

6 STANDORT IN DER GEMEINDE Hier wird die Qualität des Standortes des Gebäudes bzw. des Grundstückes innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers angegeben. Berücksichtigt wird z.b.: - die Aussicht, die Ausrichtung des Objektes, die Nachbarschaft, die Lärmbelastung, die Luft- und Bodenqualität, - die öffentlichen Parkmöglichkeiten - der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln - die Nähe zu Geschäften (Post, Banken, Warenhäuser) und Schulen - das Vorhandensein von Grünflächen Bei Objekten im Berggebiet z.b.: - Entfernung zu Skipisten - Qualität der Schneeräumungsdienste, etc. Bei der Lage in der Gemeinde verdienen ca. 5-10% der Liegenschaften sehr gut, 5-10% der Objekte das qualitative Kriterium schlecht. Die anderen überdurchschnittlichen Lagen (40-45%) werden als gut qualifiziert, wohingegen die durchschnittlichen oder unterdurchschnittlichen (40-45%) als mittel bezeichnet werden müssen. WESENTLICHE SERVITUTE Wesentliche Servitute sind preisrelevante Servitute wie z.b. Nutzniessungsrechte, Bauverbote, Wohnrechte. Unwesentliche Servitute sind z.b. Starkstromleitungen, Wegerechte, Quellenrechte, etc. ZUSTAND DES GEBÄUDES Der Zustand des Gebäudes gilt als: - "sehr gut", wenn es neu oder maximal drei Jahre alt ist - "gut", wenn es keine Renovation benötigt - "mittel", wenn eine leichte Renovation nötig ist (die Bewohner müssen während der Renovation die Wohnung nicht verlassen) - "schlecht", wenn es eine Totalrenovation benötigt (die Bewohner müssen während dieser Zeit das Gebäude verlassen) Seite 6 von 6