Marktwertschätzung. Objektdaten. Geschäfts- und Wohnhaus Gottfried-Keller-Strasse Mettmenstetten-Oberhausen

Transkript

1 Objektdaten Laufnummer IAZI 25333\3 Auftraggeber Hans Muster Objektart Baujahr 1980 Anzahl Zimmer 5.5 Haustyp Doppelhaushälfte Strasse/Hausnummer Musterstr. IAZ I GEPRÜFTCIF I BÜLACH ***** PLZ 8180 Ort Bülach Marktwert CHF 1'100'000.- Bewertungsstichtag Erfassung Experte IAZI Berechnungen IAZI AG, Bülach Seite 1 von 6

2 Facts & Figures Eckdaten Flächen & Volumen Baujahr 1980 Nettowohnfläche (m 2 ) 230 Letzte grosse Renovation 0 Grundstücksfläche (m 2 ) 690 Anzahl Zimmer 5.5 Raumvolumen Norm (m 3 ) SIA 1'150 Haustyp Doppelhaushälfte Anzahl Nasszellen 2 Anzahl Parkplätze Tiefgarage 0 Anzahl Parkplätze separate Garage 2 Anzahl Abstellplätze 2 Qualitative Merkmale und Nutzung Bemerkungen Sehr gut Gut Mittel Schlecht Standort in der Gemeinde Bauqualität Zustand des Gebäudes Wesentliche preisrelevante Servitute Baurecht Baurecht Restdauer (Jahre) Ferienobjekt Luxusobjekt Dachstockausbau möglich Keine Seite 2 von 6

3 Hedonistische Bewertung Geschätzter Marktwert CHF 1'100'000.- ** Quelle Datenbasis Vorbehalte Bewertungsmethode Anwendung der Methode in der Schweiz Hinweise zur Bewertung * ** *** Immobilienbewertungsmodelle IAZI Aktuelle Markttransaktionen Der angegebene Marktwert beruht auf der Selbstdeklaration der Objekteigenschaften durch den Besteller und stellt den durchschnittlichen Preis dar, den das Objekt zum Bewertungsstichtag am Markt erzielen könnte. Verhandlungsgeschick, Informationsstand der Parteien, Zeitdruck sowie allfällige Spezialfaktoren können zu Abweichungen von diesen Werten führen. Die Schätzung basiert auf der hedonistischen Methode, die in den 50er Jahren in den USA entwickelt wurde. Diese Methode erlaubt es, den Wert von Gütern zu vergleichen, die sehr unterschiedlich sind. Die Grundüberlegung der hedonistischen Methode bei der Wohnraumbewertung ist folgende: Der Wert einer Immobilie erklärt sich aus den baulichen und geografischen Eigenschaften. Anhand der Preise, die bei Handänderungen erzielt wurden, bestimmt man mit Hilfe einer bewährten statistischen Methode (multiple lineare Regression) für den betreffenden Zeitraum den Anteil, den jede einzelne Eigenschaft am gesamten Wert der Immobilie hat. Das IAZI hat bereits 1994 zusammen mit Immobilienexperten von Banken, Pensionskassen und Versicherungen diejenigen Eigenschaften ermittelt, welche die Immobilienmarktpreise am genauesten erklären: Zu den baulichen Eigenschaften gehören Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen, Alter usw. Zu den geografischen Eigenschaften gehören die Lage der Gemeinde oder des Quartiers (Steuern, Zentralität, Infrastruktur, Tourismus usw.) und die Lage der Immobilie innerhalb der Gemeinde oder des Quartiers. Heute bewerten wichtige Schweizer Banken (Credit Suisse, Zürcher Kantonalbank, Waadtländer Kantonalbank, usw.) sowie Versicherungen (Rentenanstalt Swiss Life, Basler Versicherungen) und Pensionskassen (ABB, Ciba, Novartis, SBB, usw.) mit der IAZI-Methode. Jeden Monat erhält und überprüft das IAZI Daten von Hunderten von Handänderungen auf dem Immobilienmarkt. Anhand der aktuellsten Transaktionen berechnet und implementiert das IAZI seine Modelle zur Immobilienbewertung. Auf diese Weise wird eine aktuelle Wohnraumbewertung durch das IAZI ständig gewährleistet. Der Marktpreis auf dieser Seite ist mit Sternchen (***, **, *) versehen. Diese geben Auskunft über die Zuverlässigkeit der Schätzung. Handelt es sich um ein typisches Objekt, so ist der Preis mit drei Sternchen bezeichnet. Das bedeutet, dass viele Objekte dieses Typs gehandelt wurden und die Schätzung sehr zuverlässig ist. Stehen neben dem Preis zwei Sternchen, so sind eine oder zwei Eigenschaften der Immobilie leicht atypisch. Handelt es sich um ein atypisches Objekt, das nur sehr selten gehandelt wird, ist der Preis mit einem Sternchen versehen. Das bedeutet, dass nur wenige solcher Objekte gehandelt wurden, zum Beispiel Objekte älteren Baujahres, Objekt mit Servituten usw. Seite 3 von 6

4 Landkarte der Schweizer Immobilienpreise Seite 4 von 6

5 Definitionen und Erläuterungen ANZAHL DER NASSZELLEN Anzahl der Nasszellen, wobei eine Nasszelle mindestens ein Bad oder eine Dusche enthält. ANZAHL DER PARKPLÄTZE Anzahl der Parkplätze in separaten Garagen, in der Tiefgarage und auf Abstellplätzen, die zum gehören. ANZAHL DER ZIMMER Anzahl der Zimmer, wobei Küche und Nasszellen nicht als Zimmer zählen. BAUJAHR Jahr in dem das Gebäude erstellt wurde. BAUQUALITÄT Diese Variable erlaubt die Beurteilung der Grundstruktur. Folgende Punkte werden beachtet: - Leicht- oder Massivbau - Qualität der verwendeten Baumaterialien, der Installationen (Bad, Küche), der Isolation, der Verglasung, des Dachs, der Fassade, Heizung, etc. Bei der Bestimmung der Bauqualität wird sehr gut bei etwa 5-10%, gut oder überdurchschnittlich bei ca %, mittel oder durchschnittlich/unterdurchschnittlich bei ca % und schlecht bei ca. 5-10% der Liegenschaften vergeben. BEMERKUNGEN Bemerkungen zum Objekt, zur Bewertung, zu den Berechnungsnormen oder der Finanzierung sowie zur Art des Rechtsgeschäftes. Diese Bemerkungen sollen die gemachten Standardangaben ergänzen. DACHSTOCK AUSBAUBAR Dieser Faktor zeigt, ob der Dachstock noch ausgebaut werden könnte, bzw. ob er schon ausgebaut wurde oder ein Ausbau nicht möglich ist (Flachdach, zu geringe Raumhöhe). EINDEUTIGER TRANSAKTIONS-IDENTIFIKATOR (LAUFNUMMER) Dieser Identifikator muss es dem IAZI und dem Kunden erlauben, die Transaktionen bei Rückfragen eindeutig zu bestimmen. FERIENOBJEKT (ZWEITWOHNUNG) Dieser Faktor gibt an, ob es sich um ein Ferienobjekt bzw. eine Zweitwohnung in einer Tourismusgemeinde handelt. GRUNDSTÜCKSFLÄCHE Es handelt sich um die Grundstücksfläche in m² gemäss Grundbuch. JAHR DER LETZTEN RENOVATION Das Jahr in dem eine umfassende Renovation vorgenommen wurde, z.b. Erneuerung der Fassade, Dach, Küche oder Bäder. Seite 5 von 6

6 LUXUSOBJEKT Dieser Faktor zeigt, ob das mehrere der folgenden oder ähnlichen Elemente besitzt: - eine aussergewöhnliche Lage, ein eigenes Hallenbad/Sauna, ein Tennisplatz oder ein historisch oder architektonisch bedeutendes Gebäude Beispiele für aussergewöhnliche Lagen: - exklusive Villa im Park direkt am See mit Panoramablick - schöne Wohnung mit der bestmöglichen Lage in der Altstadt NETTOWOHNFLÄCHE Die Nettowohnfläche (NWF) ist die Summe aller begeh- und belegbaren Bodenflächen (in ganzen m 2 ) innerhalb der Wohnung. - Inklusive: Cheminée, Eingang und Vorplatz, Fensternische > 0.5 m 2, versetzbare Wände, innere Treppen - Exklusive: Aussenmauern, innere Trennwände, Kamin, Balkon, Gartensitzplatz, Estrich, Keller, Räume unter 1.2 m Raumhöhe RAUMVOLUMEN Das Raumvolumen wird in ganzen m³ nach "Gebäudeversicherung", "SIA" oder "Andere" angegeben. STANDORT IN DER GEMEINDE Hier wird die Qualität des Standortes des Gebäudes bzw. des Grundstückes innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers angegeben. Berücksichtigt wird z.b.: - die Aussicht, die Ausrichtung des Objektes, die Nachbarschaft, die Lärmbelastung, die Luft- und Bodenqualität, - die öffentlichen Parkmöglichkeiten - der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln - die Nähe zu Geschäften (Post, Banken, Warenhäuser) und Schulen - das Vorhandensein von Grünflächen Bei Objekten im Berggebiet z.b.: Entfernung zu Skipisten, Qualität der Schneeräumungsdienste, etc. Bei der Lage in der Gemeinde verdienen ca. 5-10% der Liegenschaften sehr gut, 5-10% der Objekte das qualitative Kriterium schlecht. Die anderen überdurchschnittlichen Lagen (40-45%) werden als gut qualifiziert, wohingegen die durchschnittlichen oder unterdurchschnittlichen (40-45%) als mittel bezeichnet werden müssen. WESENTLICHE SERVITUTE Wesentliche Servitute sind preisrelevante Servitute wie z.b. Nutzniessungsrechte, Bauverbote, Wohnrechte. Unwesentliche Servitute sind z.b. Starkstromleitungen, Wegerechte, Quellenrechte, etc. ZUSTAND DES GEBÄUDES Der Zustand eines es gilt als: - "sehr gut", wenn es neu oder maximal drei Jahre alt ist - "gut", wenn es keine Renovation benötigt - "mittel", wenn eine leichte Renovation nötig ist (die Bewohner müssen während der Renovation die Wohnung nicht verlassen) - "schlecht", wenn es eine Totalrenovation benötigt (die Bewohner müssen während dieser Zeit das Gebäude verlassen) Seite 6 von 6