Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt Ferienhaus in der Gemeinde xxxxx mit Seeanstoss und dadurch an exklusiver Lage. Auftraggeber Name Name und Adresse Besichtigung Bezugsjahr der Schätzung 2010 Zeitwert gemäss Schätzung CHF 720'000.- Das geschätzte Objekt könnte dank dem Seeanstoss und der exklusiven Lage (ohne Berücksichtigung der Nebengebäude, Steg, Bootshaus, etc.) zu einem Preis von 1'057'000.- angeboten werden. Bei Aufrechnung der Zusatzgebäude und Installationen würde sich also ein derzeitiger Marktwert von mindestens CHF 1'170'000.- ergeben. Vira, Der Experte Martin Keller Unterlagen Grundbuchauszug Kurzexposée mit Badaten des Auftraggebers

2 Kommentar Es handelt sich hier um ein älteres Ferienhaus mit grösserem Investitionsbedarf (teilweise Demodierung des Innenausbaus). Das Haus verfügt über 2 verschiedene gedeckte Sitzplätze mit Aussenkaminen direkt am See, einem Bootshaus sowie einem eigenen Steg. Im Rahmen dieser Schätzung wurde ein möglicher Ertragswert bei wöchentlichen Vermietung der Liegenschaft als Ferienwohnung (durch eine Agentur, also ohne Arbeit des Besitzers) ermittelt. Als Saison wurde im Hinblick auf die exklusive Lage der Liegenschaft eine Nutzungszeit von 180 Tagen angenommen. Mietwert pro Tag: CHF Mietzinsertrag Brutto: CHF 39'600.- Mietzinsertrag Netto: CHF 33'600.- (nach Abzug der Kosten einer Agentur) Es wurde zusätzlich eine Schätzung des Realwertes und der Abschreibungen (=voraussichtlichen Investitionen) vorgenommen. Hedonischer Ansatz: Das Objekt hat mit Seeanstass, Bootshaus und Steg natürlich einen enormen Liebhaberwert. Derartige Objekte (ohne Berücksichtigung der unten erwähnten Zusatzgebäude) werden an vergleichbarer Lage unter Berücksichtigung von Alter und Renovationsbedarf in einer Preisspanne von CHF 960'000.- und CHF 1'170'000 gehandelt. Das geschätzte Objekt könnte (ohne Berücksichtigung der Nebengebäude, Steg, Bootshaus, etc.) zu einem Preis von 1'057'000.- angeboten werden. Bei Aufrechnung der Zusatzgebäude und Installationen würde sich also ein derzeitiger Marktwert von Mindestens 1'170'000.- ergeben.

3 1. Grundstückdaten rein informativer Charakter 1.1. Steuerwert keine Korrelation zu Verkehrswert 239' Grundbuchdaten Gemeinde xxxxx Grundbuch Nr. xxxxx Fläche in m2 381 Dienstbarkeiten Vormerkungen Anmerkungen keine wertbeeinflussende keine wertbeeinflussende keine wertbeeinflussende 1.3. Grundstückbeschrieb Art Grundstück mit Haus zwischen Kantonsstrasse und See. Zugang zum Haus mit kurzer Treppe. Parkplattform auf der Höhe der Kantonsstrasse Topographie liegt in einem Gelände mit erhöhter Steinschlaggefahr durch einen Steilhang oberhalb der Kantonsstrasse. Dies wurde in der Schätzung nicht berücksichtigt. Zonen- und Bauvorschriften ausserhalb Bauzone Erschliessung komplett erschlossen. Sickergrube mit Abwasserpumpe (Kanalisation ist auf Höhe der Kantonsstrasse, also oberhalb des Hauses) 1.4. Lage Standort Besonnung, Aussicht Immissionen Nachbarschaftsqualität exklusiv, Seeanstoss, romantisch ganzjährig sehr gut keine weitere Ferienhäuser Verkehrstechnische Erschliessung Kantonsstrasse bis zum Parkplatz Einkaufsmöglichkeiten Morcote und Barbengo

4 2. Objektdaten 2.1. Gebäude Hauptbaujahr Haupthaus 1952 als einstöckiges Gebäude Erstellung 2. Stock 1960 ergänzt Angenommenes Erstellungsdatum 1955 Konstruktion massive Konstruktion mit Coppi-Bedachung auf Eternit Elementen Installationen alle üblichen Installationen 2.2. Baubeschrieb Bauart Ausbau Zustand Umgebung 2-stöckig, versetzt angeordnet, mit Nebengebäuden Ausbaustandard der 50-Jahre, Teilrenovationen Küche und Badezimmer demodiert gepflegt (Granitplatten und Rasen), Stützmauern zur Geländesicherung resp. gegen See Festgestellte Baumängel: keine wertbestimmende Mängel. Vereinzelte Risse ohne statisch ersichtlichen Grund Nutzungsmöglichkeiten als komfortables Ferienhaus ideal

5 2.3. Gebäude-Elemente Bewertung für Reproduktionskosten Wohnhaus, überbaute Fläche ca. 70 m2 Wohnfläche ca. 85 m2 geschätztes Volumen 750 m3 gem. SIA 116 angenommenes Erstellungsdatum 1955 m3-wert für umbauten Raum CHF / m3 (Es wurde hierbei die nicht vorhandene Isolation, das nicht sehr praktische "Lay-out" des Grundrisses sowie die Demodierung berücksichtigt) siehe unten gedeckter Sitzplatz vor dem Haus mit "Balkon" über dem See, Fläche 13 m2 m2-wert basierend auf CHF / m2 19'500 Nebengebäude angebaut mit kleinem Schlafraum sowie Geräteräumchen Fläche 19 m2 geschätztes Volumen 75 m3 gem. SIA 116 m3-wert für umbauten Raum CHF / m3 18'750 an Nebengebäude angebaut gedeckter Sitzplatz mit Aussengrill Fläche 13 m2 m2-wert basierend auf CHF / m2 13'000 Bootshaus Fläche 17 m2 Pauschalwert CHF 25' '000 Parkplatz für 1 bis 2 Autos auf Strassenhöhe Pauschalwert CHF 20' '000 Bootssteg Pauschalwert CHF 20' '000 Geschätzte Kubatur in m3 (Basis für die Berechnung der Reproduktionskosten) 750

6 3. Berechnung der Reproduktionskosten Ansatz / Betrag Menge Bauteil Total BKP 2 Gebäudekosten (m3) ' BKP 4 Umgebung: bebaute Flächen (m2) BKP 4 Umgebung: Leitungen und Anlagen ' pauschal 15' ' weitere Bauelemente (siehe oben) pauschal 116' ' Reproduktionskosten ohne Baunebenkosten 553' BKP 5 Baunebenkosten 6% 33' Total Reproduktionskosten des Gebäudes 586'

7 4. Berechnung der technischen Entwertung Unter technischem Alter versteht man das Alter einer Baute resp. der einzelnen Bauteile, ausgehend vom Erstellungsjahr unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) dabei wird die Verjüngung durch Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen mitberücksichtigt Bau oder Sanierung Technisches Alter Abschreibung Rückstellung Grundbestandteile (ca. 50 % ) Fundationen 1952 Grundleitungen 1952 Baumeisterarbeiten 1952 Holztragewerk und Dachkonstruktion 1952 Erneuerungssubstanz Umbauteile (ca. 20 % ) Dacheindeckung (Coppi/Unterdach) '664 Rohrleitungen '109 Schlosser- und Schreinerarbeiten '522 Unterlagsböden ' Ersatzteile (ca. 20 % ) Fenster, Türen '213 Bedachung (Einfassungen Giebel etc.) '213 elektrische Installationen '402 Heizungsanlage '054 Sanitäre Installationen '402 Kücheneinrichtung '402 Bodenbeläge ' Verschleissteile (ca. 10 % ) elast. Fugendichtungen '467 Maler und Holzschutz '935 Sanitärarmaturen, Beschläge '337 Küchenapparate '870 Malerarbeiten Innen ' Rückstellungs-Saldo / Altersentwertung 162'494 Technisches Alter der Erneuerungssubstanz angenommener Zinssatz für Diskontierung in % 3 Zukünftige jährliche Amortisationen notwendige Rückstellungen diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt (3% Zins) 5'489.80

8 5. Zeitwert des Gebäudes Reproduktionskosten 586'975 Altersentwertung 162'494 Zeitwert 424' Relativer Landwert Der Landwert wird aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke bestimmt. Die Berechnung erfolgt in Abhängigkeit der effektiven Ausnutzung des Grundstückes mittels einem Landwertanteil, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage der Liegenschaft unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total Makrolage Nutzung Mikrolage Erschliessung Marktverhältnisse Lageklasse 8.3 Wertanteil des Grundstückes am Gesamtwert der Liegenschaft in % Relativer Landwert der Liegenschaft 52.08% 293' Theoretischer Baulandwert des für den Bau der Liegenschaft benötigten Landes pro m2 Achtung: dieser Wert korreliert nicht mit den "Baulandpreisen" der Gegend Durch entsprechende Bauweise (nicht Ausnutzung der baulichen Möglichkeiten) kann beispielsweise der relative m2 Preis geringer ausfallen als der Marktpreis für Bauland in der entsprechenden Zone. Bei hoher Ausnutzung (beispielsweise Gebäude in Kernzonen ohne entsprechende Bauabstände, Reihenhäuser, etc. wird der relative Landpreis erhöht

9 7. Substanzwert der Liegenschaft Der Substanzwert der gesamten Liegenschaft setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und, sofern notwendig, kurzfristigen Investitionen zusammen. Zeitwert des Gebäudes Landwert Substanzwert 424' ' ' Kapitalisierungssatz Kapitalkosten Der Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dem objektspezifischen Hypothekarzinssatz einer Referenzbank am Ort des Objektes. Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. Ein Hauptwohnsitz wird in der Regel zu 80% finanziert, ein Zweitwohnsitz lediglich zu 65%. Anteil % Zins % % 1. Hypothek Eigenkapital Zinssatz der Rechnung 14' Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten) Abschreibungen/Rückstellungen Für Erneuerungen je nach Lebensdauer, Bauqualität, Beanspruchung 5' ' Kapitalisierungssatz 4.63

10 9. Ertragswertberechnung Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses entweder bei der wochenweisen Vermietung als Ferienhaus oder aber bei Festvermietung. Es werden dabei die normalerweise von einer Agentur mit Vollservice berechneten Kosten bereits bei der Berechnung des untenstehenden Netto-Mietwertes in Abzug gebracht. Angenommene Vermietungsdauer in Tagen / Jahr 180 Angenommener Mietzins pro Tag Jahresertrag (Saisonertrag) brutto 39' Nettomietertrag bei Vollservice durch eine Vermietungsagentur 33' Mietertrag bei Festvermietung. Dieser Wert wurde ermittelt mittels einer hedonische Schätzung und dient lediglich zu Vergleichszwecken. Er wurde in der Berechnung des Ertragswertes nicht berücksichtigt. 28' Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert Mietwert p.a. 33' Kapitalisierungssatz in % 4.63 Ertragswert ohne Berücksichtigung der Altersentwertung Abzug für Altersentwertung Ertragswert netto 726' ' '992.24

11 10. Verkehrswertberechnung Ertragswert 563' Verkehrswert per Stichtag basierend auf dem Substanzwert Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem Substanzwert, effektiv werden derartige Objekt mit enormen Liebhaberzuschlägen gehandelt, die sich in einer reellen Schätzung nicht niederschlagen können! (siehe hedonischer Ansatz auf Seite 2 dieser Schätzung) 718' ' Wirtschaftliche Entwertung resp. Mehrwert negativ = Entwertung = z.b. Liebhabermehrpreis! Mehrwert = positiv = Wertgewinn durch optimale Nutzung = z.b.renditeliegenschaft Die wirtschaftliche Entwertung resp. ein wirtschaftlicher Mehrwert ergibt sich aus der Differenz des Realwertes und des Ertragswertes. Dies entspricht beispielsweise dem Liebhaberwert (Rusticos, historische Bauten, etc.) und stellt dort den Mehrwert dar, der durch die eigentliche Basisfunktion der Liegenschaft (z.b. "an dieser Lage Wohnen" ) nicht gerechtfertigt wird. -154' Renditeberechnungen 11.1 Nettorendite Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Nettoertrages zum gesamten Anlagewert (Substanzwert) der Liegenschaft 4.68% 11.2 Eigenkapitalrendite Eigenkapitalverzinsung/Einnahmeüberschuss in CHF 12' Die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Einnahmeüberschusses (=Eigenkapitalverzinsung) zum eingesetzten Eigenkapital Eigenkapitalrendite 2.30%

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