Werte von Immobilien. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner

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1 Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner 1

2 Werte von Immobilien 1. im Allgemeinen 2. im Speziellen 3. an Beispielen 2

3 Werte von Immobilien im Allgemeinen Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK Preise (objektiv) Kosten Risiken, Provisionen und NK Wert (subjektiv) Substanz Lage / Nutzen / Erträge Markt 3

4 Werte von Immobilien im Allgemeinen Verkehrswert Bundesgerichtliche Umschreibung Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc. 4

5 Werte von Immobilien im Allgemeinen BGE 103 IA 103 Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. BGE 128 I 240 [ ] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. 5

6 Werte von Immobilien im Allgemeinen Keine Verkehrswerte sind: Belehnungswerte Bankenverkehrswerte Versicherungswerte Fiskalische Werte Liquidationswerte Fortführungswerte Liebhaberwerte (-preise) 6

7 Werte von Immobilien im Allgemeinen Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert! Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 bei Schätzungsaufträgen immer den Zweck des Gutachtens feststellen! 7

8 Werte von Immobilien im Allgemeinen Altersentwertung Wirtschaftliche (Qualität und Standard) Technische (Alterung, Abnützung und Vernachlässigung) Minderwerte (Schäden) Kapitalisierungssatz Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital) Zuschläge (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten) Rückstellungen (grosszyklische Erneuerungen) Korrekturen (ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile) 8

9 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsobjekte Land Wohnbauten Geschäfts- und Gewerbebauten Öffentliche Bauten Industrielle Bauten und Anlagen Spezialobjekte 9

10 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsmethoden Statistische Methoden Ertragswertmethoden Sachwertmethoden Mischwertmethode Lageklassenmethode 10

11 Werte von Immobilien im Speziellen 11

12 Werte von Immobilien im Speziellen Landwert (absolut oder relativ) Neuwert Altersentwertung Zeitwert Abbruchreife Abbruchobjekt Ertragswert DCF-Wert Statistische Werte Versicherungswerte Versicherungsdeckungen Abgrenzungen 12

13 Werte von Immobilien im Speziellen absoluter Landwert unüberbaut 880 m² Fr./m² Fr. überbaut abzüglich Abbruch- und Entsorgungskosten relativer Landwert lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert Lageklassenmethode: Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse 13

14 Werte von Immobilien im Speziellen Neuwert BKP 2 Gebäude Wohnhaus Garage Lagergebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten 14

15 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung (technische Entwertung) BKP 2 GLD RND WA Rohbau Rohbau Installationen Ausbau Altersentwertung linear % Altersentwertung Tabelle SIV 7.0% 15

16 Werte von Immobilien im Speziellen DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG 0.0% Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus) % 10.0% Altersentwertung in Prozenten 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% guter Unterhalt normaler Unterhalt mangelhafter Unterhalt nach Ross nach Hägi nach SIV 35.0% 40.0% 45.0% 16

17 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung bis 50% Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT Paritätische Lebensdauertabelle aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% 17

18 Werte von Immobilien im Speziellen Zeitwert Neuwert abzüglich Altersentwertung Zeitwert Realwert Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt Relativer Landwert Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert) 18

19 Werte von Immobilien im Speziellen analysiert und bewertet Immobilien 19

20 Werte von Immobilien im Speziellen Methode / Wert Ertragswert Barwert DCF-Wert Zeithorizont unendlich RND 10 Jahre / RND Mietertrag fest fest variabel Mietzinsrisiko fest fest variabel Mietzinsanpassungen keine keine indexiert Kapitalkosten fest fest variabel Betriebs-, Unterhaltsund Verwaltungskosten fest fest fest Rückstellungen fest fest dynamisch Erneuerungen keine planmässig dynamisch 20

21 Werte von Immobilien im Speziellen Hedonische Methode Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmalen! Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt objektive und subjektive Eigenschaften bis zu 50 Variablen statistische Datenbank ETW und EFH, neu auch MFH 21

22 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungswerte AGV Einschätzung nach SIA 116 (Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) Neuwert / Zeitwert 35% (Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) 22

23 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungsdeckung GVB GVB Standard GVB Plus GVB Top Abgrenzung GVZ Abgrenzungsrichtlinie Gebäude- und Fahrhabe- Versicherung GVB Plus Top

24 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Einfamilienhaus mit Garage Baujahr 1960 Wohnhaus mit Anbau Baujahr

25 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Grundstückfläche 440 m² 440 m² Zone / AZ W2 / 0.4 W2 /0.4 Geschosse UG, EG, OG UG, EG, OG BGF 130 m² 160 m² AZ realisiert Nutzfläche 115 m² 140 m² Hauptgebäude 530 m³ 750 m³ Nebengebäude 100 m³ 150 m³ 25

26 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude Fr./m³ Fr./m³ Nebengebäude Fr./m³ Fr./m³ Altersentwertung 30% 5% Umgebung Fr./m² Fr./m² Nebenkosten 7% 7% Lageklasse 25% / 75% 25% / 75% Mietwert Fr./Monat Fr./Monat Kapitalisierungssatz 5.00% 4.5% 26

27 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude Nebengebäude Umgebung und NK Neuwert Altersentwertung Zeitwert Relativer Landwert Realwert

28 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Mietwert Kapitalisierungssatz 5.00% 4.50% Ertragswert x Realwert x Ertragswert Mischwert Verkehrswert

29 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Gebäudeplatz und Umgelände Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude Baujahr 1994 Verkehrswertschätzung für den Verkauf Mischwertmethode Nutzungsreserve 29

30 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Schätzungsauftrag Auftragsanalyse Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung Berechnungen Erstellung Schätzungsgutachten Abgabe und Erläuterung Die Berechnungsblätter Excel-Tabelle Die Verkehrswertschätzung Word-Dokument (PDF) 30

31 Werte von Immobilien 31