Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt EFH Reihenhaus in XXXX Besitzer Name und Adresse Besichtigung Bezugsjahr der Schätzung 2010 Verkehrswert Haus und direkte Umgebung Zusatzwert Parkplatz Zusatzwert Gemeinschaftseigentum/Swimmingpool Anteil 83 o/oo CHF 510'000.- CHF 20'000.- CHF 8'000.- Verkehrswert CHF 538'000.- Hedonische Schätzung Es wurde zusätzlich eine hedonische Schätzung durchgeführt. Diese beruht auf der Basis von 230 vergleichbaren Objekten, die in den letzten 2 Jahren im Kanton Tessin veräussert wurden. Die statistische Preisspanne liegt zwischen CHF 470'000.- und CHF 580'000.- Bei einer hedonischen Schätzung werden gewisse liegenschaftsspezifische Elemente vernachlässigt. Die betrifft in diesem Fall als Negativfaktor: Treppenzugang als wertsteigernden Faktor: Aussicht und Swimming-Pool Vira, Der Experte

2 Kommentar Es handelt sich hier um ein typisches Ferienhaus (Reihenhaus), das sehr zweckmässig und fachlich einwandfrei gebaut wurde. Zur Zeit wird es als Dauerwohnsitz genutzt. Im Rahmen dieser Schätzung wurde ein möglicher Ertragswert bei wöchentlichen Vermietung der Liegenschaft als Ferienwohnung (durch eine Agentur, also ohne Arbeit des Besitzers) ermittelt. Als Saison wurde eine Nutzungszeit von 180 Tagen angenommen. Mietwert pro Tag: CHF Es wurde gleichzeitig eine Schätzung des Realwertes vorgenommen. Der Ansatz für die Berechnung der Reproduktionskosten wurde mit CHF 700.-/m3 umbautem Raum eingesetzt. Es wird damit unter anderem der Tatsache Rechnung getragen, dass das Haus bezüglich der Haustechnik vollständig autonom ist (eigene Heizung, Boiler, etc.). Die höheren Kosten für Transporte von Baumaterial, etc. wurden separat berücksichtigt. Das Haus ist Teil eines Condominio (Stockwerkeigentum). Dazu gehört ein grosser Aussenpool (10m X 5m). Der Erneuerungsfonds ist mit CHF 120'000.- genügend geäufnet. Die Treppe ist ein Gemeindeweg.

3 1. Grundstückdaten rein informativer Charakter 1.1. Steuerwert keine Korrelation zu Verkehrswert unbekannt 1.2. Grundbuchdaten Gemeinde Grundbuch Nr. Fläche in m2 Dienstbarkeiten Vormerkungen Anmerkungen xxxxx xxxxx nicht relevant (angebaut) keine wertbeeinflussende keine wertbeeinflussende keine wertbeeinflussende 1.3. Grundstückbeschrieb Art Reihenhaus (Mittelhaus) mit beeindruckender Seesicht. Es wurde vom jetzigen Besitzer 2004 gekauft und teilweise ausgebaut. (Galerien in Kinderzimmern) Topographie Zonen- und Bauvorschriften liegt in einem Gelände mit Gefälle Die Zufahrt bis oberhalb des Hauses ist durchschnittlich gut. Zum Haus führt eine Treppe (ca. 40 Stufen) Bauzone Erschliessung keine Einschränkungen 1.4. Lage Standort Besonnung, Aussicht Immissionen Nachbarschaftsqualität Verkehrstechnische Erschliessung Einkaufsmöglichkeiten interessant, beeindruckende Fernsicht, sehr ruhig ganzjährig, für Gambarogno sehr gut keine mehrheitlich Ferienhäuser nur Fussweg resp. Treppe (ca. 30 m) Fahrmöglichkeit bis zum eigenen, mit Pergola gedecktem Parkplatz Gerra

4 2. Objektdaten 2.1. Gebäude Hauptbaujahr 1985 Konstruktion massive Bauweise mit Isosations-Backsteinen (kw 0.54 gemäss Baubeschrieb) Ziegeldach, isoliert Installationen zeitgemässer Standard 2.2. Baubeschrieb Bauart Ausbau Zustand Umgebung Festgestellte Baumängel: UG, EG und OG (gemäss Plänen) sehr guter Ausbauzustand, Inneneinrichtung zeitgemäss und zweckmässig sehr gut erhalten gepflegt (Rasen, Wege) keine Nutzungsmöglichkeiten als komfortables Ferienhaus ideal

5 2.3. Wohnflächen und umbauter Raum Erdgeschoss Fläche m2 Wohnbereich und Küche Total Erdgeschoss in m Davon Wohnfläche in m2 gem. SIA Obergeschoss Eingangsbereich Schlafzimmer Total 1. Obergeschoss in m Davon Wohnfläche in m2 gem. SIA Untergeschoss Zusammenfassung: Gesamtfläche Wohnfläche: Nebenflächen: keine Raumhöhe 2.80 Schätzung des Baukubus: Geschätzte Kubatur in m3 (Basis für die Berechnung der Reproduktionskosten) 530

6 3. Berechnung der Reproduktionskosten Ansatz oder Betrag Menge Bauteil Total BKP 2 Gebäudekosten (m3) ' BKP 4 Umgebung: bebaute Flächen (m2) BKP 4 Umgebung: Leitungen und Anlagen Ertragslose Elemente: Reben, Terrassierungen ' pauschal 10' ' pauschal 5' ' Reproduktionskosten ohne Baunebenkosten 387' BKP 5 Baunebenkosten 6% 23' Mehrpreis für schwierige Transporte, etc. pauschal 15' ' Total Reproduktionskosten des Gebäudes 425'

7 4. Berechnung der technischen Entwertung Unter technischem Alter versteht man das Alter einer Baute resp. der einzelnen Bauteile, ausgehend vom Erstellungsjahr unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) dabei wird die Verjüngung durch Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen mitberücksichtigt Bau oder Sanierung Technisches Alter Abschreibung Rückstellung Grundbestandteile (ca. 50 % ) Fundationen 1985 Grundleitungen 1985 Baumeisterarbeiten 1985 Holztragewerk und Dachkonstruktion 1985 Erneuerungssubstanz Umbauteile (ca. 20 % ) Dacheindeckungen (Ziegeldach) '418 Rohrleitungen '209 Verputze, Fassade (Holzpaneelen) '258 Schlosser- und Schreinerarbeiten '096 Unterlagsböden ' Ersatzteile (ca. 20 % ) Fenster, Türen, Tore '451 Bedachung (Einfassungen Giebel etc.) ' elektrische Installationen '451 Heizungsanlage '064 Sanitäre Installationen '258 Kücheneinrichtung '109 Bodenbeläge Parkett / Keramik ' Verschleissteile (ca. 10 % ) elast. Fugendichtungen '064 Maler und Holzschutz '129 Sanitärarmaturen, Beschläge '322 Küchenapparate '258 Malerarbeiten Innen ' Rückstellungs-Saldo / Altersentwertung 85'860 Technisches Alter der Erneuerungssubstanz angenommener Zinssatz für Diskontierung in % 3 Zukünftige jährliche Amortisationen notwendige Rückstellungen diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt (3% Zins) 3'862.90

8 5. Zeitwert des Gebäudes Reproduktionskosten 425'750 Altersentwertung 85'860 Zeitwert 339' Relativer Landwert Der Landwert wird aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke bestimmt. Die Berechnung erfolgt in Abhängigkeit der effektiven Ausnutzung des Grundstückes mittels einem Landwertanteil, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage der Liegenschaft unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total Makrolage Nutzung Mikrolage Erschliessung Marktverhältnisse Lageklasse 4.3 Wertanteil des Grundstückes am Gesamtwert der Liegenschaft in % Relativer Landwert der Liegenschaft 26.79% 125' Theoretischer Baulandwert des für den Bau der Liegenschaft benötigten Landes pro m2 Achtung: dieser Wert korreliert nicht mit den "Baulandpreisen" der Gegend Durch entsprechende Bauweise (nicht Ausnutzung der baulichen Möglichkeiten) kann beispielsweise der relative m2 Preis geringer ausfallen als der Marktpreis für Bauland in der entsprechenden Zone. Bei hoher Ausnutzung (beispielsweise Gebäude in Kernzonen ohne entsprechende Bauabstände, Reihenhäuser, etc. wird der relative Landpreis erhöht.

9 7. Substanzwert der Liegenschaft Der Substanzwert der gesamten Liegenschaft setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und, sofern notwendig, kurzfristigen Investitionen zusammen. Realwert des Gebäudes Landwert Substanzwert 425' ' ' Kapitalisierungssatz Kapitalkosten Der Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dem objektspezifischen Hypothekarzinssatz einer Referenzbank am Ort des Objektes. Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. Ein Hauptwohnsitz wird in der Regel zu 80% finanziert, ein Zweitwohnsitz lediglich zu 65%. Anteil % Zins % % 1. Hypothek Eigenkapital Zinssatz der Rechnung 12' Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten) Abschreibungen/Rückstellungen Für Erneuerungen je nach Lebensdauer, Bauqualität, Beanspruchung 3' ' Kapitalisierungssatz 4.43

10 9. Ertragswertberechnung Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses entweder bei der wochenweisen Vermietung als Ferienhaus oder aber bei Festvermietung. Es werden dabei die normalerweise von einer Agentur mit Vollservice berechneten Kosten bereits bei der Berechnung des untenstehenden Netto-Mietwertes in Abzug gebracht. Angenommene Vermietungsdauer in Tagen / Jahr 180 Angenommener Mietzins pro Tag Jahresertrag (Saisonertrag) brutto 28' Nettomietertrag bei Vollservice durch eine Vermietungsagentur 24' Mietertrag bei Festvermietung. Dieser Wert wurde ermittelt mittels einer hedonische Schätzung und dient lediglich zu Vergleichszwecken. Er wurde in der Berechnung des Ertragswertes nicht berücksichtigt. 20' Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert Mietwert p.a. 24' Kapitalisierungssatz in % 4.43 Ertragswert ohne Berücksichtigung der Altersentwertung Abzug für Altersentwertung Ertragswert netto 553' ' '360.76

11 10. Verkehrswertberechnung 10.1 Verkehrswert Verkehrswert basierend auf dem Durchschnitt von Substanz- und Ertragswert 510' Verkehrswert per Stichtag basierend auf dem Substanzwert 551' Verkehrswert basierend auf dem Ertragswert 468' Wirtschaftliche Entwertung resp. Mehrwert negativ = Entwertung = z.b. Liebhabermehrpreis! Mehrwert = positiv = Wertgewinn durch optimale Nutzung = z.b.renditeliegenschaft Die wirtschaftliche Entwertung resp. ein wirtschaftlicher Mehrwert ergibt sich aus der Differenz des Realwertes und des Ertragswertes. Dies entspricht beispielsweise dem Liebhaberwert (Rusticos, historische Bauten, etc.) und stellt dort den Mehrwert dar, der durch die eigentliche Basisfunktion der Liegenschaft (z.b. "an dieser Lage Wohnen" ) nicht gerechtfertigt wird. -83' Renditeberechnungen 11.1 Nettorendite Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Nettoertrages zum gesamten Anlagewert (Substanzwert) der Liegenschaft 4.44% 11.2 Eigenkapitalrendite Eigenkapitalverzinsung/Einnahmeüberschuss in CHF 8' Die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Einnahmeüberschusses (=Eigenkapitalverzinsung) zum eingesetzten Eigenkapital Eigenkapitalrendite 1.74%