Verkehrswertschätzung

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1 Schätzungen AG Brunnenhof Zürich Beilage 1 Verkehrswertschätzung EG OG Wohn- und Geschäftshaus Solothurnstrasse 4600 Olten SO

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Objektdaten Grundbuch Grundstück Gebäude Unterlagen 4 3. Beschrieb Lage Gebäude Bewertungsannahmen 6 4. Verkehrswertberechnung Substanzwertberechnung Neuwert Altersentwertung Zeitwert Landwert Substanzwert Ertragswertberechnung Mietwert Diskontierungssatz für Discounted Cash Flow DCF-Wert Verkehrswert 8 5. Kommentar Allgemeine Bemerkungen zur Liegenschaft Schlussbemerkungen 9 Schätzungsexperte Peter Meister Seite 2

3 1. Allgemeines Objekt Wohn- und Geschäftshaus Solothurnstrasse 4600 Olten SO Auftraggeber Immobilien AG. vertreten durch Robert Bamert Postfach 8050 Zürich Eigentümer Portfolio Schweiz AG Papiermühlestrasse Bern Experte Schätzungen AG Peter Meister dipl. Immobilien-Treuhänder Brunnenhof Zürich Besichtigung 5. August 2009 Stichtag 1. September 2009 Verkehrswert (DCF-Wert) CHF Zürich, 19. August 2009 / pm Schätzungsexperte Peter Meister Seite 3

4 2. Objektdaten 2.1. Grundbuch Gemeinde Olten Grundbuch Nr Plan Nr. 40 Fläche 306 m 2 Dienstbarkeiten Vormerkungen Anmerkungen Fusswegrecht z.g. Einwohnergemeinde Olten Das Fusswegrecht bezieht sich auf einen bestehenden Durchgang. Diese Eintragung hat keinen wertrelevanten Charakter. Keine Altertümerschutz Revers betreffend Oeltank Der Altertümerschutz betrifft ausschliesslich die Fassade, welche in der heutigen Gestaltung erhalten bleiben muss Grundstück Topographie Zonen- und Bauvorschriften Erschliessung 2.3. Gebäude Art Nutzung Zweiseitig angebaute Altstadt-Liegenschaft Das Grundstück befindet sich in der "Wohn- und Geschäftszone" welche für Bauten mit Wohnungen und mit mässig störendem Gewerbe wie Büros, Läden, gewerbliche Betriebe usw. bestimmt ist sowie in der Ortsbild-Schutzzone A. Diese dient der Erhaltung des historischen Stadtteils und ist mit speziellen Einschränkungen und Vorschriften verbunden. Das Grundstück ist vollständig erschlossen. Altstadtliegenschaft (Geschäfts- und Wohnhaus) 1./3. UG: Verkaufsgeschäft, Lager und Haustechnik EG: Verkaufsgeschäft 1./2. OG: Büro, Praxis 3./5. OG: Wohnen 2.4. Unterlagen Für die Ausführung des Bewertungsgutachtens standen die folgenden Unterlagen zur Verfügung: - Grundbuchauszug vom 6. Oktober Mieterspiegel per 1. September Liegenschaftsabrechnungen - Bau- und Zonenreglement der Stadt Olten mit Zonenplan Eine Begehung der Liegenschaft fand am 5. August 2009 in Begleitung des Bewirtschafters statt. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 4

5 3. Beschrieb 3.1. Lage Makro-Standort Olten ist neben dem Hauptort die wichtigste Stadt des Kantons Solothurn, liegt zentral im Schweizer Mittelland, eingebettet zwischen Jurasüdfuss und Aare. Die Stadt zählt rund 17'500 Einwohner und ist, nicht zuletzt wegen der günstigen Verkehrssituation, ein wichtiges Zentrum für Gewerbe-, Geschäfts, und Dienstleistungsbetriebe. Insbesondere zeichnet sich der Standort auch durch ein überdurchschnittliches Schulangebot, vor allem im Bereich Fach- und Weiterausbildungen, aus. Olten ist als Eisenbahnknotenpunkt sowohl durch den öffentlichen Verkehr, als auch das Nationalstrassennetz sehr gut mit den übrigen Landesteilen verbunden und die grossen europäischen Metropolen sind schnell erreichbar, der internationale Flughafen Zürich ist eine gute Fahrstunde (Zug oder Auto) von Olten entfernt. Die städtische Infrastruktur ist gut ausgebaut und neben zahlreichen innerstädtischen Einkaufsmöglichkeiten verfügt Olten auch über Einkaufszentren sowie über ein grosses Kultur-, Sport- und Freizeitangebot sowie über Naherholungsgebiete in der Umgebung. Mikro-Standort Das Wohn- und Geschäftshaus liegt an der Solothurnstrasse in Olten, nur unweit der Hauptgasse, welche direkt zur alten Holzbrücke (nur für Fussgänger) führt, die neben der Bahnhofbrücke die Hauptverbindung über die Aare sicherstellt. Der Standort ist geeignet für eine Nutzung, welche von der zentralen Lage, der Bahnhofsnähe und den Fussgängerfrequenzen profitieren kann. Dies triftt in hohem Mass auf das Verkaufsgeschäft und Restaurant im Erdgeschoss zu, aber auch einzelne Mieter in den Obergeschossen - teilweise mit Kundenkontakten - können davon profitieren. Durch die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist das eingeschränkte Parkplatzangebot kaum ein Nachteil. Zudem stehen verschiedene öffentliche Kurzzeit- Parkplätze in der unmittelbaren Umgebung zur Verfügung und das öffentliche Parkhaus an der Bahnhofstrasse ist in wenigen Gehminuten erreichbar. In Olten ist zurzeit ein gewisses Überangebot an Verkaufs- und Büroräumen feststellbar. Durch die langfristigen Mietverträge - mehrheitlich sind diese bis ins Jahr 2011 abgeschlossen - sollte sich die Situation in den nächsten Jahren stabilisieren. Es sollte möglich sein, auch die leerstehenden Büroräume innerhalb von 18 Monaten vermieten zu können. Unter diesem Gesichtspunkt gehe ich davon aus, dass die Leerstandsrisiken auch künftig in einem normalen Rahmen liegen. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 5

6 3.2. Gebäude Baujahr vor 1900, Gesamtsanierung zwischen 1995 und 1998 (Abschluss und Neuvermietung) Gebäudevolumen m 2 Gebäudeversicherungswert CHF Konstruktion Installationen Raumprogramm Ausbau Zustand Umgebung Einschränkungen Nutzung Massivbau in Mauerwerk und Beton, Personenlift über alle Etagen Die Gebäudeinfrastruktur und Ausstattung entspricht einem hohen Standard. Die Liegenschaft umfasst Geschäftsräume, Büros und Praxis sowie Lager und Kellerräume. Der Ausbau ist qualitativ hochwertig, die Zimmergrössen sind überdurchschnittlich und die Wohnungen verfügen mehrheitlich über grosszügige Balkone oder Dachterrassen. Die Liegenschaft präsentiert sich in neuwertigem Zustand. Es sind keinerlei bauliche Mängel oder Schäden am Gebäude erkennbar. Mit Ausnahme einer kleinen Anlieferungsfläche auf der Gebäuderückseite sind keine Aussenflächen vorhanden. Die Haustechnischen Anlagen wurden nicht besichtigt. Das Gebäude beinhaltet ein Verkaufsgeschäft mit integriertem Restaurant, welches sich inklusive Büro-, Lager- und Nebenräumen vom Untergeschoss bis ins erste Obergeschoss erstreckt sowie Büros und Wohnungen in den darüber liegenden Etagen Bewertungsannahmen Substanzwert Mietwert Einschränkungen Aufgrund des Gebäudevolumens und dem eingesetzten Kubikmeterpreis von CHF 400 ergibt sich ein Neuwert für das Gebäude von rund CHF 3.0 Mio. Die Altersentwertung wurde mit 50% berücksichtigt. Der Landwert wurde mittels Lageklasse ermittelt. Die Liegenschaft ist vollständig vermietet. Der Mietwert liegt leicht höher, als die derzeitigen Mieterträge. Ausgehend von einem Basiszinssatz von 3.0% und Zuschlägen von insgesamt 4.3 % für Betriebs- und Unterhaltskosten, sowie Mietzinsrisiko und Abschreibungen, ergibt sich ein Kapitalisierungssatz von 7.4%. Dies führt zu einem Ertragswert von rund 3.42 Mio. CHF. Teile der Konstruktion, welche versteckt, nicht freistehend oder nicht zugänglich sind, haben wir nicht besichtigt. Wir können deshalb nicht bestätigen, dass diese Teile in einem guten Zustand und/oder frei von Schäden und Mängeln sind. Für die Bewertung wird zudem davon ausgegangen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 6

7 4. Verkehrswertberechnung 4.1. Substanzwertberechnung Neuwert Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten sowie die übrigen Baukosten wie Vorbereitungsarbeiten, Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre. BKP Neuwert in % Neuwert 1 Vorbereitungsarbeiten 0.50 % Gebäudekosten % Umgebung 1.00 % Baunebenkosten 5.50 % Total Neuwert Altersentwertung Bei der Altersentwertung eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um wertmässige Einbusse, welche beim Neuwert seit der Erstellung infolge Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist. Die Alterswertminderung wird nachfolgend in % des Neuwertes berechnet. gesch. Alter Gewichtung Total Rohbau I Rohbau II Ausbau Installationen Wirtschaftliches Alter 35 Jahre Gesamtlebensdauer 70 Jahre Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle Linear 50.0 % Altersentwertung CHF Zeitwert Der Zeitwert errechnet sich aus dem Neuwert abzüglich Alterswertminderung und unter Berücksichtigung von allfälligen Abzügen oder Zuschlägen. Neuwert Altersentwertung Zeitwert CHF Landwert Der Experte bestimmt den Landwert aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke. Die Berechnung erfolgt relativ zur Bausubstanz mittels eines Landwertanteils, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage des Grundstückes unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total A Standort B Nutzung C Geschäftslage D Erschliessung E Marktsituation Berechnung der Lageklasse : 5 = 6.30 Lageklasse nach SIV Büro, Gewerbe 6.30 Landwertanteil in % des Neuwertes 64.96% Neuwert CHF m² CHF pro m² Relativer Landwert Landwert (Bestandteil Substanzwert) Schätzungsexperte Peter Meister Seite 7

8 Substanzwert Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und kurzfristigen Investitionen zusammen. Zeitwert Landwert Substanzwert CHF Ertragswertberechnung Mietwert Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlich erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Übersicht Mietertrag gemäss Mieterspiegel (Beilage 3) Mietertrag Mietwert mtl. Mietertrag p.a. Mietwert p.a Ja Diskontierungssatz für Discounted Cash Flow Für die Ermittlung des dynamischen Ertragswertes ist der Mietwert mit einem angemessenen Faktor (Diskontierungssatz) zu verwenden. Basiszinssatz: 3.00 % Zuschläge % Genereller Immobilienzuschlag 1.00 Makro-/Mikrostandort 1.00 Objektart 0.50 Betriebskosten (Versicherungen, Abgaben, Objektsteuern) 0.25 Unterhaltskosten (Instandhaltung je nach baulicher Beurteilung) 0.50 Mietzinsrisiko (nach Objekt und Marktlage) 0.10 Verwaltungskosten 0.25 Rückstellungen (Beanspruchung, Bauqualität, Gesamtlebensdauer) 0.80 Total Zuschläge 4.40 Total Zuschläge 4.40 % Diskontierungssatz 7.40 % DCF-Wert DCF-Wert gemäss Beilage 2 CHF Verkehrswert Der Verkehrswert ist ein Mischverhältnis zwischen Substanz- und Ertrags- bzw. Barwert, wobei diese je nach Art und Nutzung der Liegenschaft unterschiedlich gewichtet werden. Im vorliegenden Fall entspricht der Verkehrswert dem Ertragswert. Verkehrswert (=Ertragswert) Rundung Verkehrswert (DCF) inkl. Grundstück CHF Bruttorendite Mietertrag 7.8 % Bruttorendite Mietwert 7.9 % Schätzungsexperte Peter Meister Seite 8

9 5. Kommentar 5.1. Allgemeine Bemerkungen zur Liegenschaft Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft liegt an zentraler Lage in der Altstadt von Olten, in nächster Umgebung der stark frequentierten Fussgängerzone. Durch diese exponierte Lage sind Vorteile für eine kommerzielle Nutzung gegeben, allerdings ist dadurch auch die Wohnqualität etwas eingeschränkt Schlussbemerkungen Wir haben den Schätzungsauftrag nach bestem Wissen und Gewissen, absolut neutral und unter Berücksichtigung anerkannter Wertbestimmungen ausgeführt. Ort und Datum Zürich, 14. August 2009 Der Experte Schätzungen AG Peter Meister dipl. Immobilien-Treuhänder Schätzungsexperte Peter Meister Seite 9

10 Verkehrswertschätzung nach der Discounted-Cash-Flow-Methode per 1. September 2009 Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten SO 40 Beilage 2 Festlegung Verzinsung Region Mittelland 0.75% (Zu- bzw. Abschlag wegen Makrolage) Jährliche Teuerung 1.50% Fluktuationsrate letzte 12 Monate 0.0% Lage: Kategorie % (Zu- bzw. Abschlag wegen Mikrolage) Mietzinsrelevante Teuerung 0.60% (=40% der jährlichen Teuerung) Referenzzinssatz 3.00% (Basis risikolose Alternativanlage) Leerstand p.a. (2% Sollmz) 4'340 (Trend aus den letzten 3 Jahren) Genereller Immobilisierungszuschlag 1.00% (Genereller Risikozuschlag) Leerstand p.a. (0% Sollmz) 1'291 (aktuell per Stichtag hochgerechnet auf ein Jahr) Wohn- und Geschäftshaus 0.50% (Zu- bzw. Abschlag wegen Gebäudeart) Grundbuch- bzw. Katasternummer Parzelle 2795 Betriebskosten, Rückstellungen usw. 1.90% (Zu- bzw. Abschlag wegen Gebäudeart) Brutto-Kapitalverzinsung 7.40% Bruttokapitalisierungssatz 7.91% (im ersten Jahr) Instandsetz.aufw. orig. 66'695 Jahr Soll-Brutto-Mietertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) 270' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '207 Ausserordentliche Mietzinsänderungen Ao Mietzinsänderungen, kumuliert, angepasst Ertrag aus Kurzparking (Basis letztes GJ) Mietzinserhöhung aus Sanierung 2'310 Mietzinsanteil Sanierung, kumuliert, angepasst '324 2'338 2'352 Soll-Brutto-Ertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) 270' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '559 Total Leerstandsrisiko (1) -5'410-5'442-5'475-5'508-5'541-5'574-5'608-5'641-5'675-5'709-5'744 (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (1.98%) (1.98%) (1.98%) (1.98%) Effektiver Brutto-Ertrag p.a. 265' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '815 Liegenschaftsaufwand 1) -40'580-40'823-41'068-41'314-41'562-41'812-42'062-42'315-42'569-42'824-43'081 Instandsetzungsaufwand 2) -34'550 (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (14.88%) (14.88%) (14.88%) (26.81%) Netto-Ertrag (NOI) 224' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '184 Sanierungen (Unterhaltsanteil) 3) -70'000 Sanierungen (aktivierbarer Teil) 3) -30'000 Betrieblicher Cash-Flow 224' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '184 Abzinsungsfaktor (mittelschüssig) Barwert des betrieblichen Cash-Flow 216' ' ' ' ' '229 83' ' ' '451 Netto-Residualwert (Net Exit Value) 3'034'331 3'052'537 3'070'852 3'089'277 3'107'813 3'126'460 3'045'219 3'195'306 3'214'478 3'233'765 3'742'004 Cash-Flow-Rendite 6.57% 6.61% 6.65% 6.69% 6.73% 6.77% 3.89% 6.92% 6.96% 7.00% Summe Barwert des betrieblichen Cash-Flow 1'583'793 Barwert des Residualwertes (vorschüssig) 1'832' % g j g j g j j j Verkehrswert nach DCF 3'416'367 Grundstückfläche m Bemerkungen: Verkehrswert nach DCF 3'420'000 Abweichung EW/SW 1.02% 1) 15% der Mieteinnahmen 2) 1.0 % der Anlagekosten von CHF 3'455'000 Sustanzwert 3'455'000 Brutto- Rendite 6.50% Anfang 3) Sanierung CHF 100'000 im Jahr 2015, davon 30% aktivierbar Sanierungen gemäss Besichtigung 100'000 Brutto- Rendite 6.03% Exit Bilanzwert per 31. Dezember '984'200 Versicherungswert 9'018'000 DCF-Berechnung Beilage 2.xls Schätzungen AG

11 Mieterspiegel per 1. September 2009 Stand: Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten Beilage Objekt-Nr. Mieter Objektart Zimmer Stock Mietbeginn m2 Nettomiete p.a. (CHF) Nettomiete CHF/ m2/jahr Marktmiete CHF/ m2/jahr Marktmiete p.a. (CHF) Vertrag befristet bis Option 1 auszuüben bis Option 1 gültig bis Datum Kündigung Haftungsdatum 0001 Mieter A Detailhandelsraum EG ' ' Mieter A Detailhandelsraum EG ' ' Leerstand Büroraum 1. OG ' ' Mieter B Praxis OG ' ' Mieter C Wohnung OG ' ' Mieter D Maisonettewohnung OG ' ' Mieter E Maisonettewohnung OG ' ' Leerstand Detailhandelsraum ZG ' ' Mieter A Detailhandelsraum 1. UG ' ' Mieter F Gewerberaum 2. UG ' ' Mieter A Gewerberaum 2. UG ' ' Mieter G Lagerraum 3. UG ' ' ' ' '530.00

12 Beilage 4 Erfolgsrechnung Ø Soll-Nettomietzins -260' ' ' ' Erträge aus NK-Pauschale -12' ' ' ' Ertragsausfall aus Leerstand (netto) 17' ' ' Debitorenverluste 10' ' ' Versicherungen 8' ' ' ' Hauswartkosten ' ' Allg. Strom/Wasser/Gas/Wärme Verwaltungshonorar 12' ' ' ' Vermietungsaufwand 2' ' ' Diverser Betriebsaufwand 83' ' ' ' Aufwand NK aus Leerstand 6' ' Service-Abonnemente Aufzüge U+R 3' ' ' HLKSE und Kanalisation U+R 21' ' ' ' Spezielle Reinigung ' Fassade/Fenster U+R 1' Allgemein U+R 9' ' ' Umgebungsaufwand Ersatz Geräte-Installationen 6' ' ' ' Werterhaltende Renovation/Sanierung ' ' Sanierung bei Mieterwechsel ' ' Finanzaufwand Beitrag an Mieterausbauten werterhaltend Gewinn/Verlust -87' ' ' '354.30

13 Verkehrswertschätzung nach der Discounted-Cash-Flow-Methode per 1. September 2009 Beilage 5 Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten SO Jahr Soll-Brutto-Mietertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) Ausserordentliche Mietzinsänderungen Ao Mietzinsänderungen, kumuliert, angepasst Ertrag aus Kurzparking (Basis letztes GJ) Mietzinserhöhung aus Sanierung Mietzinsanteil Sanierung, kumuliert, angepasst Soll-Brutto-Ertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) Total Leerstandsrisiko Effektiver Brutto-Ertrag p.a. Liegenschaftsaufwand Instandsetzungsaufwand Netto-Ertrag (NOI) Sanierungen (Unterhaltsanteil) Sanierungen (aktivierbarer Teil) Betrieblicher Cash-Flow Abzinsungsfaktor Barwert des betrieblichen Cash-Flow Netto-Residualwert (Net Exit Value) Cash-Flow-Rendite Summe Barwert des betrieblichen Cash-Flow Barwert des Residualwertes g g j j j j g j Verkehrswert nach DCF Nachweis Diskontierungssatz Vorlage DCF leer Beilage 5.xls Schätzungen AG