Resultate Gruppenworkshops

Transkript

1 SVKG USECE Resultate Gruppenworkshops 4. November 2014 Herbsttagung

2 SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 1 Josef Burri 4. November 2014 Herbsttagung

3 SVKG Tagung Luzern 1 Ergebnisse Workshop Baurecht 30. und 31. Oktober 2014

4 2 Programm Workshop Thema Zeit 1. Praxis Katasterwert in den Kantonen Einführung Baurecht Varianten Fallbeispiel - Grunddaten Fallbeispiel - Varianten in 4 Gruppen rechnen - Präsentation Resultate und Diskussion Allgemeine Praxiserfahrungen Baurecht 15

5 3 Praxis Katasterwert in den Kantonen Kt. Wie wird Baurecht gerechnet? Fragen zur Berechnung / Spezielles Bewertungsmeth ode (Mischwert Ertragswert Barwert, etc.) Pauschalisiert e Bewertung Bewertung nach Bewertungsgrundsatz der ungeteilten Liegenschaft Wahl Zinssatz Zinssatz BR = Zinssatz ungeteilte Liegenschaft Unterschiede bei Berechnung BR Verkehrswert / Steuerwert Abgrenzung zu baurechtsähnlichen Grundstücken (z.b. Mietverträge im Grundbuch etc.) Anmerkungen / Diverses (z.b. Spezialfälle wie Einmalabgeltung, Umgang Heimfallregelungen, etc. ) Aufteilung BR Top Down Aufteilung BR Bottom Up LU Ungeteilte Liegensch.: Mischwert oder Realwert punktiert Baurecht: Barwert nein, nicht mehr (bis 2013: kapitalisierter BRZ = Wert BRG) ja nein ja keine in Anlehnung an Sachenrecht (z.b. im Grundbuch angemerkte Mietverträge werden wie BR gerechnet) Landwirtschaft: gem. Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswert (2004)

6 4 Praxis Katasterwert in den Kantonen

7 5 Zusammenfassung Diskussion Methode: Verkehrswert pauschalisierte Berechnung - Selbstdeklaration Zinssatz: Basiszinssatz gleich wie ungeteilter Liegenschaft Zinssatz nach BR-Vertrag bei KW meist vorgegeben Abgrenzung baurechtsähnliche Grundstücke In den meisten Fällen plus/minus Sachenrecht In einem Kanton gibt es keine fiktiven Grundstücknummern (unselbständiges Baurecht) Innerschweiz oft Baurechte im Zusammenhang mit Kooperationen Zeit zu kurz für eine abschliessende Aufnahme Zusammenstellung über alle Kantone würde begrüsst Bereinigung wünschenswert

8 6 Programm Workshop Thema Zeit 1. Praxis Katasterwert in den Kantonen Einführung Baurecht Varianten Fallbeispiel - Grunddaten Fallbeispiel - Varianten in 4 Gruppen rechnen - Präsentation Resultate und Diskussion Allgemeine Praxiserfahrungen Baurecht 15

9 7 Fallbeispiel Mehrfamilienhaus Realwert Zeitwert 4.6 Mio. (Neubauwert 5.6 Mio.) Landwert 25% 1.4 Mio. Total Realwert 6.0 Mio. Ertragswert Bruttoertrag 0.33 Mio. Nettoertrag 0.24 Mio. Geldkostensatz 4.0 % Kap zuschlag 1.5 % Total Ertragswert 6.0 Mio.

10 8 Fallbeispiel MFH (2) Eckdaten Baurecht Beginn Ende Dauer Baurechtzins Zinstermin Anpassungskonditionen Heimfall der Baute Verwendeter Zinssatz 40 Jahre 0.1 Mio. jährlich, vorschüssig Landesindex der Konsumentenpreise 80% des Verkehrswertes analog Geldkostensatz

11 9 Lösung «bottom up» Schätzerhandbuch Beginn Vertrag Stichtag Baurechtsdauer Ende Vertrag Heimfall Nutzen Land Nutzen Land und Gebäude Nutzen Land und Gebäude Wertanteil VW bis Ablauf BR oder kap. BRZ (1) Heimfall (2) Wertbeitrag nach Ablauf BR (3) Verkehrswert Baurechtgeber (BG) Mio Mio Mio Mio. Baurechtnehmer (BN) Mio. (4.750* 2.058) Mio. 0.0 Mio Mio. Summe 6.0 Mio. * der kapitalisierte Ertrag ist nachschüssig zu berechnen

12 Lösungen Baurecht Ausgangsvariante 10 Wert ewig - Wertanteil 40 Jahre Beginn Vertrag Ende Vertrag Heimfall Baurechtsdauer Bewertung Betrachtung ewig (>100 Jahre) = Rentenbarwertfaktor = Betrachtung 40 Jahre = Rentenbarwertfaktor = Anteil der wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Liegenschaft in den ersten 40 Jahren / x % Rest 20.83%

13 11 Lösung «top down» ungeteilte Liegenschaft Beginn Vertrag Stichtag Baurechtsdauer Ende Vertrag Heimfall Nutzen Land Nutzen Land und Gebäude Nutzen Land und Gebäude VW ohne Baurecht Baurechtzins (1) Heimfallregelung (2) Wertbeitrag nach Ablauf BR (3) VW mit Baurecht BG Mio Mio Mio Mio. BN 6.0 Mio Mio Mio Mio Mio. 6.0 Mio.

14 12 Programm Workshop Thema Zeit 1. Praxis Katasterwert in den Kantonen Einführung Baurecht Varianten Fallbeispiel - Grunddaten Fallbeispiel - Varianten in 4 Gruppen rechnen - Präsentation Resultate und Diskussion Allgemeine Praxiserfahrungen Baurecht 15

15 13 Varianten Betreuer Veränderung Gruppe 1 Franz Boog tiefer Baurechtzins Gruppe 2 Simon Kaspar hoher Baurechtzins Gruppe 3 Peter Kresiment Rückbaupflicht Gruppe 4 Josef Burri Einmalabgeltung

16 14 Variante tiefer Baurechtzins Abweichende Vertragsregelungen: der BRZ wird periodisch angepasst an den Landesindex der Konsumentenpreise; letzte Anpassung vor einem Jahr neuer BRZ 0.03 Mio.; vertraglich festgelegter Zinssatz 3.0% Heimfall: entschädigungslos Ertragssituation unverändert VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG Mio. - 0 Mio Mio Mio. BN 6.0 Mio Mio. + 0 Mio Mio Mio. 6.0 Mio.

17 15 Variante Rückbaupflicht Abweichende Vertragsregelungen: BRZ wird periodisch an den Landwert angepasst; der zugrunde gelegte Zinssatz beträgt 1.75% Heimfall: Rückbaupflicht des BN Aufwand Rückbau: 0.2 Mio. VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG Mio. - 0 Mio Mio Mio. BN 6.0 Mio Mio Mio Mio Mio. 5.0 Mio.

18 16 «bottom up» Wertanteil VW bis Ablauf BR oder kap. BRZ Wertbeitrag nach Ablauf BR Heimfallregelung Verkehrswert Baurechtgeber (BG) Mio. - 0 Mio Mio Mio. Baurechtnehmer (BN) Mio. ( ) Mio. 0.0 Mio Mio. Wert Abbruch vernichtet Gebäudewert vernichtet Summe Mio Mio. 6.0 Mio.

19 17 Zusammenfassung Diskussion Berücksichtigung Wertvernichtung Gebäude und Rückbaukosten (abgezinst) beim Wert der ungeteilten Liegenschaft berücksichtigen beim Heimfall oder beim Wertbeitrag

20 18 Variante Einmalabgeltung Abweichende Vertragsregelungen: kein BRZ; bei Baurechtsbeginn als Einmalzahlung erfolgt Heimfall: 90% des Verkehrswertes Einmalabgeltung: 0.5 Mio. VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG + 0 Mio Mio Mio Mio. BN 6.0 Mio. - 0 Mio Mio Mio Mio. 6.0 Mio.

21 19 Variantenvergleich BG BN Ausgangsvariante 2.35 Mio Mio Variante tiefer BRZ 0.91 Mio Mio. Variante hoher BRZ 3.38 Mio Mio. Variante Rückbau 2.35 Mio Mio. Variante Einmalabgeltung 0.29 Mio Mio.

22 20 Zusammenfassung Diskussion kein Ertrag mehr für den BG während Baurechtsdauer Wertminderung Wertverlagerung hin zum Baurechtnehmer Bei Verkauf des Baurechts möchte der BN möglichst viel der Einmalabgeltung wieder vereinnahmen Diskussion Heimfall zu welchem Verkehrswert je weiter weg der Heimfall desto weniger wichtig ist der dannzumalige VW je näher der Zeitpunkt des Heimfalls rückt, desto genauer weiss man Bescheid über den effektiven Wert der Baute

23 21 Programm Workshop Thema Zeit 1. Praxis Katasterwert in den Kantonen Einführung Baurecht Varianten Fallbeispiel - Grunddaten Fallbeispiel - Varianten in 4 Gruppen rechnen - Präsentation Resultate und Diskussion Allgemeine Praxiserfahrungen Baurecht 15

24 22 Weitere Diskussionspunkte Baurechte Tiefgaragen Baurecht Stockwerkeigentum mit Rückkauf Land von einzelnen StwE-Eigentümern mögliche Lösung über selbständiges Miteigentum Abgrenzung baurechtsähnliche Grundstücke

25 23 Beispiel Lagerhalle, Lagerplatz Kein Baurecht begründet, lediglich Mietvertrag Lagerhalle wurde durch Mieter erstellt (GVL ) kein Baurecht KW = Mischwert ; an Eigentümer Mietzins Bauunternehmer, Mieter Eigentümer Land Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW

26 24 Beispiel Tankstelle Dagmersellen kein Baurecht begründet, lediglich Mietvertrag Tankstelle und Shop durch Coop erstellt kein Baurecht KW = Mischwert Mietzins Coop, Mieter Eigentümer Land Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW

27 25 Beispiel Tankstelle Hochdorf selbst. und dauerndes Baurecht auf Grdst. Baurechtgeber und -nehmer identisch auf dem Baurecht Tankstelle und Shop durch Coop erstellt Keine Unterbaurecht im Grundbuch, lediglich Mietvertrag Mietzins BR-Zins Coop, Mieter BRN Eigentümer Land und BRG Baurecht-Vertrag Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW KW

28 26 Beispiel Tankstelle Schüpfheim selbst. und dauerndes Baurecht begründet Baurechtgeber und -nehmer identisch unselbständiges Unterbaurecht im Grundbuch: für Tankstelle und Shop durch Coop Unter-BR-Zins BR-Zins Coop, Unter-BRN BRN und Unter-BRG Eigentümer Land und BRG Baurecht-Vertrag P.Dienstbarkeit mit Grundbucheintrag KW KW KW

29 SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 2 Jürg Schneider 4. November 2014 Herbsttagung

30 SVKG USECE 4. November 2014 Herbsttagung

31 SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 3 Marcel von Euw 4. November 2014 Herbsttagung

32 SVKG USECE 17. November 2014 Herbsttagung

33 SVKG USECE 4. November 2014 Herbsttagung

34 SVKG USECE 4. November 2014 Herbsttagung

35 SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 4 Michael Gobet 4. November 2014 Herbsttagung

36 SVKG USECE 4. November 2014 Herbsttagung