Inhalt. IAS 40: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

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1 Inhalt 1. Ziele des Standards im Überblick Definitionen Anwendungsbereich Wesentliche Inhalte... 5 I. Klassifikation von Immobilien... 5 II. Erstbewertung... 5 III. Folgebewertung Beispiel August /7

2 1. Ziele des Standards im Überblick Klassifikation und Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Erforderliche Anhangangaben August /7

3 2. Definitionen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien: Immobilien (Grundstücke oder Gebäude), die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden Buchwert: Anschaffungs- oder Herstellungskosten./. kumulierte Abschreibungen (planmäßig und außerplanmäßig) = Buchwert (= fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten) Beizulegender Zeitwert (Fair Value): Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Dritten getauscht werden könnte. August /7

4 3. Anwendungsbereich IAS 40 gilt für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ausnahmen bilden Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind (IAS 2), die für Dritte hergestellt werden (IAS 11) und die vom Eigentümer selbst genutzt werden (IAS 16). August /7

5 4. Wesentliche Inhalte I. Klassifikation von Immobilien Befindet sich die Immobilie in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase? Nein Wird die Immobilie mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten? Ja Ja Zukünftiger Verwendungszweck? IAS 2 Finanzinvestition Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Fertigungsauftrag von Dritten IAS 16 IAS 2 IAS 11 Nein Handels es sich um eine vom Eigentümer selbst genutzte Immobilie? Ja IAS 16 Nein Die Immobilie wird als Finanzinvestition gehalten IAS 40 Quelle: Pellens/Fülbier/Gassen/Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 7. Aufl., S II. Erstbewertung Berechnungsschemata Anschaffungs- und Herstellungskosten ( AK/HK ) Anschaffungskosten (kurz: AK) (wenn Immobilien erworben wurden) Anschaffungspreis( Kaufpreis) + Anschaffungsnebenkosten ( z.b. Notargebühren, Grunderwerbsteuern, Transportkosten, soweit direkt zurechenbar) - Anschaffungspreisminderungen (Rabatte, Boni, Skonti) + Finanzierungsaufwendungen, sofern qualifizierter Vermögenswert* gem. IAS 23 erworben wird = Anschaffungskosten Herstellungskosten (kurz: HK) (wenn Immobilien selbst erstellt wurden) Einzelkosten (dem einzelnen Produkt unmittelbar zuzurechnen, z.b. Fertigungslöhne) + fixe Produktionsgemeinkosten (z.b. Miete für Werkhalle, Abschreibungen auf Produktionsmaschine) + variable Produktionsgemeinkosten (z.b. Materialgemeinkosten für Logistik und Lagerhaltung) = Herstellungskosten Nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen: Anlaufkosten (außer sie sind notwendig, um die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen) Anfängliche Betriebsverluste( Verluste die entstehen, bis die geplante Belegungsquote erreicht wird) Ungewöhnlich hohe Materialabfälle oderpersonalkosten *Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. August /7

6 III. Folgebewertung Wahlrecht zur Folgebewertung des gesamten Immobilienbestandes zwischen Anschaffung-/Herstellungskosten - Modell Fair-Value Bewertung Planmäßige Abschreibung über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Fair Value Bewertung, falls dieser verlässlich ermittelt werden kann. Jährliche Überprüfung der Nutzungsdauer, Abschreibungsmethode und Restwertannahme. Impairment-Test gemäß IAS 36 und ggf. außerplanmäßige Abschreibung, wenn Hinweise für eine Wertminderung vorliegen. Keine explizite Regelung zur Häufigkeit der Fair Value Bestimmung. Veränderungen des Fair Value sind erfolgswirksam zu erfassen. Es besteht ein Stetigkeitsgebot hinsichtlich der Wahlrechtsausübung Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts: IAS 40 schreibt keine Bewertungsreihenfolge vor 1. Schritt: Verl ässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts anhand? unabhängiger Gutachten? aktueller Marktpreise für vergleichbare Immobilien Wenn nicht m öglich zus ä tzlicher Informations- 2. Schritt: Verl ässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts anhand quellen, wie z.b.? Ableitung aus vergangenen Transaktion, angepasst auf aktuelle Verh ältnisse? DCF-Verfahren* ( Barwert künftige Zahlungen) Wenn nicht m ö glich beizulegender Zeitwert nicht verl ä sslich ermittelbar Neuzugang? Folgebewertung zum Anschaffungskostenmodell Altbestand? Folgebewertung weiterhin zum beizulegender Zeitwert * Discounted Cash-Flow (DCF) (dt. abgezinster Zahlungsstrom) beschreibt Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere zur Unternehmensbewertung und zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (eng.: discounting) von Zahlungsströmen (eng. cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf. August /7

7 5. Beispiel Sachverhalt: IFRS-AG erwirbt 2010 ein Gebäude i.s.d. IAS 40 Anschaffungskosten 2 Mio. ; Nutzungsdauer 10 Jahre Marktwert des Gebäudes (beizulegender Zeitwert) entwickelt sich wie folgt: 2010 = 2 Mio. ; 2011 = 2,1 Mio. Frage: Mit welchen Wert ist das Gebäude nach der AK/HK-Methode bzw. der Fair Value Methode zum Bilanzstichtag 2010 und 2011 in der Bilanz auszuweisen? Lösung (AK/HK-Methode): Bewertung erfolgt zu fortgeführten AK/HK Ermittlung Abschreibungsbetrag: AK 2,0 Mio. / Nutzungsdauer 10 Jahre (= 0,2 Mio. Abschreibung p.a.) Buchwert Anschaffungskosten 2,0 Mio../. Planm. Abschreibung 0,2 Mio. = Buchwert ,8 Mio. Buchwert Buchwert Vorjahr 1,8 Mio../. Planm. Abschreibung 0,2 Mio. = Buchwert ,6 Mio. Lösung (Fair-Value-Methode): Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (fair value) am Bilanzstichtag Buchwert = 2,0 Mio. Kein Ergebniseffekt, da fair value am Bilanzstichtag den Anschaffungskosten entspricht. Buchwert = 2,1 Mio. Erfolgswirksame Zuschreibung um 0,1 Mio.. (Die Zuschreibung erfolgt erfolgswirksam, da der aktuelle Marktwert den Buchwert übersteigt) August /7