Erbschaftsteuerreformgesetz

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1 Erbschaftsteuerreformgesetz Auswirkungen auf die Wertermittlungsgrundlagen - Neue und bestehende Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Lichte der Bewertung des Grundvermögens Dipl.-Ing. Robert Krägenbring (Vermessungsassessor) Gotha, 4. März 2009

2 Was erwartet Sie? 1. Handlungsauftrag des BVerfG Handlungsauftrag des BVerfG Gemeiner Wert? 2. Aufgaben der Gutachterausschüsse Übersicht der Aufgaben Bodenrichtwerte und erforderliche Daten 3. Bewertung des Grundvermögens 1. Systematisierung der Bewertung 2. Verfahrenspräferenzen 3. Schematisierung der Verfahren und Bezug zu den GAA 4. Fazit Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 2

3 Bedeutung der Erbschaftund Schenkungsteuer Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 3

4 Bedeutung der Erbschaftsteuer Erbschaftsteuer 4,203 Quelle: BMF Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 4

5 Steueraufkommen 2008 Gesamtsteueraufkommen ca. 555 Mrd. Euro Erbschaft- und Schenkungsteuer ca. 4,4 Mrd. Euro entspricht ca. 0,9 % Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 5

6 Steueraufkommen in Thüringen steigender Trend Zunahme des Grundvermögens um mehr als 50 % gegenüber 2002 Quelle: [1] Thüringer Landesamt für Statistik Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 6

7 Steueraufkommen in Thüringen (2) Anteil des Grundvermögens (Thüringen) 18% 4% land- und forstwirtschaftliches Vermögen Grundvermögen 78% Betriebsvermögen übriges Vermögen Datenquelle: Thüringer Landesamt für Statistik festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer: 11,2 Mio. Euro (Thüringen 2007) Anteil des Grundvermögens: ca. 8 Mio. Euro / Jahr Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 7

8 Handlungsauftrag BVerfG Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 8

9 Auftrag der Verfassungsrichter (1) Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom Az 1 BvL 10/02 198: 19 Abs. 1 ErbStG ist demnach mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar. Denn er bestimmt einheitliche Steuersätze für alle [ ], obwohl die Vorschriften über die Ermittlung des Werts [ ] den Anforderungen des Gleichheitssatzes nicht genügen. In [ ] wesentlichen Teilbereichen [ ] werden die übertragenen Vermögenswerte nicht in Annäherung an den gemeinen Wert erfasst und zudem sowohl innerhalb einzelner als auch im Vergleich verschiedener Vermögensarten in ihrer Relation zueinander nicht realitätsgerecht in der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgebildet. Die Entscheidung des Gesetzgebers, die durch den Erwerb erhöhte finanzielle Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen zu belasten, ist daher nicht belastungsgleich und nicht folgerichtig umgesetzt. Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 9

10 Auftrag der Verfassungsrichter (2) bisherig Steuerwert des Grundvermögens lediglich bei ca. 60 % des Verkehrswertes unzulässige Begünstigung des Grundvermögens bereits auf Bewertungsebene Belastungsgrundentscheidung muss für alle Vermögensarten einheitlich sein Begünstigungen, Befreiungen und Verschonungsregelungen dürfen daher erst auf der Ebene der Steuerfestsetzung erfolgen Ziel: Besteuerung in Annäherung an den gemeinen Wert dennoch typisierte und standardisierte Bewertungsverfahren Typisierungen/Vereinfachungen sind verfassungsrechtlich zulässig Die Bewertungsmethoden müssen jedoch strukturell geeignet sein, um eine Annäherung an den gemeinen Wert zu gewährleisten Vorgabe +/- 20 % um den Verkehrswert Prüfung der Bewertungsverfahren ob diese strukturell geeignet sind, dem gemeinen Wert nahezukommen Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 10

11 Gesetzliche Änderungen durch das ErbStRG Parlamentarischer Weg Frist des BVerfG: Gesetzentwurf der Bundesregierung vom Januar 2008 Beschluss des Bundestages vom Zustimmung des Bundesrates am Ausfertigung durch den Bundespräsidenten am Verkündung im Bundesgesetzblatt zum Gesetzesänderungen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) Art.1 ErbStRG Bewertungsgesetz (BewG) Art. 2 ErbStRG In-Kraft-treten am bzw. am Baugesetzbuch (BauGB) am Art. 4 ErbStRG Einkommensteuergesetz (EStG) Art. 5 ErbStRG Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 11

12 gemeiner Wert? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 12

13 Wertbegriffe So sehen Sie Ihr Haus So sieht der Käufer Ihr Haus Ihr Haus im Wertgutachten ±20% So sieht die Bank Ihr Haus? So sieht das Finanzamt Ihr Haus Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 13

14 Wertbegriffe im Vergleich Gemeiner Wert 9 Abs. 2 BewG Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der [Stichtag 1, vgl. 11 ErbStG] im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit Berücksichtigung aller Umstände, die den Preis beeinflussen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigen bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. = = = }= = = Verkehrswert 194 BauGB Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht [Stichtag] im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [Qualität] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ErbStG: Für die Wertermittlung ist, soweit in diesem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend. Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 14

15 Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 15

16 193 BauGB Aufgaben der Gutachterausschüsse Grundlagen Gutachten (1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken [ ] (2) [Gutachten über Höhe der Entschädigung für Rechtsverlust oder andere Vermögensnachteile] (3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung [ ] (4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden. (5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. [ ] Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 16

17 193 BauGB - Aufgaben der Gutachterausschüsse Gutachtenerstellung ( 193 I bis IV BauGB 2009) Kaufpreissammlung ( 193 V BauGB 2009) weitere Aufgaben ( 199 VI BauGB) Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke und Grundstücksteile Rechte an Grundstücken Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust sonstige Vermögensnachteile Führung Auswertung aller Verträge 1 zur Grundstücksübertragung ( 195 I) Daten der Flurbereinigungsbehörden ( 9 ThürGaaVO) Heranziehung sonstiger Daten ( 197 BauGB) 1 Übertragung von Eigentum an einem Grundstück oder Begründung eines Erbbaurechtes; unabhängig davon, ob entgeltlich (Kauf), unentgeltlich (Schenkung) oder Tausch Gotha, Zugänglichkeit Veröffentlichungspflicht (Bodenrichtwerte) ( 196 III S 1) Übermittlungspflicht (an Finanzamt) ( 196 III S 1) Auswertung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Mitteilung an Finanzämter [Veröffentlichung von Marktinformationen] Auskunftspflicht ( 195 III, 196 III S 2) Gesetzestext Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform aufgrund landesrechtlicher Regelungen (z.b. in ThürGaaVO) Ortsüblicher Pachtzins gemäß 5 II BKleinG Erstellung und Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichts 17

18 193 BauGB - Aufgaben der Gutachterausschüsse Gutachtenerstellung ( 193 I bis IV BauGB 2009) Kaufpreissammlung ( 193 V BauGB 2009) weitere Aufgaben ( 199 VI BauGB) Gutachten Führung Auswertung Landesrecht Verkehrswertgutachten Auswertung Notarverträge Bodenrichtwerte Pachtzins BKleinG Erhebung sonstiger Daten Markttransparenz erforderliche Daten Entschädigungsgutachten Grundstücksmarktbericht Auskünfte Übermittlung Veröffentlichung Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform Gesetzestext 18

19 198 - Oberer Gutachterausschuss Aufgaben des oberen Gutachterausschusses sind künftig zwingend einzurichten (mindestens zentrale Geschäftsstellen) Vereinheitlichung der Richtwertermittlung Abstimmung zwischen den örtlichen Gutachterausschüssen Überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktes - örtlich geringe/keine Kaufpreise - überörtliche Märkte (Sonderimmobilien) - Ermittlung allg. Zusammenhänge zentraler Zugang zu Marktdaten Verbesserung der Datengrundlage Flächendeckung, Qualität Obergutachten für Gerichte Kontrollfunktion Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 19

20 Aufgabe 1 Bodenrichtwerte Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 20

21 196 BauGB 2009 Bodenrichtwerte 196 Abs. 1 BauGB 2009 Aufgrund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 21

22 Bodenrichtwerte Der Entwurf der ImmoWertV ( 10) konkretisiert hier: Darzustellen sind [bei baureifen Grundstücken]: der Entwicklungszustand (z.b. baureifes Land, werdendes Bauland) die Art der Nutzung das Maß der baulichen Nutzung der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand die Grundstücksgröße Abweichung der Bodenwerte der einzelnen Grundstücke innerhalb einer Richtwertzone < ± 30 % geeignete Bodenrichtwerte Beispiel: BORIS.NRW Beispiel: Bodenrichtwertkarte Thüringen Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 22

23 Beispiel Bodenrichtwertkarte Quelle: BORIS.NRW Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 23

24 Ausschnitt einer (zonalen) Bodenrichtwertkarte Nr. der Richtwertzone Bodenrichtwert /m² wertrelevante Merkmale Quelle: TLVermGeo Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 24

25 Aufgabe 2 erforderliche Daten Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 25

26 Ableitung erforderlicher Daten 193 BauGB Aufgaben der Gutachterausschüsse (5) [ ] Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 26

27 Bewertungssystematik Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 27

28 Systematisierung des Grundbesitzes Grundbesitz 12 (3) ErbStG land- und forstwirtschaftliches Vermögen Grundvermögen Betriebsvermögen Zurechnung zum Grundvermögen? 159 BewG ja Bewertungsvorschriften des Grundvermögens BewG 2009 ja Betriebsgrundstücke? 99 (1) Nr. 1 BewG Grund und Boden, Gebäude, sonst. Bestandteile und Zubehör Erbbaurecht Wohnungs- und Teileigentum Wohnungserbbaurecht/Teilerbbaurecht Gebäude auf fremdem Grund und Boden Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 28

29 Systematik der Bewertung des Grundvermögens Bewertungsgesetz BewG 2009 Zweiter Teil, 6. Abschnitt, Kapitel C unbebaute Grundstücke ( 178, 179) bebaute Grundstücke ( ) Sonderfälle ( ) Abhängig von Grundstücksart ( 181, 182) Erbbaurecht/ Erbbaugrundstück Grundstücke im Zustand der Bebauung Bodenrichtwerte ( 179) Vergleichswert ( 183) Ertragswert ( ) Sachwert ( ) Gebäude auf fremden Grund und Boden Werte vergleichbarer Flächen ( 179 S 4) Gebäude des Zivilschutzes Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 29

30 Grundstücksarten 181 BewG BewG 181 Grundstücksarten Abs. (2) Ein- und Zweifamilienhäuser EFH/ZFH bis zu zwei Wohnungen kein Wohnungseigentum Mitbenutzung zu anderen Zwecken nur untergeordnet (3) Mietwohngrundstücke zu mehr als 80% Wohnzwecken dienend kein EFH/ZFH oder Wohnungseigentum (4) (5) Wohnungs- und Teileigentum Sondereigentum - an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder - an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) Miteigentum an gemeinschaftlichem Eigentum (6) Geschäftsgrundstücke zu mehr als 80% betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienend kein Teileigentum (7) (8) gemischt genutzte Grundstücke sonstige bebaute Grundstücke dienen Wohnzwecken und betrieblichen Zwecken kein EFH/ZFH oder Wohnungs-/Teileigentum Der Rest Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 30

31 Präferenz der Bewertungsverfahren 183 BewG Grundstücksart bis 2008 Primärverfahren ab 2009 Ersatz-Verfahren Ein- und Zweifamilienhäuser EFH/ZFH E V S Mietwohngrundstücke E E??? Wohnungs- und Teileigentum E V S Geschäftsgrundstücke E/S E S gemischt genutzte Grundstücke E/S E S sonstige bebaute Grundstücke E/S S??? V Vergleichswertverfahren E Ertragswertverfahren S - Sachwertverfahren Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 31

32 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gesetzlich geregelte Öffnungsklausel ( 198 BewG 2009) aufgrund des höheren Wertniveaus größere Bedeutung Nachweislast bei Steuerpflichtigen Vorschriften der (Immo)WertV gelten für den Nachweis! grundsätzlich frei in der Wahl der Mittel: Gutachten eines Grundstückssachverständigen Gutachten des Gutachterausschusses Kaufpreis (des selben Grundstücks) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (i.d.r. bis zu einem Jahr vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt) freie Würdigung des Beweismittels durch das Finanzamt u.a. Plausibilitätsprüfung, gewöhnlicher Geschäftsverkehr? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 32

33 Systematik der Wertermittlung Verkehrswertermittlung Steuerliche Bewertung objektbezogen vollständige und zutreffende Beschreibung der wertrelevanten Merkmale Qualitätsbestimmung (Lage, Nutzbarkeit, Beschaffenheit) objektbezogen typisiert objekt- und methodenbezogen Daten der Gutachterausschüsse oder individuelle Ermittlung Wertermittlungsgrundlagen (Bodenrichtwerte, erforderliche Daten, Mieten) Daten der Gutachterausschüsse alternativ gesetzlich fixierte Daten!! Typisierung abhängig von Objektart Wertbildungsprozesse auf dem Markt Datengrundlage Begründung der Methodenwahl normierte Verfahren (WertV) und nicht normierte Verfahren möglich Würdigung der angewendeten Methode(n) Anpassung an den Grundstücksmarkt Methodenwahl (VW, EW, SW, sonstige) Wertbemessung abhängig von Objektart gesetzlich vorgeschrieben klare Verfahrenspräferenzen keine Wahlmöglichkeit typisierte, normierte Verfahren Anpassung an den Grundstücksmarkt nur bedingt Verkehrswert Annäherung an den gemeinen Wert?? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 33

34 unbebaute Grundstücke Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 34

35 Unbebaute Grundstücke, Bodenwert Bodenrichtwert BRW x Grundstücksfläche! Qualitätsanpassung = Bodenwert Bodenwertermittlung 179 BewG entspricht methodisch der WertV - grundsätzlich der zuletzt (turnusmäßig) ermittelte Bodenrichtwert maßgebend - alternativ Bodenwert aus vergleichbaren Flächen ableiten, sofern kein Richtwert nach 196 BauGB vorliegt - BRW darf keine Preisspanne sein - Erleichterung für die Finanzämter da zonale BRW flächendeckend bisheriger Abschlag von 20 % entfällt! Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 35

36 Behandlung von Qualitätsunterschieden Anpassung des Bodenrichtwertes bei Abweichungen der wertrelevanten Eigenschaften (Qualität) des Grundstücks vom Bodenrichtwert Entwicklungsstufe des Bodens Bodenrichtwerte auch für werdendes Bauland und landwirtschaftliche Flächen alternativ bisherige Vorgehensweise prozentuale Abschläge vom Bodenrichtwert Grundstücksgröße GZF-Unterschiede Selbstständig verwertbare Teilfläche oder GFZ-Anpassung? Anpassung mittels Umrechnungskoeffizienten Anwendung nur, wenn örtlich (vom GAA) ermittelt! (Urteil BFH v Az. II R 21/02) Rückgriff auf Anlage 11 der WertR2006 verbietet sich daher Abweichend Urteil BFH v Az. II R 01/04 Anderweitige Berücksichtigung (z.b. Aufteilung in Vorder-/Hinterland)! Erschließungsbeitragsr. Zustand Auskünfte bei Kommunen oder Gutachterausschüssen Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 36

37 Grundstücke mit Übertiefe selbstständig verwertbare Teilfläche BW = BRW x (F TF1 + F TF2 ) X X ggf. Teilungskosten, Wertminderungen etc. keine selbstständig verwertbare Teilfläche BW = F x BRW x K K z.b. GFZ-Anpassung Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 37

38 Grundstücke mit Überbreite BW = BRW x (F TF1 + F TF2 ) X X ggf. Teilungskosten, Wertminderungen etc. selbstständig verwertbare Teilfläche Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 38

39 Grundstücke mit Überbreite durchschnittliches Grundstück keine selbstständig verwertbare Teilfläche BW = F x BRW x K K z.b. GFZ-Anpassung Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 39

40 Vergleichswertverfahren 183 BewG Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 40

41 Vergleichswertverfahren 183 BewG 2009 Vergleichswertverfahren unmittelbar mittelbar Vergleichsgrundstücke stimmen in allen wertbeeinflussenden Merkmalen (hinreichend) überein (Kaufpreis des selben Grundstücks) Vergleichsgrundstücke wertbeeinflussende Merkmale stimmen hinreichend überein Z.B. Wohnfläche differiert ggf. Anpassung von Qualitätsunterschieden ausreichende Anzahl Vergleichsfaktoren wertbeeinflussende Merkmale stimmen hinreichend überein ggf. Anpassung von Qualitätsunterschieden Ausnahmefall Regelfall 183 Abs. 1 BewG 2009 Alternative (Immobilienrichtwerte) 183 Abs. 2 BewG 2009 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 41

42 Vergleichswertverfahren BewG 2009 Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken 183 I BewG 183 II BewG Kaufpreis pro Bezugseinheit (Vergleichspreise) (geeigneter) Vergleichsfaktor Mittelbildung = Vergleichswert pro Bezugseinheit ggf. Qualitätsanpassung x x statistische Ermittlung des Mittelwertes Vervielfachung mit Bezugseinheit = Vervielfachung mit Bezugseinheit = Vergleichswert Vergleichswert Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 42

43 Vergleichswertverfahren BewG 2009 Das neue Vergleichswertverfahren ( 183 BewG 2009): - entspricht dem Vergleichswertverfahren der (Immo)WertV - zu klären: - ausreichende Anzahl: keine wesentliche Genauigkeitsverbesserung bei mehr als 10 Werten - mittl. Fehler Einzelwert - mittl. Fehler Mittelwert - hinreichend übereinstimmend: - Lage, Nutzbarkeit - Bodenwertniveau, Grundstücksgestalt - Gebäudeart, Alter des Gebäudes (Baujahr), Zustand Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 43

44 Beispielrechnung Wohnungseigentum Ermittlung des Gebäudefaktors GF i = Kaufpreis i Berechnung Steuerwert Bezugseinheit i Kaufdatum Straße Baujahr Kaufpreis Wohnfl. Etage Gebäudefaktor GF i m² /m² /m² R-Str OG R-Str OG R-Str OG E-Str. 4/ OG E-Str. 6a OG E-Str. 4/ OG H-Str OG M-Str OG E-Str OG V-Str OG W-Str OG Mittelwert Mittelwert Standardabw. 29% Standardabw. 19% 9% Ausschlussgrenzen +30% % 1767 Erbfall Hildegard M. R-Str. 22 Eigentumswohnung 2. Obergeschoss 73 m² Wohnfläche Baujahr 1994 Vergleichswert = Bezugsgröße x GF Wohnfläche 73 m² Gebäudefaktor x /m² Vergleichswert = Verfahrenspräferenz Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 44

45 Vergleichswertverfahren BewG 2009 Ist das Vergleichswertverfahren geeignet? Nachteile: Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken müssen vorhanden sein ausreichende Anzahl hinreichend vergleichbar Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte) müssen geeignet sein differenziert nach den wertbeeinflussenden Merkmalen hohe Sachkunde notwendig Vorteile: anschauliches und plausibles Verfahren führt (bei sachgerechter Anwendung) direkt zum Verkehrswert Vergleichswertverfahren geeignet zur Annäherung an den gemeinen Wert Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 45

46 Ertragswertverfahren BewG 2009 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 46

47 Ertragswertverfahren BewG 2009 vereinbarte Jahresmiete NKM x Vervielfältiger V 12,5 - Alterswertminderung AWM 0,5% / Jahr max. 25 % = Bodenwert BW Bodenanteil + Jahresrohertrag NKM - Bewirtschaftungskosten BWK - Bodenwertverzinsung BW x LGZ x Vervielfältiger V = f(lgz, RND) = Gebäudeanteil Ertragswert bis 2008 ab 2009 Ertragswert Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 47

48 Ertragswertverfahren BewG 2009 Das neue Ertragswertverfahren ( BewG 2009): - entspricht dem (allgemeinen) Ertragswertverfahren der (Immo)WertV - bisherige Pauschalisierung fällt weg! - Typisierungen: - pauschale Gesamtnutzungsdauern (GND) der Objektarten (Anlage 22 BewG) - Kappung der Restnutzungsdauer nach unten mind. 30 % der jeweiligen GND ( 185 III S 5) - subsidiäre Anwendung der Liegenschaftszinssätze (LGZ) und der Bewirtschaftungskosten (BWK) aus BewG ( 188 II S 2) - bei Liquidationsobjekten mind. Bodenwert ( 184 III S 2) ist marktnah, wenn vom örtlichen Gutachterausschuss abgeleitete Liegenschaftszinssätze (LGZ) vorliegen! Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 48

49 Einfluss des Liegenschaftszinssatzes Einfluss des Liegenschaftszinssatzes 5 % lt. BewG RND 60 jahre 40 Jahre 25 Jahre Beispiel: Mietwohngrundstück Mehrfamilienhaus Grundstück 500 m² Bodenrichtwert 200 /m² Ertragswert [ ] % Wohneinheiten 6 x 70 m² Nettokaltmiete 6 /m² WF ,25 4,5 4,75 5 5,25 5,5 5,75 6 Liegenschaftszinssatz [%] 10% Der Liegenschaftszinssatz ist der Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren Ableitung aus Kaufpreisen Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 49

50 Einfluss des Liegenschaftszinssatzes Quelle: Grundstücksmarktbericht Dresden 2008 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 50

51 Einfluss des Liegenschaftszinssatzes Vergleich Ertragswertverfahren Beispiel: Mietwohngrundstück Mehrfamilienhaus Ertragswert [ ] Berechnungsverfahren neu LGS 4% neu LGS 5% EW bisher Grundstück 500 m² Bodenrichtwert 200 /m² Wohneinheiten 6 x 70 m² Nettokaltmiete 6 /m² WF neu LGS 6% Restnutzungsdauer [Jahre] Beispielrechnung alt - neu Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 51

52 Beispiel Ertragswertverfahren BewG 2009 Beispiel: Mietwohngrundstück Mehrfamilienhaus Grundstück 500 m² Bodenrichtwert 200 /m² bisher Jahreskaltmiete (Rohertrag) Vervielfältiger x 12, /Jahr = Alterswertminderung 40 Jahre x 0,5 % = 20 % Ertragswert = Wohneinheiten 6 x 70 m² Nettokaltmiete 6 /m² WF Baujahr 1910 Restnutzungsdauer 40 Jahre ab 2009 Jahreskaltmiete (Rohertrag) /Jahr Bewirtschaftungskosten 23% /Jahr Reinertrag = /Jahr Bodenwertverzinsung /Jahr BW x LGZ, LGZ = 5% Gebäudereinertrag = /Jahr Vervielfältiger x 17,16 LGZ = 5%, RND = 40 Gebäudeertragswert = Bodenwert Ertragswert = Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 52

53 Modifizierte Restnutzungsdauer Verlängerung der Restnutzungsdauer - Modernisierungen u.ä. verlängern die (wirtschaftliche) Nutzbarkeit Ableitung einer modifizierten Restnutzungsdauer mittels Punktraster Quelle: Sprengnetter, Arbeitsmaterialien /2 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 53

54 Ertragswertverfahren BewG 2009 Berücksichtigung übergroßer Grundstücke Prüfung auf selbstständig verwertbare Teilfläche Teilfläche bei Verzinsungsbetrag des Bodens nicht berücksichtigen! ( 183 II S 3 BewG) Exkurs Ertragswertverfahren Exkurs Grundstücke mit Übergröße Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 54

55 Ertragswertverfahren BewG 2009 Ist das Ertragswertverfahren geeignet? Vorteile: starke Anlehnung an Verfahren nach WertV Marktnähe bei Verwendung der vom GAA abgeleiteten Liegenschaftszinssätze liefert (erwartungsgemäß) höhere Werte Problematisch: detaillierte und geeignete Liegenschaftszinssätze notwendig Aufgabe der GAA Liquidationsobjekte werden wahrscheinlich zu hoch bewertet Mietansatz (Nachhaltigkeit der vereinbarten Mieten) Ertragswertverfahren geeignet zur Annäherung an den gemeinen Wert Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 55

56 Sachwertverfahren BewG 2009 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 56

57 Sachwertverfahren BewG 2009 Regelherstellungskosten RHK 2007 x Brutto-Grundfläche BGF = BewG 2009 Bodenrichtwert BRW x Grundstücksfläche = Gebäuderegelherstellungswert - Alterswertwinderung f(gnd, RND) max. 60% Gebäude(sach)wert + Bodenwert vorläufiger Sachwert x Anpassung an den gemeinen Wert ( 189 III S 2) Wertzahl (Sachwertfaktor) = Sachwert Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 57

58 Bruttogrundfläche DIN 277: Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 58

59 Sachwertverfahren BewG 2009 Das neue Sachwertverfahren ( BewG 2009): - entspricht grundsätzlich dem Sachwertverfahren der WertV - Ziel: Annäherung an den gemeinen Wert durch Sachwertfaktoren der GAA - Typisierungen: - Generalisierte Regelherstellungskosten - pauschale Gesamtnutzungsdauern (GND) der Objektarten (Anlage 22 BewG) - Lineare Alterswertminderung - Kappung der Alterswertminderung nach unten max. 60 % Minderung bzw. mind. 40 % des vorläufigen Sachwertes ( 190 II S 4) - subsidiäre Anwendung der Wertzahlen aus BewG ( 191 II) strukturelle Geeignetheit zur Annäherung an den gemeinen Wert? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 59

60 Regelherstellungskosten RHK 2007 abgeleitet aus gewöhnlichen Herstellungskosten (NHK) + Fortschreibung (BPI) Gebäudeklasse zusammengefasst Nebenkosten eingerechnet Angaben beziehen sich auf /m² Bruttogrundfläche (BGF) gegliedert nach Ausstattungsstandard und Baujahr Standard-Tabelle inhaltlich identisch mit NHK 2000 kritisch: Standardeinstufung bei den NHK 2005 Fortschreibung durch Bundesministerium für Finanzen (BMF) Quelle: Anlage 24 BewG 2009 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 60

61 Ausstattungsstandard NHK 2000 RHK Tabellen NHK 2000 und RHK 2007 inhaltlich identisch außer: stark gehoben wird zu gehoben Kappung der Werte für Luxusobjekte Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 61

62 Annäherung an den gemeinen Wert? Warum ist der vorläufige Sachwert mit einer Wertzahl zu korrigieren? RHK sind Durchschnittswerte keinerlei Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse (auf dem Markt der Bauleistungen) Alterswertminderung ist nur ein Modell vorläufiger Sachwert ist daher nur ein Modellwert Preisniveau ergibt sich aus Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage Korrekturfaktor zwischen Modellwert und Preisniveau notwendig Wertzahl Ableitung aus Kaufpreisen geeigneter Vergleichsgrundstücke durch GAA Ermittlung durch Umkehrung des Sachwertverfahrens für Vergleichsgrundstücke Modell: meist NHK 2000 (2005) und Alterswertminderung nach Ross aber Ableitung und Bewertung stets im selben Modell (Herstellungskosten, Alterswertminderung) Kritisch? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 62

63 Modellinkonsistenz Sachwertverfahren vorläufiger Sachwert vorläufiger Sachwert - Modellvergleich RHK NHK NHK Baujahr Beispiel: Einfamilienhaus freistehend unterkellert, 2-geschossig Dachgeschoss ausgebaut Zustand durchschnittlich mittlerer Standard Grundstück 500 m² Bodenrichtwert 100 /m² Bruttogrundfläche 250 m² Beispielrechnung EFH alt-neu Beispielrechnung Eigentumswohnung Verfahrenspräferenz Abweichung führt zu modellbedingtem Fehler Abweichung teilweise > 20 % Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 63

64 Beispiel Sachwertverfahren BewG 2009 Beispiel: Einfamilienhaus freistehend unterkellert, 2-geschossig Dachgeschoss ausgebaut Zustand durchschnittlich mittlerer Standard bisher Übliche Jahresmiete /Jahr Vervielfältiger x 12,5 = Alterswertminderung 40 Jahre x 0,5 % = 20 % = Zuschlag 20 % Ertragswert = Baujahr 1969 Grundstück 500 m² Bodenrichtwert 100 /m² Bruttogrundfläche 250 m² Wohnfläche 140 m² Mietansatz 6 / m² WF ab 2009 Regelherstellungskosten RHK 2007 GKL 1.11, BJK Bruttogrundfläche BGF x 250 m² Gebäuderegelherstellungswert = Alterswertminderung - 50% GND = 80 J, RND = 40 J Gebäudesachwert = Bodenwert Vorläufiger Sachwert = Wertzahl (nach Anlage 25) x 1,0 720 /m² BGF Sachwert = Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 64

65 Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Beispiel: Eigentumswohnung Befindet sich in Mehrfamilienhaus Anzahl Wohnungen 16 Lage: R-Str. 22 Etage: 2. OG Wohnfläche 73 m² Baujahr 1994 Grundstück 800 m² Bodenwert 150 /m² Ausstattung mittel Vorrang: Vergleichswertverfahren Wohnfläche 73 m² Gebäudefaktor x /m² Vergleichswert Nachrang: Sachwertverfahren Regelherstellungskosten RHK 2007 GKL 2.11, BJK BGF = 1,55 x Wohnfläche x 113 m² Gebäuderegelherstellungswert = Alterswertminderung - 18,75% GND = 80 J, RND = 65 J Gebäudesachwert = Bodenwertanteil = 1/16 von 800m² Vorläufiger Sachwert = Wertzahl (nach Anlage 25) x 1,1 Sachwert /m² BGF Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 65

66 Sachwertverfahren BewG 2009 Ist das Sachwertverfahren geeignet? Vorteile: schematische Vorgehensweise basiert auf genormten Ausgangsgrößen (BGF) Problematisch: Subsidiäre Anwendung der im BewG fixierten Wertzahlen regelmäßige Verfehlung des gemeinen Wertes Ausstattungsstandard muss ermittelt werden Anwendung der vom GAA abgeleiteten Wertzahlen (Sachwertfaktoren) Modellbruch Sachwertverfahren hat strukturelle Schwäche Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 66

67 Fazit Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 67

68 FAZIT Auftrag des Bundesverfassungsgericht erfüllt? grundsätzlich ja Verfahren an klassische Wertermittlung angelehnt Einzelfragen zu Verfahrensweisen (Modellbrüche, Wertansätze etc.) näher untersuchen Kontakt mit Gutachterausschüssen suchen! Gutachterausschusswesen Wahrnehmung des gesetzlichen Auftrages! bessere personelle und materielle Ausstattung der Geschäftsstellen der GAA Unterstützung durch den oberen Gutachterausschuss Datengrundlage Ableitung geeigneter Daten; Qualitätsangaben (Stichprobe, Streubreite etc.) Abstimmung zw. FA und GAA zu den benötigten Daten und den Modellen Klärung der Vorgaben für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 68

69 Haben Sie Fragen? Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 69

70 Einige Quellen [1] Erbschaft- und Schenkungsteuer in Thüringen 2007; Statistischer Bericht; Thüringer Landesamt für Statistik; 2008 [2] Beschluss des BVerfG Erbschaftsteuer, Az 1 BvL 10/02 vom [3] Erbschaftsteuerreform Gewinner sind die Gutachter; Kierig, Jochem; immobilien & bewerten; 04/2008 [4] Die geplante erbschaftsteuerliche Bewertung bebauter Grundstücke in Anlehnung an die WertV; Wiebke, B.; Prof. Dr. Maiterth, R.; Finanzrundschau 15/2008 [5] Neues Erbschaftsteuergesetz - Synopse des alten und des neuen Rechts; DNotI Deutsches Notarinstitut; Stand [6] Die neue Bewertung des Grundbesitzes nach dem Erbschaftsteuerreformgesetzes, Kommentar; Drosdzol/Stemmler; Sprengnetter GmbH, 2009 [7] Begründung zum Gesetzentwurf ErbStRG, BT-Drucksache 4/08 Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 70

71 Kontaktdaten des Verfassers Dipl.-Ing. Robert Krägenbring Vermessungsassessor Technische Universität Dresden - Geodätisches Institut - Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft Dresden Telefon: robert.kraegenbring@tu-dresden.de Gotha, Robert Krägenbring - DVW Thüringen - Fortbildung 1/ Erbschaftsteuerreform 71