Neues aus der Wertermittlung

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1 , Online- und ein Dieter Kertscher, GLL Braunschweig Essen, 05. November 2009 Beschäftigte (3,6 Mio.) Immobilienwirtschaft jährl. Bruttowertschöpfung (400 Mrd. ) Erbschaftssteuer (4 Mrd. ) Es geht ums Geld... jährl. Immobilienumsätze (160 Mrd. ) Steuern Vermögen Immobilienvermögen (9.000 Mrd. ) Grundsteuer (10 Mrd. ) Investitionsquote (45 %) Grunderwerbssteuer (7 Mrd. ) 2

2 - - Einführung Änderung im BauGB, Ziele, Bedeutung Von der WertV`88 zur ImmoWertV Aufbau der ImmoWertV Fazit 3 Aktuelle Entwicklungen in der Grundstückswertermittlung und in der steuerlichen Bewertung Erbschaftssteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 Änderung des Bewertungsgesetzes zum 01. Januar 2009 Änderung des Baugesetzbuches zum 01. Juli 2009 Normalherstellungskosten 2005 ( Aktuelle Gebäudesachwerte In der Verkehrswertermittlung des BKI Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern) vom Februar 2008 Novellierung der Wertermittlungsverordnung 1988 Heißt künftig: Immobilienwertermittlungsverordnung, tritt am... in Kraft 4

3 Änderung des BauGB Änderung des BauGB durch das Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsgesetzes (Erbschaftssteuerreformgesetz) vom in Kraft getreten am Änderungen in folgenden Paragraphen des BauGB: 193 Aufgaben des Gutachterausschusses 196 Bodenrichtwerte 198 Oberer Gutachterausschuss 199 Ermächtigungen Bodenrichtwerte (1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unter-schiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). (...) Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Normierung der Wertermittlung 6

4 Bodenrichtwerte Der Weg von der imaginären Zone ( lagetypischen Werten ) zur Zonierung Flurstücksgenaue Zonierung mit etwa 15 zusätzlichen Zonen Arbeitsaufwand bei erstmaliger Erstellung ca. 60 Stunden Oberer Gutachterausschuss (1) Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder zentrale Geschäfts-stellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse tätig sind. (...) Zusätzliche Aufgaben und Ziele: Landesweit in ihren Immobilienmarkt Übersichten und Analysen durchführen, um Transparenz zu erzeugen Damit einen Beitrag zum künftigen Immobilienmarktbericht Deutschland leisten Zwangsläufig wird ein Schritt auf die zwingend notwendige Standardisierung bei der Ableitung der erforderlichen Daten vollzogen, was für Vergleichbarkeit derartiger Arbeiten deutschlandweit unumgänglich ist. Verpflichtung zur Einrichtung von Obere Gutachterausschüssen oder Zentralen Geschäftsstellen 8

5 199 Ermächtigungen (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und Verlagerung der Regelungskompetenz auf den Bund (Vereinheitlichung der Bodenrichtwerte) 9 Die WertV aus dem Jahre 1988 (davor 1972, davor 1961) Wenn überhaupt KRITIK an bestehender WertV, dann hier und da Einwände gefühlter Art, weniger konkret gegen die dargestellten Verfahren. Manchen waren diese zu statisch, an der Vergangenheit orientiert und aktuellen Entwicklungen gegenüber nicht ausreichend aufnahmefähig. Das SV-Gremium kommt zu dem positiven Ergebnis: Die geltende WertV hat sich prinzipiell bewährt! Diese Einschätzung gilt für die gesamte Fachwelt ebenso. Ein BGH-Urteil von 2001 bezeichnet die Vorschriften der WertV als anerkannte Grundsätze der Wertermittlung. Die restliche Welt beneidet Deutschland um diese Regelungen! Die WertV hat im europäischen Raum eine besondere, beispielhafte Bedeutung, da es nirgends vergleichbare Regelungen gibt. Die WertV hat wegen ihrer Vorbildwirkung im Tätigkeitsfeld der qualifizierten SV Einen bedeutenden Anteil an der im internationalen Vergleich hohen Qualität der Grundstückswertermittlung in Deutschland!!! 10

6 Konkrete Veränderungen seit der Einführung der WertV im Jahre 1988, die zu einer Überarbeitung Anlass geben: 5 Gesichtspunkte 1. Der Grundstücksmarkt hat sich verändert : Er ist globaler und internationaler geworden Es gibt politische Veränderungen Die Kreise der Marktteilnehmer haben sich verändert Immobilien werden auch kurzfristig als Renditeobjekte betrachtet 2. Die Technik hat sich entwickelt, die Sprache hat sich verändert Aktuelle Begriffe und Definitionen sind aufzunehmen Die EDV und die IuK-Technik haben sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten revolutionsartig weiterentwickelt 3. Klärende Aussagen zu Nachfragen und Streitpunkten sind nützlich, z.b. für heutige Verfahrensweisen in der Immobilienbewertung (wie den Umgang mit den sogenannten Angelsächsischen Verfahren ) Es gibt neue Stadtentwicklungs- und allgemein politische Rahmenbedingungen wie den Beitritt der neuen Länder, den Stadtumbau, die soziale Stadt sowie den demografischen und wirtschaftlichen Wandel 5. Die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und die stärkere Kapitalmarktorientierung der Akteure auf dem Grundstücksmarkt sind stärker als früher und führen zu riesigen Wertschwankungen beim Grundvermögen 12

7 Fazit: Das BMVBS hat sich 2007 eine Novellierung des Wertermittlungsrechts vorgenommen! Der Weg zu diesem Ziel war ein anderer als bislang: Prinzip: Bottom up statt Top down!!! Das BMVBS berief ein Sachverständigen-Gremium (SV) aus ehrenamtlich tätigen Experten diese wurden benannt aus den - Verbänden des Sachverständigenwesens, - der immobilienwirtschaftlichen Forschung, - den Fachbehörden der Bundesländer - sowie Fachvertretern der Landkreise, Städte und Gemeinden 6 Tagungen (Sommer 2007 bis Frühjahr 2008) in Berlin Konkrete Vorstellungen im Abschlußbericht vorgelegt sowohl zur WertV wie auch zu den Vorschriften des BauGB und zu Regelungen in den Bundesländern 13 Ergebnis der Arbeiten des SV-Gremiums Quelle: 14

8 12 Leit - Themen der Überprüfung durch das SV - Gremium 1. Einbeziehung weiterer Verfahrensvarianten Regelung bereits etablierter Verfahrensvarianten (wie vereinfachtes Ertragswertverfahren) Aufnahme weiterer Verfahren (wie Discounted Cash Flow Verfahren) 2. Verwaltungsvereinfachung bzw. Anwenderfreundlichkeit Bessere Systematisierung sowie Präzisierung und Modernisierung der Begriffe Verringerung der Regelungsdichte 3. Steigerung von Transparenz und Vergleichbarkeit der Wertermittlung Ergänzende Regelungen zur Ableitung erforderlicher Daten 4. Volatilität der Grundstückswertentwicklung Berücksichtigung schwankender Wertentwicklung, Prognosen Vorschrift zur Ermittlung von Bodenrichtwerten geschaffen 6. Verallgemeinerung der Liegenschaftszinssätze in Kapitalisierungszinssätze (ist so aber am Ende nicht realisiert worden) 7. Einführung von Marktanpassungsfaktoren (flächendeckend) 8. Klare Differenzierung zwischen Vergleichspreisen und Kaufpreisen beim Vergleichswertverfahren 16

9 9. Regelung der Bodenwertermittlung in einer einzigen, für alle Wertermittlungsverfahren geltenden Vorschrift 10. Einführung verschiedener Varianten des Ertragswertverfahrens, einschließlich des DCF-Verfahrens; eigene Vorschrift zur Kapitalisierung und Abzinsung 11. Präzisierung und Straffung der Vorschriften zum Sachwertverfahren, Verzicht auf den Begriff des Herstellungswerts 12. Weitgehender Verzicht auf die ergänzenden Vorschriften für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 17 Aufbau der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung) Abschnitt Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Erfahrungsgrundsätze Abschnitt Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren 15,16 Unterabschnitt 1: Vergleichswertverfahren Unterabschnitt 2: Ertragswertverfahren Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren Abschnitt 4 24 Schlußvorschriften 18

10 Weitergehende Empfehlungen des SV - Gremiums Obere Gutachterausschüsse in jedem Bundesland (außer in Stadtstaaten) einzurichten ist zur Pflicht erklärt worden! Aufgaben landesweit im eigenen Immobilienmarkt Übersichten und Analysen durchführen, um Transparenz zu erzeugen damit einen Beitrag zum künftigen Immobilienmarktbericht Deutschland leisten Zwangsläufig wird ein Schritt auf die zwingend notwendige Standardisierung bei der Ableitung der erforderlichen Daten vollzogen, was für Vergleichbarkeit derartiger Arbeiten deutschlandweit unumgänglich ist. weniger Gewicht hat das Erstellen von Obergutachten 19 Fazit Änderungen im BauGB (sind rechtskräftig) haben Konsequenzen für die tägliche Arbeit für Gutachten: richtig zitieren, Umstellungen in Reihenfolge und Formulierungen der Paragraphen beachten... bei der Ermittlung von BRW und Grundstücksmarktberichten: Richtwerte weiter zonieren soweit möglich kleinere Zonen mit genaueren Zustandsmerkmalen Richtwerte für Außenbereiche - wann -? Richtwerte für weitere Grundstücksarten (Wald, Gartenland, Bauerwartungsland, etc.) in Kartendarstellung und/oder im Marktbericht Erheblicher Mehraufwand für die Gutachterausschüsse, besonders in der Umstellungsphase Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten weiter verbessern 20

11 - - Was ist Markttransparenz? BORISplus.NRW Funktionsweise von BORISplus.NRW Kundennutzung Der Immobilienpreiskalkulator Funktionsweise des IPK Qualität des IPK Genauigkeit des IPK 21 Was ist Markttransparenz? Informationen über Funktion des Marktes Auswirkung von Rahmenbedingungen Relevante Daten Orientierungshilfen z. B. Bodenrichtwerte Immobilienrichtwerte Durchschnittswerte BORISplus.NRW IPK Mieten Komfortabler Zugang Verfügbarkeit Navigation klare Information Flächendeckend, aktuell, belastbar, standardisiert, kostengünstig 22

12 Vergleichstest von Internet-Rechnern der Immob.Wirtsch. Immobilien- Zeitung Januar 2008 Zweifamilienhaus in München Basis: Verkehrswertgutachten Abweichungen bis 35 %! 23 Immobilienbewertungen

13 Grundstücksmarktberichte enthalten die wesentlichen wertrelevanten Informationen Forderung: Inhalte für Bürger und Institutionen einfacher und möglichst online zugänglich machen 25 Grundstücksmarktberichte: Vergleichsfaktoren aus multipler Regression /m² Wohnfläche Vergleichsfaktoren für Ein-/Zweifamilienhäuser in Abhängigkeit von der Lage und der Wohnfläche in der Stadt Osnabrück 500 Wohnfläche 120 m² 160 m² 200 m² 240 m² BRW 200 /m² Korrekturfaktor 1733bei abweichendem 1537 Baujahr für BRW 150 /m² Ein- und in 1502 der Stadt Zweifamilienhäuser Osnabrück ,50 BRW 100 /m² 1, Korrekturfaktor 1,30 1,20 1,10 Korrekturfaktor bei abweichender Grundstücksgröße 1,00 für Ein- und Zweifamilienhäuser 0,90 in der Stadt Osnabrück 1, Korrekturfaktor 1,10 1,00 0,90 0,80 Baujahr Grundstücksgröße in m² beschreiben den Einfluss wesentlicher Objektmerkmale auf den Kaufpreis 26

14 Internet Präsentation in Nordrhein - Westfalen 27 Auswahl der Stadt und des Produkts 28

15 Angabe der Adresse Bodenrichtwerte 29 Bodenrichtwerte 30

16 Informationen zum Preisniveau Weiterentwicklung von BORIS zu BORISplus Im Jahr 2008 (Projektname: IRIS.NRW) Überprüfung eines genannten Preises eines bebauten Hauses mit Hilfe des Internets Zielgruppe: Eigentümer, Käufer, Makler, Banken Behörden und Finanzämter 31 Preisinformation 32

17 Weiterentwicklung/anderer Weg in Niedersachsen Verbindung von BORISplus.NRW mit anderen entsprechenden Geoportals in Deutschland zu einem nationalen Wertermittlungsinformationssystem (VBORIS) Bodenrichtwerte in NRW Basis : Mathematisch statistische Analyse der Kaufpreise Multiple Regression Überprüft durch die Gutachterausschüsse Basis für alle Arten von Wertermittlungen auf der Basis des BauGB Niedersachsen geht diesen Weg noch etwas konsequenter als NRW Das soll im Folgenden gezeigt werden mit dem IPK 33 Der Immobilien-Preis-Kalkulator Rechner zur Ermittlung des Preisniveaus über Vergleichsfaktoren 34

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20 speziell aufbereitete Daten aus Grundstücksmarktbericht durchschnittliches Objekt ohne wertbeeinflussende Besonderheiten nur ungefähres Preisniveau kein Ersatz für Verkehrswertgutachten! Angebot an Jedermann Interesse bei Maklern u. Kreditinstituten 39 40

21 Besucher Freischaltung Landespressekonferenz (Hannover) Zugriffsstatistik IPK (Kostenfreie Testphase) 4527 Pressekonferenz (Oldenburg) Okt 07 Nov Datum Gruppierung der Differenzen bei 174 untersuchten Objekten Anzahl x <= 10% 10% < x <= 20% 20% < x <= 35% 35% < x <= 50% 50% < x Abweichung [%] 42

22 - Ein - Wertermittlung im internationalen Kontext Grundlagen Wertermittlung in Deutschland Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Das Residualwertverfahren Das Investmentverfahren Das DCF-Verfahren Die Monte-Carlo-Methode Fazit und Ausblick 43 Wertermittlung im internationalen Kontext Auswirkungen der Globalisierung auch auf die Immobilienwirtschaft Grenzüberschreitende Bewertungen von Immobilien nehmen zu Wunsch nach einheitlichen internationalen Bewertungsstandards Derzeit existieren verschiedene Wertermittlungsstandards nebeneinander In Deutschland sind normierte gesetzlich geregelte Wertermittlungsverfahren bekannt In Großbritannien existieren nicht normierte Wertermittlungsverfahren, die auch nach Deutschland überliefert wurden 44

23 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Auch als angelsächsische oder internationale Wertermittlungsverfahren bezeichnet: Das Residualwertverfahren Das Investmentverfahren Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren Das Monte-Carlo-Verfahren Keine Trennung von Boden und Gebäude Es stehen keine marktabgeleiteten Ausgangsdaten zur Verfügung Anwendung bei Investitionsentscheidungen und dort, wo keine rechtliche Bindung besteht 45 Das Residualwertverfahren Ergebnis ist ein Bodenwert Basiert auf einer Differenzrechnung von Verkaufserlös und Entwicklungskosten, wobei die Grundlage eine fiktive, wirtschaftlich sinnvolle Neubebauung ist Anwendung Im Rahmen von Investitionsentscheidungen zur Berechnung des noch tragbaren Grundstückspreises oder der noch tragfähigen Baukosten evtl. zur Ableitung von Bodenwerten zu Bewertungszwecken Voraussetzung bei Investitionsrechnungen Vorhandensein eines Wettbewerbs um das zu bewertende Grundstück 46

24 Beispiel: Residualwertverfahren Nutzung Gewerbe Baunebenkosten Zwischenfinanzierung: Kapitalmarktzins: Dauer: Sonstiges: Art Risiko (in %) Kosten des Erwerbs Gesamt Investorgewinn Fläche 255 m² 20,0% 6,0% 6 Monate ,0% fiktiver Ertragswert: NHK ( /m²) Barwertfaktor 0,97129 ==> 5,0% Vorhaltezeit: 12 Monate Finanzierungs- und Rechtskosten 6,0% Wirtschaftlicher (noch tragbarer) Bodenwert: Bei einer Fläche des Grundstücks von: 697 m² Residuum: Faktor 0,94340 ergibt sich je m²: Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren Dynamisches Verfahren der Investitionsrechnung Das zukünftig zu erwartende Mietwachstum wird explizit durch Prognose berücksichtigt Groth Explizit Modell Der Geldfluss (sog. Cash-Flow) eines Objektes wird über einen bestimmten Zeitraum verfolgt und finanzmathematisch ausgewertet Anwendung Zur Analyse von Investitionsentscheidungen oder für den Nachweis eines Gesamtwertes oder Nettoanteilswertes eines Unternehmens Als nicht normiertes Verfahren für die Verkehrswertermittlung bei Renditeobjekten mit dynamischen Mietverträgen 48

25 Ausgangsgleichung RE1 RE2 RE3 RE4 REn RW B = n n q q q q q q Wahl einer überschaubaren Holding Period (5-10 Jahre) Prognostizierung von Einnahmen und Ausgaben und Berechnung der Jahresreinerträge (RE) Bestimmung des Restwertes (RW) Wahl eines geeigneten Diskontierungszinssatzes (q) Marktgerechter Diskontierungszinssatz Unterschiedliche Diskontierung der Barwertanteile 49 Beispiel DCF-Verfahren Jahr Reinertrag Sonderinvestitionen , , ,15 Vervielfältiger Restwert (./. Verkaufsnebenkosten) Nettoverkaufserlös Summe der Barwerte oder rund Faktor 0,9259 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 0,4289 0,3971 0,3971 Barwert des Cash Flows , , , , , , , , , , , ,

26 Kritische Würdigung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens Transparenz durch Berücksichtigung der zeitlichen Veränderlichkeit der zukünftigen Erträge und Ausgaben Komplexe Bewertungssachverhalte können bei der Berechnung unterschiedlich detailliert aufgeschlüsselt werden Durch die differenzierte Darstellungsmöglichkeit verleitet das Verfahren zu Scheingenauigkeiten Durch die Ableitung des Wertes der Immobilie aus Zukunftsgrößen birgt das Verfahren die Gefahr von Spekulationen Die Wahl eines sachgerechten Diskontierungszinssatz ist neben der Schätzung des Verkaufserlöses eines der zentralen Probleme des Verfahrens Einsetzbar zur Investitionsanalyse, Immobilienbewertung und für Finanzplanungen dadurch Verknüpfung unterschiedlicher Interessen 51 Das Monte-Carlo-Verfahren stochastisches Analyseverfahren und kein eigenständiges Wertermittlungsverfahren dient dazu, unbekannte Werte von Parametern bestimmter Verteilungen über künstlich erzeugte Stichproben zu schätzen Es wird nicht ein einzelner Wert ermittelt, sondern eine Bandbreite von Werten Die Ergebnisse werden als Histogramm oder statistische Verteilungskurve dargestellt Anwendung Kontrolle und Abschätzung von Genauigkeiten von Ergebnissen die über andere Verfahren berechnet wurden Abschätzung des Risikos eines Projektes bzw. einer Investition 52

27 1. Definition des Problems und Analyse des zu untersuchenden Modells der zu untersuchende Gegenstand ist der Grundstücksmarkt Ziel ist es, den Verkehrswert eines Grundstücks zu simulieren, wenn mehrere Marktteilnehmer mit unterschiedlichen Ansätzen über die Ausgangsdaten am Markt agieren und sich über Einigung über einen zu zahlenden Kaufpreis bemühen 2. Datenerfassung feste Eingangsdaten: Grundstücksgröße, bebaubare sowie vermietbare Fläche, Anzahl Stellplätze, etc. variable Eingangsgrößen: Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Roherträge, Baukosten, etc. 3. Berechnung von Verkehrswerten 4. Interpretation der Ergebnisse 53 Beispiel Miete pro Jahr (Jahresrohertrag ) ,00 bis ,00 Bewirtschaftungskosten (%) ,0% bis 27,0% Bodenwert ,00 bis , Liegenschaftszinssatz 6,5% bis 7,5% 600 Restnutzungsdauer 50 Jahre bis 70 Jahre 500 Abschläge wegen Schäden ,00 bis , Anzahl der durchzuführenden Berechnungen Wahrscheinlichster Ertragswert Kleinster 100 Ertragswert Größter Ertragswert Standardabweichung Variationskoeffizient 0,074 Minimaler Ertragswert Maximaler Ertragswert

28 Beispiel Miete pro Jahr (Jahresrohertrag ) ,00 bis ,00 Bewirtschaftungskosten 900 (%) 23,0% bis 27,0% Bodenwert ,00 bis ,00 Liegenschaftszinssatz 700 6,5% bis 7,5% Restnutzungsdauer Jahre bis 70 Jahre 500 Abschläge wegen Schäden ,00 bis , Anzahl der durchzuführenden Berechnungen Wahrscheinlichster 200 Ertragswert Kleinster Ertragswert Größter Ertragswert Standardabweichung Variationskoeffizient 0, Minimaler Ertragswert Maximaler Ertragswert Fazit und Ausblick (1) Nicht normierte Wertermittlungsverfahren als einsträngige Verfahren und oft von subjektiver Natur sind in erster Linie auf die Investitions-analyse ausgerichtet Normierte Verfahren haben eine lange Tradition und führen zu objek-tiven Ergebnissen; sie sind speziell auf die von der Existenz von Gut-achterausschüssen geprägten Praxis und die Verkehrswertermittlung mit BRW, NHK, Mietübersichten, ausgerichtet 56

29 Fazit und Ausblick (2) Welche Verfahren für die Verkehrswertermittlung? Dabei kommt es weniger auf die Methodik eines Verfahrens als auf dessen marktorientierte Anwendung an Die nicht normierten Verfahren sind international verbreitet und anerkannt. Sie werden zunehmend für die Immobilienbewertung am Markt nachgefragt. Der SV in Deutschland sollte sie beherrschen. Für eine Weiterentwicklung der Verkehrswertermittlung wäre es denkbar, marktorientierte Daten einheitlich auch für die nicht normierten Verfahren abzuleiten und eine Normierung dieser Verfahren vorzunehmen. Im Ausland ist man jedoch trotz IVS (International Valuation Standards) und EVS (European Valuation Standards) heute noch weit davon entfernt. 57, Online- und Ein Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 58