Wohnkosten und Energieeffizienz

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1 Diskussionsforum Umweltgerechtigkeit der Deutschen Umwelthilfe Wohnkosten und Energieeffizienz Dr. Christian v. Malottki Institut Wohnen und Umwelt (IWU) Berlin,

2 Das Institut Wohnen und Umwelt Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt Ca. 45 Mitarbeiter Forschungsfelder Wohnen Energie Integrierte nachhaltige Entwicklung Forschungsprojekte in der Grundlagen- und anwendungsorientierten Forschung für Kommunen, Bundesländer, Bund, EU, Unternehmen, Verbände Ansicht des neuen IWU-Hauses, das mit Passivhaus-Komponenten saniert wurde 2

3 Niedrigenergie- und Passivhäuser Aktive und passive Solarenergienutzung Energieeffiziente Wärmeversorgung: Brennwertkessel Wärmepumpen Kraft-Wärme-Kopplung Biomasse + Minimierung Hilfsstrom Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil 2-7 Oil Oil Oil Oil Oil 20 Liter Heizöl pro m² Wohnfläche Hohe Dichtheit: n 50 < 1,0 1/h bzw. n 50 < 0,6 1/h Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung h > 60 % bzw. h > 80 % Wärmeschutzverglasung 2 bzw. 3 Scheiben im wärmegedämmten Rahmen Hochwirksamer Wärmeschutz Dämmstärke 15 bis 30 cm bzw. 25 bis 40 cm

4 Stand der energetischen Sanierung Altbau (Baujahr bis 1978): Nachträglich gedämmte Bauteilfläche 100% bei Fenstern: Wärmeschutzverglasung (Fenstereinbau ab 1995) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Außenwand Dach / OGD Fußboden / KD Fenster OGD: Obergeschossdecke, KD: Kellerdecke Fehlerangaben (z. B. Fehlerbalken): statistischer Standardfehler Quelle: Projekt Datenbasis Gebäudebestand des IWU

5 Zahlungen in pro m² Wohnfläche und Monat Energetische Sanierungen erhöhen die Kaltmiete 10 mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete) 9 8 Energetische Modernisierung Heizkosten energiebedingte Mehreinnahmen Nettomiete Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen) ortsübliche Vergleichsmiete 0 Quelle: IWU Jahre Nicht warmmietenneutral sind insbesondere vorgezogene Sanierungen (Vollkosten statt energiebedingte Mehrkosten)

6 Energetische Sanierungen erhöhen die Kaltmiete Quelle: Mietspiegel Darmstadt 2007, BBSR-Online-Publikation 4 / 2010

7 Preisentwicklung am Immobilienmarkt 140 Wohnungsmieten Baukosten Verbraucherpreisindex Strom, Gas und andere Brennstoffe Quelle: IWU auf Basis Stat. BA

8 Nachholender Preisanstieg am Wohnungsmarkt Angebotsmieten für Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen Quelle: IWU auf Basis 8

9 Angebotsseite: Niedrigpreisiges Segment anhand der Filtertheorie RELATIVE PREISE Neubau Filterung nach unten Sanierung Aufwertung? ZEIT

10 Anteil energetischer Sanierungen am Mietpreisanstieg Eine einfache Modellrechnung xxxx xxxx+1 Im Jahr xxxx energetisch sanierte Gebäude (1 %) Im Jahr xxxx nicht energetisch sanierte Gebäude (99 %) 6,00 6,00 6,00 6,00 1,00 Sanierung 0, %) 0, %) Mittelwert aller Gebäude (100 %) 6,00 6,00 0,01 Sanierung 0, %) Sanierung ergibt hohe Preisanstiege im Einzelfall, nicht aber im Gesamtmarkt kann Verdrängung unterstützen, aber nicht alleine hervorrufen

11 Warme Nebenkosten Bruttokaltmiete Degressive Miet- und Heizkostenbelastung y = 21,65x 0,388 R² = 0, BKM Pot.(BKM) Nettoeinkommen Haushalt y = 12,36x 0,233 R² = 0,879 Die Miet- und Heizkostenbelastung steigt degressiv mit dem Einkommen Quelle: IWU auf Basis Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen Nettoeinkommen Haushalt WarmNK Pot.(WarmNK) 11

12 Energetische Aspekte im Transferleistungssystem Funktionsweise Anreiz zum günstigen Wohnen Anreiz zum Energiesparen Anreiz zur energetischen Sanierung SGB II / XII Erstattung der tatsächlichen Kosten bis zur Angemessenheitsgrenze Unterhalb der Angemessenheitsgrenze keiner (Ersparnis erhält Leistungsträger) Unterhalb der Angemessenheitsgrenze keiner (Ersparnis erhält Leistungsträger) Gefahr, dass Wohnungen unangemessen werden Wohngeld Zuschuss in Abhängigkeit von Miethöhe, Einkommen und Haushaltsgröße Vorhanden (Ersparnis erhält überwiegend der Leistungsempfänger Vorhanden (Ersparnis erhält der Leistungsempfänger In jedem Fall bei Warmmietenneutralität 12

13 Energie und Soziales Niedrig- Transfer Haus- einkommen Mindestsicherung WoG kein sonst. halts- größe insges. o. Tr. insges. ALG II insges. insges. o. MH NEB insgesamt 1 1,33 1,40 1,31 1,50 1,52 1,53 1,45 1,50 1,30 2 1,50 1,52 1,42 1,60 1,63 1,64 1,43 1,54 1,49 3 1,57 1,60 1,53 1,61 1,61 1,60 1,58 1,54 1,56 4 1,51 1,60 1,44 1,66 1,71 1,71 1,48 1,58 1, ,61 1,60 1,44 1,79 1,75 1,74 1,90 1,98 1,52 insges. 1,44 1,48 1,37 1,57 1,59 1,60 1,50 1,57 1,42 Durchschnittliche monatliche Energiekosten (Heizung und Strom) pro m² der Mieterhaushalte (E-52), Quelle: EVS 2008, zitiert aus: J. Kirchner, H. Cischinsky: Soziale Absicherung des Wohnens. Im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung. Darmstadt 2013 (noch unveröffentlicht). Niedrigeinkommensbezieher haben tendenziell überdurchschnittliche Energiekosten pro m² (Bausubstanz), Grundsicherungsempfänger noch höhere (Anwesenheit zuhause, Fehlanreize Transferleistungssystem) Selbstnutzende Eigentümer haben ebenfalls höhere Energiekosten als Mieter (hoher Anteil EFH) 13

14 Was ist Energiearmut? Arme Haushalte sind auch von Energiepreissteigerungen und Sanierungskosten betroffen hier liegt die Lösung aber in den entsprechenden Transferleistungssystemen Als energiearm sollten v.a. Haushalte bezeichnet werden, die eigentlich nicht arm sind und nur durch ihre Rahmenbedingungen (geringes Einkommen, ineffiziente bzw. v.a. zu große Wohnung ) mit ihrem verfügbaren Einkommen jenseits der Wohn- und Heizkosten unter die Armutsgrenze rutschen. -> Mutmaßlich v.a. ältere Hauseigentümer -> Empirische Evidenz (mit Bedarfskennwerten!) hierzu äußerst schwer zu erreichen. 14

15 Thesen Kompensationen für Energiepreisanstiege sollten innerhalb des bestehenden Transferleistungssystems stattfinden (Vermeidung von Verwaltungsaufwand) Das Wohngeld ist aufgrund seiner Anreize hierzu bestens geeignet (vgl. Heizkostenzuschuss ) Fehlanreize in der Grundsicherung (KdU / KdH) sollten abgebaut werden. 15

16 Fehlanreize bei der Übernahme tatsächlicher Kosten bis zur Angemessenheitsgrenze Fehlanreiz Sanierungshemmnis Fehlanreiz tatsächliche KdH-Übernahme KDU KDH Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Der Überteuerte

17 Vorteile einer energetischen Differenzierung bei den KdU / KdH Sanierungsanreiz auch im niedrigpreisigen Segment, in der Folge: Umweltpolitisch: Beitrag zur Umsetzung der Klimaschutzziele Stadtentwicklungs- und Sozialpolitisch: Verhinderung von fuel poverty und energetischer Segregation Fiskalpolitisch: Reduzierung des Kostenrisikos im Falle von Energiepreissteigerungen Sparanreiz für Transferleistungsempfänger

18 Lösung 1: Ausdifferenzierung der KdH (Heilbronner Heizkostenrechner) Energetisch gute Gebäude schlechte Gebäude mittlere Gebäude 18

19 Lösung 2: Einzelfalllösung über die Wirtschaftlichkeitsprüfung (BSG) Eine Absenkung der nach Satz 1 unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre. 22 (1) S. 4 SGB II Wirtschaftlichkeit = bruttowarm (S. Knickrehm) Urteil B 14 AS 60/12 R: Algorithmus zur Unterkunftskostenprüfung in sanierten oder unsanierten Wohnungen im Einzelfall -> Bruttowarmmietgrenze durch die Hintertür 19

20 Lösung 3: Bruttowarmmiete per Satzung ( 22b SGB II) Warmmietengrenze KDU+KDH Fehlanreiz Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Neu angemessene Kosten Der Überteuerte 333 Gutachten Die Berücksichtigung der energetischen Gebäudequalität bei der Festlegung von Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem Sozialgesetzbuch 20

21 Lösung 4: Umschichtungssysteme in eine Richtung Übertragungsmöglichkeit auf Antrag mit Nachweis (Modell Bielefeld, Stadt Offenbach) KDU KDH Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Der Überteuerte Übertrag Neu angemessene Kosten

22 Energetische Segregation Energetischer Gebäudezustand Primärerhebungen Datenbasis Gebäudebestand Energetische Mietspiegel. KdU: Interdependenzen KdU - KdH Räumliche Segregation / Gentrifizierung KdU: Vergleichsraumfrage, Vermeidung von Ghettoisierung Soziale Frage Definitionsfragen von (Energie-)Armut, Projekt Soziale Absicherung des Wohnens KdU: Definition des angemessenen Segments / unteres Quintil 22

23 Kleinräumige Verfügbarkeit billiger Wohnungen (Problemgebiet ländlicher Raum) Schematische Darstellung, je dunkler, desto höher das Preisniveau Die Sozialgerichtsbarkeit liebt aus Gleichbehandlungsgründen große Vergleichsräume (Räume mit einer Angemessenheitsgrenze). In ländlichen Kreisen könnte dies zu einer Konzentration sozialer Problemlagen an der räumlichen Peripherie führen. Durch die dortige Baustruktur (unsanierte EFH, häufige Überschreitung der Flächenrichtwerte bei gleichzeitigem Fehlen kleiner Wohnungen) besteht hier eine besondere Gefahr von Energiearmut auch im Wohneigentum! 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr. Christian v. Malottki Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt 24