Weniger Wohnkosten im Rentenalter

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1 Weniger Wohnkosten im Rentenalter Lutz Freitag Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen 1

2 Agenda Wohnkostenbelastung im Rentenalter Potenzial der Wohnungsgenossenschaften Das KaNaPE-Modell 2

3 Drückende Mietenlast ab 55 Jahren % Wohnkosten in EUR/Monat Renteneintritt 30% 25% 20% 15% 10% 5% Wohnkosten / Haushaltsnettoeinkommen 0 0% Alter des Haushaltsvorstandes Mieter (Kosten) Selbstnutzer (Kosten) Mieter (Belastung) Selbstnutzer (Belastung) Wohnkosten = Miete zzgl. Nebenkosten bzw. Zins, Tilgung und Nebenkosten (empirische Werte) Steuern = nachgelagerte Besteuerung Quelle: Berechnungen von empirica auf Basis der EVS 3

4 Zeitliche Dynamik ausgewählter Haushaltsgruppen bis 2020 Rentnerehepaare Ost West Witwen Familien 4

5 Entwicklung des realen Rentenniveaus nach der Einführung des Nachhaltigkeitsfaktors Rentenniveau 75 % 70 % 65 % 60 % 70 % 66 % 61 % 58 % 56 % Rentenniveau Brutto Rentenniveau Netto 55 % 54 % 52 % 51 % 52 % 52 % 50 % 45 % 40 % 46 % 44 % 43 % 42 % 41 % 39 % 38 % 38 % 38 % 38 % 35 % 30 % Rentenbeginn Jahrgang Annahmen: Rentenniveau eines Standardrentners, 45 Beitragsjahre mit Durchschnittseinkommen, Rentenbeginn mit 65 Jahren,reale Lohnsteigerungsraten 0,65 % p. a. (bis 2025, danach 0,5 %), Inflationsrate 1,5 % p. a.; Stand 12/05 Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge,

6 Wohnkostenbelastung im Alter Belastung durch Wohnkosten steigt im Alter Derzeit ein Anteil zwischen 32 % und knapp 40 % der Ausgaben der Haushalte. Das Haushaltsnettoeinkommen sinkt im Alter Die Rentenentwicklung senkt das Haushaltseinkommen in den nächsten Jahrzehnten zusätzlich (Nettorentenniveau sinkt von 70 % in 2005 auf ca. 52 % in 2050). Besondere Situation in Ostdeutschland: Besonders starke Minderung des Rentenniveaus durch lange Arbeitslosigkeit und Transfereinkommensbezug vor dem Renteneintritt. Die demografische Entwicklung verschärft den Druck auf die Sozialsysteme. Wohnungsgenossenschaften sind von der Alterung der Gesellschaft bereits heute betroffen. 6

7 Agenda Wohnkostenbelastung im Rentenalter Potenzial der Wohnungsgenossenschaften Das KaNaPE-Modell 7

8 Wohnungsgenossenschaften dritte Säule des Wohnungsmarktes Als dritte Säule zwischen dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im Eigentum sichern Wohnungsgenossenschaften die Wohnraumversorgung für rund 5 Mio. Menschen. Rund 2,9 Mio. Menschen sind in Deutschland Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft. In den alten Ländern bewirtschaften Wohnungsgenossenschaften einen Bestand von 1,22 Mio. Wohnungen mit 1,84 Mio. Mitgliedern. In den neuen Ländern bewirtschaften 774 Wohnungsgenossenschaften einen Bestand von 1,05 Mio. Wohnungen mit 1,03 Mio. Mitgliedern. Das Investitionsvolumen der Wohnungsgenossenschaften belief sich 2004 auf rund 3,4 Mrd. EUR. 8

9 Größenklassenstruktur der Wohnungsgenossenschaften (nur berichtende Unternehmen) ,0 % 60 % 900 Anzahl der Wohnungsgenossenschaften ,3 % 15,8 % 11,5 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % In % aller Unternehmen 100 3,6 % 0,8 % 0 bis und mehr 0 % Eigener Wohnungsbestand von... bis... Wohnungen Quelle: GdW Jahresstatistik

10 Mitgliederanzahl innerhalb der jeweiligen Größenklasse der Wohnungsgenossenschaften (nur berichtende Unternehmen) 35% Anteil der Mitglieder der jeweiligen Größenklasse 30% 25% 20% 15% 10% 5% Mitglieder in der Größenklasse % bis und mehr Eigener Wohnungsbestand von... bis... Wohnungen Quelle: GdW Jahresstatistik

11 Große Spannweite bei Unternehmensgröße Spannweite der Unternehmensgröße reicht bei Wohnungsgenossenschaften von 10 WE bis WE Rund Wohnungsgenossenschaften, d. h. mehr als die Hälfte, bewirtschaften weniger als 500 WE. Die Zahl der Mitglieder ist seit Ende der 90er Jahre leicht rückläufig, wobei sie in den alten Bundesländern nahezu gleich geblieben ist. Wichtiges Ziel ist die Neugewinnung von Mitgliedern, insbesondere jüngeren Menschen und jungen Familien. 11

12 Geschäftsguthaben Das durchschnittliche Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder beträgt EUR; schwankt zwischen 500 EUR bis EUR. Um privates Kapital zu mobilisieren, bedarf es verstärkt Modelle, die die Mitglieder motivieren, künftig höhere Geschäftsanteile zu zeichnen. Besondere Bedeutung der Spareinrichtungen: Insgesamt betreiben 43 Wohnungsgenossenschaften eine Spareinrichtung, 7 davon in den neuen Ländern. Die Spareinrichtungen verwalten einen Gesamteinlagenbestand von rund 1,4 Mrd. EUR. Im Jahr 2004 stiegen von diesen die Spareinlagen um über 7 %. 12

13 Beispiel: Alterstruktur aller Genossenschaftsbewohner im Jahr 1987 der Baugenossenschaft Freie Scholle eg Bewohner über 60 Jahre 34% Bewohner unter 60 Jahre 66% 13

14 Altersstruktur bei Wohnungsgenossenschaften 1997 im Vergleich zur Bevölkerungsstruktur 2020 in Deutschland Bereits 1997 waren 49% der Mitglieder in Westdeutschland 50 Jahre und älter, in Ostdeutschland sogar 55%. Die Entwicklung der Alterstruktur hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft. 40 % 35 % 35 Alte Bundesländer Neue Bundesländer Gesamtbevölkerung 2020 Anteil der Genossenschaftsbewohner / Anteil Gesamtbevölkerung % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % % und älter Von... bis... Jahre Quelle: A&K-Mitgliederbefragung aus 1997, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes für 2020, Variante 5, mittlere Lebenserwartung, mittleres Wanderungssaldo von mindestens

15 Wachstumsmarkt seniorengerechtes Wohnen Entwicklung der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter von 65 oder mehr Jahren in Deutschland 1991 bis Haushalte in Prognose BBR: + 1,4 Mio. Haushalte bis Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus; ab 2005 Prognose nach BBR Raumordnungsprognose 2020, Ausgabe 2004 GdW Schrader

16 Mitgliederstruktur nimmt demografische Entwicklung vorweg Das Durchschnittsalter der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften ist bereits heute höher, als das für 2020 prognostizierte Durchschnittsalter der Gesamtbevölkerung in Deutschland. Die Nutzerstruktur der Wohnungsgenossenschaften wird heute wesentlich von Ein- und Zweipersonenhaushalten geprägt (Ostdeutschland mehr als 70 %, Westdeutschland mehr als 80 %). Die lange Wohndauer mit der Konsequenz des hohen Altersdurchschnittes der Mitglieder ist vor allem ein Ausdruck der Wohnzufriedenheit der Mitglieder. 16

17 Herausforderungen für Wohnungsgenossenschaften Demografische Entwicklung und das sinkende Haushaltseinkommen der Mitglieder stellt die Wohnungsgenossenschaften vor drei große Herausforderungen: Vielfältige, flexible Dienstleistungen für das Wohnen im Alter ( Wohnen für ein langes Leben ) Werbung von jüngeren Mitgliedern, insbesondere Familien Spezielle Angebote zur Reduzierung der Wohnkosten im Alter 17

18 Empfehlungen der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004 Wohnungsgenossenschaften können durch Vorsorgeangebote einen wichtigen Beitrag zur privaten Altersvorsorge leisten. Ziel: Wohnkosten im Alter reduzieren und finanzielle Belastungen kalkulierbar machen. Empfehlung: Förderung des Erwerbs von zusätzlichen Geschäftsanteilen an Wohnungsgenossenschaften zur Altersvorsorge Die Expertenkommission empfiehlt eine Ausgestaltung analog zur derzeitigen Riesterförderung als Zulagemodell. 18

19 GdW-Stellungnahme zum Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften Hohes Interesse der Wohnungsgenossenschaften an der Entwicklung von Altersvorsorgemodellen Verständliche und einfach Modelle sind Voraussetzung für Akzeptanz bei den Mitgliedern Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile ist für die Altersvorsorge ein geeigneter Weg. Bereitschaft der Wohnungsgenossenschaften bei der Entwicklung, Erprobung und Evaluierung mitzuwirken. 9 Wohnungsgenossenschaften haben aktiv an dem Forschungsprojekt teilgenommen. 19

20 Genossenschaftliche Altersvorsorgemodelle bieten für die Mitglieder und die Wohnungsgenossenschaften Vorteile Vorteile für die Mitglieder Reduzierung ihrer Wohnkosten Vererbbarkeit der zusätzlichen Geschäftsanteile Interessante Ergänzung zu bereits genutzten Vorsorgeprodukten Vorteile für Wohnungsgenossenschaften Erhöhung der Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnens Eigenkapitalerhöhung macht die Wohnungsgenossenschaften unabhängiger vom Kapitalmarkt. Unterstützung der Aktivitäten der Wohnungsgenossenschaften zur Mitgliederbindung und Mitgliedergewinnung. Win-Win-Situation für die Wohnungsgenossenschaften und deren Mitglieder 20

21 GdW-Forderung: Wohnimmobilie gehört in die Altersvorsorge Generelle Forderung des GdW gleichberechtigte Einbeziehung der Wohnimmobilie in die Altersvorsorge: Steigerung der Angebotsvielfalt Unterstützung der sozialen Ausgewogenheit der Angebote Bietet gerade Haushalten mit wenig Eigenkapital ein Engagement in Wohnimmobilien, und damit ein sicheres und gutes Wohnen im Alter. Im Zeitverlauf sollten Sparbeträge aus Finanzprodukten auch in eine Wohnimmobilie umgeschichtet werden können. 21

22 ExWoSt-Studie: Erwerb zusätzlicher Geschäftsanteile Das Konzept des Altersvorsorgemodells Erwerb zusätzlicher Geschäftsanteile ist für eine Einbeziehung in die staatlich geförderte Altersvorsorge grundsätzlich geeignet. Eine Integration in die bestehende Fördersystematik der Riester-Rente erscheint als möglich. Es wäre möglich, die Wohnkosten im Alter um ein Drittel zu reduzieren. GdW-Forderung: Einbeziehung der genossenschaftlichen Modelle in die staatlich geförderte Altersvorsorge. 22

23 Agenda Wohnkostenbelastung im Rentenalter Potenzial der Wohnungsgenossenschaften Das KaNaPE-Modell 23

24 Derzeitiges Entnahmemodell der Riester-Rente Zwischenentnahme von bis Euro Vollständige Rückzahlung beginnend nach 12 Monaten in monatlich gleich bleibenden Raten Kritik Ignoriert Verhaltensweisen der privaten Haushalte Führt in Grenzfällen zu finanzieller Überforderung Erwerb von Genossenschaftsanteilen ist nicht begünstigt, auch wenn die Anteile bei entsprechender Ausgestaltung ebenfalls der dauerhaften Verminderung der Miete im Alter dienen. Keine Entnahmemöglichkeit im Rahmen der betrieblichen Altersvorsorge. 24

25 Zunehmende Bedeutung der Riester-Rente Die Riester-Rente stellt derzeit die am meisten nachgefragte Form der geförderten privaten Altersvorsorge dar. 450 Riester-Fondssparpläne Anzahl in Tausend Riester-Versicherungsverträge Anzahl in Tausend / / / / / * Quellen: FAZ vom , BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.; Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) *Schätzung des GDV von Neuverträgen für

26 Das KaNaPE-Modell Studie von empirica vorgestellt am ; beauftragt von den Spitzenverbänden der Immobilienwirtschaft Modell KaNaPE: Kapitalstock zur Kalkulation der Nachgelagerten Persönlichen Einkommensbesteuerung Ziel: Integration der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge 26

27 Vorgänge beim KaNaPE-Modell Einmalige Vorgänge Anleger beantragt Umbuchung beim Finanzamt Finanzamt prüft Erwerb (Kaufvertrag) und unterrichtet die Zentrale Stelle (ZfA) ZfA bildet Kapitalstock, weist Auszahlung an und verschickt vorläufigen Besteuerungsplan ZfA erstellt zum Renteneintritt endgültigen Besteuerungsplan Automatisierte periodische Vorgänge bei der ZfA Jährliche Verzinsung Kapitalstock Regelmäßiger Informationsfluss (Aktualisierung Besteuerungsplan) 27

28 Flexibilität des KaNaPE-Modells Die entnommenen Beiträge können jederzeit in beliebigen Raten ganz oder teilweise zurückgezahlt werden. Einbeziehung von Anlageformen mit begrenzter Laufzeit (z. B. Bausparverträge) ist möglich. Anerkennung von Tilgungsleistungen als zulagenfähig. Einbeziehung des genossenschaftlichen Wohneigentums Einbeziehung des Dauerwohnrechts Einbeziehung des vermieteten Wohneigentums 28

29 Demografieabhängigkeit Umlageverfahren Kapitaldeckungsverfahren demografieabhängig Reale Vorsorge durch genutzte Wohnimmobilie weitestgehend demografieunabhängig 29

30 Vorteile des KaNaPE-Modells Hohe Flexibilität des Modells Höhere Beteiligungsquote durch Einbeziehung der Wohnimmobilie in die Altersvorsorge Mehr Wahlrecht bei der geförderten Vermögensanlage Kein neuer Subventionstatbestand Entlastung der Wohnkosten im Alter Haushalte mit wenig Eigenkapital / niedrigem Einkommen können Alternativen (Erwerb von Genossenschaftsanteilen, Dauerwohnrecht etc.) nutzen, die ebenfalls durch das Modell gefördert werden können. Die Einbeziehung insbesondere des genossenschaftlichen Wohnens in die staatlich geförderte Altersvorsorge würde die Akzeptanz und Bereitschaft der Mitglieder zur Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile bzw. Erwerb eines Dauerwohnrechts entscheidend steigern. 30