Wohnungsmarkt Berlin - und was ist mit dem Leerstand?

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1 Wohnungsmarkt Berlin - und was ist mit dem Leerstand? Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung

2 Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus Spezialisierung auf Wohnungsund Immobilienwirtschaft Beratung und Forschung Gegründet Mitarbeiter Büros in Hamburg und Sachsen-Anhalt Markt- und Standortanalysen Marketingberatung Marktforschung Organisationsberatung Politik-/Kommunalberatung wohnfon -Befragungen Grundlagenuntersuchungen

3 Wohnungsmarkt Berlin - Schlaglichter Berlin ist seit 2000 um rd Einwohner gewachsen Größte Wanderungszuwächse nach München und Hamburg Zu- und Abwanderungen nach wie vor sehr selektiv Druck auf einzelne Segmente des Wohnungsmarktes wächst Stadtteile vom Nachfragedruck unterschiedlich betroffen Rahmenbedingungen für Wohnungsneubau weiterhin schwierig Diskussion um (preiswerten) Wohnungsneubau hat begonnen

4 Veränderung der Beschäftigung bei wissensintensiven Dienstleistungen in % bis bis Deutschland Großstädte Berlin Deutschland Großstädte Berlin Quelle: DIW Berlin

5 Entwicklung der Bevölkerung zwischen 25 und 30 Jahren Wohnen in der Stadt - Wer kommt? in % Deutschland Großstädte Berlin Quelle: DIW Berlin Bevölkerungszuwachs (fast) nur durch 18 bis 30-Jährige Zuwanderung v.a. wegen Arbeits-/Ausbildungsplätzen Zahl der Geburten nimmt wieder zu Umlandwanderung geht zurück Haushalte mit höherer Wohnkaufkraft bleiben in der Stadt

6 Stay in the City Wohnen in der (inneren) Stadt gewinnt an Attraktivität Weitere Zunahme der 1- und 2-Personen-Haushalte Anteil der berufstätigen Mütter nimmt zu Mehr Arbeitsplätze in der Stadt Infrastruktur in der Stadt umfangreicher und besser erreichbar Mobilitätskosten steigen weiter Nachfragedruck auf bestimmte Marktsegmente und Lagen wächst Aufwertungsprozesse in einzelnen Stadtteilen

7 Nachfrageentwicklung Berlin Anzahl der Haushalte ( ) ( ) ( ) Basisvariante Wachstumsvariante Schrumpfungsvariante Quelle: Eigene Berechnungen

8 Fertigstellungen in neuen Wohngebäuden Wohnungen in Tausend Hamburg Berlin Quelle: Statische Ämter Berlin, Hamburg

9 Aktueller Wohnungsbau in Berlin Wohnungsneubau durch Eigentumsprojekte geprägt Konzentration überwiegend auf das gehobene Segment Überwiegend große und sehr große Wohnungen Neubaueigentum wird im Mittel für rd /m² angeboten Angebote v.a. in zentralen Lagen sowie Lichterfelde, Zehlendorf Westliche Stadtteile gewinnen (wieder) an Bedeutung Anteil Wohneigentum deutlich gestiegen

10 Entwicklung der Durchschnittsmieten in deutschen Großstädten 11 Nettokaltmiete /m² ,2% -1,0% +6,8% 9,89 9,79 9, ,8% +3,5% +4,3% 7,15 6,76 6,53 6,26 8,72 +5,9% +3,8% 7,20 6,80 6,55 +1,7% +7,9% +5,8% 5,21 4,75 4,83 4, Hamburg München Stuttgart Berlin Quelle: Mietspiegel der Städte Hamburg, München, Berlin und Stuttgart

11 Berlin: Wohnungsleerstand Stichtagsleerstand 2010: rd WE (6,9 %) 6-Monats-Leerstand 2010: rd WE (5,0 %) Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

12 Verteilung des Wohnungsleerstands

13 Berlin: Leerstandsstruktur 2010 Gründerzeit-Altbau 12 20er/30er Jahre 3 50er/60er Jahre 2 industr. Wohnungsbau 13 70er/80er Jahre 6 Neubau Neubau nach Quelle: IBB Eigentümerbefragung in %

14 Leerstandsquoten nach Eigentümergruppen 0-5 % 5-10 % % % über 30 % Alleiniger Privateigentümer Wohnungseigentümergemeinschaft Personengesellschaft Private Wohnungsgesellschaft Wohnungsgenossenschaft Kommunale Wohnungsgesellschaft Immobilienfonds Gesamt Angaben in % n=130 Quelle: IBB Eigentümerbefragung

15 Leerstand nach Mietpreisen Nettokaltmiete in /m² Unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter 10 über n = 327 Quelle: IBB Eigentümerbefragung Angaben in %

16 Leerstandsgründe aus Sicht der Befragten zu großes Angebot, zu geringe Nachfrage 32 Wohnlage, Image des Bezirks, soziales Umfeld 17 zu hohe Mieten bzw. Nebenkosten; zu hohe Sozialmieten 15 geringe Kaufkraft der Berliner Bevölkerung; Besserverdiener wandern ins Umland hohe Ansprüche der Mieter gesetzliche Rahmenbedingungen, Genehmingungsverfahren fehlende Einkaufsmöglichkeiten 6 6 geringe Attraktivität, schlechte Qualität von Gebäuden bzw. Wohnungen 8 kein Aufzug 6 zu große Wohnungen 4 n = 71 kein Balkon Angaben in %

17 Leerstandsgefahr nach Segmenten unsanierter Gründerzeitaltbau 27 sanierter Gründerzeitaltbau 20er und 30er Jahre er und 60er Jahre 23 Industrieller Wohnungsbau (Ost/West) 41 70er und 80er Jahre (konventionell) 15 preiswerte Wohnungen 9 mittelpreisige Wohnungen 12 höherpreisige Wohnungen 15 alle Segmente gleichmäßig 8 andere Bestände keine Angabe möglich 9 20 n = Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich )

18 Leerstandstypen (2009) Nicht relevanter Leerstand Marktaktiver Leerstand Marktfähiger Leerstand Wohnungen nicht mehr marktgerecht (i.d.r. baulicher Zustand) Wohnungen 0,8 % Wohnungen werden derzeit ohne Erfolg angeboten Wohnungen 2,7 % Derzeit bewusst keine Vermarktung, da Maßnahmen durchgeführt oder geplant werden Wohnungen 4,0 % "Fluktuationsreserve" "Mobilisierungsreserve" Quelle: IBB Eigentümerbefragung

19 Wohnungsleerstand in Berlin Leerstandsschwerpunkte bei unsanierten Gründerzeitbauten und industriellem Wohnungsbau Preiswerte und mittelpreisige Wohnungen mittlerer Größe besonders betroffen Leerstand überwiegend bei schlechtem baulichem Zustand und einfacher Ausstattung Eigenschaften des Wohnumfeldes mit eher geringem Einfluss Marktaktiver Leerstand überwiegend bei Plattenbauten Marktfähiger Leerstand großteils bei gründerzeitlichem Altbau Maßnahmen zur Leerstandsreduzierung relativ wenig ausgeprägt (Abwartehaltung)

20 Entwicklung der Wohnungsnachfrage Anzahl der Wohneinheiten/Haushalte nicht marktfähig Marktfähiger Leerstand Marktaktiver Bestand Wohnungsmarktrelevante Haushalte Haushalte + Fluktuationsreserve Quelle: Eigene Berechnungen

21 Fazit I Leerstand geht insgesamt zurück Marktaktiver Leerstand derzeit als Fluktuationsreserve rechnerisch noch ausreichend Marktaktive Leerstände werden Nachfragerwünschen oft nicht gerecht (v.a. Lage, Siedlungstyp) Nachfrageüberhänge in einzelnen Segmenten/Stadtteilen steigen "Mobilisierungsreserve": ca. 4 % (marktfähiger Leerstand) Aktivierung dieser Reserve wegen Anstieg der Wohnungsnachfrage notwendig

22 Fazit II Wieviel marktfähiger Leerstand kann mobilisiert werden? Was kann die Stadt hierfür tun? Erste Anpassungsprozesse auf der Nachfragerseite zu beobachten Mehr Neubau zur Erweiterung und Ausdifferenzierung des Wohnungsangebotes erforderlich (v.a. mittleres Preissegment) Maßnahmen zur Mobilisierung von Eigentümern notwendig Schwerpunkt des Wohnungsneubaus: mittelpreisiges Segment in Nebenlagen Wohnungsunternehmen: Konzentration auf Bestandsmaßnahmen

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die IBB-Leerstandstudie im Internet: Matthias Klupp Geschäftsleitung Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbh Gasstraße 10, Hamburg Telefon 040/

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