Anspannung am Stuttgarter Wohnungsmarkt Ansätze zur Messung und Analyse

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1 Anspannung am Stuttgarter Wohnungsmarkt Ansätze zur Messung und Analyse 54. Jahrestagung der AG Süd des Verbandes Deutscher Städtestatistiker (VDSt) Dr. Ansgar Schmitz-Veltin, Landeshauptstadt Stuttgart Würzburg, 19. Mai Titel-01-11

2 Was ist Anspannung? Wann ist ein Wohnungsmarkt angespannt? Wie misst man diese Anspannung?

3 Was ist Anspannung (am Wohnungsmarkt)? Nachfrageperspektive Anspannung = Wohnungsmangel Entspannung = ausreichendes Wohnungsangebot (NRW.Bank) Anspannung : Situation, die durch ein zu geringes Angebot und ggf. steigende Preise gekennzeichnet ist (Stadt Köln)

4 Was ist Anspannung (am Wohnungsmarkt)? Quelle: Eigene Darstellung

5 Was ist Anspannung (am Wohnungsmarkt)? Quelle: Eigene Darstellung

6 Wohnungsdefizit als klassischer Anspannungsindikator Angebot: Wohnungsbestand Nachfrage: Haushalte mit Wohnungsbedarf = private Haushalte abzgl. Teile der Untermieterhaushalte abzgl. Heimhaushalte Fluktuationsreserve (zum Teil dynamisch)

7 Wohnungsdefizit als klassischer Anspannungsindikator Wohnungsdefizit in Baden-Württemberg von 1950 bis 2005 (gleitende 3-Jahresdurchschnitte) Quelle: Brachat-Schwarz, Werner; Schmidt, Heike Schwarck, Cornelia (2007): Neue regionalisierte Wohnungsbedarfsprognose für Baden-Württemberg bis In Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg 7/2007, S

8 Wohnungsdefizit als klassischer Anspannungsindikator Wohnungsdefizit in Stuttgart 1992 bis 2004 Quelle: Brändle, Erhard; Heilweck-Backes, Inge; Stein, Ulrich; Weller, Martin (2006): Bericht zur Wohnungssituation in Stuttgart 2004/2005. Statistik und Informationsmanagement, Themenheft 1/2006. Stuttgart.

9 Wohnungsdefizit als klassischer Anspannungsindikator Argumente gegen die Verwendung des Wohnungsdefizit: Normativität unklare Begriffsdefinitionen definitorische Abweichungen mangelnde Qualität der Datengrundlagen methodische Probleme Abgrenzung von Wohnungsmarktregionen Reduzierung der Akteure / Komplexität

10 Alternative Anspannungsindikatoren Veränderungsraten des Wohnungsbestands und der Wohnberechtigten in Stuttgart seit 1980 Veränderung 2,0% 1,5% 1,0% Wohnungsbestand 0,5% 0,0% -0,5% Wohnberechtigte -1,0% -1,5% Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

11 Alternative Anspannungsindikatoren Quelle: BBSR Bonn 2017, eigene Berechnungen

12 Alternative Anspannungsindikatoren Entwicklung der Bevölkerung und des Wohnungsbestandes in den deutschen Kreisen 2011 bis 2014 in Prozent Quelle: BBSR Bonn 2017, eigene Berechnungen

13 Alternative Anspannungsindikatoren Die sechs größten Probleme Stuttgarts im Zeitvergleich Quelle: Bartz, Angelina (2015): Die sechs größten Stadtprobleme aus Sicht der Stuttgarter/-innen im Zeitvergleich. In: Statistik und Informationsmanagement 10/2015, S. 279.

14 Alternative Anspannungsindikatoren Beurteilung der Wohnungsmarktanspannung durch Experten Quelle: Eigene Auswertung und Darstellung

15 Alternative Anspannungsindikatoren Leerstandsquoten 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 Deutschland Baden-Württemberg Stuttgart 0, Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex Quelle: empirica, eigene Darstellung

16 Alternative Anspannungsindikatoren Verteilung der Angebotsmieten 2013/14 und 2015/16 im Vergleich Quelle: eigene Darstellung

17 Alternative Anspannungsindikatoren Problem: Einzelindikatoren im politischen Prozess schwer zu vermitteln

18 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Regelmäßige Veröffentlichung im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung Auswahl einfacher und nachvollziehbarer Indikatoren transparente Methodik Beta-Stadium

19 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. ( 556 d Abs. 2 BGB)

20 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Anforderungen an Indikatoren: stabile Zeitreihe seit 2005 jährliche Verfügbarkeit der Daten möglichst zeitnahe Datenverfügbarkeit

21 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Vier Teilindizes: Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg (I M ): jährliche Veränderungsrate der mittleren Stuttgarter Angebotsmiete Datengrundlagen: IDN Immodaten (BBSR), eigene Berechnungen

22 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Vier Teilindizes: Überdurchschnittliche Mietbelastung (I B ): Mietbelastung in Stuttgart im Verhältnis zum Bundesdurchschnitt Datengrundlagen: IDN Immodaten (BBSR), IFH, eigene Berechnungen

23 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Vier Teilindizes: Verhältnis von Nachfrage und Angebot (I R ): Veränderung des Verhältnisses von Haushalten und Wohnungen Datengrundlagen: Fortschreibung Gebäude- und Wohnungsbestand, Einwohnermelderegister, eigene Berechnungen

24 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung Vier Teilindizes: Leerstand (I L ): Leerstandsquote für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Datengrundlage: CBRE-empirica Leerstandsindex

25 Stuttgarter Index zur Wohnungsmarktanspannung

26 Fazit Angespannter Wohnungsmarkt: Nachfrageüberschuss Kein allgemein anerkannter und klar definierter Indikator Wohnungsdefizit bildet Marktentwicklung nicht mehr valide ab Versuch einer Alternative: Index zur Wohnungsmarktanspannung

27 Dr. Ansgar Schmitz-Veltin Landeshauptstadt Stuttgart Statistisches Amt Abteilung Wirtschaft, Wohnen und Befragungen Eberhardstr Stuttgart Tel Mail: