Wohnungsleerstand in Deutschland Zur Konzeptualisierung der Leerstandsquote als Schlüsselindikator der Wohnungsmarktbeobachtung

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1 Beatrice Diez, Manuel Wolff, Dieter Rink Wohnungsleerstand in Deutschland Zur Konzeptualisierung der Leerstandsquote als Schlüsselindikator der beobachtung

2 Wohnungsleerstand und Wohnungspolitik: Zur aktuellen Relevanz des Themas Polarisierung Wohnungsknappheit Neue Wohnungsnot hohe Wohnungsleerstände Zweite Leerstandswelle Leerstand als ein zentraler Indikator für Den Grad der Versorgung privater Haushalte mit Wohnraum Die Marktgängigkeit von Wohnungen und die Lage auf den Wohnungsmärkten Ziel: Qualifizierung politischer Diskussion(en) in Deutschland Definition, Differenzierung und Kategorisierung der Leerstandsquote SEITE 2

3 1. Definitionen und Differenzierung von Leerstand Definition Eine allseits akzeptierte Definition des Leerstands von Wohnungen gibt es bislang nicht. (Klebsch 1997, S. 536, In: Mändle/Galonska (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilienlexikon) eine nicht genutzte Wohnung Perspektiven wohnungswirtschaftlich städtebaulich-planerisch wohnungs-/stadtpolitisch Erhebungsverfahren Bestände Leerstandsdauer SEITE 3

4 2. Kategorisierung von Leerstandsquoten und Wohnungsmärkten Leerstandsquoten in % deskriptiv Gebräuchliche Begriffe Marktgängigkeit Wohnungsversorgung 15 % extrem hoch schwere Leerstandskrise krise sehr hoch krise krisenhafter Überversorgung 10 % hoch Mietermarkt problematischer sehr gute Versorgung 7 % moderat entspannter angespannter gute Versorgung 5 % 3 % 2 % angemessen niedrig sehr niedrig normale bzw. natürliche Leerstandsquote angespannter Markt echte Leerstandsreserve, notwendige Fluktuationsreserve gute Marktgängigkeit sehr gute Marktgängigkeit angemessene Versorgung angespannte Versorgung Wohnungsknappheit Wohnungsnot SEITE 4

5 2. Kategorisierung von Leerstandsquoten und Wohnungsmärkten Leerstandsquoten in % deskriptiv Gebräuchliche Begriffe Marktgängigkeit Wohnungsversorgung 15 % extrem hoch schwere Leerstandskrise krise sehr hoch krise krisenhafter Überversorgung 10 % hoch Mietermarkt problematischer sehr gute Versorgung 7 % moderat entspannter angespannter gute Versorgung 5 % 3 % 2 % angemessen niedrig sehr niedrig normale bzw. natürliche Leerstandsquote angespannter Markt echte Leerstandsreserve, notwendige Fluktuationsreserve gute Marktgängigkeit sehr gute Marktgängigkeit angemessene Versorgung angespannte Versorgung Wohnungsknappheit Wohnungsnot SEITE 5

6 2. Kategorisierung von Leerstandsquoten und Wohnungsmärkten Leerstandsquoten in % deskriptiv Gebräuchliche Begriffe Marktgängigkeit Wohnungsversorgung 15 % extrem hoch schwere Leerstandskrise krise sehr hoch krise krisenhafter Überversorgung 10 % hoch Mietermarkt problematischer sehr gute Versorgung 7 % moderat entspannter angespannter gute Versorgung 5 % 3 % 2 % angemessen niedrig sehr niedrig normale bzw. natürliche Leerstandsquote angespannter Markt echte Leerstandsreserve, notwendige Fluktuationsreserve gute Marktgängigkeit sehr gute Marktgängigkeit angemessene Versorgung angespannte Versorgung Wohnungsknappheit Wohnungsnot SEITE 6

7 3. Leerstandsquoten unterschiedlicher Erhebungsverfahren Leerstandsquoten in % Leerstandsquoten extrem hoch 15 % sehr hoch 10 % 8,4 % Mikrozensus 2010 hoch 7 % moderat 5,0 % GdW % 4,4 % GWZ ,4 % CBRE-empirica- Leerstandsindex % 2 % angemessen niedrig sehr niedrig Hinweis: CBRE & GdW beziehen sich auf Geschosswohnungen SEITE 7

8 4. Erhebungsverfahren GWZ 2011 Vollerhebung: flächendeckende, einheitlich erhobene, frei zugängliche Datenbasis Auskunftspflichtige = Eigentümer_innen, Verwalter_innen und sonstige Verfügungs- und Nutzungsberechtigte (insg. 17,5 Mio.) Erhebung postalisch oder online (Ausnahmefälle Erhebungsbeauftragte) Gebäudespezifische und wohnungsspezifische Datenerhebung Leerstehende Wohnung am Erhebungsstichtag weder zu Wohnzwecken vermietet[e] noch von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt[e Wohnung ]. (Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014: 37) SEITE 8

9 5. Wohnungsleerstand in Deutschland 2011 (GWZ) Häufigkeitsverteilungen von Leerstandsquoten (GWZ 2011) SEITE 9

10 3,7 Kiel 2,5 Hamburg 1,6 Schwerin 10,6 5. Wohnungsleerstand in Deutschland 2011 (GWZ) Bremen 3,0 Duisburg 5,4 Dortmund 4,0 Essen Düsseldorf 4,5 2,9 Köln 2,4 Hannover Potsdam 3,1 2,9 Magdeburg 9,5 Leipzig 12,1 Erfurt 4,9 Berlin 3,5 Dresden 5,1 Leerstandsquote 9. Mai 2011 unter 2% 7 bis unter 10% 2 bis unter 3% 3 bis unter 5% 5 bis unter 7% Großstädte ** * 10 bis unter 15% 15% und mehr Wiesbaden Frankfurt am Main 3,2 2,7 Mainz 2,1 Saarbrücken 6,2 Nürnberg 3,1 Stuttgart 3,7 München 2,3 SEITE 10 Bearbeiter: Manuel Wolff

11 Beispiel Eigentümer- versus Mietermärkte Hamburg und sein Umland GWZ 2011 SEITE 11

12 Beispiel Schrumpfungs- versus Wachstumsregionen SEITE 12

13 Beispiel Schrumpfungs- versus Wachstumsregionen 3. Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsleerstand 2011 in Deutschland SEITE 13 Bearbeiter: Manuel Wolff

14 6. Diskussion und Fazit - Polarisierung: hohe Leerstände versus Wohnungsknappheit - Struktureller Leerstand ist zu einer dauerhaften Erscheinung geworden - Wohnungsleerstand erscheint als eigentliches bzw. Zukunfts-Problem - Daneben: Umgang mit Wohnungsknappheit notwendig (Großstädte) - Qualifizierung der Leerstandsquote erforderlich - Verbesserung des Monitoring von Leerstand (GWZ 2021) - Weiterer Forschungsbedarf: betroffene Bestände, Lagen und Prognose SEITE 14

15 6. Diskussion und Fazit (1) Theorie Bisher fehlende/ mangelhafte Systematisierung, Differenzierung sowie Kategorisierung von Leerstand Bedeutungsgewinn & Etablierung Leerstandsthematik in der Forschung (2) Leerstandserhebung GWZ 2011: aktuelle, flächendeckende, einheitlich erhobene, frei zugängliche Datenbasis Aber: Repräsentativität? keine Erhebung von Leerstandsmerkmalen (Grund und Dauer) Ziel: Qualifizierung der GWZ 2021 SEITE 15

16 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Rink, D., Wolff, M. (2015): Wohnungsleerstand in Deutschland. Zur Konzeptualisierung der Leerstandsquote als Schlüsselindikator der beobachtung anhand der GWZ 2011, in: Raumforschung und Raumordnung, Bd. 73, H. 5, Rink, D., Wolff, M., Diez, B. (2016): Wohnungsleerstand zwischen Schrumpfung und Wachstum. Eine Analyse anhand der GWZ 2011, in: Schmidt, H., Vollmer, M. (Hg.): Wohnungsleerstände in Deutschland, Darmstadt, Wüstenrot Stiftung 2016 (im Erscheinen).

17 Leerstand als Problem von Stadtentwicklung und Angebotsausweitung Nachfragerückgang Fehlendes Investment Ursachen von strukturellem Leerstand SEITE 17

18 3. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland SEITE 18 Bearbeiter: Manuel Wolff

19 Durchschnittliche Leerstandsquote (in %) 2. Wohnungsleerstand in Deutschland 2011 (GWZ) überwiegend städtisch teilweise städtisch ländlich 0