Bodenmarkt unter veränderten Rahmenbedingungen die Sicht der Wohnungswirtschaft

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1 Bodenmarkt unter veränderten Rahmenbedingungen die Sicht der Wohnungswirtschaft Dieter Cordes, Geschäftsführer Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbh (GBH) 1

2 Die Sicht der Wohnungswitschaft Gliederung Akteure der Wohnungswirtschaft Investieren auf unübersichtlichen Märkten Fehlende (Miet)-Kaufkraft der Mieter Neue Herausforderungen im Klimaschutz Stärkung der Städte Neue Formen der öffentlichen Förderung Städtische Infrastruktur Die Werkzeuge Stadtbildpflegefonds Verlässliche Rahmenbedingungen Wer sind die Akteure der Wohnungswirtschaft? Kommunale Wohnungsbaugesellschaften Wohnungsgenossenschaften Bauträgergesellschaften Bestandsgesellschaften in der Hand von Private-Equity- Fonds Privates Haus- und Grundvermögen Zu den veränderten Rahmenbedingungen gehören die veränderten Eigentumsverhältnisse 2

3 Investieren auf unübersichtlichen Märkten Es gibt keinen einheitlichen deutschen Wohnungsmarkt Es gibt innerhalb der großen Städte eine Gleichzeitigkeit von strukturellen Leerständen und Nachfrageüberhängen in bestimmten Marktsegmenten Unsichere Finanzierungsbedingungen Welche Bank gewährt verlässliche Baudarlehen? Ausschluss von Weiterveräußerung der Kreditverträge Erfahrungen aus dem Abbau von Aufwendungszuschüssen Zukunft von zinslosen öffentlichen Darlehen Fehlende Kaufkraft der Mieter Entwicklung der Reallöhne stagniert Entwicklung der Renten stagniert Wohnkosten in ALG-II-Bezug werden gedeckelt Entwicklung der Betriebskosten steigend 3

4 Durchschnittliche Sollmiete 1. Wolfsburg 6,79 /m Stuttgart 5,71 3. München 5,38 4. München 5,20 5. GBH 5,07* 5,13* 5,20* 6. Köln 4,77 7. Essen 4,75 8. Nürnberg 4,53 9. Dortmund 4, Duisburg 4, Bochum 4,31 * inkl. SR-Zuschlag Neue Herausforderungen im Klimaschutz Die Wohnungswirtschaft versteht sich als Partner für Klima-Allianzen. Der Klimaschutz wird auf der Quartiersebene aufgebaut. Wohnungsunternehmen und Sanierungsträger können private Eigentümer coachen. Die Bestrafung von Vermietern löst das Investor-/Nutzer-Dilemma nicht. 4

5 Verringerung des CO 2 -Ausstosses GBH, Hannover 2004 bis % bis % bis 2020 bis % Klima-Allianz 50 %! (Welt-Klimarat) Stärkung der Städte Die Stärkung der Städte ist erklärtes Ziel der nationalen Stadtentwicklungspolitik. Die Wohnungswirtschaft sieht sich diesem Ziel verpflichtet. Die soziale Stabilisierung der Wohnquartiere ist eine dauerhafte Aufgabe auch in der Wohnungswirtschaft Die Rückgewinnung der Innen- und Altstädte für das Wohnen von Familien ist die aktuelle Aufgabe im Neubau 5

6 Neue Formen der öffentlichen Förderung Die bisherige einkommensabhängige Wohnungsneubauförderung ist im größten Teil Deutschlands verzichtbar. Damit neuer Wohnungsbau initiiert wird, muss das Bauen von Wohnungen unter städtebaulichen Gesichtspunkten gefördert werden. 6

7 Schlusslicht im Wohnungsbau ,0 Wohnungen/1000 Einwohner ,6 Wohnungen/1000 Einwohner Neue Formen der öffentlichen Förderung Die Bereitstellung von baureifen Grundstücken in Innenstädten, auf Konversionsflächen und in Stadtumbaugebieten kann nicht nur über gebietsbezogene Förderprogramme in förmlich festgelegten Gebieten erfolgen. Die Wohnungsbauförderung selbst muss sich städtebaulichen Zielen widmen. 7

8 Städtische Infrastruktur modernisieren Schulen, Kindergärten, Bibliotheken, Freizeitheime und öffentliche Bäder leiden unter einem Sanierungsstau. Die Städte können dauerhaft nur mit einer intakten Infrastruktur ihre Aufgabe erfüllen. Sanierte Wohnungen neben vernachlässigten Schulbauten entfalten keine Attraktivität. Schule Bücherei Markt Sporthalle Parkplatz Freizeitzentrum 8

9 Die Werkzeuge anpassen Die komplexen Anforderungen an Wohngebäude im Bereich der Energieeffizienz, der medialen Versorgung, der Ergänzung durch Dienstleistungen für das Wohnen im hohen Alter überfordern den einzelnen privaten Eigentümer. Die öffentliche Verwaltung kann diese Lücke mit ihren Strukturen nicht schließen. Die Beratung, die Akquisition, die Vernetzung müsssen durch erfahrene Partner (Quartiermanager, Sanierungsträger, Nachbarschaftsbetreuer) angeboten werden. Stadtbildpflegefonds Die Kommunen müssen insbesondere in schrumpfenden Städten intervenieren. Leerstand und Investitionsstau entstehen ungeplant und verstreut. Dort, wo der Wohnungsmarkt ausfüllt, muss städtisches (Zwischen)-Handeln möglich sein. Die Städte benötigen hierfür einen revolvierend einsetzbaren Fond und die Bildung von Treuhandvermögen. 9

10 Verlässliche Rahmenbedingungen sind unverzichtbar Wohnungen bleiben ein langlebiges Wirtschaftsgut. Sie werden weiterhin langfristig finanziert. Die Kredit-, Förder- und Vertragsbedingungen müssen entsprechend verlässlich gestaltet werden. 10