IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN - EITEL SONNENSCHEIN

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Brigitte Morgenstern
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1 IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN - EITEL SONNENSCHEIN... es ziehen aber Wolken auf Vortrag von Ralf Fröba MBA MRICS Real Estate Lounge München, 15.November 2017 Nymphenburger Straße München Tel Fax info@bulwiengesa.de

2 Gliederung Büromarkt Wohnungsmarkt Ausblick 1

3 Sehr gute Bürobeschäftigtenentwicklung (Tsd.) * 10-16* Hamburg ,2% Düsseldorf ,7% Köln ,6% Frankfurt ,7% Stuttgart ,4% München ,9% Berlin ,6% 7 Städte ,2% Deutschland ,8% * Eigene Prognose für

4 Büroflächenumsätze und Leerstandsabbau München mit deutlichstem Leerstandsabbau seit 2010 Flächenumsätze München A-Standorte Ø Quelle: RIWIS 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Leerstandsrate Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt (Main) Hamburg München Stuttgart 3

200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 Erstbezug modern gesamt

5 Leerstand nach Flächenqualitäten Büro Anfang 2017 Deutlicher Flächenmangel im Neubau-Erstbezug Stuttgart* München Köln Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin Erstbezug modern gesamt Quelle: BNP Baribas, Eigene Berechnungen; * Stuttgart: modernes Flächenangebot abgeleitet 4

6 Miet- und Renditeentwicklung Büro Hoher Nachfrageüberhang nach Mietflächen und Investitionsobjekten! 36,0 Spitzenmiete 6,0% Nettoanfangsrendite Euro/qm Bürofläche 34,0 32,0 30,0 28,0 26,0 24,0 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 22, München A-Standorte Ø Quelle: RIWIS; Spitzenmiete Innenstadt, und Nettoanfangsrendite (zentral) 2,0% München A-Standorte Ø 5

7 Kapitalwertentwicklung Büro München mit Abstand der teuerste Bürostandort Index 2007 = Euro/qm Bürofläche München A-Standorte Ø Quelle: RIWIS; Spitzenmiete und Nettoanfangsrendite (zentral) München A-Standorte Ø 6

8 Gliederung Büromarkt Wohnungsmarkt Ausblick 7

9 Hohes Bevölkerungswachstum in München & Umland Einwohnerentwicklung in Region gleich verteilt 48% München DAH EBE ED FFB 52% FS Region LL 43% STA M (Lk) 57% Zuwachs in 20 Jahren: Personen (2014 = 2,8 Mio.) 0 Zuwachs in 20 Jahren: Personen (2035 = 3,1 Mio.) Quelle: RIWIS; mit Berücksichtigung der derzeitigen Flüchtlingssituation 8

10 Beschäftigung und Kaufkraft...München mit niedrigster Arbeitslosigkeit und höchster Kaufkraft Arbeitslosenquote Kaufkraft 12,0% ,0% ,0% 6,0% 4,0% Euro/Kopf ,0% ,0% München A-Standorte Ø München A-Standorte Ø Quelle: RIWIS; mbresearch, destatis 9

11 Mietwohnen und Wohnungseigentum Eigentumswohnungen mit deutlich stärkerem Anstieg Miete Erstbezug ETW Preise 30, , Euro/qm 20,0 15,0 10,0 Euro/qm , Quelle: RIWIS München Maximum A-Standorte Ø Maximum München Ø A-Standorte Ø München Maximum A-Standorte Ø Maximum München Ø A-Standorte Ø 10

12 Mietwohnen und Wohnungseigentum - Erschwinglichkeit Eigentumswohnungen mit deutlich stärkerem Ausschlag Anteil der Miete (kalt) in % am Haushaltsnettoeinkommen 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Miete-Erschwinglichkeit durchschnittlicher Kaufpreis als Vielfaches des Einkommens 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 - ETW-Erschwinglichkeit Quelle: RIWIS 11

13 Entwicklung der Grundstückspreise...in München mehr als 150% Wachstum seit Euro/qm Grundstücksfläche Berlin Düsseldorf Frankfurt (Main) Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: RIWIS, Grundstücke gute Lagen; Benchmark Wohnen /Geschoßwohnungsbau 12

14 Grundstücksbeispiel: München Neuhauser Straße Ende noch 2 Jahre vorher Quelle: Gutachterausschuss München, Bodenrichtwertkarten 13

15 Gliederung Büromarkt Wohnungsmarkt Ausblick 14

Der Büroflächenbedarf wird auch weiterhin anziehen.

2012 2013 2014 2015 2016 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.

16 Der Büroflächenbedarf wird auch weiterhin anziehen... Die Neubautätigkeit reicht bei Weitem nicht aus!!! Bürofläche in qm Entwicklung des Büroflächenangebotes Büroflächenbedarf und -angebot bis 2021 (in qm) - Flächenbedarf Es fehlen mindestens qm Angebot +Neuzugang München München Umland Quelle: RIWIS; Bedarf: 24,0 qm MF-G p. Bürobeschäftigen 15

17 ... Kaum praktisch realisierbares Wachstum! Eklatanter Flächenmangel Exkurs: Mietbelastung & Einkommen Bis 2021 fehlen in Stadt und Umland mindestens qm Bürofläche; ohne Umlandreserve beträgt der Nachfrageüberhang über qm! Es herrscht massiver Wettbewerb zwischen Wohnen und Büroentwicklern um Grundstücke Die Einwohnerzahlen werden bis 2021 um weitere Personen zunehmen Bedarf WE!! Es fehlen sowohl im Büro- wie auch im Wohnungssegment kurzfristig wie auch mittelfristig und langfristig Grundstücke und Neubauflächen! Das prognostizierte wirtschaftliche Wachstum kann so kaum erzielt werden Es besteht die Gefahr, dass der Standort weitere Unternehmen an andere Metropolen verlieren wird!! Monatsgehalt Monatsgehalt Beruf (brutto) (netto) Lehrer Maler Schaffner Fleischer Kraftfahrzeugführer Verkäufer Helfer Krankenpflege Postverteiler Durchschnitt Die Stadt ist für Erwerbstätige, die die Infrastruktur und damit das Funktionieren der Stadt verantworten kaum mehr bezahlbar! Zwischen 40% und 70% des Einkommens fallen für Miete an! Quelle: destatis; Eigene Berechnungen und Annahmen: Steuersatz f. Alleinstehende; Whg-Größe 45 qm; Warmmiete ca. 20% über Nettokaltmiete 16

Ansprechpartner bulwiengesa AG München: Ralf Fröba MRICS Dipl.-Geograf, MBA Bereichsleitung Büro- & Investment Geschäftsführer bulwiengesa appraisal GmbH Büro München T + 49 89 23 23 76-0 www.

18 Ansprechpartner bulwiengesa AG München: Ralf Fröba MRICS Dipl.-Geograf, MBA Bereichsleitung Büro- & Investment Geschäftsführer bulwiengesa appraisal GmbH Büro München T info@bulwiengesa.de Ralf Fröba ist Bereichsleiter für Büro- und Investmentmärkte sowie Portfolioanalysen und -strukturierungen. Die Consultingleistungen umfassen die strategische Begutachtung von Einzelobjekten ebenso wie komplexere Mandate für das Immobilienportfoliomanagement. Ralf Fröba ist seit 2006 bei der bulwiengesa AG tätig. Seit 2017 ist Ralf Fröba Geschäftsführer der Bewertungsgesellschaft bulwiengesa appraisal GmbH, einer 100% Tochter von bulwiengesa AG 17

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