BÜROMARKTSTUDIE REGION STUTTGART Fortschreibung und Aktualisierung 2013

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1 research analysis consulting BÜROMARKTSTUDIE REGION STUTTGART Fortschreibung und Aktualisierung 2013 Juli 2013 Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

2 Teilnehmer Methodik Untersuchungsraum Büromarktkenndaten 2012 Flächenbestände Flächenleerstände Büroflächenpotenziale Prognose des Flächenbedarfs und der Nachfragestruktur Annahmen zum räumlichen Nachfrageverhalten in der Stadt Stuttgart Fazit 2013 Folie 2

3 Teilnehmer Büromarktstudie Region Stuttgart 2013 Folie 3

4 Teilnehmer Büromarktstudie Region Stuttgart 2013 Folie 4

5 Anmerkungen zur Methodik Datengrundlage: Bestandsliste der Büromarktstudie aus dem Jahr 2006/ Zugänge - Abgänge In der Stadt Stuttgart sind Bürogebäude adressscharf erfasst Im Umland sind Bürogebäude adressscharf erfasst rd Bürogebäude in der Region Stuttgart Wichtigste Kriterien für adressscharfe Gebäudeerfassung mind. 500 qm MF-G separat vermietbar Flächenbestände <500 qm MF-G werden valide geschätzt Qualitative Gebäudemerkmale: Gebäudetyp, Baulicher Zustand, Bauphase, Standorttyp Diverse Datenquellen Adressscharfe Erfassung von Büroleerständen 2013 Folie 5

6 Untersuchungsraum Büromarktstudie Region Stuttgart 2013 Folie 6

7 In % (2006 = 100) Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Bürobeschäftigte in der Region Stuttgart Die Bürobeschäftigtenzahl* hat sich seit 2006 in der Landeshauptstadt sowie allen Landkreisen positiv entwickelt. Kreis Bürobeschäftigt e 2011 Entwicklung bis 2016 Stuttgart LK Böblingen LK Esslingen LK Ludwigsburg Rems-Murr-Kreis Stuttgart Böblingen Esslingen Ludwigsburg Rems-Murr-Kreis Bis 2016** wird sich die zuletzt verzeichnete dynamische Entwicklung wegen gedämpfter konjunktureller Aussichten nicht fortsetzen. Quelle: RIWIS * inkl. Beamte, Selbständige und geringfügig Beschäftigte; ** ab 2012 Prognose 2013 Folie 7

8 qm MF-G Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Büroflächenumsatz in Stuttgart und Umland In Stuttgarter Teilräumen Im Stuttgarter Umland Dokumentiert sind Leinfelden-Echterdingen und Sindelfingen: L-E: ø qm MF-G p. a. ( ) Sindelfingen: ø qm MF-G p. a. ( ) Böblingen, Ludwigsburg: bis qm p. a. Fellbach und Esslingen: bis qm p. a. Ditzingen, Gerlingen, Leonberg, Filderstadt, Korntal-Münchingen, Kornwestheim, Ostfildern, Waiblingen: bis qm p. a. Neuhausen auf den Fildern: bis qm p. a City Cityrand Degerloch Fasanenhof Feuerbach Vaihingen Weilimdorf Teilraum qm p. a. City Cityrand Degerloch Fasanenhof Teilraum qm p. a. Feuerbach Vaihingen Weilimdorf Peripherie Quelle: RIWIS 2013 Folie 8

9 Euro/qm MF-G Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Entwicklung der Büromieten in Stuttgarter Teilräumen Durchschnittsmiete in Euro/qm In nahezu allen Büroteilräumen in Stuttgart sind die Durchschnittsmieten seit 2010 gestiegen lag die Durchschnittsmiete in Citylagen bei 14,50 Euro/qm und damit 7,4 % höher als noch Der größte Preissprung wurde in Vaihingen/Möhringen mit +11 % seit 2010 verzeichnet. Hier liegen die Büromieten bei 10,00 Euro/qm im Mittel. Quelle: RIWIS 2013 Folie 9

10 Euro/qm MF-G Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Entwicklung der Büromieten in den Umlandgemeinden Durchschnittsmiete in Euro/qm in zentralen Lagen 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6, ,0 BB DI ES FE FI GE KM KW L-E Leo LB NF OF SI WB Höchste Büromieten in Ludwigsburg, gefolgt von Böblingen und Sindelfingen. Niedrigste Büromieten in Korntal-Münchingen (7,60 Euro/qm), Fellbach und Ditzingen. Quelle: Berechnungen der auf Basis von RIWIS, ImmobilienScout24, WRS 2013 Folie 10

11 Büromärkte im Umland nach Größenklassen Korntal- Münchingen Sindelfingen Gerlingen Waiblingen Ditzingen Böblingen Leinfelden- Echterdingen Ludwigsburg Esslingen Fellbach Filderstadt Leonberg Kornwestheim Neuhause n a.d.f. Ostfildern Quelle: Berechnungen der auf Basis von Büroflächenangeboten auf Immoscout24.de Folie 11

12 Büroflächenbestand in der Region Stuttgart Kreise Büroflächenbestand Region Stuttgart 2013 Bestand qm MF-G Leerstand qm MF-G Leerstand in % Bürobeschäftigte 2012 Böblingen ,9% Esslingen ,9% Ludwigsburg ,3% Rems-Murr-Kreis ,1% Göppingen ,0% Landkreise gesamt ,0% Stuttgart, Stadtkreis ,9% Region Stuttgart ,0% Folie 12

13 Büroflächenbestand in Stuttgart und Umland Wert der Büroflächen in der Region Stuttgart: ca. 30 Mrd. Euro 2013 Folie 13

14 Büroflächenbestand 2013 In Stuttgart, nach Stadtbezirken Bad Cannstatt Botnang Degerloch Feuerbach Hedelfingen Mitte Möhringen Mühlhausen Münster Nord Obertürkheim Ost Plieningen Sillenbuch Stammheim Süd Untertürkheim Vaihingen Wangen Weilimdorf West Zuffenhausen Der Stadtbezirk Mitte verfügt über den größten Flächenanteil von mehr als 28 % an der Gesamtfläche. Dies entspricht rd. 1,83 Mio. qm MF-G Bürofläche. In den Innenstadtbezirken (Mitte, West, Nord, Ost und Süd) sind rd. 48,5 % der Büroflächen. Auch Vaihingen, Möhringen, Feuerbach, Bad Cannstatt und Weilimdorf vereinen je mehr als 5 % des Büroflächenbestandes auf sich Bürofläche in qm MF-G 2013 Folie 14

15 Büroflächenbestand 2013 In Stuttgart, nach Bürolagen und Teilräumen in qm MF-G Peripherie City Cityrand Büroteilraum Flächenbestand (qm MF-G) Anteil in % City ,5% Cityrand Nord ,6% Cityrand Ost ,8% Cityrand West ,7% Degerloch ,0% Fasanenhof ,8% Feuerbach ,2% Vaihingen/Möhrin gen ,8% Weilimdorf ,9% Peripherie Nord ,2% Bürolage Peripherie Ost ,0% Peripherie Süd ,7% Peripherie West ,8% 2013 Folie 15

16 Büroflächenbestand 2013 Im Umland, nach Kommunen Böblingen Ditzingen Esslingen Fellbach Filderstadt Gerlingen Korntal- Kornwestheim Leinfelden- Leonberg Ludwigsburg Neuhausen Ostfildern Sindelfingen Waiblingen Bürofläche in qm MF-G In Sindelfingen, Ludwigsburg, Leinfelden-Echterdingen und Böblingen sind die größten Büroflächenbestände. Eine relativ rege Neubautätigkeit war in Böblingen, Fellbach, Ludwigsburg und Filderstadt mit jeweils mehr als qm MF-G Büroflächenzuwachs. Den prozentual größten Anstieg konnte die Gemeinde Neuhausen auf den Fildern verbuchen Folie 16

17 Büroflächenleerstand in Stuttgart und Umland Jährlicher Mietausfall von 85 bis 95 Mio. Euro in der Region Stuttgart aufgrund von Büroleerständen 2013 Folie 17

18 Büroflächenleerstand in Stuttgart und Umland 2013 Folie 18

19 qm MF-G Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Büroflächenleerstand 2013 In Stuttgart, nach Bürolagen ,0% 15,0% ,0% 5,0% 0,0% qm MF-G % Der Leerstand in Stuttgart summiert sich aktuell auf rd qm MF-G. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 4,9 %. Der absolut höchste Leerstand ist in der City mit fast qm MF-G, der prozentual höchste Leerstand ist im Teilraum Fasanenhof mit 15,7 %. Ebenfalls hohe Leerstandsraten in Weilimdorf (9,3 %) und Vaihingen/Möhringen (8,3 %) auf. Damit ist der Leerstand in Stuttgart etwa qm MF-G höher als bislang gedacht Folie 19

20 qm MF-G Büromarktstudie Region Stuttgart Zusammenfassung Büroflächenleerstand 2013 Im Umland, nach Kommunen ,0% 18,0% 15,0% 12,0% 9,0% 6,0% 3,0% qm MF-G % 0 BB DI ES FE FI GE KM KW L-E Leo LB NF OF SI WN 0,0% Der Leerstand im Stuttgarter Umland summiert sich aktuell auf rd qm MF-G. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,2 %. Den absolut und prozentual höchsten Leerstand hat Leinfelden-Echterdingen mit rd qm MF-G bzw. 15,9 % Leerstand Folie 20

21 Büroflächenpotenziale in Stuttgart und Umland 2013 Folie 21

22 Büroflächenpotenzial in Stuttgart und Umland 2013 Folie 22

23 Büroflächenpotenzial in der Stadt Stuttgart nach zeitlicher Verfügbarkeit und Gebietstyp Verfügbarkeit Gebietstyp 17% 0% 40% <1 Jahr 1 bis 5 Jahre 14% 37% G-Fläche MV-Fläche 43% >5 Jahre 49% M-Fläche 2013 Folie 23

24 Büroflächenpotenzial im Stuttgarter Umland nach zeitlicher Verfügbarkeit und Gebietstyp Verfügbarkeit Gebietstyp 15% 2% 34% <1 Jahr 1 bis 5 Jahre >5 Jahre 41% 15% Innerstädtische Gebiete mit höherem Büroanteil Gewerbegebiet mit moderatem Büroanteil 49% k. A. 44% Gewerbegebiet mit niedrigem Büroanteil 2013 Folie 24

25 Büroflächenbedarf bis 2020 Region Stuttgart Region gesamt: rd qm MF-G LK Böblingen LK Esslingen LK Ludwigsburg Rems-Murr- Kreis LK Göppingen Stadt Stuttgart 2013 Folie 25

26 Verteilung des Neubaubedarfs bis 2020 Stadt Stuttgart Nachfrageverteilung auf Basis von Standortpräferenzen und Flächenverfügbarkeiten 4% 10% 10% 10% 3% 3% 20% 40% City Cityrand Degerloch Fasanenhof Feuerbach Vaihingen/Möhringen Weilimdorf Peripherie 2013 Folie 26

27 Fazit Marktkennziffern zeigen ein verhalten optimistisches Bild Umland war in Bezug auf Flächenwachstum seit 2007 dynamischer als LH Stuttgart Büroflächenbestände sind insgesamt relativ jung und kleinteilig strukturiert Flächenleerstand ist moderat, mit lokalen Ausnahmen Bis zu 1,896 Mio. qm MF-G Bürofläche könnten langfristig realisiert werden Aber: Büroflächenbedarf insbesondere in der Stadt Stuttgart Nachfragedruck ist dort wo wenig Flächenpotenziale sind 2013 Folie 27

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