Studie Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven September 2018

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1 Studie Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven September

2 I. Redner & Agenda Intention der Studie Jan Bärthel Geschäftsführer und Partner Wüest Partner Deutschland Vorstellung der Studienergebnisse Volker Ottenströer Leiter Standort Wüest Partner Deutschland Agenda I Redner II Intention der Studie III Studienergebnisse 1. Demografie 2. Wirtschaftskraft 3. Wohnungsbestand 4. Wohnbautätigkeit 5. Mietwohnungsmarkt 6. Eigentumswohnungen 7. Wohn-Investmentmarkt/ Mehrfamilienhäuser 8. Rendite-Risiko-Profil IV Fragerunde 2

3 II. Intention der Studie Vergleichende Wohnungsmarktstudie für B-Städte in Norddeutschland hinsichtlich: Demografie Wohninvestmentmarkt Mietwohnungsmarkt Wirtschaftskraft Wohnungsbestand Wohnungsbautätigkeit Wohneigentumsmarkt Chancen-Risiko- Profile Download unter: 15 Städte: Hannover Lüneburg Schwerin 3

4 1. Analyse Demografie Deutlich steigende Einwohnerzahlen in norddeutschen Städten: noch stärker als in (4,4% seit 2013) stieg die Bevölkerungszahl prozentual gesehen in Schwerin (8,7%), (5,4%), Lüneburg (4,9%) und (4,8%) Urbanisierung: Zuwanderung nicht nur in Metropolen sondern auch Ober- und Mittelzentren Verkleinerung Haushalte -> Wohnflächennachfrage erhöht sich überproportional zur Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung 5,4% Lüneburg 4,9% 4,8% 4,4% 4,4% 4,3% Hannover 3,6% 3,5% 3,2% 2,4% 2,3% 1,8% 1,2% -0,4% Deutschland 2,1% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% Δ Einw. seit /13 Quelle: Wüest Partner Deutschland

5 2. Analyse Wirtschaftskraft Wohnkostenbelastungsquote beträgt durchschnittlich 26,8%, mancherorts bereits nahe der Belastungsgrenze von % Ausgewogene Steigerung der Kaufkraft seit 2013 in Norddeutschlands Städten Überall positive Wanderungssalden und hohe Einpendlerüberschüsse* -> Potenzial der Wohnortverlegung * Alle Städte bedeutende Arbeitszentren für die jeweilige Region Lüneburg Hannover Schwerin Deutschland Kaufkraftentwicklung und Wohnkostenbelastung 7,5% 10,9% 9,5% 9,3% 10,2% 9,4% 9,8% 10,9% 11,4% 9,8% 13,2% 13,2% 12,2% 11,6% 13,0% 11,5% 22,3% 22,2% 20,8% 26,7% 26,0% 25,9% 25,3% 29,0% 28,5% 28,0% 27,8% 27,2% 28,0% 31,5% 30,8% 29,6% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% Sortiert nach Wohnkostenbelastungsquote 2017/18 Quelle: Wüest Partner Deutschland Ø Wohnkostenbelastungsquote s Δ Kaufkraft pro Person seit

6 3. Analyse Wohnungsbestand Wohnungsleerstand: Geringster Leerstand in (0,6%) und (0,9%), höchster Leerstand in Schwerin mit 8,9 % Überdurchschnittlich hoher Anteil an Neubauwohnungen (Bj. > 2000) am gesamten Wohnungsbestand in, Lüneburg und Sonstiges: Traditionell hoher Anteil an Mehrfamilienhäusern in (44,4%) und Schwerin (41,5%); z. Vgl. HH = 32,4% und D = 16,8%. Durchschnittliche Wohnungsgröße überall unterhalb des Bundesdurchschnitts von 88,7 m² (z.b. HH = 74,4 m²) Anzahl der 1- und 2-Zimmerwohnungen überwiegend über dem Bundesdurchschnitt (12,5%), weiteres starkes Wachstum ist zu erwarten Deutschland Leerstandsquote und Anteil Neubauwohnungen (Baujahr > 2000) Lüneburg Schwerin Hannover 0,9% 0,6% 1,5% 1,5% 1,4% 1,6% 1,9% 2,0% 1,9% 1,5% 3,1% 2,9% 2,9% 4,5% 4,1% 5,6% 5,2% 6,4% 6,2% 6,0% 8,9% 7,7% 7,4% 7,1% 6,7% 9,7% 9,5% 9,4% 10,6% 10,2% 11,7% 13,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% Quelle: Wüest Partner Deutschland, Empirica 6

7 4. Analyse Wohnbautätigkeit Baufertigstellung in % vom Neubaubedarf 22% Bautätigkeit deutlich hinter dem Bedarf 25% 35% Anstieg der Bautätigkeit im 1- und 2-Zimmer-Segment für alle norddeutschen Städte mit 24,1%, besonders stark in mit 40% und mit 38% Nachfrageüberschuss, durch zu geringe Neubautätigkeit, ist ein realwirtschaftlicher Stabilisator der Wohnimmobilienpreise Hannover* Lüneburg* 40% 37% 43% 43% 51% 56% 58% 62% Wesentliche Einbrüche der Mieten und Kaufpreise sind derzeit in den norddeutschen Städten kaum zu erwarten 69% 69% 98% Schwerin 175% Deutschland 68% 0% 50% 100% 150% 200% Quelle: Wüest Partner Deutschland, IW Köln (Baubedarfsschätzung (aufgrund Zuwanderung, Ersatzbedarf etc.); * für Hannover und Lüneburg regionaler Bedarf) 7

8 5. Analyse Mietwohnungsmarkt Entwicklung der Mieten Entwicklung der Mieten 13,00 13,00 12,00 12,00 11,00 11,00 10,00 10,00 9,00 9,00 8,00 8,00 7,00 7,00 6,00 6,00 5,00 5,00 4, , Hannover Lüneburg Schwerin Quelle: Wüest Partner Deutschland, IDN Immodaten (Median) 8

9 5. Analyse Mietwohnungsmarkt Stärkster Mietpreisanstieg der letzten 10 Jahre in (84%), (60%) und Hannover (58%) In den letzten 5 Jahren sind die Mieten insb. in Hannover,,, und gestiegen (zwischen 25% bis 33%) Dennoch: Mietpreissteigerung seit 2008 mit rund 43% sogar noch unter dem Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen von 100% Effektivität Mietpreisbremse? Geringster Anstieg Mietpreise an Orten ohne Mietpreisbremse (,, Schwerin)! Abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten kann (bei einer Zinswende) zu Destabilisierungen der Immobilienwerte führen -5,3% Hannover Lüneburg Schwerin Entwicklung der Mieten 83,7% 24,6% 59,5% 32,1% 57,5% 25,0% 55,3% 16,7% 54,8% 20,3% 50,7% 26,0% 49,9% 23,5% 30,0% 19,8% 41,8% 41,4% 41,1% 19,5% 38,3% 22,0% 17,5% 15,7% 20,2% 15,2% 19,2% 8,1% 17,0% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% davon seit 5 Jahren in % Median-Miete seit 10 Jahren in % Quelle: Wüest Partner, IDN Immodaten 9

10 6. Analyse Wohneigentumsmarkt Entwicklung der ETW-Kaufpreise Entwicklung der ETW-Kaufpreise Hannover Lüneburg Schwerin Quelle: Wüest Partner Deutschland, IDN Immodaten (Median) 10

11 6. Analyse Wohneigentumsmarkt Starker Preisanstieg fast überall: Größter Anstieg der Kaufpreise in und mit knapp über 150% seit 2008 Mit Ausnahme von und, wurde ein Großteil dieser Kaufpreis-Steigerung erst in den vergangenen 5 Jahren erzielt Hannover Lüneburg Schwerin Entwicklung Kaufpreise ETW (EUR/qm) 111% 167% 49% 155% 79% 82% 122% 116% 32% 116% 78% 76% 109% 108% 98% 106% 54% 105% 61% 96% 41% 68% 96% 89% 73% 51% 37% 46% 17% 19% 0% 50% 100% 150% 200% davon seit 5 Jahren in % Median-KP ETW seit 10 Jahren in % Quelle: Wüest Partner, IDN Immodaten 11

12 7. Analyse Wohninvestmentmarkt MFH Entwicklung Kaufpreise MFH Deutlicher Anstieg der MFH-Kaufpreise ( /qm) in Norddeutschlands Städten (, und Hannover mit den höchsten Steigerungsraten in den vergangenen 10 Jahren) -Bruttofaktoren liegen häufig zwischen dem 17,5- und 21,0-fachen (= Bruttorendite 4,8 bis 5,7%) Gute Objekte in den B-Städten regelmäßig oberhalb des 22-fachen (Bruttorendite < 4,6%) Die geringsten Faktoren (bzw. höchsten Renditen) werden in, und Schwerin erzielt (bei entsprechend höherem Standortrisiko) Hannover Schwerin Lüneburg 16% 114% 38% 107% 82% 107% 33% 102% 32% 102% 34% 102% 31% 101% 92% 98% 31% 78% 58% 77% 57% 74% 80% 72% 48% 72% 41% 52% 36% 65% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% davon seit 5 Jahren in % Median-KP MFH seit 10 Jahren in % Quelle: Wüest Partner Deutschland 12

13 7. Analyse Wohninvestmentmarkt MFH Übliche Bandbreite Bruttofaktoren 2018 (10%- bis 90%-Quantil) 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 14,0 20,0 18,0 23,0 27,5 36,0 Hannover 13,0 13,5 17,5 21,0 21,5 26,0 14,0 19,5 25,0 14,0 17,5 23,0 14,0 15,0 13,0 17,5 18,0 20,0 24,5 24,5 26,0 13,0 15,0 19,0 8,0 11,5 14,0 Schwerin 11,5 12,5 14,0 17,0 16,5 20,5 Lüneburg 9,0 12,0 14,0 16,0 20,0 26,0 Quelle: Wüest Partner Deutschland 2018, GMBs 2017/18 (Rohertragsfaktoren werden bei Topobjekten / Neubauten auch häufig überschritten; z.b. HH bis zum 46-fachen) 13

14 7. Analyse Wohninvestmentmarkt MFH Transaktionsvolumen 2017 MFH in Mio. EUR Das Transaktionsvolumen für MFH 2017 liegt in mit über 1,6 Mrd. EUR über dem Transaktionsvolumen aller anderen 14 norddeutschen Städte zusammen. Hannover Hannover ist zweitstärkster Investitionsstandort für MFH im Norden Transaktionsvolumen aller Nordstädte hat etwa 4% zum Vorjahr zugenommen Lüneburg Schwerin ,0 200,0 400,0 600,0 800,01.000,01.200,01.400,01.600,01.800,0 Quelle: Wüest Partner Deutschland / GMBs ( 2016,, 2015) 14

15 8. Chancen-Risiko-Profil Attraktive Wohnungsmärkte in norddeutschen B-und C-Städten bei geringfügig höherem Risiko als in u.a. in: - Hannover - Lüneburg - - Mit höherem Risiko auch geeignete Investitionsstandorte in: Schwerin Quelle: Wüest Partner Deutschland 15

16 VI. Ausblick: Preisentwicklung? Besteht Absturzgefahr? Δ Zinsen Niedrigzinsumfeld Zinswende Alternative Kapitalanlagen Anlagedruck Renditeimmobilien Allg. Wirtschaftswachstum Positive Wachstumsprognose, jedoch Protektionismus Gefahr Zinswende Brexit Δ WE-Angebot: Regionale Bautätigkeit Kapazität Bauwirtschaft Grundstücksverfügbarkeit/- preise Bauauflagen und Baukosten Leerstandsquote Neubau in % vom Bedarf Kaufpreise x Faktoren Mieten Δ WE-Nachfrage: Regionale Bevölkerungs-/ HH- Entwicklung Demografischer Wandel Int. Zuwanderung Urbanisierung Wohnkosten -belastung Regionale Wirtschaftsentwicklung Branchenbesatz Fachkräftemangel Zentrenfunktion <-> Infrastruktur (Breitband, Bildung, Verkehr ) Zuwanderung Kaufkraftentwicklung Metropolen Speckgürtel B & C Städte Kreisstädte Plattes Land Mietpreis- Bremse Verschärfung? Effektivität? Preisniveau Wohnimmobilien Trend der Preisentwicklung Underrent 16

17 Herzlichen Dank! Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wüest Partner Deutschland Volker Ottenströer Hanse Contor Esplanade Stephansplatz Tel volker.ottenstroeer@wuestpartner.com Pressekontakt Wüest Partner Deutschland RUECKERCONSULT GmbH Susanne Franz Wallstraße Berlin T franz@rueckerconsult.de 17