Der Berliner Wohnungsmarkt in Zahlen

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1 Der Berliner Wohnungsmarkt in Zahlen Ursachen des Mietpreisanstiegs Lorenz Thomschke Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen Universität Münster 19. März 2015

2 Mietpreisentwicklung Neuvertragsmieten Abbildung 1: Mietpreisentwicklung in Berlin, Median 10 9 p.a. ( ) = 4,0% 8 Mietpreis in e/qm Jahr Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH, empirica-systeme.de)

3 Erstes fiktives Dorf Qualitätseffekt (a) Erstes Jahr (b) Zweites Jahr 50 graue Wohnungen 50 bunte Wohnungen }{{}}{{} Ø 5,0 EUR Ø 7,0 EUR }{{} Ø 6,0 EUR 30 graue Wohnungen 70 bunte Wohnungen }{{}}{{} Ø 5,0 EUR Ø 7,0 EUR }{{} Ø 6,4 EUR

4 Zweites fiktives Dorf Nachfrageeffekt (a) Erstes Jahr (b) Zweites Jahr 50 graue Wohnungen 50 bunte Wohnungen }{{}}{{} Ø 5,0 EUR Ø 7,0 EUR }{{} Ø 6,0 EUR 50 graue Wohnungen 50 bunte Wohnungen }{{}}{{} Ø 5,4 EUR Ø 7,4 EUR }{{} Ø 6,4 EUR

5 Qualitäts- und Nachfrageeffekt Dekompositionsmethode Idee der Methode Kombiniere i. Spezifische Mietpreise aus zweitem Jahr (Schätzung) ii. Wohnungseigenschaften aus erstem Jahr (bekannt) kontrafaktische Mietpreise (Simulation) Differenz aus kontrafaktischen Mietpreisen und allgemeinen Mietpreisen im ersten bzw. zweiten Jahr ermöglicht folgende Aufteilung: Dekomposition Allg. Mietpreisanstieg = Qualitätseffekt + Nachfrageeffekt

6 Qualitäts- und Nachfrageeffekt in Berlin Untersuchungsrahmen Mietpreisanstieg in Berlin, Nur Neuvertragsmieten Nur Mietwohnungen in MFH Berücksichtigte Eigenschaften: Baualter Wohnungsgröße Ausstattung (Balkon, Parkplatz, etc.) Zustand (unter-/überdurchschnittlich) Lage (PLZ-Gebiete)

7 Mietpreisentwicklung Preissegmente Abbildung 4: Mietpreisverteilung in Berlin Unteres Segment Mittleres Segment Oberes Segment Mietpreis in e/qm ,6 e/qm 7,9 e/qm 6,5 e/qm 2 4,9 e/qm 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% Mietpreisverteilung: Anteil an allen Mietwohnungen Quelle: L.Thomschke, Changes in the distribution of rental prices in Berlin, Journal of Regional Science and Urban Economics 51 (2015),

8 Ergebnisse Effekte in Berlin Abbildung 5: Dekompositionsergebnisse (a) Allg. Mietpreisanstieg = (b) Qualitäts- + Nachfrageeff. 25% 25% Anstieg in % 20% 15% 10% 5% Anstieg in % 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Mietpreisverteilung Empirischer Anst. Geschätzter Anst. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Mietpreisverteilung Nachfrageeffekt Qualitätseffekt Quelle: L.Thomschke, Changes in the distribution of rental prices in Berlin, Journal of Regional Science and Urban Economics 51 (2015),

9 Hintergrund Quantitative Veränderung von Angebot und Nachfrage Abbildung 6: Neubau vs. Zuzug Anzahl Wohnungen/HH je 100 Wohnungen (MFH) ( ) = 4,9 ( ) = 0, Jahr Fertiggestellte Wohnungen (MFH) Zuzugsaldo (HH) Quelle: empirica-regionaldatenbank (DESTATIS)

10 Ergebnisse Details des Nachfrageeffektes Abbildung 7: Spezifische Mietpreise I (a) Baujahr 1980 bis 1989 (b) Baujahr 2000 bis 2012 Zu-/Abschlag in % 0% 5% Zu-/Abschlag in % 15% 10% 5% 10% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Mietpreisverteilung Mietpreisverteilung Quelle: L.Thomschke, Changes in the distribution of rental prices in Berlin, Journal of Regional Science and Urban Economics 51 (2015),

11 Ergebnisse Details des Nachfrageeffektes Abbildung 8: Spezifische Mietpreise II (a) Schlechter Zustand (b) Guter Zustand 0% 10% Zu-/Abschlag in % 5% 10% 15% Zu-/Abschlag in % 8% 6% 4% 2% 20% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Mietpreisverteilung Mietpreisverteilung Quelle: L.Thomschke, Changes in the distribution of rental prices in Berlin, Journal of Regional Science and Urban Economics 51 (2015),

12 Ergebnisse Details des Nachfrageeffektes Abbildung 9: Lokal-Spezifischer Mietpreisanstieg (a) Unteres Segment (b) Oberes Segment 0 5% 6 10% 11 15% 16 20% 21 25% 26 30% > 30% statistisch unsicher Quelle: L.Thomschke, Changes in the distribution of rental prices in Berlin, Journal of Regional Science and Urban Economics 51 (2015),

13 Zusammenfassung der Ergebnisse Ursachen des Mietpreisanstiegs Nachfrageeffekt dominiert Es gibt schlicht mehr Menschen, die a. in Berlin und dort i. in bestimmten Gebieten (Kreuzkölln) ii. in bestimmten Wohnungen (Zustand, Alt-/Neubau) wohnen möchten. Veränderte Qualität der Wohnungen (Aufwertung) hat keinen bedeutenden Einfluss auf Mietpreisanstieg.

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Lorenz Thomschke Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen Universität Münster