Droht eine spekulative Blase im Wohnungsmarkt Symposium des Instituts der deutschen Wirtschaft

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1 Droht eine spekulative Blase im Wohnungsmarkt Symposium des Instituts der deutschen Wirtschaft Prof. Dr. Harald Simons Berlin, 22. Juni 2017

2 Vorweg Eine Blase am deutschen Wohnungsmarkt droht nicht Bundesweit keine Blase, sondern nur in einzelnen Märkten Und auch keine Blase, da keine steigende Beleihungsausläufe, keine sinkenden Kreditvergabestandards Aber es drohen Preisrückgänge insb. in Berlin und München 2

3 Preisübertreibung in den Top 7 3

4 Berlin: Verteilung Bruttoanfangsrendite empirica Renditeobjekte: Zum Kauf inserierte Eigentumswohnungen, die vermietet sind und Angaben zu den IST-Jahresmieten enthalten. Quelle: empirica-systeme Markdatenbank 4

5 Rendite Bruttoanfangsrenditen von im Median von 3% bis unter 5% in den Top 7 Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, nicht umlegbaren Betriebskosten und Instanthaltung: -1,x %-Punkt Nettoanfangsrendite in München und Berlin: 2%, Köln: 3,5% Investoren spekulieren mindestens in Berlin und München auf weiter steigendes Mietniveau! 5

6 Risiken Nettoanfangsrenditen von unter 2% sind zu wenig auch bei dauerhaft niedrigen Zinsen Risiko 1: Steigendes Zinsniveau (bekannt) Risiko 2: Mietpreisbremse (Verschärfung) Risiko 3: Angebot und Nachfrage 6

7 Nachfrage 7

8 Wanderungssaldo Berlin, Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 8

9 Wanderungssaldo München, * Registerbereinigung Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 9

10 Wanderungssaldo Groß-München, Definition Groß-München: Stadt München; Landkreis Freising, Erding, Ebersberg, Landkreis München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau; Umland Groß-München: Landkreise Kelheim, Landshut, Mühldorf, Rosenheim, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen, Weilheim-Schongau, Landsberg, Aichach-Friedberg, Neuburg-Schrobenhausen, Pfaffenhofen; kreisfreie Städte Landshut, Rosenheim 10

11 Anzahl Personen empirica Wanderungssaldo mit Deutschland (ohne Umland) Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Berlin Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 11

12 Herkunft der Zu- und Fortziehenden der Stadt Berlin Wanderungssaldo je Einwohner der Stadt Berlin, 2010 und 2015 empirica 12

13 Herkunft der Zu- und Fortziehenden Groß-München Wanderungssaldo je Einwohner in Groß-München, 2010 und 2015 empirica 13

14 Reichweite Reichweite der Binnenwanderung ausgewählter Städte empirica 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Lesebeispiel: Im Jahr 2010 erzielte die Stadt Berlin Wanderungsgewinne gegenüber 93% aller (bevölkerungsgewichteten) deutschen Kreise. Im Jahr 2015 sind es 75%. Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 14

15 Fazit Binnenwanderung Für Berlin (!), München (!), Hamburg (?) gilt: Der Schwarm zieht weiter. in günstigere Städte 15

16 Zuwanderung nach Deutschland Drei Wanderungswellen : Südeuropa (Höhepunkt überschritten, dürfte demnächst negativ werden) Ost- und Südosteuropa (konstant hoch) Flüchtlinge (Höhepunkt überschritten, Rück- / Weiterwanderung setzt ein) empirica Echo-Effekt Außenwanderung notorisch volatil da abhängig von Push- Faktoren Falls keine weitere Welle kommt, KÖNNTE der Außenwanderungssaldo sogar demnächst vorübergehend negativ werden! Vorsicht vor 2016er Wanderungszahlen - Nachmeldungen 16

17 Erste Zahlen für 2016 Ausländer gesamt davon aus EU-Staaten davon aus Nicht-EU-Staaten Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge Fortzüge Saldo Jan.-Sept Jan.-Sept Veränderung -16,8% 26,9% -37,9% -9,0% 13,1% -24,2% -23,0% 44,0% -46,7% Quelle: Ausländerzentralregister, BAMF 17

18 Angebot 18

19 Bauüberhang in Top-7-Städte Bauüberhang Bauüberhang seit 2010 je 1000 Einwohner Bauüberhang / Fertigstellungen , p.a. Stuttgart -78-0,1-0,1 Köln ,8 0,6 München ,2 2,3 Frankfurt am Main ,7 2,4 Düsseldorf ,7 2,6 Hamburg ,5 3,1 Berlin ,6 5,7 Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 19

20 Fazit Von einem weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten kann zumindest in Berlin, möglicherweise auch in München, Frankfurt und Hamburg nicht mehr ausgegangen werden. Folge: Trendbruch bei den Preisen Berlin sicherlich München wahrscheinlich (oder sicherlich) Hamburg und Frankfurt möglicherweise Daumenpeilung: 1/4 bis 1/3 Rückgang real Keine makroprudentieller Auswirkungen 20

21 Persönliche Stimmungseinschätzung Die Wohnungsbaumaschine läuft, insbesondere am vorderen Ende Ewiges Wachstum ist wieder das Grundparadigma Immer größere Projekte sind in Vorbereitung, Planung, Bau und demnächst Vermarktung Es wird kaum noch über die Marktfähigkeit von Projekten gesprochen, sondern über technische Aspekte: Geschwindigkeit Baugenehmigung Neue Auflagen und kostengünstige Lösungen Umgang mit Anwohner Die Wünsche der zukünftigen Anwohner werden intensiver gewürdigt als die Wünsche der zukünftigen Bewohner Höher, schneller, weiter überall 21

22 Politische Bewertung Trendbruch bei den Preisen löst in keiner Weise die Wohnungsknappheit! (normativer) Wohnungsbedarf weiterhin nicht gedeckt Problem: Bauen bei sinkenden Preisen? Bislang konnten steigende Baukosten (durch knappes Bauland, steigende technische und soziale Auflagen) durch Hoffnungswerte in Investitionsrechnung aufgefangen werden 22

23 Entwicklung Kaufpreise für Eigentumswohnungen, real, 1975 bis 2016 Quelle: IVD, empirica-systeme, Destatis, eigene Berechnungen 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: empirica ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Tel.: Fax: