Die neue Attraktivität von Wohneigentum im Spannungsfeld von Nachfrage, Niedrigzins und Regulatorik

Transkript

1 Die neue Attraktivität von Wohneigentum im Spannungsfeld von Nachfrage, Niedrigzins und Regulatorik Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte 11. Oktober 2017, Stuttgart

2 Starke Steigerung der Vervielfältiger Preise im Verhältnis zu Jahresmieten (Bestandswohnungen) 40 37, ,0 27,1 24,9 27,6 29,0 27, Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Berlin Vervielfältiger im 1. Quartal 2017 Veränderung zum 1. Quartal 2010 Quelle: IW Köln, F+B Seite 2

3 Droht eine spekulative Blase? Quelle: Aktiv Seite 3 3

4 Entwicklung der Nettomigration Daten: (grau), Prognose (blau) Datenbasis stochastische Prognose Prognoseintervall Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Seite 4

5 Keine Kreditblase in Deutschland Kreditbestände für Wohnungskäufe (Index: 1/2003 = 100) Deutschland Spanien Irland Eurozone Seite 5 Quelle: EZB

6 Jährlicher Baubedarf und Baugenehmigungen in Metropolen neue Attraktivität von Wohneigentum Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Prognose Baugenehmigungen (2016) Baufertigstellungen (2015) Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 6

7 Kaufen ist deutlich günstiger als Mieten Vergleich der Mieten und Selbstnutzerkosten in Deutschland (Kosten / m²) neue Attraktivität von Wohneigentum Selbstnutzerkosten Miete Quelle: IW Köln, F+B Seite 7

8 Auch in den Großstädten sind Käufer im Vorteil Vergleich der Mieten und Selbstnutzerkosten in den A-Städten, 1. Q neue Attraktivität von Wohneigentum Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Wohnnutzerkosten Miete Quelle: IW Köln, F+B Seite 8

9 Übersichtskarte zur Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber dem Mieten Seite 9

10 ite 6 Ein alternativer Ansatz zur Bestimmung der Nachhaltigkeit der Finanzierung Immobilienkauf zum jetzigen Zeitpunkt mit 20 Prozent Eigenkapital Laufenden Kosten sollen den Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung entsprechen Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren und Tilgung innerhalb von weiteren 25 Jahren Jeweils Fortschreibung der Mietpreise um 1,5 Prozent p.a. Wie hoch ist die Mehrbelastung für den Käufer, wenn der Zins auf 3,5 oder sogar 4,5 Prozent steigt? neue Attraktivität von Wohneigentum Seite 10

11 In über 90 Prozent der Kreise ist die Vermögensbildung mit einer laufenden Ersparnis gegenüber mieten verbunden Annahmen: 35 Jahre Baufinanzierung, Instandsetzung 1 % des Kaufpreises, 20 Prozent EK, Refinanzierung nach 10 Jahren mit 3,5 Prozent oder 4,5 Prozent 30% neue Attraktivität von Wohneigentum 25% 20% 15% 10% 5% 0% 3,5 % 4,5 % Quelle: IW Köln Seite 11

12 Nur in München werden Eigentümer etwas stärker als Mieter belastet Annahmen: 35 Jahre Baufinanzierung, Instandsetzung 1 % des Kaufpreises, 20 Prozent EK, Refinanzierung nach 10 Jahren mit 3,5 Prozent oder 4,5 Prozent -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Berlin Hamburg München Köln Frankfurt (Main) Stuttgart Düsseldorf 3,5 % 4,5 % Quelle: IW Köln Seite 12

13 Investitionsquote, Sparquote und Realzins Median der OECD-Länder Investitionsquote Sparquote Exogener Ersparnisanstieg Emerging Markets Savings Glut Ersparnis der Baby-Boomer Höhere Lebenserwartung bei unverändertem Renteneintrittsalter Exogener Investitionsrückgang Langsameres Wachstum der Erwerbspersonen Weniger kapitalintensive Investitionen Rückgang der öffentlichen Investitionen Quellen: OECD; Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 13

14 Die Zahl der Ersterwerber geht zurück Zahl der Ersterwerber 2013: : : Kinder in Ersterwerberhaushalten 0,52 Kinder pro Haushalt 69 Prozent der Ersterwerber haben keine Kinder In der Stadt: 0,35 Kinder pro Haushalt Alter der Ersterwerber 2015: 48 Jahre 25 Prozent der Ersterwerber sind älter als 59 Jahre Nur 25 Prozent sind jünger als 35 Jahre Seite 14

15 Wohneigentumsbildung stagniert Entwicklung der Wohneigentumsquote 48% 46% 44% 42% 40% 38% 36% 34% 32% 30% Quelle: SOEP Seite 15

16 Nur Top Einkommensbezieher steigern Eigentumsquote 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Quintil 2. Quintil 3. Quintil 4. Quintil 5. Quintil Quelle: SOEP Seite 16

17 Wohneigentumsquoten nach Altersgruppen neue Attraktivität von Wohneigentum ,3 46,1 53,2 52,4 42,5 50,4 55,7 50,9 52,1 48,5 38,6 57, ,6 16,5 13, Quelle: SOEP Seite 17

18 Hoher Kapitalbedarf bremst Wohneigentumsbildung aus Kapitalbedarf beim Kauf einer Wohnung im Wert von Euro Erwerbsnebenkosten NRW Niederlande Makler-Kosten EUR - Notarkosten EUR EUR neue Attraktivität von Wohneigentum Kosten für Eintragung ins Grundbuch 1.237,50 EUR 575 EUR Grunderwerbsteuer EUR EUR Summe ,50 EUR EUR Eigenkapital EUR ( EUR) EUR Gesamt ,50 EUR EUR Seite 18

19 Nur wenige Haushalte haben genug Vermögen für den Einstieg ins Wohneigentum Verteilung des Vermögens der Haushalte in 1000 Euro nach Perzentilen neue Attraktivität von Wohneigentum Quelle: SOEP Seite 19

20 Kreditrichtlinien für Wohnungsbaukredite ziehen an (+Verschärfung / - Lockerung) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: Deutsche Bundesbank Seite 20

21 Überwindung des Kapital-Mangels Hausaufgaben für die Bundesregierung Reform der Grunderwerbsteuer Kreditausfallgarantien für Schwellenhaushalte Reduktion der Transaktionskosten Reform der Vermögensförderung Schweizer Modell für die betriebliche Altersvorsorge Seite 21

22 Wohneigentum verdient Unterstützung Affordable Housing is selfoccupied housing (Christine Whitehead, University of Cambridge) Die Niedrigzinsphase erlaubt vielen Haushalten den Einstieg in das Wohneigentum Die Bildung von Wohneigentum für alle Schichten ist ein Beitrag zur Minderung der Vermögensungleichheit und zur Altersvorsorge im Buchhandel Seite 22