Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt

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1 Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Köln, 4. April 2014

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: 2

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt Folgen für Gewerbeimmobilien Droht der Asset-Meltdown? Schlussfolgerungen 3

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Quelle: Statistisches Bundesamt 4

5 Deutschland wird älter Quelle: Statistisches Bundesamt 5

6 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Berlin Brandenburg Bremen -8-1 Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Baden-Württemberg Bayern 6

7 Deutschland wird städtischer Anteil der Stadtbevölkerung an der Gesamtbevölkerung Welt Deutschland Quelle: UNO 7

8 Kompensation durch Zuwanderung? Zu- und Fortzüge zwischen Deutschland und dem Ausland in Tausend Zuzüge Fortzüge Quelle: Statistisches Bundesamt 8

10 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre 25% 20,0% 20% 15,5% 15% 10% 14,3% 6,0% 5% 0,6% 1,4% 0% -5% -10% -15% -20% Szenario: Wohnflächennachfrage pro Kopf konstant; Nettozuwanderung: Szenario: Wohnflächennachfrage pro Kopf steigt; Nettozuwanderung: Szenario: Wohnflächennachfrage pro Kopf konstant; Nettozuwanderung: Szenario: Wohnflächennachfrage pro Kopf steigt; Nettozuwanderung: ,7% -15,4% Quelle: IW Köln 10

11 Unterschiede zwischen Bevölkerungs und Flächenkonsumprognose Index: 2010=100 Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt 11

12 Differenziertes Bild in Westdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2012 und 2030 in Prozent Bundesland Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Bevölkerungsveränderung ,7 0,7 5,5-5,6 0,1 6,8-2,9-12,3-4,6-5,2-4,3-10,8-10,0-18,5-0,9-14,7-3,6 Wohnflächennachfrage Untergrenze1 1,9 3,1 6,4-2,9 0,9 7,1-1,1-9,8-2,1-3,5-2,1-9,1-9,0-17,0 1,6-12,7-1,7 Obergrenze2 19,0 20,4 24,2 13,5 17,7 25,1 15,4 5,4 14,4 12,7 14,4 6,2 6,1-3,1 18,6 1,9 14,8 Quelle: IW Köln 12

13 Großstädte wachsen weiter Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2012 und 2030 Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung 13

14 Differenziertes Bild bei regionalen Zentren Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2012 und 2030 Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung 14

15 Entwicklung der Nachfrage in NRW Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2012 und % 5% 0% -5% -10% -15% Quelle: IW Köln, F+B 15

16 Bautätigkeit muss anziehen Nachrichtlich: Baubedarf Deutschland: Wohnungen pro Jahr Baubedarf jährlich ( ) Bautätigkeit 2012 Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln 16

17 Baulücke in den Großstädten Baubedarf ( ) Bautätigkeit 2012 Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt 17

19 München an der Spitze Prozentualer Zuwachs der Bürobeschäftigung zw. 1/2009 und 1/ % 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Quelle: IW Köln 19

20 Sättigungstendenz im Markt Niveau und Entwicklung der Bürobeschäftigtenquote Quelle: IW Köln 20

21 Erwerbsbevölkerung wird kleiner Untergrenze Mittlere Variante der 12. Bevölkerungsvorausberechnung Quelle: Statistisches Bundesamt 21

22 Leerstandsquoten in den Top , ,7 14, ,9 10,9 10,4 9,3 8,5 8, ,7 8 7,8 7,9 7,8 7,2 7, Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quelle: CBRE 22

23 Leerstandsraten in den Top 7-Städten Quelle: BulwienGesa, IW Köln 23

24 Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage Im Zeitraum 2000 bis 2010 Quelle: IW Köln 24

25 Einzelhandelsumsatz und BIP (amtliche Statistik, lange Reihen) 2005=100 Quelle: Statistisches Bundesamt 25

26 Umsätze des Distanzhandels 50 Versandhandel Onlinehandel ,2 2,7 3,6 5,2 7,4 21, ,5 20 1, ,5 21, ,9 13,4 15,5 17,8 16,3 16,7 15,2 13,6 12,5 12, , , Quelle: EHI 2012* 2014** *vorläufige Werte ** Prognose 26

27 Zukunft der Einzelhandelsimmobilien unsicher Sättingungstendenzen im Markt sind erkennbar Veränderte Altersstruktur und technologische Innovationen verändern unsere Einkaufsgewohnheiten Mehr Außerhausservice Internethandel Shopping bleibt jedoch eine eigenständige Freizeitaktivität Shopping-Malls in Innenstädte werden daher attraktiv bleiben Quelle: Auswandern Malaysia 27

29 Asset Meltdown Hypothese Aufgrund der demografischen Entwicklung trifft künftig ein größeres Kapitalangebot auf eine kleinere Nachfrage Preise verfallen für Sachkapital wird dies durch den zunehmenden Kapitalbedarf der Schwellenländer ausgeglichen Bei Wohnimmobilien sind hingegen die lokalen Marktbedingungen entscheidend Mankiw und Weill (1989) prognostizierten einen starken Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der veränderten demografischen Struktur Quelle: brittany herbert 29

30 Anpassung an die Nachfrageentwicklung Haushalte und Unternehmen werden ihren Flächenverbrauch anpassen In Zuzugsgebieten wird der Flächenverbrauch eingeschränkt In Schrumpfungsgebieten wird der individuelle Wohnflächenverbrauch hingegen steigen Je nachdem ist auch mit mehr Zweit- und Ferienwohnungen zu rechnen Die demografische Entwicklung kann sich gerade auf regionaler Ebene durch Wanderungsbewegungen ändern Quelle: David A. Villa 30

31 Wohnimmobilienpreise spiegeln demografische Entwicklung wider Nach einer Untersuchung des IW Köln sind die Preisniveauunterschiede in den größten 125 Städten teilweise auf die prognostizierte Flächennachfrage zurückzuführen Eine Investitionsauswahl nur auf Basis der demografischen Entwicklung ist somit nicht unbedingt erfolgreich Bei allen Investitionen gilt: Man kann sowohl auf eine bessere als auch auf eine weniger schlechte Entwicklung setzen! Die Liquidität in wachsenden Städten ist allerdings größer Quelle: Jason Gyllon 31

32 Demografische Anpassung über Mieten Die Studie zeigt, dass die Preise die fallende Nachfrage bereits widerspiegeln Die Anpassung erfolgt jedoch über die Mietenentwicklung Es gibt einen starken Zusammenhang von Wohnflächennachfrage und unterstelltem Mietpreiswachstumsfaktor In schrumpfenden Regionen sinken tendenziell die Mieten Erfolgt keine Anpassung der Mieten, drohen höhere Leerstände Quelle: mibuchat 32

33 Teilweise düstere Aussichten Veränderung Wohnflächennachfrage Kreis Wilhelmshaven -4,9% Weimarer Land, Landkreis -7,4% Passau 2,2% Oberbergischer Kreis, Landkreis -4,1% Kusel, Landkreis -8,6% Werra-Meißner-Kreis, Landkreis -10,7% Zwickau, Landkreis -16,0% Rhön-Grabfeld, Landkreis -6,9% Vogtlandkreis, Landkreis -16,8% Hof, Landkreis -12,2% Harz, Landkreis -16,0% Burgenlandkreis, Landkreis -18,5% Leipzig 9,8% Gera -12,7% Börde, Landkreis -13,1% Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis -10,8% Görlitz, Landkreis -15,6% Freyung-Grafenau, Landkreis -3,7% Pirmasens -10,6% Dessau-Roßlau -18,9% Chemnitz -8,6% Neustadt an der Weinstraße 8,1% Halle (Saale) -10,7% Altenburger Land, Landkreis -21,3% Leerstand Geschosswohnungen ,1% 14,2% 14,2% 14,3% 14,3% 14,4% 14,4% 14,5% 14,7% 14,8% 14,9% 15,1% 15,2% 15,6% 16,0% 16,6% 16,8% 16,8% 17,1% 17,9% 18,4% 18,5% 18,5% 18,9% 33

34 Ökonomie der Schrumpfung Wohlstand hängt nicht von der Zahl der Haushalte oder der Besiedlungsdichte ab Der Schrumpfungsprozess verursacht jedoch zahlreiche Probleme Leerstand und verwahrloste Gebäude mindern die Wohnqualität aller angrenzenden Haushalte Die Infrastruktur ist für eine kleinere Bevölkerung zu groß und zu teuer; Beispiel Abwasser Mobile Haushalte verlassen Schrumpfungsregionen, wodurch sich soziale Probleme verstärken Gesellschaftliche Herausforderung: Wie kann die Attraktivität schrumpfender Regionen erhalten bleiben? Quelle: patje_de 34

35 Optionen für wachsende Städte Bezahlbarer Wohnraum lässt sich nicht verordnen Entscheidend ist, dass die Städte wachsen können in die Breite und in die Höhe! Alternativ: Bessere Anbindung des (weiten) Umlands durch ÖPNV Quelle: loungeflyde 35

36 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt Folgen für die Gewerbeimmobilien Droht der Asset-Meltdown? Schlussfolgerungen 36

37 Differenzierte Entwicklungen Der demografische Wandel verstärkt die Unterschiede zwischen den Regionen und Städten Metropolen wie München und Hamburg werden noch attraktiver Kleinere Städte und vor allem ländliche Regionen werden jedoch eine deutliche Reduzierung der Wohnflächennachfrage erleben Schrumpfung ist vor allem in Ostdeutschland, im Ruhrgebiet und im Saarland zu erwarten Allerdings gibt es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren wie Dresden oder Leipzig Die demografische Entwicklung ist bereits in den Preisen erfasst, jedoch können weitere Anpassungen nicht ausgeschlossen werden Günstige Investitionsmöglichkeiten gibt es jedoch auch in Schrumpfungsregionen Leerstand wird zunehmend zum gesellschaftlichen Problem 37

38 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Twitter.com/mvoigtlaender