Der Deutsche Immobilienmarkt als Stabilitätsanker?

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1 Der Deutsche Immobilienmarkt als Stabilitätsanker? Dr. Ralph Henger Arbeitskreis Bau- und Wohnungsprognostik Frühjahrssitzung am 20./21. April 2015 in Berlin

2 Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: 2

3 3

4 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Ursachen für die Preissteigerungen Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase? Schlussfolgerungen 4

5 Wohnungspreise ziehen seit 2010 an Preisentwicklung nach verschiedenen Preisindizes (2010=100) 124 vdp-preisindex für selbst genutztes Wohneigentum Deutsche Bundesbank (Kreise und kreisfreie Städte) Immobilienindex von ImmobilienScout24 Hypoport AG Gesamtindex Destatis Häuserpreisindex Quelle: IW Köln 5

6 Starke Dynamik in den Ballungszentren Steigerungsraten p.a. MFH (1. Quartal 2010 bis 4. Quartal 2014) 6% 4% 2% Marktmieten 2,0% 1,8% 1,8% Deutschland 1,4% 2,2% 4,0% 6% 4% 2% 1,6% Bestandsmieten Deutschland 0,7% 0,9% 1,1% 1,2% 1,1% 0% Hamburg Köln Frankfurt München Berlin 0% Hamburg Köln Frankfurt München Berlin Preise Wiederverkauf Preise Neubau 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 8,7% 7,2% 7,6% 5,4% 4,6% Deutschland 3,8% Hamburg Köln Frankfurt München Berlin 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 11,3% 9,8% 10,2% 8,0% 7,2% Deutschland 7,0% Hamburg Köln Frankfurt München Berlin Quelle: F+B Zum Vergleich: Preissteigerung p.a. im gleichen Zeitraum bei 1,4 % 6

7 Entkopplung von Neubau und Bestand (?) Veränderung der Preise zwischen dem 1. Q 2010 und dem 4. Q % 60% Neubau Bestand 50% 40% 30% 20% 10% 0% Hamburg Köln Frankfurt am Main München Berlin Deutschland Quellen: F+B; IW Köln 7

8 Insbesondere die Neuvertragsmieten steigen Entwicklung der Mieten zwischen dem 1. Q 2010 und dem 4. Q 2014 in % Neuvertragsmieten Bestandsmieten 20,3 9,9 7,8 8,8 4,4 10,8 8,6 5,6 5,5 5,5 6,9 3,2 Hamburg Köln München Berlin Frankfurt Deutschland Quellen: F+B; IW Köln 8

9 Rasante Preisentwicklung seit 4 5 Jahren Aber die sehr dynamischen Entwicklungen sind auf die Ballungszentren und Großstädte und Hochschulstandorte begrenzt Flächendeckend liegen die Preisentwicklungen seit dem Jahr 2000 heute auf dem Niveau der Inflation (1,5 % p.a.) -> Nachholeffekte in den letzten Jahren -> Sehen wir eine normale Entwicklung oder eine Preisblase in den Ballungszentren? 9

10 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Ursachen für die Preissteigerungen Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase? Schlussfolgerungen 10

11 Ursachen für die Preissteigerungen Demografischer Wandel / Konzentration auf Agglomerationsräume und Zentren (Reurbanisierung, Steigende Studentenzahlen, Zuwanderung) Günstiges Finanzierungsumfeld Hypothekarkredite mit 5 bis 10-jähriger Zinsbindung liegen aktuell bei 2,3 Prozent Hohe Unsicherheit durch Euro/Schulden-Krise / Mangelnde Alternativen bei der Geldanlage / Inflationsängste Geringe Bautätigkeit: Kontinuierlicher Rückgang seit 1990iger bis 2010, bisher reicht erhöhte Bautätigkeit (in einigen Städten) nicht aus, um die stark gestiegene Nachfrage zu bedienen -> Wohnungsmangel Zunehmende Beliebtheit Deutschlands bei internationalen Investoren 11

12 Beschäftigungszuwachs in den Metropolen Anzahl der SVP-Beschäftigten (Index: 1/2008=100) Deutschland Berlin Frankfurt am Main Hamburg Köln München Quellen: Bundesagentur für Arbeit; IW Köln 12

13 Anhaltende Wanderung in die Metropolen Zunahme der Bevölkerung (A-Städte in Tausend) Veränderung 2022 gegenüber 2012** Veränderung 2012 gegenüber 2002* München Berlin Hamburg Frankfurt Köln Düsseldorf Stuttgart Quelle: IW Köln, *Statistisches Bundesamt, **Bertelsmann Stiftung 13

14 Starker Anstieg der Zuwanderung Nach Abwanderungsjahren 2008/2009 -> Starker Anstieg In Tausend Zuzüge Fortzüge Saldo Quelle: Statistisches Bundesamt * 2014: Eigene Schätzung auf Basis der Halbjahreszahlen 14

15 Jeder Zweite in die Großstadt Nettozuwanderung nach Deutschland und Anteile in die Großstädte In Tausend % % % 36% % 44 48% 52% 24% 23 35% 0 91% 68% Quelle: Statistisches Bundesamt *2009 übersteig die Nettoabwanderung in die Großstädte die der gesamtdeutschen Nettoabwanderung 15

16 Geschosswohnungsbau zieht an Fertigstellungen nach Gebäudearten seit Mehrfamilienhäuser +41 % seit 2010 Ein- und Zweifamilienhäuser +20 % seit Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 1, Regionaldatenbank Deutschland Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden 16

17 Wieder mehr Mietwohnungen Fertigstellungen nach Nutzung seit Mietwohnungen +51 % seit 2010 Eigenheime +20 % seit Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 1 Wohnungen einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 17

18 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit aktueller Bautätigkeit Baubedarf p.a. bis 2030 Bautätigkeit Berlin Hamburg München Köln Frankfurt am Main Düsseldorf Stuttgart Dortmund Essen Bremen Quelle: IW Köln 18

19 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit Bautätigkeit 2012 In den meisten lokalen Wohnungsmärkten entspricht Bautätigkeit ungefähr dem langfristigen Baubedarf Wohnungsmangel herrscht in den Ballungszentren und Universitätsstädten, insbes. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt / Main Köln Frankfurt / Main Hamburg Berlin Quelle: IW Köln, Karte: Regiograph Überschuss: > 500 Überschuss: < 500 Mangel: > -500 Mangel: < -500 in Wohneinheiten München 19

20 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Ursachen für die Preissteigerungen Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase? Schlussfolgerungen 20

21 Was ist eine spekulative Blase? Stiglitz (1990) If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow when "fundamental" factors do not seem to justify such a price - then a bubble exists. Quelle: Aktiv 21

22 Stark steigende Preise in den Ballungsräumen Veränderungen Preise & Mieten im Bestand seit 2010 in Prozent p.a. Quelle: F+B; Karte: ArcGis 22

23 Preis-Miet-Relationen gestiegen Verhältnis Preise & Mieten in Prozentpunkten Quelle: F+B; Karte: ArcGis 23

24 Kaufen ist fast überall die attraktivere Option Vergleich von Selbstnutzerkosten und Mietkosten in 402 Kreisen Miete in SNK 2 in 1000 Quelle: IW Köln, Schier und Voigtländer, 2015 SNK2: Selbstnutzerkosten 24

25 Wann kommt die Zinswende? Hypothekenzins bei einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren in % Quelle: Deutsche Bundesbank 25

26 Ab wann wird es kritisch? Kritischer Zins, 10% Überbewertung in % 5 4 4,4 4,1 4,3 3,9 3,8 4,3 3 3, Quelle: IW Köln, Schier und Voigtländer,

27 Keine Kreditexpansion in Deutschland Kreditvergabe für Wohnungskäufe (Index: 1/2003=100) Deutschland Frankreich Italien Spanien Niederlande Quellen: EZB; IW Köln 27

28 Finanzierungskonditionen bleiben stabil Beleihungsauslauf, Tilgungssatz und Zinsbindung seit dem Jahr % 80% 78% 76% 74% 3,0% 2,0% Beleihungsauslauf Durchschnittlicher Anfänglicher Tilgungssatz 79,2% 2,6% 1,0% 0,0% 15,0 10,0 5,0 0,0 Durchschnittliche Zinsbindung in Jahren 12,3 Quelle: Dr. Klein, IW Köln 28

29 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Ursachen für die Preissteigerungen Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase? Schlussfolgerungen 29

30 Keine substantielle Überhitzungsgefahr Voraussetzungen für Preisblasen fehlen in Deutschland (nur lokal Überhitzungstendenzen zu erkennen) Die steigenden Preise (und Mieten) sind die Folge einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien (in den Ballungszentren), die auf fundamentalen Faktoren beruht Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Mangel an alternativen Anlagen wird die Nachfrage weiter hoch halten Eine Immobilienblase ist auch immer eine Kreditblase -> Die Finanzierung in Deutschland ist jedoch weiterhin solide Die Märkte dürften sich wieder entspannen Bautätigkeit zieht an Nachfrager suchen nach Alternativen 30

31 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr. Ralph Henger Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte

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