ConTraX Real Estate. Investmentmarkt in Deutschland 2005 (gewerbliche Immobilien) Transaktionsvolumen Gesamt / Nutzungsart

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1 ConTraX Real Estate Investmentmarkt in Deutschland 2005 (gewerbliche ) Der Investmentmarkt im Bereich gewerbliche wurde im Jahr 2005 maßgeblich von ausländischen Investoren geprägt. Das wurde auch so erwartet. Dabei spielten hauptsächlich die günstigen Finanzierungskonditionen, die attraktiven Renditen und die verbesserten makroökonomischen Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle. Das Transaktionsvolumen stieg um 6,55 Mrd. auf 20,55 Mrd. EUR ( ,0 Mrd. EUR) bei den gewerblich genutzten. Dabei wurden mehrheitlich außerhalb der klassischen Ballungszentren in Form von Einzeltransaktionen und größeren bundesweiten Portfolios investiert. Da sich die Vermietungsmärkte ebenfalls auf dem Weg der Besserung befinden, hat sich das Volumen in den großen Bürostandorten Frankfurt, Hamburg, Berlin, München und Düsseldorf allgemein positiv entwickelt. Transaktionsvolumen Gesamt / Nutzungsart Industrie 9% Einzelhandel 32% Transaktionsvolumen Andere 8% Büro 51% Büro 10,6 Mrd. Einzelhandel 6,5 Mrd. Industrie 1,8 Mrd. Andere 1,6 Mrd. Industrie Andere Büro Einzelhandel Gesamt EUR 20,55 Mrd. Übersicht Transaktionsvolumen 2005 / Zuwachs in % Standort 2005 Zuwachs % Frankfurt 1,93 Mrd. EUR + 30 % Hamburg 1,40 Mrd. EUR + 30 % München 1,30 Mrd. EUR + 26 % Berlin 1,20 Mrd. EUR + 25 % Düsseldorf 0,73 Mrd. EUR + 60 % Seite 1 von 5

2 Trend für 2006 Auch in 2006 kann mit einer Steigerung und anhaltenden hohen Nachfrage gerechnet werden. Vor allem ausländische Investoren werden weiterhin auf dem deutschen Markt erwerben. Solange wie das Zinsgefälle und die günstigen preise Arbitragegeschäfte ermöglichen, wird die Nachfrage weiter steigen. Darüber hinaus werden finanzierungen zunehmend durch Instrumente wie beispielsweise Verbriefungen oder Derivate beeinflusst werden. Das steigende Interesse von ausländischen Banken, die den deutschen Markt als zunehmend lukrativ einschätzen, werden das Volumen bei finanzierungen ebenfalls erhöhen. Der Wert der Immobilie wird dabei in Zukunft immer mehr von Faktoren wie beispielsweise dem Cashflow und dem Financial Engineering (wirtschaftlichten Faktoren) abhängig sein. Dies bedeutet, dass die Lage eines Objektes nicht mehr der entscheidende Aspekt für das Investment sein muss. Frankfurt am Main Das Transaktionsvolumen stieg um mehr als 30 % auf über 1,93 Mrd. EUR. Nach zwei rückläufigen Jahren ist eine Aufwärtsbewegung ersichtlich. Größtes Investment war dabei der Kauf des Büroprojektes Skyper im Bankenviertel mit über 400 Mio. EUR. Ungeachtet des noch angespannten Bürovermietungsmarktes wurden überwiegend Büroimmobilien erworben. Auch in Frankfurt gewinnen immer mehr gemischt genutzte bevorzugt mit Einzelhandelsanteil zunehmend an Bedeutung. Vor allem ausländische Investoren zeigten großes Interesse am Standort Frankfurt, der Anteil stieg gegenüber 2004 von 22 % auf fast 60 %. Die durchschnittliche Rendite lag bei einem Wert zwischen 5,3 und 5,75 % in Top-Lagen und bietet Potenzial für Steigerungen. Vor allem Banken, Geschlossene Fonds und Spezialfonds gehörten zu den Käufern in Frankfurt. Büro 43 % 28 % Hotels 12 % Grundstücke 10 % Industrie 5 % Einzelhandel 2 % Hamburg Das Vorjahresergebnis stieg in Hamburg ebenfalls um rund 30 % auf 1,4 Mrd. EUR. Das Wachstum ist hauptsächlich auf den Verkauf des Hanseatic Trade Centers und des Überseequartiers in der HafenCity zurückzuführen und wird in 2006 absolut gesehen entsprechend geringer ausfallen. Institutionelle und ausländische Investoren, überwiegend aus dem angelsächsischen Raum, haben in Hamburg investiert. Durch die generell positive Marktentwicklung auf dem markt ist von einem weiteren Wachstum auszugehen. Da in Hamburg tendenziell ein knappes Angebot und im Verhältnis eine große Nachfrage besteht, sind die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck. Für Büroobjekte bewegen sich die Werte zwischen 5,25 und 6,0 %. Seite 2 von 5

3 Vor allem Geschlossene Fonds, Projektentwickler und offene Fonds gehörten zu den Käufern in Hamburg. Büro 49 % 26 % Hotels 12 % Grundstücke 10 % Industrie 2 % Einzelhandel 1 % München In München stiegt das Transaktionsvolumen mit 1,3 Mrd. EUR auf einen deutlich höhere Summe als in 2005 (1,03 Mrd. EUR). Das Wachstum von 26 % verzeichnet die bayerische Hauptstadt nicht nur ausländischen, sondern mittlerweile auch wieder deutschen Investoren. Das Vertrauen in die Zukunft des Standortes ist neben dem hohen internationalen Bekanntheitsgrad ein weiteres Investitionskriterium für München. Die Aktivitäten ausländischer Investoren haben sich verdoppelt und betragen nun mehr als ein Drittel aller Transaktionsvolumen. Gesucht werden Objekte in zentraler Lage. Dabei kommen auch Objekte mit Objektrisiken wie Renovierungsstau oder Leerstand in Frage, da diese eine Entwicklungsperspektive bieten. In Nebenlagen wird weiterhin eine Vollvermietung für eine Transaktion vorausgesetzt. Die Spitzenrenditen werden auf dem aktuellen Niveau von 5,00 bis 6,25 % für Büroobjekte bleiben. Mittelfristig wird eine Steigerung erwartet. Das Interesse an München wird auch in 2006 entsprechend groß sein. Büro 48 % 32 % Einzelhandel 8 % Hotels 6 % Grundstücke 6 % Berlin Nach dem Boomjahr 2000 (Transaktionsvolumen von ca. 2,7 Mrd. EUR) und anschließend fallenden Transaktionsvolumen konnte erstmals wieder ein Steigerung in der Bundeshauptstadt in 2005 verzeichnet werden. Seite 3 von 5

4 Das Transaktionsvolumen betrug 1,2 Mrd. EUR gegenüber 0,96 Mrd. EUR in 2004 (+25 %). Vor allem ausländische Investoren fanden Berlin interessant und hatten mit ca. 70 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Die bevorzugte Assetklasse in 2005 waren Büroimmobilien mit über 50 % am Gesamtvolumen. Auch in Berlin zeichnet sich der Trend zu gemischt genutzten, vor allem mit Einzelhandelsanteil ab. Die Situation gilt allerdings nach wie vor als angespannt. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen hatten Projektentwickler mit rund 30 %. Aber auch viele private Eigentümer haben sich in Berlin von ihren getrennt. Ähnlich wie in den anderen deutschen Großstädten konnte auch Berlin seine Spitzenrendite mit 5,25 bis 6,25 % behaupten. Ein Wachstum wie in München oder Frankfurt ist nicht zu erwarten. Der Markt wird dafür aber konstant bleiben. Büro 53 % 26 % Industrie 11 % Hotels 7 % Grundstücke 2 % Einzelhandel 1 % Düsseldorf Der kleinste deutsche Markt im Vergleich zu den anderen Bürozentren ist und bleibt auch in 2005 Düsseldorf. Insgesamt wurden zwar 730 Mio. gewerblich genutzte veräußerst, dies lag aber daran das mehrere großvolumigen Transaktionen vollzogen wurden, die eine Erhöhung von fast 60 % gegenüber 2004 erklären. Auch hier waren verstärkt ausländische Investoren tätig. Allerdings ist der Anteil von deutschen Investoren mit 75 % am Gesamtvolumen beachtlich. Dabei handelt es sich um private Investoren, - und Projektentwickler sowie AG s. Vor allem Unternehmen trennten sich von ihren, die sie nicht mehr benötigen oder es wurden veräußerst und im Zuge von Sale-and-lease-back Konstruktionen wieder zurückgemietet. Ungeachtet der guten Nachfrage blieben die Spitzenrenditen in Düsseldorf unverändert und betrugen in Top-Lagen 5,5 bis 6,25 %. Büro 64 % Einzelhandel 18 % 15 % Grundstücke 3 % Seite 4 von 5

5 Ansprechpartner / Weitere Informationen ConTraX Deutschland GmbH Real Estate Finance Telefon +49 (0) Quelle: Verschiedene / JLLS ConTraX Deutschland GmbH Frankfurt/Main (April 2006) Seite 5 von 5