Airbnb und der Berliner Wohnungsmarkt

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Oldwig Maier
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1 Airbnb und der Berliner Wohnungsmarkt Auswirkungen des Airbnb-Angebots auf die Berliner Wohnraumversorgung Zusammenfassung GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH Friedbergstr Berlin Telefon 030/ Telefax 030/ info@gewos.de Internet Geschäftsführung: Renate Szameitat Santander Bank IBAN DE BIC SCFB DE33 XXX Berlin, November 2014 Sitz der Gesellschaft: Hamburg Registergericht: Hamburg, HRB

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2 Kurzfassung I Berliner Wohnungsmarkt Stark steigende Einwohnerzahlen Der Berliner Wohnungsmarkt spannt sich weiter an. Hauptursachen sind stark steigende Einwohner- und Haushaltszahlen bei einer bis vor kurzem noch geringen Neubautätigkeit. Wanderungsgewinne Einwohner 2013 stieg die Einwohnerzahl Berlins um Personen, so viele wie zum Beispiel in der ganzen Stadt Stendhal. Davon sind auf den Geburtenüberschuss zurückzuführen und auf Wanderungsgewinne, vorwiegend aus dem Ausland neue Wohnungen in 2013 Dem stehen nur rd Wohnungen gegenüber, die 2013 neu gebaut wurden. Der Wohnungsmarkt verengt sich weiter, wenn die starken Wanderungsgewinne anhalten. Preisanstieg besonders bei Neuvermietung Die Bestandsmieten sind in Berlin bislang nur verhalten gestiegen. Stärker ist die Preisentwicklung bei Angebotsmieten. Wohnungswechsel sind damit erheblich teurer als in den Jahren des Überangebots. Sozialwohnungen liegen preislich zum Teil über den Marktmieten. Derzeit stehen deshalb rund Sozialwohnungen leer.

000 Einwohner 2013 stieg die Einwohnerzahl Berlins um 44.000 Personen, so viele wie zum Beispiel in der ganzen Stadt Stendhal. Davon sind 2.000 auf den Geburtenüberschuss zurückzuführen und 42.

3 Große Mietpreisunterschiede im Stadtgebiet Innerhalb des Stadtgebiets bestehen erhebliche Preisunterschiede. In weiten Teilen des Stadtgebiets liegen die Angebotsmieten mehr als 30 % unter dem Median, besonders in den Großwohnsiedlungen. Wohnkosten niedriger als in süddeutschen Großstädten Im nationalen und internationalen Vergleich sind die Berliner Mieten relativ niedrig, aber auch die Einkommen der Hauptstadtbewohner. 84 % der Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen. Betrachtet man die Wohnkostenbelastung liegt Berlin nur knapp unter Hamburg und Frankfurt, aber deutlich unter den süddeutschen Städten Stuttgart, München und Freiburg. Deutlicher Preisanstieg bei Eigentumswohnungen Die Preise für Eigentumswohnungen sind in Berlin stärker gestiegen als die Mieten. Dies beruht auf einem niedrigen Ausgangsniveau, der Flucht der Kapitalanleger in Sachwerte und den niedrigen Finanzierungkosten. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen aber immer noch deutlich unter denen in Hamburg, München, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Berliner Wohnungen sind daher ein beliebtes Ziel für Investoren. II Airbnb Plattform für Privatanbieter Airbnb ist eine Plattform für Privatanbieter, die Wohnungen, Zimmer oder Schlafstätten zeitweise vermieten wollen. 90 % bieten nur eine Wohnung an Dies zeigt sich auch bei der Auswertung der Anbieterstruktur nach Zahl der angebotenen

Wohnkosten niedriger als in süddeutschen Großstädten Im nationalen und internationalen Vergleich sind die Berliner Mieten relativ niedrig, aber auch die Einkommen der Hauptstadtbewohner.

4 Wohnungen und Zimmer je Anbieter. 90 % der Anbieter bieten nur eine Wohnung an, 6 % zwei Wohnungen und nur 4 % drei und mehr Wohnungen. Bei Anbietern, die mehr als eine Wohnung anbieten (10 %), kann man davon ausgehen, dass es sich um gewerbsmäßige Vermieter handelt. Diese bieten mitunter auch Ferienwohnungen an, die in Gewerbeflächen (Ateliers, Lofts etc.) liegen. Airbnb-Angebot 0,5 % des Wohnungsbestandes Betrachtet man das Verhältnis der in einem Jahr zumindest an einem Tag gebuchten Airbnb- Wohnungen zum Berliner Wohnungsbestand von Wohnungen macht dies einen Anteil von rd. 0,5 % aus. Die Auswertung der Airbnb-Daten zeigt, dass die Anbieter zum weitaus überwiegenden Teil keine professionellen Vermieter sind, sondern in der Regel Privatpersonen, die ihre Wohnung oder Zimmer nur zeitweise zahlenden Gästen überlassen. Nur 0,06% als Ferienwohnung mehr als 120 Tage im Jahr vermietet Das Gros der gebuchten Wohnungen (88 %) wurde nur bis zu 120 Tage in 12 Monaten vermietet. Dies macht deutlich, dass der Anteil der Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht gering ist. Die Wohnungen, die als Ferienwohnungen mehr als 120 Tage im Jahr vermietet wurden, entsprechen 0,06 % des Berliner Wohnungsbestands gebuchte Wohnungen Von den in 12 Monaten gebuchten Angeboten sind 69 % (9.467) komplette Wohnungen. 30 % (4.193) bezogen sich auf einzelne Zimmer und unter 1 % (142) auf Schlafstätten (Betten/Couches).

Diese bieten mitunter auch Ferienwohnungen an, die in Gewerbeflächen (Ateliers, Lofts etc.) liegen.

5 Fazit: Anbieter überwiegend Privatpersonen Die Auswertung der Airbnb-Daten zeigt, dass die Anbieter zum weitaus überwiegenden Teil keine professionellen Vermieter sind, sondern in der Regel Privatpersonen, die ihre Wohnung oder Zimmer nur zeitweise zahlenden Gästen überlassen. Dies wird auch an den durchschnittlichen Einnahmen eines typischen Gastgebers von pro Jahr ersichtlich. Vor dem Hintergrund steigender Mieten eröffnet die zeitweise Vermietung vielen Haushalten die Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen und ihre Wohnung halten zu können. Dies zeigt auch eine Befragung bei Berliner Airbnb-Anbietern. 41 % der Befragten gaben an, dass sie ihre Airbnb- Vermietungseinahmen als zusätzliches Einkommen benötigen, um ihren Lebensunterhalt zu sichern. Die zeitweise Vermietung von Wohnungen und Zimmern trägt damit dazu bei, der sozialen Entmischung in besonders begehrten Quartieren entgegenzuwirken. Insgesamt betrachtet ist damit die Wohnungsversorgung der Berliner Bevölkerung nur gering beeinträchtigt. Viel stärkere Auswirkungen haben die Wanderungsgewinne von Personen und der Geburtenüberschuss (+2.000) allein im Jahr 2013, denen ein Neubauvolumen von nur rd Wohnungen gegenübersteht.

Vor dem Hintergrund steigender Mieten eröffnet die zeitweise Vermietung vielen Haushalten die Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen und ihre Wohnung halten zu können.

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